2026-09-16 · TJRJ
Chamo o feito à ordem. Em análise atenta de todo o processado, verifico que o autor ingressou com a presente ação de adjudicação compulsória, em razão de compromisso de compra e venda, firmado por PRÓ-ALUMÍNIO & VIDRO 3 COMÉRCIO DE ALUMÍNIO E VIDRO LTDA, cuja revelia foi decretada a tempo e modo. No entanto, não foi anexado na inicial o RGI dos imóveis, e, portanto, a sentença prolatada não observou que o proprietário registral (Global Park Residencial Empreendimentos Imobiliários Ltda) é diverso do vendedor. É certo que se o vendedor não for o dono do imóvel constante da matrícula (proprietário registral), a adjudicação compulsória é inviável por ofensa ao Princípio da Continuidade Registral, salvo se o verdadeiro dono for incluído no polo passivo do processo, o que não ocorreu no caso em tela. Conforme se verifica no RGI juntado em fls. 276/277, o imóvel está registrado em nome de Global Park Residencial Empreendimentos Imobiliários Ltda, que, por sua vez, firmou promessa de compra e venda em favor de PRÓ-ALUMÍNIO & VIDRO 3 COMÉRCIO DE ALUMÍNIO E VIDRO LTDA (fls. 278/298). No entanto, não houve a transferência do bem. Assim, o requerente encontra dificuldades junto ao Cartório para averbação da adjudicação. Ressalta-se que a revelia não implica automática procedência da demanda, quando o direito postulado depende de prova documental idônea e do preenchimento de requisitos legais específicos. A adjudicação compulsória exige comprovação do contrato e, sobretudo, da titularidade do domínio pelo promitente vendedor ou da regularidade da cadeia dominial. Frisa-se que a mera promessa de compra e venda em favor do réu não o torna proprietário registral, sendo incapaz de regularizar, por si só, a cadeia dominial. Nesse sentido é a jurisprudência do E. TJRJ: 0028487-84.2019.8.19.0203 - APELAÇÃO Des(a). MARIA TERESA PONTES GAZINEU - Julgamento: 10/02/2026 - OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER / ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE DOMINIAL DO PROMITENTE VENDEDOR. QUEBRA DA CADEIA SUCESSÓRIA REGISTRAL. NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO LOTE. INAPLICABILIDADE DOS EFEITOS MATERIAIS DA REVELIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer, por meio da qual a autora pretendia compelir os réus à outorga de escritura definitiva de imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 20/08/2008. 2. A decisão de primeiro grau reconheceu a inexistência de prova segura acerca da titularidade do domínio do imóvel pelos promitentes vendedores, bem como a ausência de demonstração da regularidade da cadeia sucessória registral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel, especialmente quanto à legitimidade dominial do promitente vendedor, à regularidade da cadeia sucessória e à individualização registral do bem, bem como se a revelia autoriza, por si só, a procedência do pedido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A revelia não implica automática procedência da demanda quando o direito postulado depende de prova documental idônea e do preenchimento de requisitos legais específicos, nos termos do art. 345, IV, do CPC. 5. A adjudicação compulsória exige comprovação do contrato, da quitação do preço e, sobretudo, da titularidade do domínio pelo promitente vendedor ou da regularidade da cadeia dominial. 6. Ausência de comprovação da regularização do desdobramento e da individualização do lote objeto da avença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória exige prova inequívoca da titularidade dominial do promitente vendedor ou da regularidade da cadeia sucessória registral, não sendo suprida pela revelia. 2. A ausência de individualização do imóvel e de regularização do desdobramento inviabiliza a outorga judicial da escritura definitiva. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.418; CPC, art. 345, IV; Lei nº 6.015/73, art. 195.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.825.467/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.10.2020; TJRJ, Apelações nº 0010806-83.2014.8.19.0007 e nº 0078260-65.2016.8.19.0054. Assim, reconheço a impossibilidade do cumprimento da sentença junto ao Cartório, uma vez que a adjudicação compulsória exige prova de titularidade do domínio, ou seja, comprovação de que os vendedores são os efetivos proprietários do imóvel junto ao registro. Não cabe ao juiz ordenar que o Cartório de Registro de Imóveis transfira a propriedade, se a linha de proprietários anteriores estiver rompida, em razão da existência de vício na cadeia de domínio registral, pela quebra do princípio da continuidade. Ademais, esclareço ao autor que não é possível a anulação da sentença de ofício por este juízo de primeiro grau, em razão do trânsito em julgado da decisão, firmada a coisa julgada material. Portanto, tratando-se de possível violação à norma jurídica, cabe aos interessados acionarem a instância competente para a concretização do direito em discussão, por meio dos instrumentos jurídicos cabíveis, como a ação rescisória, de modo a incluir, futuramente, o proprietário registral no polo passivo da demanda. Desta forma, torno sem efeito o despacho de id. 300, eis que a carta de adjudicação já foi expedida em id. 138/139. Publique-se. Intimem-se. Nada mais sendo requerido, arquive-se com baixa.