2026-09-16 · TJRJ
Vistos etc. Ação de cobrança de cotas condominiais vencidas e vincendas, proposta por Condomínio do Edifício Vanessa, qualificado nos autos, em face de Vania Lúcia Cabral Rebouças e João José Barbosa Rebouças, também qualificados nos autos. Relata a parte autora que os réus são condôminos e proprietários de unidade situada no condomínio-autor, nº 204, Bloco 01, bem como que descumpriram com suas obrigações legais ao deixarem de pagar as cotas condominiais mensais, cujos valores, com os devidos acréscimos legais e convencionais, somam, na data da propositura da Ação, o total de R$21.049,10 (vinte e um mil, quarenta e nove reais e dez centavos). Afirma que, após inúmeras tentativas em receber os valores descritos, os réus continuam se negando a realizar o pagamento. Requer a condenação dos réus ao pagamento das cotas condominiais, parcela de acordo e taxas vencidas, acrescidas de correção, juros e multa, bem como as cotas condominiais que se vencerem no curso da ação, com o acréscimo de multa de 2%, correção monetária e juros de 1% ao mês. A Inicial veio instruída com os documentos de fls. 8/49. A primeira ré, Vania Lúcia Cabral Rebouças, se manifestou às fls. 179/184 apresentando petição nomeada de exceção de pré-executividade, acompanhada dos documentos de fls. 185/189. Sustenta a ré que se mudou de Niterói para Fortaleza, em 1990, e no Ceará desenvolveu sua família e vida profissional, bem como que o imóvel objeto da lide foi alienado. Requer o deferimento da gratuidade de justiça. Réplica apresentada às fls. 203/207. Inicialmente a parte autora esclarece que o rito adotado pelo condomínio-autor não é o de execução de título executivo extrajudicial fundado em cotas condominiais, mas sim o procedimento comum de cobrança de cotas condominiais vencidas e vincendas. Portanto, afirma que a petição de fls. 179/184 não poderá ser recebida como exceção de pré-executividade, assim como também não poderá ser recebida como contestação/defesa, em razão do erro grosseiro . Impugna o pedido de gratuidade de justiça e as razões apresentadas. Alega a parte autora que a primeira ré afirmou ter alienado o imóvel objeto da ação, porém não juntou aos autos qualquer comprovação da referida transação. Requer sejam aplicados em desfavor da primeira ré os efeitos da revelia e pena de confissão e seja acolhida a impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. Certidão cartorária à fl. 211 informando que, embora devidamente citado, conforme juntada de AR às fls.163, o segundo réu, João José Barbosa Rebouças, não se manifestou. A parte autora se manifestou à fl. 216 requerendo a aplicação dos efeitos da revelia aos réus, sendo a primeira ré pelas razões já expostas e o segundo réu em razão de sua inércia e ausência de defesa escrita. Em decisão de fl. 219, foi intimada a primeira ré para juntar documentos comprobatórios do pedido de gratuidade de justiça, bem como as partes a se manifestarem em provas. Foi, ainda, decretada a revelia do segundo réu. Manifestou-se somente a parte autora, à fl. 223, informando que não tem interesse na produção de outras provas. Restou preclusa a decisão à fl. 226, indeferido o pedido de gratuidade de justiça à primeira ré, conforme certificado à fl. 230. Relatados, passo a decidir. O feito prescinde da produção de novas provas, sendo suficiente a documental já produzida, restando pendente questão unicamente de direito, razão pela qual se impõe o pronto julgamento, a teor do que dispõe o art. 355, I, do Código de Processo Civil. Antes de adentrar a análise do mérito, impende ressaltar que, quanto à manifestação acostada pela ré às fls. 179/184, embora tenha sido nomeada como exceção de pré-executividade, instrumento incabível no rito comum da ação de cobrança, verifica-se que a petição ostenta nítido teor de contestação e assim será examinada. Ultrapassado esse ponto, passo à análise do mérito. A obrigação de arcar com as cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando diretamente os titulares do domínio da unidade imobiliária. No caso concreto, a obrigação dos réus restou devidamente demonstrada pela certidão do Registro Geral de Imóveis juntada às fls. 43/44, a qual comprova que os réus são proprietários do bem gerador dos débitos condominiais. A primeira ré alega em sua defesa ter alienado o imóvel objeto da presente Ação e se mudado para o Estado do Ceará. Todavia, não cuidou à parte ré de trazer aos autos qualquer comprovação documental dessa suposta alienação, nem demonstrou ter dado inequívoca ciência da transação ao condomínio. À falta de registro do título translativo ou de prova do negócio e da imissão na posse por terceiro, permanece hígida a responsabilidade dos proprietários constantes no RGI pelo adimplemento das obrigações condominiais. Ademais, observa-se que o débito cobrado na presente Ação não foi impugnado por nenhum dos réus. Quanto ao segundo réu, a sua inércia ensejou a decretação da revelia à fl. 219. Diante da ausência de controvérsia sobre a existência da dívida e sobre os seus cálculos, presume-se a veracidade dos fatos articulados na exordial, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, presunção esta respaldada pela prova documental que instrui a petição inicial. Por fim, há de se ressaltar que a condenação deve abranger tanto as parcelas vencidas e descritas na inicial, quanto as prestações vincendas no curso do processo até o efetivo e integral pagamento, na forma prevista no art. 323 do Código de Processo Civil, acrescidas dos encargos moratórios incidentes. Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar os réus, Vania Lúcia Cabral Rebouças e João José Barbosa Rebouças, solidariamente, ao pagamento das cotas condominiais, parcelas de acordo e taxas vencidas indicadas na inicial, bem como das cotas condominiais que se vencerem no curso da demanda até a data do efetivo pagamento, acrescidas de multa moratória de 2% (dois por cento), correção monetária pelo IPCA, e acrescidas de juros legais contados da citação, calculados pela taxa Selic, com dedução do IPCA. Condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte contrária a, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de quinze dias, remetendo-se, após, ao Eg. Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens.