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0038616-39.2022.8.17.2810
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Intimação
TJPE · Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau · Intimação (Outros)
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau RECURSO ESPECIAL NA APELÇÃO CÍVEL Nº 0038616-39.2022.8.17.2810 RECORRENTE: MAXXIMA MURIBECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RECORRIDO (A): LEONARDO GOUVEIA DE ARAUJO DECISÃO Recurso especial (id nº 60919182) interposto por MAXXIMA MURIBECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal em face do acórdão proferido pela 5ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco (id nº 59085734). O acórdão exarado contém a seguinte ementa: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DO DISTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25%. RECURSO DESPROVIDO. 1. Cuida-se de apelação interposta pela vendedora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda de lote urbano não edificado celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). A apelante sustenta que, sobre o valor a ser restituído, devem ser aplicados os descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei do Distrato. 2. A questão em discussão consiste em saber se está correto o percentual de retenção dos valores pagos determinado na sentença. 3. A jurisprudência do STJ orienta que, em se tratando de relação de consumo, o CDC prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), de modo que a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, conforme interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC. Na hipótese dos autos, tendo a sentença fixado a retenção exatamente no limite de 25%, não comporta reforma. 4. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação atualizada, nos termos do art. 85, § 11, do CPC e do Tema nº 1.059/STJ. TESE DE JULGAMENTO: "Em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), de modo que a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 não pode ultrapassar o limite de retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor." DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (incluído pela Lei nº 13.786/2018); CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.09.2025; STJ, Tema 1.059. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta a ocorrência de violação expressa ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), bem como aos artigos 421, 422 e 884 do Código Civil. Argumenta, em síntese, que o contrato foi firmado em 01/08/2020, sob a égide da Lei nº 13.786/2018, de modo que deveriam ser aplicados todos os descontos previstos na referida norma, tais como retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês, retenção da comissão de corretagem, encargos moratórios, dedução de débitos de IPTU e restituição de forma parcelada em até 12 vezes. Afirma que o acórdão recorrido, ao limitar a retenção total ao teto de 25% das parcelas pagas, afrontou a legislação federal de regência e propiciou enriquecimento sem causa da parte adquirente A parte recorrida apresenta contrarrazões ao recurso e pugna, em suma, pela sua inadmissibilidade. (id nº 63575428). É o relatório. Decido. Preenchidos, então, os requisitos extrínsecos de admissibilidade recursal, passo a análise do excepcional. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS Nº 282 E Nº 356 DO STF De início, verifico que os artigos os artigos 421, 422 e 884 do Código Civil, expressamente indicados nas razões recursais, não foram sequer objeto de deliberação pelo órgão julgador, assim como tampouco foram suscitados em sede de Embargos de Declaração, circunstância que impede o conhecimento do presente reclamo, diante da incidência das Súmulas nº 282[1] e nº 356[2] do STF - aplicáveis por analogia aos recursos especiais -, visto que não satisfeito o requisito do prequestionamento. Com efeito, para que esteja caracterizada a ocorrência do prequestionamento, é necessário que a matéria alegada tenha sido devidamente abordada pelas instâncias ordinárias, diante da impossibilidade do c. Superior Tribunal de Justiça se pronunciar pela primeira vez sobre a sobredita questão federal, suscitada tão somente na via excepcional. Acerca do tema, o Tribunal da Cidadania possui o entendimento no sentido de que “a configuração do prequestionamento pressupõe debate e decisão prévios pelo colegiado, ou seja, emissão de juízo sobre o tema. Se o Tribunal de origem não adotou entendimento explícito a respeito do fato jurígeno veiculado nas razões recursais, inviabilizada fica a análise sobre a violação dos preceitos evocados pela recorrente.”(STJ – REsp 1670136/PE, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Segunda Turma, DJe: 30/06/2017). Veja-se, ainda: TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO PELO RELATOR. POSSIBILIDADE. ART. 557 DO CPC/73. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 356/STF E 211/STJ. EFETIVO DEBATE. NECESSIDADE. COISA JULGADA. VERIFICAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que o relator está autorizado a decidir monocraticamente o recurso manifestamente inadmissível, improcedente, prejudicado ou em confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo tribunal, do Supremo Tribunal Federal ou de Tribunal Superior (art. 557 do CPC/73). Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado em sede de agravo interno. 2. Inexistência de ofensa ao art. 535 do CPC/73, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos. 3. A matéria pertinente aos arts. 16, 17, 18, 26, § 2º, 618 do CPC/73; e 840 do CC não foi apreciada pela instância judicante de origem, tampouco constou dos embargos declaratórios opostos para suprir eventual omissão. Portanto, ante a falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 356/STF. 4. No caso, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre a matéria versada nos arts. 183, 475-J e 503 CPC, apesar de instado a fazê-lo por meio dos competentes embargos de declaração. Aplicação da Súmula 211/STJ. 5. Vigora no STJ o entendimento de que o prequestionamento da matéria pressupõe o efetivo debate pelo Tribunal de origem sobre a tese jurídica veiculada nas razões do recurso especial, não sendo suficiente, para tanto, que a questão tenha sido suscitada pelas partes nos recursos que aviaram perante a Corte local. Precedentes: AgInt no AREsp 1.573.372/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 17/3/2020; e AgInt no AREsp 1.373.173/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 11/12/2019. 6. O recurso especial também não pode ser conhecido no tocante à alegada ofensa à Instrução Normativa INSS/DC 77/2002, porque o referido ato normativo não se enquadra no conceito de "tratado ou lei federal" de que cuida o art. 105, III, a, da CF. 7. Não se admite, em sede de recurso especial, o reexame dos elementos do processo a fim de apurar a existência ou não de coisa julgada, com fundamento em análise das provas colhidas nos autos, incidindo, assim, o óbice da Súmula 7/STJ. 8. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.585.917/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.) APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 83 DO STJ No que se refere à controvérsia central concernente ao percentual de retenção de parcelas pagas e à aplicação do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 (introduzido pela Lei nº 13.786/2018), verifica-se que o entendimento adotado pela 5ª Câmara Cível deste Tribunal encontra-se em estrita sintonia com a jurisprudência dominante e contemporânea do Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, a Corte Superior firmou diretriz no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de lotes celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece por critério de especialidade e por sua natureza principiológica. Nessa perspectiva, a cumulação dos descontos autorizados pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 submete-se ao teto máximo de retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, que engloba cláusula penal e custos administrativos, reputando-se descabida a fixação autônoma de taxa de fruição em lote urbano não edificado. Sobre essa diretriz, o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento: EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado. 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) Em idêntica direção, o Superior Tribunal de Justiça reiterou o entendimento no julgamento do Recurso Especial 2.117.412/SP e no julgamento do Recurso Especial 2.111.681/SP, estabelecendo que a soma das deduções previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 não pode ultrapassar o patamar de 25% dos valores adimplidos, mantendo-se a restituição imediata e vedando-se a taxa de fruição em terreno não edificado. Nesse contexto, o acórdão impugnado, ao chancelar a retenção exatamente no teto de 25% sobre as quantias pagas e afastar encargos excessivos sobre o lote não edificado, adotou orientação idêntica à jurisprudência pacífica da Corte Superior. Incide, portanto, o comando obstativo da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece: “Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.” Cumpre registrar que a ratio da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça é plenamente aplicável tanto aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” quanto àqueles fundados na alínea “a” do permissivo constitucional, inviabilizando o processamento da insurgência quando o entendimento da Corte se coaduna com os precedentes daquele Tribunal Superior. Ante o exposto, com fulcro no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, inadmito o recurso especial interposto. Publique-se. Intimem-se. Recife, data da certificação digital. Des. Alberto Nogueira Virgínio 1º Vice-Presidente do TJPE [1] Súmula 282/STF. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada. [2] Súmula 356/STF. O ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento.
Intimação
TJPE · Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau · Intimação (Outros)
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da 1ª Vice Presidência Segundo Grau RECURSO ESPECIAL NA APELÇÃO CÍVEL Nº 0038616-39.2022.8.17.2810 RECORRENTE: MAXXIMA MURIBECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RECORRIDO (A): LEONARDO GOUVEIA DE ARAUJO DECISÃO Recurso especial (id nº 60919182) interposto por MAXXIMA MURIBECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal em face do acórdão proferido pela 5ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco (id nº 59085734). O acórdão exarado contém a seguinte ementa: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI DO DISTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25%. RECURSO DESPROVIDO. 1. Cuida-se de apelação interposta pela vendedora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda de lote urbano não edificado celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). A apelante sustenta que, sobre o valor a ser restituído, devem ser aplicados os descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei do Distrato. 2. A questão em discussão consiste em saber se está correto o percentual de retenção dos valores pagos determinado na sentença. 3. A jurisprudência do STJ orienta que, em se tratando de relação de consumo, o CDC prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), de modo que a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, conforme interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC. Na hipótese dos autos, tendo a sentença fixado a retenção exatamente no limite de 25%, não comporta reforma. 4. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação atualizada, nos termos do art. 85, § 11, do CPC e do Tema nº 1.059/STJ. TESE DE JULGAMENTO: "Em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), de modo que a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 não pode ultrapassar o limite de retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor." DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CDC, arts. 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (incluído pela Lei nº 13.786/2018); CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.09.2025; STJ, Tema 1.059. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta a ocorrência de violação expressa ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), bem como aos artigos 421, 422 e 884 do Código Civil. Argumenta, em síntese, que o contrato foi firmado em 01/08/2020, sob a égide da Lei nº 13.786/2018, de modo que deveriam ser aplicados todos os descontos previstos na referida norma, tais como retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês, retenção da comissão de corretagem, encargos moratórios, dedução de débitos de IPTU e restituição de forma parcelada em até 12 vezes. Afirma que o acórdão recorrido, ao limitar a retenção total ao teto de 25% das parcelas pagas, afrontou a legislação federal de regência e propiciou enriquecimento sem causa da parte adquirente A parte recorrida apresenta contrarrazões ao recurso e pugna, em suma, pela sua inadmissibilidade. (id nº 63575428). É o relatório. Decido. Preenchidos, então, os requisitos extrínsecos de admissibilidade recursal, passo a análise do excepcional. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS Nº 282 E Nº 356 DO STF De início, verifico que os artigos os artigos 421, 422 e 884 do Código Civil, expressamente indicados nas razões recursais, não foram sequer objeto de deliberação pelo órgão julgador, assim como tampouco foram suscitados em sede de Embargos de Declaração, circunstância que impede o conhecimento do presente reclamo, diante da incidência das Súmulas nº 282[1] e nº 356[2] do STF - aplicáveis por analogia aos recursos especiais -, visto que não satisfeito o requisito do prequestionamento. Com efeito, para que esteja caracterizada a ocorrência do prequestionamento, é necessário que a matéria alegada tenha sido devidamente abordada pelas instâncias ordinárias, diante da impossibilidade do c. Superior Tribunal de Justiça se pronunciar pela primeira vez sobre a sobredita questão federal, suscitada tão somente na via excepcional. Acerca do tema, o Tribunal da Cidadania possui o entendimento no sentido de que “a configuração do prequestionamento pressupõe debate e decisão prévios pelo colegiado, ou seja, emissão de juízo sobre o tema. Se o Tribunal de origem não adotou entendimento explícito a respeito do fato jurígeno veiculado nas razões recursais, inviabilizada fica a análise sobre a violação dos preceitos evocados pela recorrente.”(STJ – REsp 1670136/PE, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Segunda Turma, DJe: 30/06/2017). Veja-se, ainda: TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO PELO RELATOR. POSSIBILIDADE. ART. 557 DO CPC/73. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 356/STF E 211/STJ. EFETIVO DEBATE. NECESSIDADE. COISA JULGADA. VERIFICAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que o relator está autorizado a decidir monocraticamente o recurso manifestamente inadmissível, improcedente, prejudicado ou em confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo tribunal, do Supremo Tribunal Federal ou de Tribunal Superior (art. 557 do CPC/73). Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado em sede de agravo interno. 2. Inexistência de ofensa ao art. 535 do CPC/73, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos. 3. A matéria pertinente aos arts. 16, 17, 18, 26, § 2º, 618 do CPC/73; e 840 do CC não foi apreciada pela instância judicante de origem, tampouco constou dos embargos declaratórios opostos para suprir eventual omissão. Portanto, ante a falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 356/STF. 4. No caso, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre a matéria versada nos arts. 183, 475-J e 503 CPC, apesar de instado a fazê-lo por meio dos competentes embargos de declaração. Aplicação da Súmula 211/STJ. 5. Vigora no STJ o entendimento de que o prequestionamento da matéria pressupõe o efetivo debate pelo Tribunal de origem sobre a tese jurídica veiculada nas razões do recurso especial, não sendo suficiente, para tanto, que a questão tenha sido suscitada pelas partes nos recursos que aviaram perante a Corte local. Precedentes: AgInt no AREsp 1.573.372/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 17/3/2020; e AgInt no AREsp 1.373.173/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 11/12/2019. 6. O recurso especial também não pode ser conhecido no tocante à alegada ofensa à Instrução Normativa INSS/DC 77/2002, porque o referido ato normativo não se enquadra no conceito de "tratado ou lei federal" de que cuida o art. 105, III, a, da CF. 7. Não se admite, em sede de recurso especial, o reexame dos elementos do processo a fim de apurar a existência ou não de coisa julgada, com fundamento em análise das provas colhidas nos autos, incidindo, assim, o óbice da Súmula 7/STJ. 8. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.585.917/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.) APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 83 DO STJ No que se refere à controvérsia central concernente ao percentual de retenção de parcelas pagas e à aplicação do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 (introduzido pela Lei nº 13.786/2018), verifica-se que o entendimento adotado pela 5ª Câmara Cível deste Tribunal encontra-se em estrita sintonia com a jurisprudência dominante e contemporânea do Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, a Corte Superior firmou diretriz no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de lotes celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece por critério de especialidade e por sua natureza principiológica. Nessa perspectiva, a cumulação dos descontos autorizados pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 submete-se ao teto máximo de retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, que engloba cláusula penal e custos administrativos, reputando-se descabida a fixação autônoma de taxa de fruição em lote urbano não edificado. Sobre essa diretriz, o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento: EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado. 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) Em idêntica direção, o Superior Tribunal de Justiça reiterou o entendimento no julgamento do Recurso Especial 2.117.412/SP e no julgamento do Recurso Especial 2.111.681/SP, estabelecendo que a soma das deduções previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 não pode ultrapassar o patamar de 25% dos valores adimplidos, mantendo-se a restituição imediata e vedando-se a taxa de fruição em terreno não edificado. Nesse contexto, o acórdão impugnado, ao chancelar a retenção exatamente no teto de 25% sobre as quantias pagas e afastar encargos excessivos sobre o lote não edificado, adotou orientação idêntica à jurisprudência pacífica da Corte Superior. Incide, portanto, o comando obstativo da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece: “Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.” Cumpre registrar que a ratio da Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça é plenamente aplicável tanto aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” quanto àqueles fundados na alínea “a” do permissivo constitucional, inviabilizando o processamento da insurgência quando o entendimento da Corte se coaduna com os precedentes daquele Tribunal Superior. Ante o exposto, com fulcro no artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, inadmito o recurso especial interposto. Publique-se. Intimem-se. Recife, data da certificação digital. Des. Alberto Nogueira Virgínio 1º Vice-Presidente do TJPE [1] Súmula 282/STF. É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada. [2] Súmula 356/STF. O ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento.
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