0038258-42.2026.4.05.8100

Intimação

TRF5 · 8ª Vara Federal CE · INTIMAÇÃO DA SENTENÇA

PODER JUDICIÁRIO 8ª Vara Federal CE EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) Nº 0038258-42.2026.4.05.8100 EMBARGANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF EMBARGADO: JARDIM DOS PASSAROS SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de embargos à execução opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face do CONDOMÍNIO JARDIM DOS PÁSSAROS, por dependência à Execução de Título Extrajudicial nº 0003393-90.2026.4.05.8100, na qual são cobradas despesas condominiais relativas à unidade nº 004, bloco 07, pelo período indicado nos autos. A embargante sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva e a inexigibilidade do débito, ao argumento de que, embora tenha ocorrido a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome, não houve sua imissão na posse direta do imóvel. Afirma que, durante o período objeto da cobrança, a posse direta permanecia com a devedora fiduciante. Requereu o acolhimento dos embargos, a extinção da execução em relação à CEF e a condenação do embargado ao pagamento das verbas de sucumbência. O juízo recebeu os embargos com efeito suspensivo, mediante garantia do juízo, e determinou a suspensão da execução principal. O embargado, embora intimado, não apresentou impugnação no prazo certificado nos autos. A CEF informou não possuir outras provas a produzir. O feito foi encaminhado para julgamento antecipado, por estar maduro para decisão. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Do julgamento antecipado do mérito A controvérsia é predominantemente de direito e está suficientemente comprovada pelos documentos juntados, especialmente a matrícula do imóvel e a certidão relativa à situação possessória. Não há necessidade de produção de outras provas. O art. 355, I, do Código de Processo Civil autoriza o julgamento antecipado quando não houver necessidade de produção de outras provas. Passo, portanto, ao exame do mérito. II.2. Da responsabilidade pelas despesas condominiais no regime de alienação fiduciária A execução principal foi direcionada contra a CEF para cobrança de cotas condominiais relativas ao imóvel objeto de alienação fiduciária. É incontroverso que a propriedade fiduciária foi consolidada em favor da embargante em 22/01/2025, conforme averbação nº 06/110.928 da matrícula do imóvel. A consolidação, contudo, não basta, por si só, para transferir à credora fiduciária a responsabilidade pelas despesas condominiais. É necessário que também esteja demonstrada a imissão do credor fiduciário na posse direta do bem. O art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o fiduciante responde pelos encargos incidentes sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. No mesmo sentido, o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil vincula a responsabilidade do credor fiduciário à imissão na posse direta do bem: Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça segue essa orientação. No julgamento do REsp 1.731.735/SP, a Corte assentou que a responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais surge com a consolidação da propriedade plena, considerada a imissão na posse, e que sua legitimidade passiva se limita à condição de estar imitido na posse do bem. DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.10. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1731735 SP 2014/0139688-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/11/2018) A mesma compreensão foi reafirmada pelo STJ no AgInt no AREsp 2.074.722/DF, ao reconhecer que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, transferindo-se ao credor fiduciário somente após a consolidação da propriedade plena e a imissão na posse. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". ( REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2074722 DF 2022/0046937-3, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022) Os Tribunais Regionais Federais também aplicam essa distinção entre consolidação registral e imissão na posse. Em caso envolvendo a CEF, o TRF da 4ª Região reconheceu a ilegitimidade passiva da instituição financeira quando, embora consolidada a propriedade, não comprovada a imissão na posse do imóvel. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. 3. Em que pese tenha ocorrido a consolidação da propriedade do bem pela empresa pública federal, à míngua de comprovação de imissão da CEF na posse do bem, não há que se falar em obrigação de quitação das taxas condominiais em atraso. 4. Agravo provido. (TRF-4 - AG: 50283379020224040000 RS, Relator: VÂNIA HACK DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 28/03/2023, 3ª Turma) Na mesma linha, o TRF da 4ª Região assentou que a responsabilidade pelas cotas condominiais decorre da relação material com o imóvel e se estabelece após a consolidação da propriedade plena, consubstanciada na imissão na posse. PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. COBRANÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DA CEF. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais ocorre pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, ocorre após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário, consubstanciada na imissão na posse.. Precedentes 3. Tratando-se de alienação fiduciária, a legitimidade do credor fiduciário para arcar com as cotas condominiais ocorre a partir da consolidação da propriedade. 4. A análise da sucumbência deve considerar os pedidos que foram formulados, e se estes resultaram deferidos ou indeferidos. No caso concreto, a sucumbência da parte autora é mínima. 5. Apelo desprovido. (TRF-4 - AC: 50177923020244047100 RS, Relator: ROGER RAUPP RIOS, Data de Julgamento: 13/05/2025, 3ª Turma, Data de Publicação: 13/05/2025) Assim, a natureza propter rem das cotas condominiais não autoriza, sem mais, a responsabilização da credora fiduciária por débitos constituídos quando ela ainda não exercia a posse direta do imóvel. A obrigação deve ser imputada àquele que detinha a posse direta e usufruía das utilidades do bem, ressalvada a responsabilidade do fiduciário a partir da efetiva imissão na posse. II.3. Da aplicação ao caso concreto No caso, a CEF comprovou a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor. Todavia, não há prova de que tenha sido imitida na posse direta do imóvel no período abrangido pela cobrança. Ao contrário, a certidão do oficial de justiça de 27/04/2026 registra que a ex-mutuária não mais residia no local e que o apartamento se encontrava desocupado. Esse documento não comprova a imissão da CEF na posse, tampouco demonstra que a embargante tenha recebido materialmente o imóvel ou passado a exercer os poderes inerentes à posse direta. A simples averbação da consolidação da propriedade não supre essa prova. Trata-se de ato registral destinado à realização da garantia fiduciária, que não demonstra, por si só, a alteração fática da posse nem a efetiva transferência da fruição do imóvel à credora. Cabia ao embargado, que promoveu a execução contra a CEF, demonstrar os fatos constitutivos da responsabilidade que pretendia imputar à instituição financeira. Não comprovada a imissão na posse, falta o pressuposto necessário para o reconhecimento da legitimidade da CEF quanto às cotas condominiais exigidas. Consequentemente, o débito objeto da execução é inexigível em face da embargante, impondo-se o acolhimento dos embargos e a extinção da execução quanto à CEF. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os embargos à execução, com resolução do mérito, para: a) declarar a inexigibilidade, em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, do débito objeto da Execução de Título Extrajudicial nº 0003393-90.2026.4.05.8100; b) reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF e determinar a extinção da execução principal em relação à embargante; c) determinar que, após o trânsito em julgado, o valor depositado no ID 162821992 seja restituído à embargante, expedindo-se, para tanto, ofício autorizando a transferência, valendo esta sentença como ofício; d) condenar o embargado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do advogado da embargante, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido, observado o art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, cumpra-se o item "c" e, em seguida, proceda-se à baixa e ao arquivamento, observadas as formalidades legais. Sentença publicada e registrada neste ato. Intimem-se.