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TJPR · 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais · Ementa de Acórdão
Processo:0041722-58.2025.8.16.0182(Recurso Inominado) Relator(a):Haroldo Demarchi Mendes Órgão Julgador:6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Data do Julgamento:21/08/2026 Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DIRETA (“VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA”). SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO MUNICÍPIO DE CURITIBA.I. CASO EM EXAME. 1. Ação de repetição de indébito em que a autora, adquirente de unidade habitacional futura mediante contrato de compra e venda de fração ideal de terreno e mútuo para construção vinculada a empreendimento, pretende a restituição de ITBI que reputa pago a maior, ao argumento de que o tributo deveria incidir apenas sobre o valor da fração ideal do terreno, e não sobre o valor total da operação. Sentença de procedência que, com base nas Súmulas 110 e 470 do STF, reconheceu a ilegalidade da cobrança sobre o valor integral e condenou o Município à restituição da diferença.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Consiste em definir se, na aquisição de unidade imobiliária autônoma em regime de incorporação imobiliária direta (“imóvel na planta”), a base de cálculo do ITBI corresponde apenas ao valor da fração ideal do terreno ou ao valor total da transação, que engloba a fração ideal e a obrigação de fazer (construção da unidade) assumida pelo alienante.III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. Na incorporação imobiliária direta, o incorporador aliena fração ideal de terreno vinculada indissociavelmente à obrigação de entregar a unidade autônoma concluída, sendo o negócio jurídico uno e o preço global, compreensivo de terreno e edificação. 4. O fato revelador da capacidade contributiva tributada pelo ITBI é a transmissão imobiliária onerosa efetivamente pactuada, de modo que a base de cálculo do tributo corresponde ao valor total da operação, conforme dispõem os arts. 35 e 38 do CTN. 5. As Súmulas 110 e 470 do STF são inaplicáveis à hipótese, porquanto restritas aos casos em que a construção é realizada pelo próprio adquirente, por sua conta e risco, o que não se verifica quando a edificação constitui obrigação do alienante e elemento essencial do negócio, já embutida no preço. 6. A forma de pagamento – mútuo firmado com instituição financeira para custeio da construção – não altera a natureza da operação nem pode ser oposta à Fazenda Pública para modificar a base de cálculo (art. 123 do CTN). Precedentes do STJ (AREsp 2.508.461/RS) e do TJPR, inclusive desta 6ª Turma Recursal.IV. DISPOSITIVO E TESE. 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido inicial.Tese: na aquisição de unidade autônoma futura em regime de incorporação imobiliária direta (“venda de imóvel na planta”), a base de cálculo do ITBI é o valor total da transação, que engloba a fração ideal do terreno e a obrigação de fazer assumida pelo alienante como elemento essencial do negócio, sendo inaplicáveis as Súmulas 110 e 470 do STF. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, arts. 35, 38 e 123; Lei n. 4.591/1964, arts. 29, 41 e 48.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.508.461/RS, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Turma, j. 04.06.2024; TJPR, 6ª Turma Recursal, 0009608-66.2025.8.16.0182, Rel. Juiz Marcos José Vieira, j. 27.02.2026.
TJPR · 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais
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