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TJGO · Porangatu - 1ª Vara Cível - II · Outros
ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
TJGO · Porangatu - 1ª Vara Cível - II · Decisão
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE PORANGATU VARA CÍVEL DECISÃO Processo: 0031870-89.2010.8.09.0130 Autor: TSA-3 TECNOLOGIA E SANEAMENTO AMBIENTAL LTDA Réu: KAZUMI HASEGAWA Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. 1. Relatório Trata-se de Cumprimento de Sentença originado de Ação de Cobrança pelo Rito Ordinário ajuizada em 28 de janeiro de 2010, na qual os exequentes — a sociedade empresária TSA-3 Tecnologia e Saneamento Ambiental Ltda. e seus sócios, Sérgio Mauro Medeiros de Azevedo e Cláudio Medeiros de Azevedo — alegaram ter pactuado contrato verbal de prestação de serviços com as executadas Patrícia Gonçalves e Kazumi Hasegawa, proprietárias do empreendimento imobiliário denominado Loteamento Residencial Canaã, situado no perímetro urbano do Município de Porangatu, Estado de Goiás. Conforme a causa de pedir exposta na petição inicial, os exequentes comprometeram-se a realizar o reordenamento do projeto urbanístico do referido loteamento, em razão de exigência da SANEAGO decorrente da execução de uma rede de água pluvial que comprometia 13 (treze) lotes, os quais seriam eliminados ou doados à concessionária caso o reordenamento não fosse executado. O serviço contratado desdobrou-se na elaboração de novo memorial descritivo dos lotes, novo memorial de caracterização do loteamento, novos laudos técnicos de engenharia, obtenção de licença ambiental, atestado de salubridade e demais documentos imprescindíveis ao registro do parcelamento do solo perante os órgãos competentes. A contraprestação originalmente pactuada consistia na transferência de 04 (quatro) lotes situados na Quadra 05 do Residencial Canaã (Lotes 01, 02, 03 e 04), a título de dação em pagamento pelos serviços prestados. Os serviços técnicos foram executados entre 27 de abril de 2006 e 17 de agosto de 2007, conforme alegado pelos exequentes, e as requeridas teriam se dado por satisfeitas com o trabalho realizado. Contudo, as executadas recusaram-se a cumprir a contraprestação avençada, abstendo-se de outorgar as escrituras públicas dos lotes e de transferir a posse e a propriedade aos credores, circunstância que ensejou a propositura da demanda originária. Na fase de conhecimento, foi deferida tutela provisória de urgência em 28 de maio de 2010, determinando-se a averbação premonitória da existência da lide à margem das matrículas imobiliárias dos lotes em litígio, com o propósito de resguardar o resultado útil do processo e dar ciência a eventuais terceiros interessados. Após a tramitação regular da fase instrutória, foi realizada Audiência de Instrução e Julgamento em 22 de maio de 2013 (Mov. 3 dos autos físicos), na qual as partes convergiram para uma transação judicial, operando recíprocas concessões. Pelos termos do acordo homologado por sentença na própria assentada, as executadas reconheceram parcialmente o débito e obrigaram-se a transferir compulsória e definitivamente a propriedade de 02 (dois) lotes específicos (Lotes 01 e 02 da Quadra 05 do Residencial Canaã) em favor da empresa exequente TSA-3 Tecnologia e Saneamento Ambiental Ltda., no prazo peremptório de 120 (cento e vinte) dias. Foi cominada, ainda, cláusula penal de 20% (vinte por cento) incidente sobre o valor atualizado da causa para a hipótese de inadimplemento da obrigação de fazer. A sentença homologatória transitou em julgado em 10 de junho de 2013. Escoado o prazo de 120 dias sem que as executadas promovessem a outorga das escrituras públicas, os exequentes deflagraram a presente fase de cumprimento de sentença em outubro de 2013, pleiteando a aplicação da cláusula penal pecuniária e a imissão compulsória na posse e consolidação do domínio dos lotes. Diante da recalcitrância das devedoras, este Juízo proferiu decisão em 29 de maio de 2015 determinando a imissão compulsória dos exequentes na posse dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05, a qual foi efetivamente cumprida por oficiala de justiça em 03 de agosto de 2016. Todavia, a despeito da posse precária obtida, a regularização registral da propriedade tornou-se materialmente inexequível, uma vez que as executadas, na condição de loteadoras, negligenciaram a implementação da infraestrutura básica do Loteamento Canaã — notadamente os sistemas de esgotamento sanitário e pavimentação —, desatendendo às diretrizes emanadas da SANEAGO e da SEMARH. A Secretaria Municipal de Meio Ambiente, por sua vez, atestou a irregularidade do parcelamento do solo, o que obstou a emissão das certidões necessárias à lavratura das escrituras transmissivas de domínio. Na sequência da marcha executiva, foi autorizada a deflagração de medidas constritivas sobre o patrimônio das executadas, com a utilização dos sistemas eletrônicos de penhora. Em 30 de abril de 2024 (Mov. 89), efetivou-se o bloqueio de ativos financeiros via SISBAJUD, resultando na constrição do montante de R$ 15.508,09 (quinze mil, quinhentos e oito reais e nove centavos). Simultaneamente, foi inserida restrição de transferência via sistema RENAJUD sobre o veículo Toyota Corolla LE (Placa CIB-4040, SP), de titularidade da coexecutada Kazumi Hasegawa. Em 14 de maio de 2024 (Mov. 90), os patronos do polo passivo noticiaram a renúncia de mandato, com a respectiva comprovação de ciência das outorgantes, sem que houvesse posterior constituição de novos advogados pelas executadas. O montante bloqueado via SISBAJUD foi objeto de requerimento de levantamento pela exequente, o qual restou deferido por decisão judicial de 31 de maio de 2025 (Mov. 131), materializando-se pela expedição do Alvará Judicial em 01 de julho de 2025 (Mov. 142), cujo resgate foi efetivamente concretizado pela patrona dos exequentes. Todavia, a satisfação da cláusula penal pecuniária em nada modificou a persistência do inadimplemento quanto à obrigação principal de fazer — a outorga e o registro das escrituras dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 —, que permaneceu integralmente descumprida ao longo de mais de uma década de tramitação executiva. Em 05 de maio de 2026 (Mov. 176), este Juízo proferiu decisão determinando a intimação dos exequentes para que requeressem a medida cabível à satisfação final do crédito, sob pena de arquivamento. Em resposta a esse comando judicial, a parte exequente protocolou, em 15 de maio de 2026 (Mov. 183), petição por meio da qual requereu a conversão da obrigação de fazer em indenização por perdas e danos, com fundamento nos artigos 499 e 816 do Código de Processo Civil. No mesmo ato, estimou o valor de mercado de cada lote em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), pleiteando a fixação da tutela substitutiva no patamar de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Após a certificação da serventia em 17 de junho de 2026 (Mov. 184), os autos ascenderam à conclusão para decisão na mesma data (Mov. 185), constituindo o objeto da presente deliberação. É o relatório. Passa-se à fundamentação. 2. Fundamentação — Do Cabimento da Conversão da Obrigação de Fazer em Perdas e Danos Cumpre examinar, inicialmente, se o pedido de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos formulado pela parte exequente na petição de Mov. 183 (15/05/2026) encontra amparo no ordenamento jurídico e se os pressupostos fáticos para o seu acolhimento restam suficientemente demonstrados nos autos. O sistema jurídico-processual brasileiro oferece ao credor de obrigação específica descumprida uma via alternativa de satisfação do seu crédito quando a tutela específica se revela frustrada. O artigo 499 do Código de Processo Civil de 2015, diploma que rege a presente fase executiva, estabelece de modo categórico as hipóteses em que a conversão da obrigação originária em perdas e danos é admissível, conferindo ao credor a prerrogativa de optar por essa modalidade substitutiva de prestação jurisdicional. Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Parágrafo único. Nas hipóteses de responsabilidade contratual previstas nos arts. 441, 618 e 757 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e de responsabilidade subsidiária e solidária, se requerida a conversão da obrigação em perdas e danos, o juiz concederá, primeiramente, a faculdade para o cumprimento da tutela específica. (Incluído pela Lei nº 14.833, de 2024) Conforme se depreende da leitura do dispositivo transcrito, o legislador processual contemplou duas hipóteses autônomas para a conversão: o requerimento expresso do credor ou a impossibilidade de obtenção da tutela específica ou de resultado prático equivalente. No caso em apreço, ambas as condições concorrem de forma inequívoca, a justificar plenamente o acolhimento do pleito exequendo. No tocante à primeira hipótese, verifica-se que a parte exequente, na petição de Mov. 183 (15/05/2026), manifestou de modo expresso e inequívoco a sua vontade de obter a conversão da obrigação de outorgar as escrituras dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 do Residencial Canaã em indenização pecuniária, estimando, inclusive, o valor que entende devido a título de perdas e danos. Trata-se, portanto, de requerimento formal e específico formulado pelo próprio credor, atendendo-se ao primeiro requisito legal para a conversão. No que concerne à segunda hipótese, a impossibilidade de cumprimento da tutela específica resta amplamente evidenciada no contexto probatório destes autos. A obrigação de fazer que constitui o núcleo do título executivo judicial — a outorga e o registro das escrituras públicas de transmissão da propriedade dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 — permanece descumprida há mais de treze anos, contados da data da homologação do acordo judicial em 22 de maio de 2013. Durante todo esse extenso lapso temporal, foram empregados os mecanismos de coerção processual disponíveis: determinação de imissão na posse em 2015, cumprida em 2016, mas insuficiente para transferir o domínio; cominação de astreintes; penhora de ativos financeiros via SISBAJUD; e restrição de circulação de veículo automotor via RENAJUD. Nenhuma dessas medidas, entretanto, logrou compelir as executadas ao cumprimento voluntário da prestação que lhes foi imposta pelo título judicial. A impossibilidade de obtenção da tutela específica não decorre, neste caso, de mera conveniência ou de opção estratégica dos credores, mas sim de um óbice jurídico intransponível que se interpõe entre a pretensão executiva e a realidade fática e registral do Loteamento Residencial Canaã. O artigo 37 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), estabelece uma vedação absolutamente clara e peremptória que incide diretamente sobre a situação ora examinada. A norma em questão constitui, na espécie, o fundamento jurídico da impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação de fazer. Com efeito, o Loteamento Residencial Canaã, conforme se infere da documentação técnica e das manifestações constantes dos autos, não se encontra regularizado perante os órgãos administrativos competentes. A ausência de infraestrutura básica — notadamente os sistemas de esgotamento sanitário e pavimentação, cuja implementação constitui dever jurídico inerente à condição de loteadoras das executadas — impediu que a SEMARH, a SANEAGO e a Municipalidade de Porangatu atestassem a regularidade do parcelamento do solo. Por conseguinte, o Cartório de Registro de Imóveis local não pode, licitamente, proceder à abertura de matrículas individualizadas para os lotes em questão, e muito menos operar o registro da transmissão de propriedade em favor dos exequentes. A pretensão executiva esbarra, assim, em uma barreira jurídica objetiva e intransponível, que não pode ser superada por meio de provimento jurisdicional coercitivo. A situação fática subjacente a esse óbice registral é imputável exclusivamente às executadas. Na qualidade de loteadoras e proprietárias do empreendimento, incumbia-lhes providenciar a implementação da infraestrutura exigida pela legislação de regência do parcelamento do solo urbano como condição para a regularização do loteamento. A omissão contumaz das devedoras em cumprir esse dever legal e contratual ao longo de mais de uma década configura culpa exclusiva pela impossibilidade superveniente de adimplemento da obrigação de transferir os lotes. Não há nos autos qualquer elemento probatório que indique esforço efetivo das executadas para sanar a irregularidade administrativa do empreendimento ou para viabilizar o cumprimento da obrigação que livremente assumiram no acordo homologado judicialmente. A legislação civil substantiva, de sua parte, fornece o arcabouço normativo que rege as consequências do inadimplemento culposo da obrigação. O artigo 247 do Código Civil preceitua que o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exequível, incorre na obrigação de indenizar perdas e danos. Por sua vez, o artigo 248 do mesmo diploma dispõe que, tornando-se impossível a prestação do fato por culpa do devedor, este responderá por perdas e danos. A subsunção desses preceitos ao caso concreto é direta e incontornável: as executadas recusaram-se reiteradamente a cumprir a prestação de outorgar as escrituras — prestação essa que era por elas exclusivamente exequível, pois dependia da regularização do loteamento de sua propriedade e da manifestação de vontade translativa do domínio. Ademais, a impossibilidade superveniente da prestação decorreu precisamente da omissão culposa das devedoras em implementar a infraestrutura necessária à regularização do empreendimento, atraindo a incidência da regra de responsabilidade civil por perdas e danos prevista no citado artigo 248. No âmbito específico da execução de obrigação de fazer, o artigo 816 do Código de Processo Civil de 2015 complementa o sistema normativo ao facultar ao exequente, diante do descumprimento da obrigação no prazo assinado, requerer a conversão em indenização, a ser apurada em liquidação e subsequentemente executada como quantia certa. Art. 816. Se o executado não satisfizer a obrigação no prazo designado, é lícito ao exequente, nos próprios autos do processo, requerer a satisfação da obrigação à custa do executado ou perdas e danos, hipótese em que se converterá em indenização. Parágrafo único. O valor das perdas e danos será apurado em liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa. O dispositivo processual deixa claro que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, na fase de cumprimento de sentença, opera-se nos próprios autos, constituindo a indenização o valor substitutivo da prestação original inadimplida. O parágrafo único do mesmo artigo, de sua parte, remete a apuração do montante indenizatório ao procedimento de liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa. A conjugação do arcabouço normativo exposto — arts. 499 e 816 do CPC/2015 e arts. 247 e 248 do Código Civil — revela que o pedido de conversão formulado pela parte exequente encontra sólida base legal, não havendo óbice jurídico-processual ao seu acolhimento. A impossibilidade de cumprimento da tutela específica está cabalmente demonstrada nos autos, decorrendo de obstáculo registral e administrativo que as próprias executadas criaram e perpetuaram com a sua inércia. O requerimento expresso do credor, por sua vez, foi formalizado na petição de Mov. 183, atendendo-se ao requisito volitivo exigido pela lei processual. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é firme no sentido de reconhecer que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos constitui um direito potestativo do credor, que pode exercê-lo mediante simples requerimento, independentemente da demonstração de impossibilidade absoluta do cumprimento da obrigação original, nos termos da primeira parte do artigo 499 do Código de Processo Civil. PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete da 1ª Vice-PresidênciaRECURSO ESPECIAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5921042-97.2025.8.09.0064COMARCA DE GOIANIRARECORRENTE: CRISTALINAS EMPREENDIMENTOS SPE LTDARECORRIDO: GRACILIANO MACHADO NETO DECISÃO Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto na mov. 46 por CRISTALINAS EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, regularmente representada, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, em face do acórdão unânime proferido na mov. 21 pela 4ª Turma Julgadora da 4ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Desembargador Diác. Delintro Belo de Almeida Filho, assim ementado: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. REQUERIMENTO DO CREDOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em fase de cumprimento de sentença, converteu a obrigação de fazer, consistente na conclusão de obras de infraestrutura de abastecimento de água e pista de caminhada em loteamento, em perdas e danos a serem apuradas em liquidação por arbitramento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em analisar a regularidade da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, em face das alegações da parte executada sobre: (i) a excludente de responsabilidade por culpa de terceiro; (ii) a natureza coletiva da obrigação, que impediria a indenização individual; e (iii) a possibilidade de cumprimento futuro da obrigação, o que tornaria a conversão uma medida subsidiária e excepcional. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de culpa exclusiva de terceiro para o inadimplemento da obrigação não pode ser rediscutida em fase de cumprimento de sentença, pois a matéria foi objeto de cognição exauriente na fase de conhecimento e está acobertada pela autoridade da coisa julgada, nos termos do art. 502 do Código de Processo Civil. 3.1 A relação jurídica estabelecida entre a loteadora e o adquirente do imóvel possui natureza contratual e consumerista, o que gera direitos e obrigações individuais. A pretensão do credor à entrega do bem com a infraestrutura prometida é legítima, seja para o cumprimento específico, seja para a conversão em perdas e danos, ainda que o objeto da prestação beneficie uma coletividade. 3.2 A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é um direito potestativo do credor, que pode requerê-la independentemente da impossibilidade da tutela específica, conforme previsto na primeira parte do art. 499 do Código de Processo Civil. No caso, houve requerimento expresso do credor em razão do longo período de inadimplemento. 3.3 A conversão da obrigação em pecúnia constitui medida adequada para garantir a efetividade da prestação jurisdicional, pois não se pode exigir que o credor aguarde indefinidamente a resolução de entraves administrativos ou burocráticos entre a devedora e terceiros. 3.4 As hipóteses taxativas do parágrafo único do art. 499 do Código de Processo Civil, que exigem a concessão de nova oportunidade ao devedor para o cumprimento da obrigação, não se aplicam ao caso, que trata de responsabilidade contratual por entrega de infraestrutura de loteamento. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 4.1 A alegação de excludente de responsabilidade por culpa de terceiro, já analisada e rejeitada na fase de conhecimento, não pode ser reexaminada em cumprimento de sentença, por força da coisa julgada material. 4.2 A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é faculdade do credor, que pode exercê-la mediante simples requerimento, nos termos da primeira parte do art. 499 do Código de Processo Civil, sendo prescindível a demonstração de impossibilidade absoluta do cumprimento da obrigação original. 4.3 O rol do parágrafo único do art. 499 do Código de Processo Civil é taxativo (numerus clausus) e não incide sobre a responsabilidade contratual de loteadora pela conclusão de obras de infraestrutura. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 499, 502, 509, I, e 510. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.121.365/MG, Rel. Min. Regina Helena Costa, Primeira Turma, j. 3/9/2024. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA." Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados na mov. 35. Nas razões do recurso especial, alega a parte recorrente, em suma, contrariedade aos arts. 499, 805 e 884 do Código de Processo Civil e art. 12, § 3º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Alega ainda, divergência jurisprudencial. Ao final, roga pela admissibilidade do recurso especial, com remessa dos autos à instância superior. Preparo demonstrado na mov. 46. Intimada para contrarrazões (mov. 51), a parte recorrida não se manifestou (mov. 54). É o relatório. Decido. De plano, reputo que o juízo de admissibilidade a ser exercido, neste caso, é negativo. Isso porque verifico que o acórdão impugnado concluiu pela regularidade da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos a partir de premissas fáticas específicas do caso concreto, notadamente o prolongado inadimplemento da recorrente, a existência de requerimento expresso do credor e a constatação de que a manutenção da tutela específica não mais se revelava adequada para assegurar a efetividade da prestação jurisdicional. A pretensão recursal, contudo, busca afastar tais conclusões mediante a sustentação de que a conversão teria sido indevida, por ainda ser possível o cumprimento da obrigação originária, por suposta incidência de excludente de responsabilidade decorrente de fato de terceiro e por alegado enriquecimento sem causa da parte exequente. Sucede que a aferição dessas alegações pressupõe, necessariamente, o reexame das circunstâncias fáticas que levaram o órgão julgador a reconhecer a legitimidade da conversão da obrigação em perdas e danos, bem como a reapreciação das provas produzidas nos autos acerca do inadimplemento contratual, da persistência dos obstáculos ao cumprimento da obrigação e da efetiva repercussão desses fatos na esfera jurídica das partes. Nesse contexto, a revisão das conclusões adotadas no acórdão impugnado encontra óbice na Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça (com as devidas adequações. STJ, 3ª T., AREsp 2.968.958/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJEN 13/02/2026). Além disso, observo que a controvérsia foi solucionada com base na interpretação das obrigações assumidas pelas partes no instrumento contratual celebrado entre elas, especialmente para definir a extensão do dever de implantação da infraestrutura do loteamento e as consequências jurídicas decorrentes do inadimplemento contratual. Desse modo, eventual conclusão em sentido diverso exigiria, igualmente, nova interpretação das cláusulas contratuais que disciplinam a relação jurídica estabelecida entre as partes, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 5 do Superior Tribunal de Justiça. Cumpre registrar, ainda, que o mesmo óbice inviabiliza o processamento do recurso fundado na alínea "c" do permissivo constitucional, uma vez que a demonstração da alegada divergência jurisprudencial exigiria a análise das peculiaridades fáticas do caso concreto e a comparação das circunstâncias específicas examinadas nos paradigmas colacionados, providência incompatível com a incidência das Súmulas ns. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Posto isso, deixo de admitir o recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Des. F. A. DE ARAGÃO FERNANDES1º Vice-Presidente22/01 (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Especial, 5921042-97.2025.8.09.0064, FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES - (DESEMBARGADOR), Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 03/07/2026 15:22:16) O precedente colacionado ostenta acentuada pertinência temática com o caso ora em julgamento, na medida em que a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em situação análoga de descumprimento prolongado de obrigação de fazer relacionada à implantação de infraestrutura em loteamento, assentou que a conversão em perdas e danos é faculdade do credor, exercitável por simples requerimento, sendo desnecessária a demonstração de impossibilidade absoluta da prestação original. A ratio decidendi desse julgado aplica-se com integralidade ao presente feito, em que os exequentes exerceram precisamente essa prerrogativa legal ao formularem o pedido de conversão na Mov. 183, após mais de uma década de frustração da tutela específica. De forma igualmente pertinente, a jurisprudência desta Corte Estadual já reconheceu a impossibilidade jurídica de outorga de escritura e registro de imóvel quando não se realiza previamente o desmembramento e a regularização do loteamento perante o Registro de Imóveis competente. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL VENDIDO. QUITAÇÃO EFETIVADA. AÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. LOTEAMENTO RESIDENCIAL NOVA CANAÃ. COMPROMISSÁRIA VENDEDORA QUE NÃO REALIZOU O DESMEMBRAMENTO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não é juridicamente possível a outorga de escritura e registro do imóvel se não houve primeiramente o desmembramento do loteamento denominado Residencial Nova Canaã, segundo testifica a certidão do Registro de Imóveis da cidade de Cladas Novas colacionado aos autos. 2. Destarte, verificado que os bens individualizados pela compromissária vendedora não possuem matrícula autônoma, havendo necessidade de regularização da área, atribuição essa que compete ao empreendedor, falece interesse processual à parte autora para promover a adjudicação compulsória inversa, conforme acertadamente decidiu-se em primeira instância. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5497517-87.2019.8.09.0024, DESEMBARGADOR KISLEU DIAS MACIEL FILHO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 25/11/2022 15:03:05) A Quinta Câmara Cível, no julgado referenciado, enfrentou situação que guarda estreita similitude com a hipótese destes autos, ao decidir que não é juridicamente possível a outorga de escritura e o registro de imóvel inserido em loteamento cujo desmembramento não foi previamente efetivado pela empreendedora, recaindo sobre esta a responsabilidade pela regularização da área. A mesma lógica jurídica se aplica ao Loteamento Residencial Canaã, cuja irregularidade perante os órgãos administrativos constitui, precisamente, o fundamento da impossibilidade de cumprimento da tutela específica que ora se reconhece. Diante do exposto, verifica-se que concorrem no caso concreto todos os pressupostos legalmente exigidos para a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos: o requerimento expresso do credor (Mov. 183), a impossibilidade jurídica de cumprimento da tutela específica em razão da irregularidade do loteamento (art. 37 da Lei 6.766/1979), a culpa exclusiva das executadas pela impossibilidade superveniente da prestação (arts. 247 e 248 do Código Civil), e a expressa autorização legal para a conversão na fase de cumprimento de sentença (arts. 499 e 816 do CPC/2015). O acolhimento do pleito exequendo é, portanto, medida que se impõe como consecrário lógico da aplicação do direito à situação fática retratada nos autos, em prestígio à efetividade da jurisdição e à vedação de enriquecimento sem causa das devedoras, que se beneficiaram dos serviços técnicos prestados pelos credores sem jamais adimplir a contraprestação avençada. 3. Fundamentação — Do Quantum Indenizatório, do Contraditório e da Liquidação Reconhecido o cabimento da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, cumpre examinar a questão atinente ao montante indenizatório e ao procedimento adequado para a sua definitiva fixação, à luz dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa e das normas processuais que regem a liquidação de título executivo judicial. A parte exequente, na petição de Mov. 183 (15/05/2026), estimou unilateralmente o valor de mercado de cada um dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 do Residencial Canaã em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), postulando a fixação do quantum debeatur no patamar total de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Ocorre que, conforme se verifica do exame dos autos, a credora não juntou qualquer elemento probatório que corrobore objetivamente essa estimativa. Não consta dos autos avaliação técnica imobiliária, laudo de mercado, pesquisa de valores de imóveis análogos na mesma região, certidão de valor venal expedida pela Municipalidade de Porangatu ou qualquer outro documento hábil a demonstrar, com razoável grau de segurança, que o valor de mercado dos lotes corresponda efetivamente aos R$ 40.000,00 por unidade indicados pela exequente. A estimativa unilateral apresentada, embora constitua legítimo exercício da faculdade processual do credor de indicar o valor que entende devido a título de perdas e danos, não ostenta, por si só, força probatória suficiente para autorizar a imediata consolidação do débito sem que se oportunize às devedoras o exercício do contraditório. Em outras palavras, a conversão da obrigação em perdas e danos, ora deferida, não se confunde com a automática homologação do valor apontado pela credora, que demanda um procedimento próprio de acertamento do quantum, em prestígio às garantias constitucionais do processo justo. O artigo 9º do Código de Processo Civil de 2015 consagra, como corolário do devido processo legal, a vedação de que se profira decisão contra uma das partes sem que esta seja previamente ouvida. Por sua vez, o artigo 10 do mesmo diploma reforça essa diretriz fundamental ao estabelecer que o juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício. Art. 9º Não se proferirá decisão contra uma das partes sem que ela seja previamente ouvida. Parágrafo único. O disposto no caput não se aplica: I - à tutela provisória de urgência; II - às hipóteses de tutela da evidência previstas no art. 311, incisos II e III; III - à decisão prevista no art. 701. Art. 10. O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício. A conjugação desses preceitos normativos impõe, na hipótese ora examinada, que as executadas sejam formalmente intimadas para se manifestarem sobre o valor indenizatório estimado pela exequente, antes que este Juízo possa homologá-lo definitivamente e determinar o prosseguimento da execução por quantia certa no montante de R$ 80.000,00. O contraditório, no particular, revela-se ainda mais imperioso em razão da ausência de representação processual das executadas, que se encontram sem patronos constituídos nos autos desde a renúncia de mandato noticiada na Mov. 90 (14/05/2024), sem que tenham, até o presente momento, regularizado a sua representação técnica. Diante dessa circunstância processual peculiar, a intimação das executadas deverá ser efetivada por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR Mão Própria), dirigida aos endereços constantes dos autos, assegurando-se-lhes a ciência inequívoca do teor da presente decisão e do prazo para manifestação. A providência se justifica, ademais, pela relevância da modificação que ora se opera no rito executivo, que deixa de perseguir a tutela específica (obrigação de fazer) para se convoltar em execução por quantia certa, com significativo impacto patrimonial sobre a esfera jurídica das devedoras. No que concerne ao procedimento liquidatório, o artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015 prevê a liquidação por arbitramento quando a sentença — ou, no caso, a decisão que determina a conversão — assim o determinar, quando convencionado pelas partes ou quando a natureza do objeto da liquidação assim o exigir. A apuração do valor de mercado de bens imóveis insere-se precisamente nessa última hipótese, pois demanda conhecimento técnico especializado para aferir o preço que os lotes alcançariam em condições normais de mercado, considerando variáveis como localização, dimensão, destinação urbanística, infraestrutura disponível e contexto econômico regional. Desse modo, na hipótese de as executadas apresentarem impugnação fundamentada ao valor estimado pela exequente, ou na hipótese de o Juízo, mesmo diante do silêncio das devedoras, entender que o montante apontado carece de elementos objetivos de corroboração, deverá ser instaurada a liquidação por arbitramento, com a nomeação de Oficial de Justiça Avaliador desta Comarca ou, se necessário, de perito judicial, para aferir o valor de mercado atualizado dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 do Residencial Canaã. O valor apurado na avaliação judicial constituirá a base de cálculo das perdas e danos, sobre a qual incidirão correção monetária e juros legais a partir do trânsito em julgado da sentença homologatória do acordo (10/06/2013). Além do valor correspondente aos lotes, deverá ser apurado, oportunamente, o eventual saldo remanescente da cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 25.000,00), fixada no acordo homologado em 22/05/2013 e também inserida no título executivo judicial. Com efeito, o montante de R$ 15.508,09 já levantado pela exequente em 01/07/2025 (Mov. 142) poderá não corresponder à integralidade da multa contratual, sendo necessário verificar, mediante cálculo aritmético atualizado, se remanesce algum saldo a ser integrado ao débito total exequendo. Por fim, consigna-se que a ausência de impugnação das executadas no prazo que vier a ser assinalado — desde que regularmente intimadas — será interpretada como anuência tácita ao valor apontado pela credora, operando-se a preclusão quanto à discussão do quantum. Nessa hipótese, o valor de R$ 80.000,00 restará consolidado como montante principal das perdas e danos, prosseguindo-se a execução por quantia certa com a imediata adoção de medidas expropriatórias, notadamente a alienação judicial do veículo Toyota Corolla LE (Placa CIB-4040, SP), de titularidade da coexecutada Kazumi Hasegawa, já restrito via sistema RENAJUD, e a realização de novas pesquisas de ativos financeiros via SISBAJUD sobre o patrimônio de ambas as executadas, até a integral satisfação do crédito. 4. Dispositivo Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos artigos 499 e 816 do Código de Processo Civil de 2015, nos artigos 247 e 248 do Código Civil e no artigo 37 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979: a) DEFIRO, EM TESE, o pedido de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos formulado pela parte exequente na petição de Mov. 183 (15/05/2026), reconhecendo o inadimplemento definitivo e culposo da obrigação de outorga e registro das escrituras públicas dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 do Residencial Canaã, convolando-se a presente execução para a sistemática de quantia certa. b) DETERMINO a intimação pessoal das executadas Kazumi Hasegawa e Patrícia Gonçalves, por meio de carta com Aviso de Recebimento (AR Mão Própria), a ser expedida aos endereços constantes dos autos, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da juntada do comprovante de recebimento aos autos, manifestem-se exclusivamente acerca do valor indenizatório de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) estimado pela exequente, consignando-se expressamente na missiva que o silêncio ou a ausência de impugnação fundamentada importará concordância tácita com o quantum apontado pela credora, operando-se a preclusão quanto à discussão do valor. c) Na hipótese de decurso do prazo sem impugnação, consolidar-se-á o débito no montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), acrescido de correção monetária e juros de mora legais a contar do trânsito em julgado da sentença homologatória (10/06/2013), prosseguindo-se a execução com a realização de novos bloqueios de ativos financeiros via sistema SISBAJUD e com a alienação judicial do veículo Toyota Corolla LE (Placa CIB-4040, SP), de titularidade da coexecutada Kazumi Hasegawa, já restrito via sistema RENAJUD. d) Na hipótese de impugnação fundamentada ao valor estimado, DETERMINO a instauração de liquidação por arbitramento, nos termos do artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015, com a nomeação de Oficial de Justiça Avaliador desta Comarca ou de perito judicial para aferir o valor de mercado atualizado dos Lotes 01 e 02 da Quadra 05 do Residencial Canaã, servindo o laudo pericial como base de cálculo das perdas e danos. e) DETERMINO, ainda, que, após a consolidação do débito principal, seja apurado o eventual saldo remanescente da cláusula penal de 20% (vinte por cento) incidente sobre o valor atualizado da causa (R$ 25.000,00), fixada no acordo homologado em 22/05/2013 (Mov. 3 dos autos físicos), descontando-se o montante de R$ 15.508,09 já levantado pela exequente em 01/07/2025 (Mov. 142), para que o saldo, se existente, seja integrado ao débito total a ser executado. f) MANTENHO as restrições judiciais já existentes nos autos, notadamente a restrição de transferência via sistema RENAJUD sobre o veículo Toyota Corolla LE (Placa CIB-4040, SP) e as averbações premonitórias lançadas à margem das matrículas imobiliárias dos lotes em litígio, até a integral satisfação do crédito exequendo. g) INTIMEM-SE os exequentes, por meio de publicação no Diário da Justiça Eletrônico (DJe). CUMPRA-SE com urgência, expedindo-se o necessário pela Serventia Judicial. Porangatu–GO, datado pelo sistema. LUCAS GALINDO MIRANDA Juiz de Direito Em respondência - Decreto Judiciário n° 5420/2025
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