2026-09-16 · TJAM
A petição inicial foi devidamente emendada pela parte autora no mov. 10.1, delimitando a lide como pretensão exclusivamente petitória (ação reivindicatória). De igual modo, resta regularizada a representação processual e retificado o valor da causa com base no Boletim de Cadastro Imobiliário (mov. 10.4). Consta nos autos também declaração de hipossuficiência (mov. 10.3), razão pela qual defiro os benefícios da gratuidade da justiça postulados pela parte autora, com amparo no art. 98 do Código de Processo Civil. Passa-se à análise da admissibilidade da demanda petitória. A ação reivindicatória consubstancia o instrumento processual de natureza real posto à disposição do proprietário não possuidor para reaver a coisa do possuidor não proprietário que injustamente a possua ou detenha, com esteio no art. 1.228 do Código Civil. Constituem pressupostos materiais e formais indispensáveis para o processamento e acolhimento da tutela reivindicatória: a) a comprovação da titularidade do domínio sobre o imóvel litigioso; b) a individualização e discriminação precisa do bem; e c) a comprovação da posse injusta exercida pela parte demandada. No sistema jurídico brasileiro, a aquisição da propriedade imobiliária entre vivos opera-se unicamente mediante o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis, consoante expressamente determinam os artigos 1.227 e 1.245, caput e § 1º, do Código Civil: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Depreende-se do exame minucioso dos documentos acostados aos autos, notadamente da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 10/10/2012 (mov. 1.5) e da certidão imobiliária de inteiro teor (mov. 1.5), que o autor adquiriu os direitos sobre o lote nº 80 da empresa Verplan Consultoria e Planejamento Técnico de Vendas Ltda. Todavia, a referida escritura pública jamais foi levada a registro perante a respectiva matrícula imobiliária (matrícula nº 26.941). Com efeito, a certidão expedida pelo Cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Manaus atesta categoricamente que a pessoa jurídica alienante permanece figurando como a única e legítima titular do domínio. A lavratura de escritura pública de compra e venda sem a averbação ou registro translativo na matrícula imobiliária gera unicamente efeitos obrigacionais e direitos pessoais entre os contratantes, sendo manifestamente inidônea para conferir a propriedade jurídica do bem ou legitimar a propositura de demanda petitória de natureza reivindicatória. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que a demonstração cabal do domínio atual sobre a coisa é condição indispensável da ação reivindicatória, carecendo de legitimidade ativa ad causam aquele que apresenta unicamente contrato ou escritura pública desprovida de registro imobiliário. Citem-se os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. DOCUMENTO ESSENCIAL. AUSÊNCIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ART. 485, VI, DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "A comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação. Assim, carece de ação o autor que, ao propor a ação petitória, não comprova o domínio sobre a área pleiteada, apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil" (AgInt no REsp 1.842.035/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/2/2024, DJe de 5/3/2024). 2. Na espécie, embora a parte autora tenha celebrado contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda automática, não era, ao tempo do ajuizamento da ação reivindicatória, a legítima proprietária do imóvel objeto da lide, pois o respectivo registro imobiliário indicava a titularidade de outras pessoas sobre o bem. Correta, portanto, a extinção do feito sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC/2015. 3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no REsp n. 1.637.951/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DO TÍTULO DE DOMÍNIO. ESCRITURA PÚBLICA NÃO REGISTRADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. REQUISITO IMPRESCINDÍVEL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. [...] 4. A comprovação da propriedade do bem imóvel objeto da ação reivindicatória é requisito essencial à propositura da ação. Assim, carece de ação o autor que, ao propor a ação petitória, não comprova o domínio sobre a área pleiteada, apresentando tão somente escritura pública ainda não registrada no registro de imóveis competente, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. [...] (STJ - AgInt no REsp n. 1.842.035/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/2/2024, DJe de 5/3/2024). Portanto, em virtude da ausência de transcrição e registro do título aquisitivo na certidão de matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, resta patente a ilegitimidade ativa ad causam do demandante para o manejo da ação reivindicatória, impondo-se a extinção do feito sem julgamento de mérito. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 485, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, ante a ilegitimidade ativa ad causam da parte autora. Defiro os benefícios da gratuidade da justiça em favor da requerente, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. Determino a retificação do valor da causa no sistema processual para o importe de R$ 115.249,34 (cento e quinze mil, duzentos e quarenta e nove reais e trinta e quatro centavos), conforme Boletim de Cadastro Imobiliário (mov. 10.4). Condeno a requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, ficando a exigibilidade de tais verbas sob condição suspensiva, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Deixo de condenar a requerente em honorários advocatícios sucumbenciais, em razão da ausência de angularização da relação processual e de citação da parte adversa. À Secretaria para: 1. Certificado o trânsito em julgado, arquivar o caderno virtual e ultimar sua baixa diante da Distribuição. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se e Arquive-se.