0037362-63.2015.8.17.0001

Intimação

TJPE · Gabinete do Des. Frederico Ricardo de Almeida Neves · Intimação (Outros)

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Frederico Ricardo de Almeida Neves PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0037362-63.2015.8.17.0001 APELANTE: AGROTEC TECNOLOGIA EM AGRONEGÓCIO LTDA. APELADAS: MARIA EUNICE BEZERRA, MARIA DE FÁTIMA BEZERRA RODRIGUES COSTA, MARIA WEYDES BEZERRA RECORRENTES ADESIVAS: MARIA DE FÁTIMA BEZERRA RODRIGUES COSTA, MARIA WEYDES BEZERRA RECORRIDA NO RECURSO ADESIVO: AGROTEC TECNOLOGIA EM AGRONEGÓCIO LTDA. JUÍZO DE ORIGEM: 33ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL/PE JUÍZA: DRA. KARINA ALBUQUERQUE ARAGÃO DE AMORIM RELATOR: DES. FREDERICO RICARDO DE ALMEIDA NEVES DECISÃO UNIPESSOAL I - BREVE RELATO Trata-se de apelação cível interposta por AGROTEC TECNOLOGIA EM AGRONEGÓCIO LTDA. contra sentença que, em sede de ação de despejo por denúncia imotivada, promovida por MARIA EUNICE BEZERRA, MARIA DE FÁTIMA BEZERRA RODRIGUES COSTA e MARIA WEYDES BEZERRA, acolheu, de ofício, a preliminar de ilegitimidade ativa das duas últimas, extinguindo o feito em relação a elas, sem resolução do mérito; e, quanto à autora Maria Eunice Bezerra, julgou procedente o pedido de despejo, determinando a desocupação do imóvel, além de julgar improcedente o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias, o que fez na forma a seguir sumariada (ID nº 40988100): “2 O feito está pronto para julgamento. As partes devidamente intimadas, não manifestaram qualquer interesse na realização de novas provas. Tratam os autos de pedido de despejo por denúncia vazia formulado pelas proprietárias (22 e 32 demandantes) e pela usufrutária do bem (13 demandante), argumentando a existência de um contrato verbal de locação firmado com a empresa ré. De início é importante verificar a ilegitimidade ativa das proprietárias do imóvel para postular o despejo, visto que a ação de despejo funda-se na relação contratual, detendo legitimidade para figurar nos autos apenas as partes contratantes, locador e locatário. Nesse sentido: AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL AUTORES NU- PROPRIETÁRIOS ILEGITIMIDADE ATIVA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA APRECIAÇÃO "EX OFFICIO" EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM JULGAMENTO DE MÉRITO (ART. 267, VI, CPC) ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR APÓS A CITAÇÃO NÃO ANUÊNCIA DO RÉU (ART. 264, CPC) IMPOSSIBILIDADE, Tendo em vista as características do instituto do usufruto, fica evidente que os Autores, nu-proprietários, não possuem legitimidade para figurar no pólo ativo de ação de despejo, vez que não detêm o direito de uso e gozo da nua propriedade, não podendo, sequer, celebrar contrato de locação Reconhecimento ex officio da ilegitimidade ativa, - por se tratar de matéria de ordem pública Alteração da causa de pedir após a citação do Réu sem a sua anuência expressa Impossibilidade Reforma da r. sentença para extinguir o processosem julgamento de mérito Inversão do ônus da sucumbência. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO; SENTENÇA REFORMADA DE OFÍCIO PARA EXTINGUIR A AÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. (TJ-SP - APL: 01259039020108260100 SP 0125903-90.2010.8.26.0100, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 12/03/2013, 273 Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2013) Dessa forma, antes de adentrar ao mérito da demanda, ex oficio, por se tratar de matéria de ordem público, reconheço a ilegitimidade das Sras. Maria de Fátima Bezerra Rodrigues Costas e Maria Weydes Bezerra para figurar no polo ativo da presente ação de despejo, razão pela qual as excluo da lide, extinguindo o feito em relação a elas sem julgamento do mérito, com suporto no art. 485, VI, do CPC. Por conseguinte, no polo ativo da demanda deve figurar apenas a locadora, Sra. Maria Eunice Bezerra. Passo ao mérito. A demandante ajuizou a presente ação de despejo por denúncia vazia sob o argumento de não ter mais interesse em manter a relação locatícia. Aponta que, mesmo após notificada, a empresa locatária não desocupou o bem, razão pela qual ajuizou o pedido de despejo. Em sua defesa, a empresa não se insurgiu contra a existência do contrato verbal entabulado entre as partes de modo que a relação contratual restou incontroversa. Do mesmo modo, não há qualquer insurgência quanto à notificação judicial efetivada pela autora. Destaque-se que tal ato restou devidamente comprovado, mediante a juntada do Processo de Notificação Judicial (fls. 24/37), donde se verifica às fls. 37 que o representante da empresa ré fora devidamente notificado. A ação de despejo por denúncia vazia tem amparo no art. 57, da Lei nº 8.245/91, que dispõe, in verbis: "Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação". A relação locatícia, como dito, restou demonstrada, assim, como o intento de retomada do imóvel, que foi realizado nos exatos termos definidos pela lei de locação. Ademais, não há nos autos qualquer notícia de que o réu tenha desocupado o imóvel no prazo estabelecido. Ao contrário as evidências existentes no processo apontam para o fato de que o imóvel continua ocupado pelo locatário. As alegações formuladas pelo demandado quanto às desavenças familiares relativas à condução da empresa, bem como em relação aos desacordos para estabelecimento de um reajuste do aluguel e da sua forma de pactuação são inócuas, pois não tem o condão de afastar o intento de retomada do bem, mediante a denúncia vazia do ajuste locatício. Ressalte-se que não tratam os autos de renovação de aluguel, razão pela qual não se trata de hipótese de aplicação do art. 52, da Lei 8.245/91, bem como não há possibilidade de qualquer indenização ou retenção do imóvel, pela realização de benfeitorias no imóvel. A esse respeito, é importante verificar que o demandante não logrou demonstrar especificamente as alegadas benfeitorias no imóvel ou que tais benfeitorias classificavam-se como necessárias (Unica hipótese que, ao m menos em tese, franquearia ao réu o direito à indenização e eventualmente retenção do bem). Na verdade, pela narrativa constante da peça de bloqueio, bem como da reconvenção, eventuais benfeitorias realizadas no imóvel tem a natureza de benfeitorias úteis, visto que foram implementadas com o intuito de viabilizar a exploração pela empresa de suas atividades comerciais/industriais. Não há a mínima prova das condições do imóvel no momento da áctuação do contrato, de modo que não é possível estabelecer que as eventuais reformas e melhorias implementadas visavam à conservação do bem. Ao contrário, da própria narrativa da empresa ré, conclui-se que os implementos realizados visavam unicamente a viabilizar a atividade empresarial, de modo que as benfeitorias mencionadas caracterizam-se como úteis e não necessárias. Nesse contexto, importa trazer à baila o que determinar o art. 35, da Lei 8.245/91: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Da leitura do dispositivo acima transcrito, conclui-se que o locatário somente teria direito à indenização pelas benfeitorias necessárias. Por outro lado, somente teria direito à indenização pelas benfeitorias úteis caso houvesse expressa autorização pelo locador quanto à sua implementação. A demandada, contudo, não apresentou qualquer prova a esse respeito, de sorte que não faz jus ao ressarcimento pelos implementos realizados. Corroborando o posicionamento ora adota o TJSC decidiu: DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - CONTRATO VERBAL - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO INDENIZATÓRIA DE BENFEITORIAS E FUNDO DE COMERCIO - IMPROCEDENCIA NO JUIZO A QUO - INCONFORMISMO DO INQUILINO REQUERENTE - 1. BENFEITORIAS - REALIZAÇÃO DE PEQUENAS MELHORIAS NO IMOVEL PARA ADEQUA-LO AO FIM COMERCIAL DA LOCAÇÃO BENFEITORIAS CARACTERIZADAS COMO UTEIS - ANUEÉENCIA PREVIA DO LOCADOR INCOMPROVADA - BENFEITORIAS NECESSÁRIAS INDEMONSTRADAS - ART. 35 DA LI - INDENIZAÇÃO INDEVIDA - 2. FUNDO DE COMERCIO - RETOMADA PARA USO EM MESMO RAMO DE ATIVIDADE COMERCIAL - IRRELEVÂNCIA LOCAÇÃO VERBAL QUE PERDUROU APENAS DOIS ANOS ATE SUA DENUNCIA PELO LOCADOR - CONTRATO QUE NÃO PREENCHE OS REQUISITOS DO ART. 51 DA LI - DIREITO À RENOVAÇÃO INEXISTENTE - AÇÃO RENOVATÓRIA NÃO AJUIZADA - PROTEÇÃO DO PONTO COMERCIAL INVIÁVEL – INDENIZAÇÃO IMPROCEDENTE - SENTENÇA MANTIDA - APELO IMPROVIDO. 1. Incomprovada a realização de benfeitorias necessárias e inexistindo anuência do locador para implementar aquelas que são úteis, descabe sua indenização (art. 35 da LI). 2. O fundo de comércio é protegido pelo direito à renovação que confere ao inquilino a permanência no imóvel e a continuidade de sua exploração comercial, sendo que inexistindo pactuação de contrato escrito de locação comercial que preencha os requisitos art. 51 da Lei do Inquilinato e autorize a propositura de ação renovatória, improcede o excepcional pleito indenizatório. (TJ-SC - AC: 20110947465 SC 2011.094746-5 (Acórdão), Relator: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 26/06/2013, Segunda Câmara de Direito Civil Julgado) (Grifei) A hipótese, portanto, é de procedência do pedido de despejo e de improcedência do pedido reconvencional, devolvendo-se o imóvel à locadora sem que a empresa ré faça jus a qualquer direito à indenização pelas benfeitorias úteis realizadas, inexistindo, por conseguinte o direito à retenção. Diante do exposto, e mais que nos autos consta: I - Acolho a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada de ofício, em relação às autoras Maria de Fátima Bezerra Rodrigues Costa e Maria Weydes Bezerra, e, em relação a elas, JULGO O FEITO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 485, VI, do CPC. II - Quanto ao pedido de DESPEJO, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral decretando o despejo perseguido. Expeça-se Mandado de Notificação e Despejo, ao locatário, fazendo-se constar que, não sendo o imóvel desocupado voluntariamente, no prazo de 15 (quinze) dias, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento, nos termos do artigo 65, caput, da Lei 8245/91. Condeno a empresa ré ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais que arbitro em 20% sobre o valor da causa. III - Em relação ao pedido reconvencional, julgo-o improcedente em parte e condeno a ré-reconvinte ao pagamento das custas (já satisfeitas) e honorários sucumbenciais que fixo em 10% sobre o valor da causa. Atenta aos ditames constantes do art. 63, 84º e art. 64, da Lei 8.245/91, fixo a caução no valor de 6 (seis) meses de aluguel, devidamente atualizado até a data de sua prestação, para a hipótese de ser manejado o cumprimento provisório da sentença.” O inconformismo da parte apelante AGROTEC TECNOLOGIA EM AGRONEGÓCIO LTDA. radica, em resumo, no apontado desacerto da decisão que se impugna, pelas razões a seguir expostas (ID nº 40988210): 1) requer o recebimento da apelação com efeito suspensivo, sustentando que, embora o art. 58, V, da Lei nº 8.245/91 estabeleça efeito somente devolutivo para os recursos interpostos contra sentenças proferidas em ações de despejo, seria possível a atribuição excepcional de efeito suspensivo com fundamento no art. 1.012, § 4º, do CPC, diante da alegada plausibilidade de reforma da sentença e do risco de dano grave decorrente da desmobilização de uma fábrica de rações, com máquinas, equipamentos, estoques, empregados, prestadores de serviços e fornecedores; 2) sustenta que a sentença teria desconsiderado as particularidades da relação jurídica, porquanto o imóvel objeto da demanda não constituiria unidade isolada, mas parte integrante de complexo imobiliário-industrial utilizado há décadas pela empresa e por outras sociedades empresárias do grupo familiar, de modo que a retomada do galpão comprometeria a própria continuidade da atividade empresarial; 3) afirma que realizou substanciais investimentos no imóvel, inclusive reforma de piso, reconstrução do telhado e intervenções estruturais destinadas à segurança, habitabilidade e adequação às normas regulamentadoras, alegando ter despendido aproximadamente R$ 850.000,00 e sustentando que tais obras constituiriam benfeitorias necessárias, conhecidas pelas locadoras e responsáveis pela valorização do patrimônio imobiliário; 4) invoca o art. 35 da Lei nº 8.245/91 para sustentar o direito à indenização pelas benfeitorias, requerendo, caso mantido o despejo, que as proprietárias sejam obrigadas a depositar previamente o valor correspondente às reformas, indicando como parâmetro a quantia de R$ 538.000,00, constante do laudo de avaliação da edificação LV 015-15, elaborado pela empresa Valor Engenharia; 5) sustenta que as provas documentais produzidas, inclusive fotografias de satélite e os laudos técnicos, demonstrariam a realização das reformas e o incremento patrimonial do imóvel, argumentando que a ausência de laudo de vistoria inicial ou de fotografias do imóvel antes da locação não poderia ser utilizada em seu desfavor, pois caberia às autoras comprovar a situação originária do bem; 6) invoca a vedação ao enriquecimento sem causa, com fundamento no art. 884 do Código Civil, alegando que as proprietárias receberiam imóvel significativamente valorizado em razão de investimentos suportados exclusivamente pela locatária, sem a correspondente indenização; 7) sustenta a inexistência de inadimplência, afirmando que os aluguéis seriam pagos regularmente e que inexistiria mora capaz de justificar o despejo, acrescentando que a ação estaria sendo utilizada como instrumento de pressão para obrigar a empresa a aceitar reajustes que reputa abusivos ou preço de venda que considera excessivo; 8) sustenta que o despejo deveria ser analisado à luz da função social da empresa e do princípio da preservação da atividade empresarial, afirmando que a retirada da AGROTEC do imóvel causaria prejuízos à própria empresa, aos seus empregados, fornecedores, prestadores de serviços e à coletividade, razão pela qual o Poder Judiciário deveria privilegiar a continuidade da atividade econômica; 9) afirma que o contexto familiar existente entre as partes revelaria que a ação de despejo possuiria caráter revanchista e extorsivo, relacionado a conflitos entre integrantes da mesma família, bem como às tratativas frustradas de compra e venda do imóvel e de reajuste dos aluguéis; 10) invoca, ainda, precedentes relacionados a adimplemento substancial, função social do contrato e impossibilidade de resolução contratual diante de inadimplemento insignificante, sustentando que, diante da inexistência de mora, não haveria fundamento justo ou legal para a rescisão da locação e o despejo; 11) ao final, requer o provimento do recurso para julgar improcedente a ação de despejo e procedente a reconvenção; subsidiariamente, caso mantido o despejo, requer o prévio depósito da quantia de R$ 538.000,00 relativa às benfeitorias; formula prequestionamento dos arts. 1.012, § 4º, do CPC, 35 da Lei nº 8.245/91, 884 do Código Civil e 5º, XXIII, da Constituição Federal, além de requerer honorários advocatícios de 20% sobre o valor econômico da causa. Houve contrarrazões ao recurso de apelação (ID nº 40988222), com as quais as partes apeladas MARIA EUNICE BEZERRA, MARIA DE FÁTIMA BEZERRA RODRIGUES COSTA e MARIA WEYDES BEZERRA sustentam: 1) que a apelação deve ser recebida apenas no efeito devolutivo, por expressa determinação do art. 58, V, da Lei nº 8.245/91, sendo inviável a pretensão da recorrente de atribuir efeito suspensivo automático ao recurso; 2) que a controvérsia se limita ao despejo do galpão nº 80, situado na Avenida Joaquim Cavalcanti, no bairro da Iputinga, decorrente de contrato verbal de locação; 3) que as tratativas familiares, a intenção de venda do imóvel e as divergências quanto ao valor do aluguel não impedem o exercício do direito de retomada mediante denúncia vazia; 4) que as alegadas benfeitorias não foram comprovadas adequadamente e, ainda que existentes, teriam sido realizadas para atender às próprias necessidades da atividade empresarial da locatária, sem consentimento prévio das locadoras; 5) que a AGROTEC não teria demonstrado os valores efetivamente pagos a título de aluguel nem comprovado as alegações de regularidade dos pagamentos e de recolhimento dos tributos incidentes sobre os aluguéis; 6) que o contrato verbal vigorava por prazo indeterminado, sendo plenamente aplicável o art. 57 da Lei nº 8.245/91, que autoriza a denúncia por escrito pelo locador, com concessão de 30 dias para desocupação; 7) que a AGROTEC foi regularmente notificada judicialmente em 26/05/2015 para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias e, não tendo cumprido a determinação, deu causa ao ajuizamento da ação de despejo; 8) que não existe direito à indenização por fundo de comércio ou permanência no imóvel, por não estarem presentes os requisitos da ação renovatória previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91; 9) que, quanto à reconvenção, a recorrente não teria produzido prova idônea das benfeitorias nem demonstrado autorização das locadoras para sua realização; 10) requerem, ao final, o desprovimento da apelação e a manutenção da sentença que julgou procedente o despejo e improcedente a reconvenção. Há, ainda, recurso adesivo (ID nº 40988227) interposto por Maria de Fátima Bezerra Rodrigues Costa e Maria Weydes Bezerra, dirigido exclusivamente contra a sentença que reconheceu sua ilegitimidade ativa e, posteriormente, contra a condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais. O recurso foi interposto com fundamento no art. 997 do CPC e protocolado em 18/05/2018, com recolhimento das custas recursais. As razões do recurso adesivo podem ser assim resumidas: 1) sustentam que 100% do imóvel foi adquirido pelas recorrentes Maria de Fátima e Maria Weydes, mediante escritura pública de compra e venda com reserva de usufruto vitalício em favor de seus genitores, Valdemar Carolino Bezerra e Maria Eunice Bezerra; 2) afirmam que os registros R-05 e R-06 das matrículas do imóvel consignaram reserva de usufruto vitalício de 38% e 62%, respectivamente, revertendo o usufruto em favor das compradoras após o falecimento dos usufrutuários; 3) sustentam que o falecimento de Valdemar Carolino Bezerra, em 11/09/2002, extinguiu o usufruto correspondente à sua titularidade, com fundamento nos arts. 713 e 739 do Código Civil de 1916, passando as recorrentes a deter a titularidade correspondente à parcela cujo usufruto se extinguiu; 4) afirmam, por conseguinte, possuir legitimidade e interesse jurídico para integrar o polo ativo da ação de despejo, inclusive porque teriam direito à percepção de parcela dos aluguéis; 5) invocam precedente do Superior Tribunal de Justiça acerca da legitimidade para retomada do imóvel por quem sucede o usufrutuário, defendendo a possibilidade de atuação do titular da propriedade após a extinção do usufruto; 6) requerem o provimento do recurso adesivo para afastar a ilegitimidade ativa reconhecida na sentença, reconhecer sua legitimidade para integrar o polo ativo e, consequentemente, afastar a condenação em honorários, postulando ainda a condenação da recorrida ao pagamento da verba honorária. Houve contrarrazões ao recurso adesivo (ID nº 40988246), com as quais a parte AGROTEC TECNOLOGIA EM AGRONEGÓCIO LTDA. sustenta: 1) que as recorrentes adesivas pretendem reverter a exclusão determinada pela sentença para reassumirem a condição de partes e afastarem os encargos sucumbenciais; 2) que a reserva de usufruto teria sido constituída de forma unitária em favor de Valdemar e Maria Eunice, de modo que o falecimento de um dos usufrutuários não faria reverter imediatamente sua parcela às nu-proprietárias; 3) que o usufruto teria sido instituído conjuntamente em favor dos dois genitores, permanecendo integralmente com o cônjuge sobrevivente até o falecimento de ambos, quando somente então se consolidaria em favor das nu-proprietárias; 4) que, portanto, Maria de Fátima e Maria Weydes continuariam sem legitimidade ativa para a ação de despejo, devendo ser mantida a sentença e a condenação honorária decorrente de sua exclusão. É o relatório naquilo que, de essencial, havia para ser registrado. Decido. II – DECISÃO UNIPESSOAL DO RELATOR – JUSTIFICATIVA Sabe-se que o relator para quem foi distribuído o recurso, o reexame necessário ou a ação de competência originária do tribunal, exerce atividades decisórias, para além daquel’outras diretivas, ordinatórias e saneadoras, incluídos os atos de imperium do art. 139, IV, do CPC. Ao decidir sozinho (art. 932, IV e V, do CPC), o relator age, autorizado por lei, como um representante ou porta voz do órgão colegiado, sendo este, em bom rigor, o Juízo Natural para o julgamento. Desse modo, a parte que estiver a suportar as consequências advenientes da decisão exarada no exercício da competência isolada do relator, terá assegurado o direito de buscar a colegialização da decisão solitária, chamando a intervir, nos termos do art. 1.021 do CPC, os demais julgadores que integram o órgão colegiado competente, com vistas a reverter a situação e a obter uma vantagem mediante a reforma ou a invalidação da decisão que se impugna pela via do agravo interno. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não viola o princípio da colegialidade a decisão monocrática do relator, tendo em vista a possibilidade de submissão do julgado ao exame do órgão colegiado, mediante a interposição de agravo interno (AgInt nos EDcl no AREsp 1536336/BA, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, STJ, julgado em 29/04/2024, DJE 02/05/2024; AgInt no REsp n. 1.833.863/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, STJ, julgado em 12/06/2023, DJE 15/06/2023). Dito isso, passa-se ao exame do recurso. III – FUNDAMENTAÇÃO Feito o esclarecimento supra, passa-se ao julgamento do recurso, nos termos e fundamentos que seguem. III.1 – DO EFEITO SUSPENSIVO A apelante requereu a atribuição de efeito suspensivo à apelação, sustentando a existência de plausibilidade de reforma da sentença e risco de dano grave decorrente da efetivação do despejo. A pretensão, contudo, não constitui matéria pendente de apreciação nesta oportunidade. Com efeito, o pedido de efeito suspensivo formulado pela apelante já foi expressamente apreciado no curso do processamento da apelação cível. Conforme consignado no despacho de ID nº 40988305, após consulta ao Sistema PJe de 2º Grau, verificou-se que a Primeira Câmara Cível havia negado provimento ao Agravo Interno nº 07133-84.2018.8.17.9000, mantendo a decisão que anteriormente indeferiu o efeito suspensivo perseguido pela recorrente. Na mesma oportunidade, foi expressamente consignado que não havia razão para obstar o cumprimento da ordem de despejo decretada na sentença. Desse modo, não cabe, nesta decisão de julgamento do mérito da apelação, renovar a apreciação de pretensão cautelar que já foi objeto de pronunciamento específico e posteriormente submetida ao exame colegiado, cujo resultado foi pela manutenção do indeferimento. A questão, portanto, encontra-se processualmente superada, devendo ser observada a decisão anteriormente proferida. III.2 – DA ALEGADA NULIDADE DO JULGAMENTO ANTECIPADO E DA SUPOSTA NECESSIDADE DE OITIVA PESSOAL DE MARIA EUNICE BEZERRA A apelante sustenta, em sua narrativa recursal, que Maria Eunice Bezerra deveria ter sido ouvida pessoalmente, afirmando que a não realização do ato teria impedido a adequada apuração de sua vontade e que as filhas teriam contribuído para que a oitiva não ocorresse. Alega, ainda, que a situação de conflito familiar recomendaria maior aprofundamento da instrução. A alegação não conduz à nulidade da sentença. O julgamento antecipado não constitui cerceamento de defesa quando os elementos constantes dos autos são suficientes à resolução das questões relevantes ao deslinde da controvérsia. E, neste caso, a própria sentença registrou que as partes foram devidamente intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir, tendo as autoras declarado não possuir interesse na produção de novas provas, enquanto a parte ré deixou transcorrer o prazo sem manifestação. Além disso, a questão central submetida ao Juízo não dependia da obtenção de declaração pessoal da usufrutuária acerca de suas relações familiares ou de suas preferências subjetivas. O objeto da demanda era a retomada de imóvel submetido a contrato de locação por prazo indeterminado, sendo suficiente, para o exame do pedido, a verificação da existência da relação locatícia, da natureza do contrato e do cumprimento dos requisitos legais para a denúncia. A alegação de que a vontade pessoal da usufrutuária deveria prevalecer tampouco altera a natureza objetiva da pretensão deduzida. A partir do momento em que a demanda foi ajuizada e processada, cabia ao Juízo examinar a existência ou não do direito à retomada à luz do regime jurídico da locação, e não investigar, mediante depoimento pessoal, questões familiares estranhas aos pressupostos legais do despejo por denúncia vazia. Não se identifica, portanto, prejuízo processual concreto decorrente da ausência da oitiva pessoal pretendida, sobretudo porque a própria apelante não demonstra qual fato juridicamente relevante, dependente exclusivamente do depoimento de Maria Eunice, teria sido capaz de modificar o resultado da demanda. Por conseguinte, não há nulidade por cerceamento de defesa ou por julgamento antecipado, devendo ser rejeitada a insurgência nesse particular. III.3 – DA DENÚNCIA VAZIA E DA INEXISTÊNCIA DE NECESSIDADE DE INADIMPLEMENTO A principal tese da apelante consiste na afirmação de que, inexistindo mora ou inadimplemento contratual, não haveria motivo justo para a rescisão da locação e consequente decretação do despejo. A apelante procura amparar sua argumentação em precedentes relacionados a ações de despejo por infração contratual, inadimplemento e adimplemento substancial. A premissa, contudo, não corresponde à causa de pedir efetivamente examinada na sentença. A presente demanda foi proposta como ação de despejo por denúncia vazia, e não como ação de despejo por falta de pagamento ou por infração contratual. A própria sentença registrou expressamente que a autora buscava a retomada do imóvel por não mais possuir interesse na manutenção da relação locatícia, tendo reconhecido que o contrato verbal possuía prazo indeterminado. Também consignou que a empresa ré não se insurgiu contra a existência do contrato verbal e tampouco contra a notificação judicial realizada. O art. 57 da Lei nº 8.245/91 estabelece disciplina específica para o contrato de locação por prazo indeterminado, permitindo sua denúncia escrita pelo locador, mediante concessão de prazo para desocupação. Foi exatamente esse regime jurídico que fundamentou a sentença. A consequência disso é decisiva: a ausência de inadimplemento não constitui obstáculo à denúncia vazia. A mora seria juridicamente relevante se a causa de pedir estivesse fundada em falta de pagamento ou infração contratual. Não sendo essa a hipótese, os precedentes trazidos pela apelante sobre rescisão motivada, inadimplemento substancial e descumprimento contratual não enfrentam a situação jurídica destes autos. A parte apelante pretende, em verdade, acrescentar ao regime da denúncia vazia requisito que a lei não estabelece: a existência de falta contratual imputável ao locatário. Tal interpretação esvaziaria a própria finalidade do instituto, pois converteria a denúncia vazia em modalidade de despejo dependente de causa justificadora. Também não procede a tentativa de utilizar o alegado cumprimento das obrigações contratuais como fundamento para perpetuar a relação locatícia. O adimplemento das obrigações do locatário não retira do locador o direito de denunciar contrato que se encontra por prazo indeterminado, quando presentes os requisitos legais para a retomada. No caso concreto, a sentença constatou a existência da locação, sua natureza por prazo indeterminado, a manifestação inequívoca da vontade de retomada e a notificação da empresa. Dessa forma, não sendo a demanda fundada em inadimplemento, é juridicamente irrelevante, para o reconhecimento do direito à retomada, a alegação de que a apelante estaria adimplente, razão pela qual deve ser mantida a procedência do pedido de despejo. III.4 – DO ALEGADO ABUSO DE DIREITO, DA FINALIDADE REVANCHISTA E DO COMPLEXO IMOBILIÁRIO A apelante afirma que a ação de despejo seria instrumento de ameaça, chantagem ou pressão financeira, inserido em supostas disputas familiares e destinado a inviabilizar a atividade da empresa. Sustenta também que o galpão não pode ser analisado isoladamente, pois integra complexo imobiliário maior, fisicamente interligado e operacionalmente indispensável à atividade empresarial. Essas alegações não afastam o direito reconhecido na sentença. A eventual existência de conflitos familiares entre as partes, ainda que possa explicar o contexto em que a relação locatícia se deteriorou, não altera os pressupostos objetivos da ação de despejo. O exercício de direito previsto expressamente pela legislação não se torna ilícito apenas porque as partes possuem relações familiares conflituosas ou porque a retomada produz consequências econômicas para o locatário. Para que se reconhecesse abuso de direito, seria necessária demonstração concreta de que a pretensão de retomada excederia manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. A simples alegação de que as autoras pretendiam retomar imóvel utilizado pela empresa não é suficiente para caracterizar esse excesso. Também não modifica o resultado o argumento de que o galpão integra complexo empresarial maior. A própria apelante reconhece que o objeto específico da demanda é imóvel individualizado e juridicamente identificado, ainda que fisicamente relacionado a outros imóveis. A existência de conexão operacional com outras unidades não elimina a autonomia jurídica do imóvel objeto da locação nem impede que o respectivo titular exerça o direito de retomada. Eventuais dificuldades empresariais decorrentes da desocupação, inclusive a necessidade de reorganização física da atividade, constituem consequências econômicas da cessação da relação locatícia, mas não transformam o direito de retomada em ato ilícito. A sentença, nesse aspecto, foi precisa ao consignar que as alegações relativas às desavenças familiares, à condução da empresa e aos desacordos sobre reajuste do aluguel não tinham aptidão para afastar a retomada do bem mediante denúncia vazia. Assim, a alegação de abuso de direito, finalidade revanchista e integração do imóvel a complexo empresarial não constitui fundamento apto a impedir o despejo, devendo ser preservado o capítulo da sentença que reconheceu o direito à retomada. III.5 – DA FUNÇÃO SOCIAL DA EMPRESA E DA PRESERVAÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA A apelante invoca a função social da empresa, ressaltando a quantidade de empregos e relações econômicas que decorreriam de sua atividade e defendendo que o despejo deveria ser afastado em razão dos impactos sociais decorrentes da paralisação ou desmobilização da empresa. A função social da empresa constitui vetor relevante de interpretação do ordenamento jurídico, mas não pode ser utilizada para suprimir direito patrimonial alheio expressamente protegido pelo sistema jurídico. O princípio da preservação da empresa não significa direito subjetivo da pessoa jurídica à utilização indefinida de determinado imóvel pertencente a terceiro. A preservação da atividade empresarial deve ser compatibilizada com o direito de propriedade e com a liberdade contratual, não sendo possível impor ao proprietário a manutenção compulsória de uma locação por prazo indeterminado apenas porque o imóvel é utilizado para atividade econômica relevante. No caso, não se discute que a apelante desenvolva atividade empresarial e que sua retirada do imóvel possa produzir impactos econômicos. O que se examina é se tais consequências são suficientes para impedir o exercício do direito legal de denúncia da locação. E a resposta é negativa. A Constituição Federal protege tanto a função social da propriedade quanto a livre iniciativa e a atividade econômica, devendo tais valores ser harmonizados. A função social não converte a propriedade privada em instrumento obrigatório de manutenção da atividade empresarial de terceiro. Tampouco se mostra pertinente a comparação com o instituto da recuperação judicial. A recuperação judicial possui disciplina própria e finalidade específica, relacionada à superação da crise econômico-financeira do empresário ou da sociedade empresária, não constituindo fundamento jurídico para impedir o locador de denunciar uma relação locatícia por prazo indeterminado. No caso concreto, inexiste norma que imponha às proprietárias o dever de suportar indefinidamente a ocupação do imóvel em razão da relevância econômica da atividade nele exercida. Portanto, a função social da empresa e o princípio da preservação da atividade econômica não afastam o direito de retomada exercido pelas locadoras, razão pela qual a tese recursal deve ser rejeitada. III.6 – DAS BENFEITORIAS E DO ALEGADO DIREITO À INDENIZAÇÃO A apelante sustenta ter realizado reformas estruturais de grande monta, especialmente no piso e no telhado, alegando que as intervenções eram necessárias à segurança do imóvel e ao funcionamento da atividade empresarial. Afirma ter despendido aproximadamente R$ 850.000,00 e invoca o art. 35 da Lei nº 8.245/91 para sustentar o direito à indenização. O argumento não merece acolhimento. O art. 35 da Lei do Inquilinato estabelece distinção objetiva entre benfeitorias necessárias e úteis: as primeiras são indenizáveis, salvo disposição contratual em contrário, ainda que realizadas sem autorização; as segundas dependem de autorização do locador para gerar direito à indenização e retenção. A sentença examinou precisamente essa questão e concluiu que a apelante não demonstrou, de forma suficiente, quais seriam as benfeitorias realizadas, tampouco que fossem necessárias à conservação do imóvel. Registrou, ainda, que não havia prova das condições do bem quando a locação teve início e que, pela própria narrativa da empresa, as intervenções teriam sido realizadas para viabilizar a exploração de sua atividade empresarial, circunstância compatível com a natureza de benfeitorias úteis. A conclusão não é afastada pelo simples fato de a apelante apresentar fotografias, avaliações ou estimativas de valor. Uma coisa é demonstrar que determinada construção ou melhoria existe no imóvel; outra, juridicamente distinta, é demonstrar que ela foi realizada pela locatária, durante a relação locatícia, com determinada finalidade e natureza jurídica, bem como que preenchia os requisitos legais para gerar direito de indenização. A própria documentação mencionada nas contrarrazões reforça essa distinção. As apeladas sustentam que o imóvel já possuía a estrutura de galpão quando foi adquirido em 2001 e que a avaliação apresentada pela empresa não comprovaria que a apelante tivesse construído o galpão, mas teria considerado benfeitorias preexistentes. Além disso, as próprias alegações da apelante vinculam as reformas às necessidades de sua atividade empresarial, especialmente armazenamento de produtos e adequação da estrutura ao funcionamento do negócio. Isso não basta para qualificá-las como necessárias no sentido jurídico do art. 35 da Lei nº 8.245/91. A necessidade prevista na norma não se confunde com a conveniência ou indispensabilidade da obra para determinado modelo empresarial escolhido pelo locatário. A intervenção pode ser essencial à atividade específica desenvolvida pela empresa e, ainda assim, não constituir benfeitoria necessária à conservação ou preservação do imóvel. De igual modo, quanto às alegadas benfeitorias úteis, não há demonstração de autorização das locadoras. As contrarrazões registram justamente a inexistência de pedido ou autorização para modificação do imóvel. Desse modo, ausentes elementos probatórios suficientes para enquadrar as obras como benfeitorias necessárias indenizáveis ou como benfeitorias úteis autorizadas, não há fundamento para reconhecer o crédito pretendido. Por conseguinte, deve ser mantida a improcedência do pedido reconvencional de indenização por benfeitorias, bem como afastado o direito de retenção invocado pela apelante. III.7 – DO LAUDO DE AVALIAÇÃO E DO VALOR DE DA EDIFICAÇÃO CUSTEADA PELA EMPRESA A apelante atribui especial relevância ao Laudo de Avaliação LV 015-15, elaborado pela empresa Valor Engenharia, afirmando que o documento teria apurado em R$ 538.000,00 o valor da edificação custeada pela empresa e que esse montante representaria o incremento patrimonial incorporado ao imóvel. O documento, contudo, não supre a ausência dos pressupostos jurídicos e probatórios necessários à indenização. O valor de uma edificação não equivale, automaticamente, ao valor das despesas efetivamente suportadas pelo locatário, tampouco demonstra, por si só, a autoria das obras ou a sua natureza jurídica como benfeitorias indenizáveis. Para o reconhecimento da pretensão reconvencional, não bastava comprovar que o imóvel possuía determinado valor. Era necessário demonstrar a efetiva realização das obras pela locatária, o período em que foram realizadas, a natureza de cada intervenção, sua necessidade ou utilidade e, no caso das úteis, a autorização do locador. A sentença, portanto, não incorreu em erro ao exigir demonstração concreta desses elementos. Além disso, há relevante inconsistência entre os valores apresentados pela própria recorrente: em sua narrativa, a apelante afirma ter despendido aproximadamente R$ 850.000,00 em reformas, enquanto o pedido subsidiário de depósito é baseado em R$ 538.000,00, correspondente ao valor atribuído à edificação pelo laudo. Essa divergência reforça que o valor indicado no laudo não pode ser automaticamente tomado como crédito indenizatório da locatária. Assim, o Laudo LV 015-15 não comprova, por si só, a existência de crédito indenizatório de R$ 538.000,00, razão pela qual não há fundamento para acolher o pedido reconvencional ou para condicionar o despejo ao depósito desse montante. III.8 – DO ALEGADO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA A apelante invoca o art. 884 do Código Civil, afirmando que a incorporação das obras ao imóvel sem ressarcimento configuraria enriquecimento sem causa das proprietárias. A tese pressupõe a existência de um enriquecimento juridicamente injustificado, o que não foi demonstrado. Não se pode considerar sem causa o eventual incremento patrimonial de imóvel quando não comprovado que o proprietário esteja juridicamente obrigado a indenizar o locatário pela intervenção realizada. A disciplina específica da Lei do Inquilinato estabelece os pressupostos para indenização das benfeitorias. Não comprovados esses pressupostos, a incorporação física da obra ao imóvel não transforma automaticamente o acréscimo patrimonial em enriquecimento ilícito. No caso, a ausência de prova suficiente de que as intervenções fossem necessárias ou de que as benfeitorias úteis tivessem sido autorizadas impede reconhecer a existência de vantagem patrimonial sem causa jurídica. Ademais, a alegação de enriquecimento sem causa não pode ser utilizada para contornar os requisitos específicos previstos na legislação locatícia. O art. 884 do Código Civil possui caráter subsidiário e não substitui a demonstração dos pressupostos próprios do direito indenizatório invocado. Logo, não caracterizado enriquecimento sem causa, também não há fundamento para acolher a pretensão indenizatória com base no art. 884 do Código Civil. III.9 – DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE DEPÓSITO PRÉVIO E DA RETENÇÃO DO IMÓVEL A apelante requer, subsidiariamente, que, caso mantido o despejo, sua efetivação seja condicionada ao depósito de R$ 538.000,00, correspondente ao valor que afirma ter direito a receber pelas benfeitorias. O pedido não pode ser acolhido porque depende da existência do próprio crédito indenizatório, que não foi reconhecido. Não demonstrado o direito à indenização, inexiste obrigação das locadoras de realizar depósito prévio como condição para a retomada. A retenção, por sua vez, igualmente pressupõe crédito indenizável decorrente de benfeitorias que satisfaçam os requisitos legais. A mera alegação de realização de obras não constitui título suficiente para impedir a restituição do imóvel. Ademais, como já registrado, o despejo foi efetivamente cumprido em 29/08/2019, conforme Auto de Despejo constante do ID nº 40988331, de modo que o pedido de condicionamento da efetivação da medida perdeu sua utilidade prática. Portanto, não há fundamento para condicionar ou desconstituir o despejo em razão do alegado crédito por benfeitorias. III.10 – DO PRÉ-QUESTIONAMENTO A apelante formulou pré-questionamento dos arts. 1.012, § 4º, do CPC, 35 da Lei nº 8.245/91, 884 do Código Civil e 5º, XXIII, da Constituição Federal. O pré-questionamento não constitui fundamento autônomo para alteração do resultado do julgamento. As matérias jurídicas suscitadas foram efetivamente examinadas, nos limites necessários à resolução da controvérsia. O órgão julgador não está obrigado a reproduzir literalmente todos os dispositivos invocados pela parte quando a questão jurídica foi enfrentada de maneira suficiente e fundamentada. O que se exige é o efetivo enfrentamento das questões relevantes ao julgamento, providência que se realiza nesta decisão. Assim, consideram-se examinadas as matérias jurídicas relevantes suscitadas pela apelante, sem que o mero pré-questionamento implique acolhimento das teses recursais. III.11 – DO RECURSO ADESIVO: LEGITIMIDADE ATIVA DE MARIA DE FÁTIMA BEZERRA RODRIGUES COSTA E MARIA WEYDES BEZERRA O recurso adesivo busca afastar o reconhecimento da ilegitimidade ativa das duas recorrentes, sob o fundamento de que seriam proprietárias do imóvel e que, com o falecimento de Valdemar Carolino Bezerra, teria ocorrido a consolidação, em seu favor, da parcela do usufruto que lhe pertencia. A questão deve ser examinada à luz do conteúdo da própria escritura pública registrada nas matrículas do imóvel. Conforme transcrição constante do recurso adesivo, o Registro nº 05 consignou a reserva de usufruto vitalício de 38% do imóvel, com previsão de reversão “em favor das outorgadas compradoras, após falecimento deles usufrutuários”. O Registro nº 06 contém disposição semelhante quanto aos 62% restantes. A expressão utilizada no título constitutivo não autoriza, contudo, a conclusão de que o falecimento de apenas um dos usufrutuários teria produzido imediatamente a consolidação da propriedade plena da parcela correspondente em favor das nu-proprietárias. Ao contrário, a redação reproduzida nos autos estabelece como marco para a reversão o falecimento dos usufrutuários, no plural. A própria apelante, ao apresentar contrarrazões ao recurso adesivo, chama atenção exatamente para esse aspecto, sustentando que o usufruto foi instituído em favor de ambos os genitores de forma conjunta e que a reversão às compradoras somente ocorreria após o falecimento de ambos. A interpretação defendida pelas recorrentes também não se harmoniza com a própria redação do título quando pretende transformar a expressão “após falecimento deles usufrutuários” em evento correspondente à morte isolada de apenas um dos titulares. Embora as recorrentes mencionem, no recurso adesivo, a ideia de que os “50%” do usufruto de Valdemar teriam retornado a elas, os registros transcritos no próprio recurso não reproduzem divisão de 50% para cada usufrutuário, mas registram usufruto de 38% e 62%. Mais importante que a proporção, entretanto, é a cláusula temporal de reversão: o título não prevê a consolidação em favor das compradoras após o falecimento isolado de qualquer dos usufrutuários, mas após o falecimento dos usufrutuários. O fato de Valdemar Carolino Bezerra ter falecido antes do ajuizamento da demanda não altera essa conclusão. O usufruto de Maria Eunice Bezerra permaneceu vigente segundo a cláusula constitutiva, e não há, nos elementos trazidos no recurso adesivo, demonstração de que a cláusula tenha sido modificada, cancelada ou interpretada registralmente de modo diverso. A circunstância de Maria de Fátima e Maria Weydes serem titulares da nua-propriedade não se confunde, portanto, com a titularidade do direito de uso e fruição do bem enquanto subsistente o usufruto. A sentença adotou precisamente essa premissa ao reconhecer que a ação de despejo, fundada na relação locatícia, deveria ser promovida por quem detivesse a posição jurídica pertinente à relação de uso e fruição do imóvel, e não simplesmente por nu-proprietários desprovidos do exercício atual desses poderes. A sentença, nesse ponto, apoiou-se inclusive em precedente segundo o qual o nu-proprietário não possui legitimidade para propor ação de despejo enquanto não detiver o direito de uso e gozo do imóvel. A existência de propriedade nua em favor das recorrentes não basta, por si só, para legitimar a pretensão de despejo fundada em contrato de locação celebrado pela usufrutuária. Enquanto subsistente o usufruto, é a usufrutuária quem exerce os poderes de uso e fruição correspondentes ao direito real. Por conseguinte, não demonstrada a consolidação da propriedade plena das recorrentes antes do ajuizamento da demanda, deve ser mantido o reconhecimento de sua ilegitimidade ativa. III.12 – DOS HONORÁRIOS IMPOSTOS ÀS RECORRENTES ADESIVAS O recurso adesivo também busca afastar a condenação de Maria de Fátima Bezerra Rodrigues Costa e Maria Weydes Bezerra ao pagamento de honorários sucumbenciais de 10%. A sentença foi inicialmente omissa quanto a essa verba, mas os embargos de declaração opostos pela apelante foram acolhidos para suprir a omissão, reconhecendo que a extinção do processo em relação às duas autoras por ilegitimidade ativa impunha a correspondente condenação sucumbencial. Mantido o reconhecimento da ilegitimidade ativa, permanece íntegro o fundamento da condenação honorária. As recorrentes foram partes voluntariamente incluídas no polo ativo e, em relação a elas, a demanda foi extinta sem resolução do mérito por ausência de legitimidade. A verba honorária decorre, portanto, da sucumbência específica verificada nesse capítulo da demanda. Não há, por consequência, fundamento para afastar a condenação estabelecida na decisão integrativa da sentença. Assim, o recurso adesivo também deve ser desprovido quanto à pretensão de afastamento dos honorários sucumbenciais. III.13 – DOS HONORÁRIOS RECURSAIS No tocante aos honorários advocatícios, a sentença fixou a verba em 20% sobre o valor da causa em relação à ação de despejo, percentual que já corresponde ao limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC. Por essa razão, não há possibilidade de majoração dessa verba específica em razão do trabalho desenvolvido em grau recursal. Quanto à reconvenção, a sentença fixou honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa. Considerando o desprovimento integral da apelação e o trabalho adicional desenvolvido em segundo grau, mostra-se cabível a majoração dessa verba para 15% sobre o valor da causa da reconvenção, observados os limites legais. A condenação honorária imposta a Maria de Fátima Bezerra Rodrigues Costa e Maria Weydes Bezerra permanece em 10%, diante do desprovimento do recurso adesivo e da manutenção integral do capítulo de sucumbência que lhes foi imposto na origem. IV – DISPOSITIVO Diante do exposto, amparado no que dispõe o art. 932, IV, alínea “a”, do Código de Processo Civil, ao tempo em que NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantenho o julgado de primeiro grau para o fim de preservar a procedência da ação de despejo por denúncia vazia, com a consequente desocupação do imóvel objeto da demanda; manter a improcedência do pedido reconvencional de indenização e retenção por benfeitorias, afastando-se as alegações de necessidade de inadimplemento, função social da empresa, abuso de direito e enriquecimento sem causa; bem como manter o reconhecimento da ilegitimidade ativa de MARIA DE FÁTIMA BEZERRA RODRIGUES COSTA e MARIA WEYDES BEZERRA, com a extinção do processo, sem resolução do mérito, em relação a elas, nos termos do art. 485, VI, do CPC, e a respectiva condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da causa. Mantenho, ainda, a condenação da AGROTEC TECNOLOGIA EM AGRONEGÓCIO LTDA. ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da causa relativamente à ação de despejo, por já se encontrar a verba no limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC, e, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, MAJORO os honorários relativos à reconvenção de 10% para 15% sobre o valor da causa da reconvenção. Intimem-se. Custas satisfeitas. Após certificado o trânsito em julgado, baixa dos autos ao primeiro grau de jurisdição. Recife, FREDERICO RICARDO DE ALMEIDA NEVES DESEMBARGADOR RELATOR E