0035825-91.2019.8.19.0209

Intimação

TJRJ · Regional da Barra da Tijuca- Cartório da 6ª Vara Cível · Sentença

Trata-se de ação movida por STELLA MARIS SUVIRE DE OLIVARES em face de MARCO ANTONIO MUSSI DE MATTOS (primeiro réu), MALAQUIAS IMÓVEIS LTDA (segundo réu) e CHRISTIANE MOREIRA MALAQUIAS (terceira ré), pugnando pela condenação os réus ao pagamento dos danos materiais em R$ 10.461,00, além de repor toda a mobília faltante e do pagamento dos danos morais em R$ 15.000,00. Afirma a parte autora afirma ser proprietária do imóvel situado na Avenida do Pepê, nº 600, apto. 312, Condomínio Barra Leme, Barra da Tijuca, tendo contratado o segundo réu, representado pela terceira demandada, para administrar e locar o bem, que foi alugado ao primeiro réu. Sustenta que, ao término da locação, em 18/06/2019, constatou, mediante vistoria e recibo de entrega das chaves, que o imóvel havia sido devolvido em estado de acentuada deterioração e sem os móveis, eletrodomésticos e objetos de decoração que integravam o inventário inicial, tendo os próprios réus declarado que o apartamento estava sendo devolvido completamente vazio. Alega que o locatário descumpriu a obrigação contratual e legal de devolver o imóvel no estado em que o recebeu. A petição inicial veio instruída com os documentos de ID 29/96. No ID 157/160 foi deferida a gratuidade de justiça à autora através de acórdão prolatado em Agravo de Instrumento. Contestação do segundo demandado e da terceira ré no ID 183/194, no qual alegam terem cumprido suas obrigações assumidas com a autora, cabendo a ela ajuizar as medidas adequadas em face do antigo locatário para se ver ressarcida dos prejuízos que alega ter sofrido. Réplica no ID 220/226. O primeiro réu não foi citado pessoalmente, apesar das inúmeras tentativas de localização, sendo procedida sua citação por edital (ID 378), seguido da decretação de sua revelia e da nomeação de Curador Especial (ID 385). A Curadoria Especial apresentou contestação por negativa geral e impugnou a citação por edital (ID 392/396). Considerando que as partes informaram não terem mais provas a produzir, os autos foram remetidos ao Grupo de Sentença. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, em virtude de violação de cláusulas contratuais de locação e de administração de imóvel. A ilegitimidade passiva da terceira ré deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, pelo que merece ser rejeitada. A nulidade da citação por edital do primeiro réu também deve ser rejeitada, eis que empreendidas diversas diligências e buscas visando localizar o atual paradeiro do antigo locatário, todas sem sucesso. As responsabilidades dos réus possuem naturezas distintas. A do primeiro réu se dá na forma do art. 186 do CC (teoria subjetiva), enquanto a do segundo réu, em razão na natureza do serviço que prestava à autora, se dá na forma do art. 14 do CDC. Por fim, a responsabilidade da terceira ré se daria de forma subsidiária à da segunda, eis que sua representante legal. Não se discute que a autora e a segunda ré celebraram contrato de prestação de serviços (ID 34/39), sendo, inclusive, remunerada para tanto. Dentre suas obrigações caberia a escolha da pessoa que locaria o imóvel da autora, inclusive exigindo-lhe garantias de fiel cumprimento da locação. A segunda ré, já na qualidade de administradora do imóvel da autora, locou o bem para o primeiro demandado, pelo prazo de 30 dias, conforme contrato juntado no ID 40/41. No ID 42/44 consta a listagem com os bens que guarneciam o imóvel antes da locação. No ID 45 se observa a notificação extrajudicial encaminhada ao locador acerca do desinteresse em manter a locação, certo que, apesar de previsto, inicialmente, o prazo de 30 dias, a data concedida para a desocupação correspondia há quase 5 anos desde o ingresso no bem. Pelo que se depreende da segunda notificação encaminhada (ID 46), o primeiro réu não apenas deixou de desocupar o imóvel, como desvirtuou sua finalidade, passando a utilizá-lo para fins comerciais. Uma terceira notificação foi enviada ao demandado Marco Antônio, desta vez concedendo-lhe até o dia 07/04/2019 para desocupar o imóvel. Não há dúvida que a segunda ré não desempenhou a contento sua função, notadamente por não ter tomado as providências adequadas quando da não observância, pelo primeiro réu, do prazo concedido para desocupação após o recebimento da primeira notificação (08/08/2018). A locação perdurou mais tempo do que deveria, com um locatário que, além de residir contra a vontade da locadora, ainda desvirtuou a finalidade do imóvel, sujeitando-o às sanções contratuais previstas. A autora notificou a segunda ré, como se constata do ID 52/53, que foi reiterada no ID 84, exigindo-lhe o cumprimento do contrato firmado. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA ADMINISTRADORA. RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS. DANO MORAL CARACTERIZADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DECLARAR RESCINDIDO, SEM ÔNUS AO AUTOR, CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 5.000,00. O AUTOR ALEGOU REITERADAS FALHAS NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS, CONSISTENTES EM ATRASOS NOS REPASSES DOS ALUGUÉIS, DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS, CELEBRAÇÃO DE ACORDO COM O LOCATÁRIO SEM SUA AUTORIZAÇÃO, AUSÊNCIA DE ADOÇÃO DAS MEDIDAS CONTRATUAIS CABÍVEIS PARA RECUPERAÇÃO DOS CRÉDITOS E DEFICIÊNCIAS NA COMUNICAÇÃO E GESTÃO DA LOCAÇÃO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE A ADMINISTRADORA POSSUI LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELOS DANOS ALEGADOS; (II) ESTABELECER SE RESTOU CONFIGURADA FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS APTA A JUSTIFICAR A RESCISÃO CONTRATUAL E A RESPONSABILIZAÇÃO POR DANOS MORAIS; E (III) DETERMINAR SE O VALOR FIXADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL DEVE SER ALTERADO. III. RAZÕES DE DECIDIR A LEGITIMIDADE PASSIVA É AFERIDA À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO, SENDO SUFICIENTE QUE AS ALEGAÇÕES INICIAIS ATRIBUAM À ADMINISTRADORA FALHA NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.A RELAÇÃO JURÍDICA POSSUI NATUREZA CONSUMERISTA, SUBMETENDO-SE ÀS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E AO REGIME DE RESPONSABILIDADE OBJETIVA PREVISTO NO ART. 14.A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE GARANTE O PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS INDEPENDENTEMENTE DA INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO APRESENTA REDAÇÃO AMBÍGUA E DEVE SER INTERPRETADA DE MANEIRA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR, NOS TERMOS DO ART. 47 DO CDC.O CONJUNTO PROBATÓRIO DEMONSTRA QUE A ADMINISTRADORA DEIXOU DE EFETUAR REPASSES DE ALUGUÉIS E ENCARGOS, CELEBROU ACORDO COM O LOCATÁRIO SEM COMUNICAR O PROPRIETÁRIO, REALIZOU COBRANÇA EM DESACORDO COM O AJUSTE FIRMADO, APRESENTOU FALHAS NA COMUNICAÇÃO E DEIXOU DE ADOTAR PROVIDÊNCIAS DILIGENTES PARA A RECUPERAÇÃO DOS CRÉDITOS DECORRENTES DA LOCAÇÃO.A ADMINISTRADORA NÃO COMPROVA FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR NEM DEMONSTRA QUALQUER EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE PREVISTA NO ART. 14, § 3º, DO CDC, PERMANECENDO CARACTERIZADA A FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS.OS REITERADOS DESCUMPRIMENTOS CONTRATUAIS, A QUEBRA DA CONFIANÇA INERENTE AO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO E A NECESSIDADE DE O AUTOR SUPORTAR COBRANÇAS DECORRENTES DA MÁ GESTÃO DA ADMINISTRADORA ULTRAPASSAM O MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E CONFIGURAM DANO MORAL INDENIZÁVEL.A INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 5.000,00 OBSERVA OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE, INEXISTINDO FUNDAMENTO PARA SUA MODIFICAÇÃO.DIANTE DO DESPROVIMENTO DO RECURSO, IMPÕE-SE A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PARA 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO DESPROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: 1. A ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS POSSUI LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER POR ALEGADAS FALHAS NA EXECUÇÃO DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. 2. O CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE PROPRIETÁRIO E ADMINISTRADORA CARACTERIZA RELAÇÃO DE CONSUMO E SUBMETE-SE AO REGIME DE RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO ART. 14 DO CDC. 3. CLÁUSULAS CONTRATUAIS AMBÍGUAS DEVEM SER INTERPRETADAS EM FAVOR DO CONSUMIDOR. 4. A REITERADA FALHA NA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL, COM DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS E PREJUÍZO AO PROPRIETÁRIO, AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS E ENSEJA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. 5. A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL SOMENTE DEVE SER ALTERADA QUANDO DESRESPEITADOS OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. (Apelação Cível 0805939-90.2023.8.19.0203/TJRJ - ÓRGÃO JULGADOR: 4ª Câmara de Direito Privado - JULGAMENTO: 18/08/2026 - PUBLICAÇÃO: 20/08/2026 - RELATORA DES. CRISTINA TEREZA GAULIA). Portanto, tem o dever se reparar os prejuízos causados à autora em razão do descumprimento do contrato com ela firmado. O imóvel foi restituído, após seis anos de locação, sem os bens que o guarneciam, os quais estavam descritos na relação firmada no ID 42/44. Ocorre que este documento foi assinado por duas pessoas que sequer foram mencionadas na relação material. Não há como afirmar, portanto, que o primeiro réu tinha conhecimento de que aqueles bens guarneciam o imóvel. O mesmo se pode dizer acerca dos bens descritos na planilha de ID 20/23, cuja obrigação não pode ser imputada a nenhuma das partes rés. Portanto, cabe ao segundo réu pagar à autora os valores percebidos pelo primeiro demandado e não repassados à autora ou, caso não tenha havido adimplemento pelo primeiro réu, em suportar o pagamento dos aluguéis, cotas condominiais e outros encargos, ressarcindo-se do primeiro réu em direito de regresso. No entanto, como informado na inicial, esses valores já estão sendo tratados em ação própria. A meu ver resta apenas a análise de eventual dano moral, já que o prejuízo material, conforme restou acima exposto, não tem como ser imputado a ninguém. Apesar de ter havido um descumprimento contratual, que, via de regra, não leva à configuração do dano moral, no caso em tela tem-se a inobservância de cláusulas contratuais, que levou à postergação de um contrato de locação que já deveria ter sido resolvido muito tempo antes, mas não o foi devido à desídia da segunda ré, em assumir sua função e, atendendo os interesses da autora, adotar as medidas cabíveis para tanto. O dano moral, na medida em que frustrada justa expectativa da autora, restou configurado, devendo ser quantificado levando-se em conta o tempo que a segunda ré levou para cumprir seu mister, além das reiteradas notificações encaminhadas pela demandante para restabelecer a posse de seu bem. Não vislumbro qualquer responsabilidade do primeiro réu, para fins de dano moral, ou da terceira demandada, que vem a ser, apenas, representante legal da segunda, única a receber o presente preceito condenatório. Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, na forma do artigo 487, I do CPC, para CONDENAR somente A SEGUNDA RÉ ao pagamento, APENAS, de indenização por danos morais à autora em R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora do artigo 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação, e correção monetária, a partir da publicação da sentença, pelo índice indicado no artigo 389, p. único, do Código Civil. Condeno a parte autora e a segunda ré a arcarem proporcionalmente com o pagamento das custas processuais, na forma do art. 86, caput do CPC, e com os honorários advocatícios da parte contrária, que ora arbitro em 10% sobre o valor da condenação, observando-se a gratuidade de justiça deferida à autora. Condeno, por outro lado, a autora a arcar com os honorários advocatícios do primeiro réu e da terceira demandada, em razão de sua sucumbência, que ora arbitro em 10% sobre o valor da condenação, também devendo ser observada a gratuidade de justiça que lhe foi deferida. DESENTRANHE-SE A PETIÇÃO PENDENTE DE JUNTADA, eis que estranha ao feito. Publique-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, nada mais havendo, dê-se baixa e arquivem-se.