0035360-92.2013.8.19.0209

Intimação

TJRJ · Regional da Barra da Tijuca- Cartório da 4ª Vara Cível · Decisão

Trata-se de Ação Resolutória ajuizada por Claudio Macario Construtora Ltda. em face de ALBERTO SCHULHAN, nos termos da inicial. Sentença proferida às fls. 251/253, para julgar IMPROCEDENTE o pedido para reconhecer a prescrição da pretensão autoral , e demais pedidos subsequentes, e JULGO IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO, na forma do artigo 487, I e II do CPC. Em Recurso de Apelação às fls. 288/294 houve reforma da sentença para condenar a parte ré a outorgar a escritura definitiva do imóvel, no prazo máximo de 180 dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa diária de R$ 300,00. limitada a R$ 5.000,00, sem prejuízo de, no caso de haver resistência da obrigação de fazer, ser expedida carta de adjudicação em favor dos autores, o que deverá ser eventualmente decidido em cumprimento de sentença. Em razão do decurso do prazo, fora expedida Carta de Adjudicação em favor do autor, conforme fls. 322. Intimação do executada ao pagamento às fls. 347, quanto à obrigação de pagar. Deferida a penhora do bem às fls. 491. Laudo de avaliação às fls. 515 e homologação às fls. 522. Partes intimadas, especialmente o condomìnio acerca das datas do leilão, às fls. 594, em 01/09/2025, cuja manifestação consta às fls. 597. Auto de Arrematação positivo às fls. 670. Prestação de contas às fls. 680. O Condomónio impugnou o edital de leilão às fls. 689/691. Município se manifesta às fls. 693 sobre dívida tributária. Às fls. 730 consta indeferimento do requerido pelo CondomÌnio em razão de não ser parte nos autos e pela não utilização do procedimento legal quanto a sua pretensão. Embargos de Declaração opostos pela arrematante às fls. 732/734. A parte exequante requer expedição de mandado de pagamento às fls. 738/743. Embargos de Declaração de fls. 747/807 opostos pelo terceiro interessado. Pois bem. Inicialmente, cumpra-se fls. 808/810. Anote-se. A arrematação do imóvel penhorado, correspondente ao Apartamento 806, Bloco 2, situado na Rua Jornalista Henrique Cordeiro, nº 310, Barra da Tijuca, foi precedida de regular avaliação indireta em R$ 990.000,00, posteriormente atualizada para R$ 1.036.583,87, e de decisão homologatória da avaliação, com designação do leiloeiro e fixação das condições do leilão. O edital consignou expressamente a existência de débitos de IPTU, taxa de incêndio e condomínio, constando este último, à época, no valor de R$ 791.764,66, e dispôs que o imóvel seria vendido livre e desembaraçado, com a sub-rogação dos valores das dívidas, em especiais as tributárias, no preço, na forma do Artigo 908, do CPC , acrescendo que os créditos de natureza propter rem se sub-rogariam sobre o preço, observada a ordem de preferência. O primeiro leilão restou negativo, tendo o bem sido posteriormente arrematado em segundo leilão pelo valor de R$ 720.000,00, com o leiloeiro informando o depósito judicial do preço e apresentando prestação de contas. Após isso, sobreveio a manifestação do Município do Rio de Janeiro informando débitos tributários até a data da arrematação no valor de R$ 4.045,87, com requerimento de reserva/pagamento do crédito tributário por sub-rogação no preço. No tocante especificamente ao Condomínio, observa-se que ele foi intimado das datas do leilão por mandado, tendo a diligência sido positiva , às fls. 563 e 594. Antes mesmo da arrematação, o Condomínio peticionou informando a existência de débito condominial e juntando planilha atualizada, consignando que, em razão do elevado montante da dívida, caso o produto da arrematação não seja suficiente para a integral satisfação do crédito condominial, o arrematante responderá pelo pagamento do valor residual A planilha ulteriormente juntada indicou saldo devedor de R$ 950.332,72. Depois da arrematação, o Condomínio reiterou sua posição e impugnou o edital e o auto de arrematação, afirmando, em suma, que a cláusula editalícia de sub-rogação estava equivocada, que jamais anuiu com eventual renúncia ou perdão do débito ao arrematante, que seu crédito teria natureza propter rem e preferência, e que o valor da arrematação seria insuficiente para a quitação do débito condominial, motivo pelo qual requereu a nulidade do edital e do auto de arrematação, ou, subsidiariamente, a habilitação de seu crédito preferencial. Por sua vez, a arrematante Rogeria Duarte Trigo Garcia insurgiu-se contra a pretensão do Condomínio, sustentando, em síntese, ausência de legitimidade do ente condominial para formular pedido nos autos, bem como a incidência do art. 908, § 1º, do CPC, para defender que os débitos propter rem se sub-rogam no preço da arrematação, não podendo ser exigidos do arrematante, além de invocar o teor do edital e do auto de arrematação. Ato contínuo, houve nova manifestação do Condomínio, esclarecendo que não teria oposto propriamente impugnação ou embargos à arrematação, mas apenas apontado a existência de crédito preferencial, requerendo habilitação de seu crédito no valor de R$ 950.332,72. Diante do indeferimento da pretensão do Condomínio pelo Juízo, o Condomínio, como já dito, opôs embargos de declaração, alegando, essencialmente, omissão quanto ao enfrentamento da natureza propter rem do crédito condominial e de sua sub-rogação no produto da arrematação, invocando o art. 908, § 1º, do CPC e jurisprudência no sentido da possibilidade de habilitação do condomínio em situações semelhantes. No contexto dos autos, entendo que não há como ser acolhida a pretensão, senão vejamos. Quanto à impugnação à arrematação deduzida pelo Condomínio, não se vislumbra fundamento para acolhimento do pedido de nulidade do edital ou do auto de arrematação. Isso porque o edital foi claro ao informar a existência dos débitos condominiais e ao consignar a sub-rogação dos créditos incidentes sobre o bem no produto da alienação, observada a ordem de preferência , tendo inclusive o Condomínio, à época, em setembro de 2025, sido intimado da publicaçao do edital, quedando-se inerte a este respeito. Não houve ocultação de ônus, nem supressão de informação relevante ao público interessado. Ao contrário, o próprio Condomínio foi intimado e já havia se manifestado antes da arrematação, trazendo aos autos a existência do débito [ID000563], [ID000594], [ID000597]. Logo, não se identifica vício capaz de contaminar o ato expropriatório. Também não há, nos elementos trazidos, causa processual para invalidar a arrematação já perfectibilizada. O leiloeiro apresentou o depósito do valor de R$ 720.000,00 e a prestação de contas, tendo a arrematante, ademais, requerido a expedição da carta de arrematação, mandado de imissão e baixa da penhora, afirmando ter cumprido suas obrigações. Assim, sob o aspecto formal do ato expropriatório, não se extrai nulidade manifesta. A divergência real suscitada pelo Condomínio não recai propriamente sobre a validade do procedimento expropriatório, mas sobre a destinação do produto da arrematação e sobre a responsabilidade pelo eventual saldo remanescente do débito condominial. Nesse ponto, as alegações do Condomínio possuem pertinência apenas parcial. De um lado, é correto afirmar, com base no próprio edital, que o crédito condominial foi reconhecido nos autos como débito incidente sobre o bem e que, por sua natureza propter rem, sujeita-se à disciplina do art. 908, § 1º, do CPC, com sub-rogação no preço, observada a ordem de preferência. O próprio Município, em manifestação posterior, também invocou a preferência do crédito tributário e a sub-rogação no preço, evidenciando que a discussão principal é de concurso sobre o produto da alienação. De outro lado, não se pode extrair, desses autos, automaticamente, que o Condomínio tenha legitimidade para, sem observância do procedimento próprio, obter o reconhecimento imediato de reserva, habilitação ou levantamento de valores, nem, menos ainda, que possa impor ao juízo da presente execução a definição, por via incidental e sem adequada instauração do contraditório específico, da ordem de pagamento de todos os credores incidentes sobre o bem. Nesse contexto, a decisão que indeferiu, tal como formuladas, as petições do Condomínio, sob o fundamento de que ele não é parte e de que não foi observado o procedimento legal para manifestação de terceiro e para anotação de crédito, encontra respaldo processual . Com efeito, o ente condominial não integra a relação processual originária e buscou, por meio de simples petição, sem a conformação procedimental adequada, interferir diretamente na destinação do produto da execução e na higidez do auto de arrematação. Assim, a impugnação à arrematação, entendida como pedido de nulidade do edital e do auto, não merecem prosperar. Quanto aos embargos de declaração opostos pelo Condomínio [ID000747], também não se verifica, em rigor, omissão sanável nos moldes do art. 1.022 do CPC, capaz de alterar o resultado da decisão embargada. A decisão embargada foi expressa ao consignar que nada havia a deferir às petições do Condomínio porque o peticionante não é parte nos autos e porque não foi observado o procedimento legal para manifestação de terceiros ou anotação de crédito perante o juízo competente. Os embargos, na verdade, procuram rediscutir o mérito da conclusão judicial, insistindo na natureza propter rem do crédito e na preferência sobre o produto da arrematação. Contudo, a decisão embargada não negou abstratamente essa natureza jurídica; apenas assentou que, nos presentes autos e pela forma como deduzida a pretensão, não cabia deferir o pedido formulado. Portanto, não há omissão, obscuridade ou contradição interna no pronunciamento. O que há é inconformismo com a solução adotada. Importa destacar, ainda, que a jurisprudência colacionada pelo próprio Condomínio e o precedente do STJ posteriormente trazido aos autos demonstram que a matéria relativa à responsabilidade do arrematante por débitos condominiais pretéritos, quando há menção expressa no edital, é controvertida e sensível. Todavia, neste processo específico, a própria decisão posterior já delimitou que o meio processual eleito pelo Condomínio não foi considerado idôneo para o fim pretendido. Logo, os embargos não se prestam a substituir o instrumento processual adequado para discussão autônoma ou para veiculação da pretensão creditória perante o juízo competente. Ademais, não havendo impugnação à prestação de contas do leiloeito, homologo. Isto posto, a) rejeito a impugnação apresentada; b) rejeito os embargos de declaração opostos pelo Condomínio; c) expeça-se mandado de pagamento em favor do leiloeiro. No mais, aguarde-se prazo preclusivo.