0031048-43.2018.8.08.0035

Intimação

TJES · Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível · Sentença - Carta

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 0031048-43.2018.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: GUILHERME DE ALMEIDA GOMES REQUERIDO: CARLOS HENRIQUE MOTTA ANDRE Advogado do(a) REQUERENTE: FERNANDO JOSE MALTA - ES3106 Advogado do(a) REQUERIDO: GIOVANI LUCAS ADAD ALTEF - MG131480 SENTENÇA (serve este ato como carta/mandado/ofício) GUILHERME DE ALMEIDA GOMES, devidamente qualificado nos autos, ingressou com a presente Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Reparação por Danos Morais em face de CARLOS HENRIQUE MOTTA ANDRÉ, objetivando compelir a parte ré a transferir os imóveis e os débitos fiscais para sua titularidade ou, sucessivamente, que lhe seja assegurado voltar a deter a possibilidade de comercializar os bens, além de indenização por danos morais. No exórdio, alega a parte autora, em síntese, quanto aos fatos: a) que no final do ano de 1995 alienou à parte ré as salas comerciais nº 101, 102, 103 e 104 do Edifício Le Bureau (Rua Henrique Laranja, nº 330, Centro, Vila Velha/ES), tendo recebido o valor correspondente ao total da venda; b) que a parte ré foi imitida na posse dos bens e passou a auferir rendimentos de locação, assumindo o compromisso de pagar os tributos municipais; c) que a parte ré não realizou a transferência registral e deixou de quitar o IPTU e taxas junto à Prefeitura Municipal de Vila Velha entre 2003 e 2018; d) que a inscrição dos débitos em Dívida Ativa em seu nome lhe causou restrições cadastrais, requerendo a transferência compulsória, a retomada da faculdade de comercializar os imóveis e compensação moral. Instruem a petição inicial os documentos contidos às fls. 09/24 dos autos físicos, destacando-se a procuração (fl. 09), os espelhos cadastrais e extratos de débitos fiscais da PMVV (fls. 10/22), o controle de entrega de despesas condominiais (fl. 23 dos autos físicos) e a guia de recolhimento de custas prévias no valor de R$ 290,97 (duzentos e noventa reais e noventa e sete centavos), às fls. 24 dos autos físicos. Contestação com Reconvenção apresentada pela parte ré às fls. 43/66 dos autos físicos, alegando, em síntese, quanto aos fatos: a) preliminar de inépcia da petição inicial em relação aos danos morais por falta de quantificação do valor pretendido (art. 292, V, do CPC); b) prejudicial de prescrição e decadência quanto à pretensão de rescisão contratual; c) aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), pois a parte autora jamais lhe outorgou a competente escritura pública definitiva de compra e venda; d) que tentou promover a alteração cadastral perante a Prefeitura de Vila Velha por meio do Processo Administrativo nº 2009/4261 e protocolos de 2021, o que restou travado pela exigência municipal de comparecimento e anuência do vendedor; e) que inexistem débitos tributários pendentes em nome do autor; f) em sede de Reconvenção, pugnou pela outorga compulsória da escritura definitiva das salas adquiridas ou pela adjudicação compulsória judicial dos bens. Instruem a peça de defesa e reconvenção os documentos de fls. 67/80, notadamente a procuração e documento pessoal (fls. 67/68), o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 15/12/1994, com preço de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) quitado e cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade (fls. 69/70), o extrato do Processo Administrativo nº 2009/4261 da PMVV (fls. 71/73), as Certidões Negativas de Débitos Imobiliários da PMVV emitidas em 10/08/2021 (fls. 74/75) e os espelhos cadastrais atualizados de 2021 (fls. 76/80). Certidão de decurso do prazo de réplica sem manifestação às fls. 83. Despacho proferido às fls. 85 determinando a intimação da parte autora para contestar a reconvenção, restando certificado o decurso do prazo in albis às fls. 87. Certidão de digitalização e autuação no Sistema PJe sob o Id 29152532, com ciência às partes no Id 30305946. Expedida nova intimação eletrônica ao patrono da parte autora quanto ao despacho da reconvenção no Id 42523023, sobreveio certidão comprobatória de decurso do prazo sem manifestação no Id 51495536. Despacho oportunizando a apresentação de memoriais facultativos no Id 51522763 (intimação eletrônica no Id 63033895). A parte ré/reconvinte apresentou alegações finais no Id 65909258, pugnando pela decretação formal da revelia da parte autora/reconvinda e reiterando as teses de defesa e os pedidos reconvencionais. A parte autora não se manifestou. É o necessário relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Do mérito Partes legítimas, bem representadas, não havendo mais provas a produzir e estando o processado em ordem, isento de irregularidades ou nulidades a sanar, tenho que o feito encontra-se maduro para julgamento. A matéria que rege a controvérsia na presente demanda versa sobre a exigibilidade de obrigações decorrentes de contrato particular de promessa de compra e venda de bens imóveis comerciais firmado no ano de 1994, com preço integralmente quitado perante o vendedor. A matéria de fundo rege-se pelos ditames dos artigos 476, 1.245 e 1.418 do Código Civil, bem como pelas normas de responsabilidade civil insculpidas nos artigos 186 e 927 do mesmo diploma legal. A controvérsia central repousa na verificação de qual dos contratantes incumbia o cumprimento da obrigação primária de viabilizar a transferência registral definitiva das salas comerciais alienadas. A parte autora sustenta que a parte ré omitiu-se na transferência e inadimpliu tributos municipais gerando dano moral, ao passo que a parte ré invoca a exceção do contrato não cumprido pela falta de outorga de escritura pública definitiva pelo promitente vendedor, pugnando em reconvenção pela adjudicação compulsória. A controvérsia estende-se, ainda, à ocorrência da prescrição e decadência quanto à pretensão autoral de reaver ou tornar a comercializar os imóveis, à configuração dos pressupostos da responsabilidade civil indenizatória ante as certidões negativas de débitos acostadas aos autos, bem como à aplicação dos efeitos materiais da revelia à parte autora em decorrência de sua inércia frente à reconvenção. O cerne da presente lide prende-se a apurar a viabilidade de compelir a parte ré a transferir o domínio e as dívidas fiscais, a pertinência da pretensão de rescisão da venda ou de indenização moral, e a procedência do pedido reconvencional de outorga compulsória da escritura definitiva de compra e venda. Pois bem, delimitado o quadrante desta ação, calha em primeiro momento registrar as provas produzidas pelas partes nos autos para, ao depois, subsumir o fato ao ordenamento jurídico em tela, aplicando a lei ao caso concreto. Por força do art. 373, I e II do CPC, o ônus da prova incumbe ao Autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e, ao Réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor. Seguindo tal preceito, no caso em análise, todos os meios necessários para provar as alegações contidas no pedido inicial e na contestação estavam disponíveis às partes, assumindo o risco em não produzi-las. Assim, à guisa de valoração e convencimento deste julgador na prolação desta sentença, tenho como fatos incontroversos apurados nestes autos pela prova documental: a) que a parte autora vendeu à parte ré as salas comerciais nº 101, 102, 103 e 104 do Edifício Le Bureau e recebeu integralmente o preço avençado, fato confessado na exordial; b) que o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de 15/12/1994 estipulou preço de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) e continha cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade (cláusula 5.3, fl. 70); c) que a parte autora jamais outorgou a escritura pública definitiva das salas em favor da parte ré; d) que a parte ré comprovou a tentativa de alteração cadastral perante a PMVV no Processo Administrativo nº 2009/4261 (fls. 71/73) e protocolos de 2021 (fl. 56), obstada pela exigência municipal de anuência do transmitente; e) que a parte ré colacionou Certidões Negativas de Débitos Imobiliários da PMVV emitidas em 10/08/2021 (fls. 74/75), atestando a inexistência de débitos fiscais pendentes; f) que a parte autora foi devidamente intimada para responder à reconvenção (fls. 85/86 e Id 42523023) e permaneceu silente (fls. 87 dos autos físicos e Id 51495536). Portanto, comprovada a questão no plano dos fatos, cabe subsumir o fato ao direito aplicável à espécie, de modo a efetivar-se a prestação jurisdicional, sendo o que passo a fazer, analisando juridicamente os argumentos e pedidos apresentados pelas partes. Da revelia da parte autora na reconvenção Dispõe o artigo 344 c/c o artigo 343, § 1º, ambos do Código de Processo Civil, que se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor, regra plenamente extensível à reconvenção no tocante ao reconvindo. No caso em apreço, constata-se que a parte ré deduziu pedido reconvencional autônomo às fls. 60/66, tendo este Juízo determinado a intimação da parte autora/reconvinda pelo Diário da Justiça (fls. 85). Nada obstante a publicação regular (fls. 86), a parte autora deixou transcorrer o prazo in albis (fls. 87). Após a virtualização dos autos no Sistema PJe (Id 29152532), renovou-se a oportunidade de resposta sob o Id 42523023, sobrevindo nova certidão de decurso de prazo sem manifestação no Id 51495536, culminando no requerimento formal de decretação de revelia no Id 65909258. Subsumindo a situação fática à moldura normativa, presumume-se verdadeiros os fatos constitutivos narrados na reconvenção, especialmente o pagamento total do preço do negócio e a injustificada recusa na outorga da escritura definitiva. Nesse sentido, orienta a jurisprudência pátria: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA. PRODUÇÃO DE PROVAS. POSSIBILIDADE. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. A revelia, que decorre do não oferecimento de contestação, enseja presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na petição inicial, podendo ser infirmada pelos demais elementos dos autos, motivo pelo qual não acarreta a procedência automática dos pedidos iniciais. 2. A decretação da revelia com a imposição da presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na petição inicial não impede que o réu exerça o direito de produção de provas, desde que intervenha no processo antes de encerrada a fase instrutória. 3. No caso, a apresentação de reconvenção, ainda que sem o oferecimento de contestação em peça autônoma, aliada ao pedido de produção de provas formulado em tempo e modo oportunos impedia o julgamento antecipado da lide. 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1335994 SP 2012/0155834-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/08/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2014) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.013 DO CPC/2015. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição de recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. A revelia não importa em procedência automática dos pedidos, porquanto a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, cabendo ao magistrado a análise conjunta das alegações e das provas produzidas. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1588993 SP 2019/0285072-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 26/10/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/11/2020) Tenho, pois, como configurada a revelia da parte autora/reconvinda quanto à matéria fática aduzida na reconvenção de fls. 60/66. Da preliminar de inépcia da petição inicial quanto aos danos morais Prescreve o artigo 330, § 1º, inciso II, c/c os artigos 292, inciso V, e 324, todos do Código de Processo Civil, que a petição inicial será inepta quando o pedido for indeterminado, impondo a legislação adjetiva que na ação indenizatória fundada em dano moral conste expressamente o valor pretendido. Lado outro, o artigo 488 do mesmo diploma processual assevera que, desde que possível, o juiz resolverá o mérito sempre que a decisão for favorável à parte a quem aproveitaria eventual pronunciamento de nulidade. A parte ré sustentou em contestação (fls. 45/47s) a inépcia do pedido de compensação por danos morais formulado às fls. 07/08, sob o fundamento de que a parte autora formulou pleito genérico em valor a ser arbitrado pelo Juízo, sem qualquer indicação de montante econômico nem inclusão na estimativa da causa, que permaneceu fixada em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) com suporte na taxa judiciária inicial de R$ 290,97 (duzentos e noventa reais e noventa e sete centavos), recolhida às fls. 24 dos autos físicos. Subsumindo a matéria processual, verifica-se que, conquanto a exordial apresente deficiência técnica no apontamento do quantum pretendido a título indenizatório, a apreciação direta do mérito apresenta-se integralmente favorável à parte ré, ensejando a aplicação do princípio da primazia do julgamento substancial da lide. Nesse sentido, proclama o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DOS VALORES PLEITEADOS A TÍTULO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS. POSSIBILIDADE . INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. INÉPCIA NÃO CONFIGURADA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO . 1. É entendimento desta Corte Superior que é possível a apresentação de pedido genérico quanto ao valor da reparação dos danos cujo ressarcimento se busca, desde que a pretensão autoral esteja corretamente individualizada, como no caso dos autos. Precedentes. 2 . A orientação jurisprudencial desta Corte Superior também estabelece que a pretensão deduzida em juízo não se limita a determinado capítulo da petição inicial, merecendo atenção do julgador tudo o que se pode extrair mediante interpretação lógico-sistemática das razões apresentadas. 3. No caso dos autos, a Corte de origem consignou que, conquanto a autora não tenha delimitado na inicial quais valores seriam devidos a título de danos materiais e morais, é possível extrair tal conclusão da narração dos fatos, sem que se cogite de inépcia da inicial. 4 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2105832 SC 2022/0107556-8, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2022) Assim sendo, com fulcro no artigo 488 do Código de Processo Civil, supero a preliminar de inépcia para apreciar diretamente o mérito da pretensão reparatória. Da Prejudicial de Mérito: Prescrição da Pretensão de Resolução Contratual O Código Civil consagra a regra geral de prescrição no art. 205 (prazo decenal) e, no diploma revogado de 1916, em seu art. 177 (prazo vintenário), aplicável às pretensões decorrentes de relações obrigacionais contratuais para as quais a lei não tenha fixado lapso específico menor. A prescrição visa a fulminar a pretensão exigível em juízo ante a inércia prolongada de seu titular, consolidando a estabilidade social, a segurança jurídica e a confiança legítima que devem reger o tráfego negocial. No caso em apreço, a parte ré arguiu a prejudicial às fls. 48/52 em face do pedido sucessivo formulado pela parte autora à fl. 04, por meio do qual pleiteou que lhe fosse "devolvida a possibilidade de comercializar seus imóveis". Sob a roupagem desse pedido reside autêntica pretensão de resolução ou rescisão do compromisso de compra e venda firmado em 15/12/1994 (fls. 69/70), buscando desconstituir o pacto para retomar os bens. Todavia, a jurisprudência uniformizadora do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que a pretensão de resolução contratual fundada em descumprimento de obrigação, à míngua de prazo decadencial específico na lei, sujeita-se ao prazo geral de prescrição. Ademais, como consectário lógico da segurança jurídica e da vedação ao enriquecimento sem causa, o exercício do direito de resolver o contrato é indissociável da pretensão de exigibilidade do preço avençado, de sorte que, aperfeiçoado o negócio e solvida a integralidade da quantia de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) confessada na petição inicial (fl. 02), revela-se prescrita qualquer pretensão resolutiva deduzida quase vinte e quatro anos após a celebração da avença, proposta esta lide em 18/10/2018 (fl. 01). O Superior Tribunal de Justiça corrobora a incidência do prazo prescricional decenal e a impossibilidade de resolução de contrato quitado: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. EFEITOS. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO. FACULDADE. EXERCÍCIO. PRAZO PRESCRICIONAL. COBRANÇA. CRÉDITO. SALDO DEVEDOR. EXISTÊNCIA. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. DEFICIÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 7/STJ E 284/STF. 1. A controvérsia dos autos está em definir se o reconhecimento da prescrição no tocante à ação de cobrança de eventual saldo remanescente decorrente de contrato de compra e venda de imóvel tem o condão de i) afastar o direito do credor à rescisão contratual e ii) impedir a adjudicação compulsória do objeto do ajuste. 2. Nos casos de rescisão de negócio jurídico por inadimplemento, em que a lei não estabelece prazo extintivo, o direito potestativo de o credor promover a resolução do negócio se sujeita ao prazo prescricional relativo à pretensão de cobrança de eventual saldo em aberto decorrente do contrato firmado entre as partes. Precedentes. 3. Na hipótese, o reconhecimento da prescrição quanto à pretensão de cobrança de eventual dívida decorrente do compromisso de compra e venda de imóvel fulmina a possibilidade de exercício do direito potestativo de rescisão contratual pelo credor. 4. Na hipótese, é inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca da ausência de comprovação da existência de saldo devedor sem a reanálise dos elementos de convicção produzidos nos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivos legais que não contêm comando normativo capaz de conferir sustentação jurídica às teses defendidas nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 284 do STF. 6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - REsp: 1765641 SP 2018/0144484-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2024) Conclui-se, desse modo, pelo acolhimento da prejudicial arguida em defesa (fls. 48/52), pronunciando-se de forma expressa a prescrição da pretensão da parte autora tendente à resolução do negócio jurídico ou à restituição da faculdade de comercializar os bens perante terceiros. Do pedido de obrigação de fazer: transferência imobiliária e fiscal (Exceção do Contrato Não Cumprido) Preceitua o artigo 476 do Código Civil que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Em idêntico sentido, os artigos 1.245 e 1.418 do Código Civil condicionam a aquisição e transferência definitiva da propriedade imobiliária ao registro do respectivo título causal (escritura pública definitiva de compra e venda) no competente Registro de Imóveis. A parte autora pretende imputar à parte ré o dever exclusivo de transferir a propriedade dos bens e os respectivos cadastros fiscais de IPTU perante o Município de Vila Velha (fl. 07). Não obstante, restou plenamente demonstrado nos autos que o próprio autor confessa ter recebido o valor total ajustado pela alienação das salas 101, 102, 103 e 104 do Edifício Le Bureau (fl. 02 dos autos físicos), perfazendo o importe contratual de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), conforme cláusula 2ª do contrato de fls. 69/70. Nada obstante quitado o preço, a parte autora jamais outorgou a escritura pública definitiva indispensável ao registro. A subsunção do quadro probatório revela que a transferência de domínio e a regularização perante a Fazenda Pública Municipal dependiam diretamente da prática de ato que incumbia com exclusividade ao alienante. Essa premissa é confirmada pelo teor do Processo Administrativo nº 2009/4261 protocolizado pelo réu junto à PMVV (fls. 71/73) e pelas diligências administrativas de 2021 (fl. 56 dos autos físicos), nas quais a alteração cadastral foi sobrestada pela indispensável exigência de comparecimento, documentação e anuência do vendedor originário. Incide, portanto, a exceptio non adimpleti contractus. Nesses termos, diante do descumprimento prévio da obrigação de outorga de escritura pública imputável ao vendedor, resta manifestamente improcedente o pedido de compelir a parte ré à obrigação de transferência imobiliária e fiscal. Do pedido sucessivo de retomada dos imóveis para comercialização Estabelece o artigo 475 do Código Civil que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato se não preferir exigir-lhe o cumprimento. Em contrapartida, consagra o ordenamento jurídico a irretratabilidade das promessas de compra e venda quitadas e a vedação ao enriquecimento sem causa. A parte autora formulou pleito subsidiário na exordial no sentido de que lhe fosse garantido voltar a deter a possibilidade de comercializar os seus imóveis (fl. 08 dos autos físicos). Ocorre que os elementos documentais dos autos evidenciam que a transação foi plenamente ultimada entre as partes, tendo o réu efetuado o pagamento do preço integral pactuado de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) e assumido a posse mansa e pacífica das unidades desde 1995, constando da cláusula 5.3 do instrumento contratual a irrevogabilidade e a irretratabilidade absoluta da avença (fl. 70). Subsumindo os fatos à ordem jurídica, afigura-se descabida a pretensão do promitente vendedor de postular a rescisão do negócio ou a devolução dos imóveis para nova comercialização após ter recebido a integralidade do montante contratual, sob pena de chancelar intolerável locupletamento ilícito em detrimento do adquirente de boa-fé. Assim, rejeita-se integralmente o pedido de rescisão e de liberação dos bens para revenda formulado pela parte autora. Do pedido de indenização por danos morais Rezam os artigos 186 e 927 do Código Civil que a responsabilidade civil aquiliana pressupõe a comprovação do ato ilícito decorrente de ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, do dano experimentado pela vítima e do nexo de causalidade direto entre ambos. A parte autora embasa sua pretensão indenizatória na alegação de que sofreu prejuízos morais e abalo de crédito pelo fato de a parte ré não ter recolhido os tributos incidentes sobre os imóveis entre 2003 e 2018 (fls. 10/22 dos autos físicos), culminando na inscrição de seu nome em dívida ativa municipal. Subsumindo a prova documental aos requisitos legais, nota-se que a pretensão reparatória sucumbe por completo. Em primeiro plano, a parte ré juntou as Certidões Negativas de Débitos Imobiliários nº 102574/2021 e nº 102577/2021 expedidas pela Secretaria Municipal de Finanças da PMVV em 10/08/2021 (fls. 74/75 dos autos físicos), as quais comprovam que inexiste qualquer pendência fiscal de IPTU ou taxas vinculada às inscrições imobiliárias em nome do autor perante o Fisco. Lado outro, a permanência da titularidade fiscal em nome do autor decorreu exclusivamente de sua própria inércia em conceder a escritura pública definitiva, incorrendo em culpa exclusiva da vítima e vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Conclui-se, portanto, pela inexistência de ato ilícito indenizável imputável à parte ré, impondo-se a improcedência do pedido de compensação por danos morais. Do pedido reconvencional de outorga de escritura pública e adjudicação compulsória Dispõe o artigo 1.418 do Código Civil que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Em complemento instrumental, o artigo 501 do Código de Processo Civil assegura que, na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. A parte ré/reconvinte postulou em sede de reconvenção (fls. 60/66 dos autos físicos) a condenação da parte autora/reconvinda na outorga da escritura pública de compra e venda das salas comerciais ou a adjudicação compulsória judicial dos bens. As provas documentais acostadas aos autos corroboram amplamente o direito reclamado: a existência da relação jurídica contratual comprova-se pelo instrumento particular de fls. 69/70 dos autos físicos, a quitação integral do preço de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) foi confessada pelo próprio autor na inicial (fl. 02 dos autos físicos), e a revelia operada em desfavor do reconvindo tornou incontroversa a recusa indevida na emissão da declaração de vontade. Subsumindo a situação fática à regra de regência e ao teor do enunciado da Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça — segundo o qual o direito à adjudicação compulsória independe do registro prévio do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis —, afigura-se imperativo o acolhimento da tutela adjudicatória pretendida na lide reconvencional. Destarte, a procedência da reconvenção é medida de rigor para assegurar a efetiva regularização do domínio em favor do comprador. DISPOSITIVO Em face do exposto: QUANTO À AÇÃO PRINCIPAL: a) ACOLHO A PREJUDICIAL DE MÉRITO arguida pela parte ré para DECLARAR A PRESCRIÇÃO da pretensão sucessiva formulada pela parte autora voltada à rescisão do negócio de compra e venda ou à retomada dos imóveis para comercialização, extinguindo o feito quanto a este capítulo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil; b) NO MAIS, JULGO IMPROCEDENTES OS DEMAIS PEDIDOS INICIAIS formulados por GUILHERME DE ALMEIDA GOMES em face de CARLOS HENRIQUE MOTTA ANDRÉ (obrigação de fazer consistente na transferência imobiliária e fiscal e indenização por danos morais), extinguindo o feito com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Ante a sucumbência integral da parte autora na lide principal, condeno-a ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa principal (R$ 15.000,00 – quinze mil reais), nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. . QUANTO À RECONVENÇÃO: JULGO PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL formulado por CARLOS HENRIQUE MOTTA ANDRÉ em face de GUILHERME DE ALMEIDA GOMES, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a parte autora/reconvinda na obrigação de fazer consistente na outorga das escrituras públicas definitivas de compra e venda referentes às salas comerciais nº 101, 102, 103, 104 e 105 do Edifício Le Bureau (situado na Rua Henrique Laranja, nº 330, Centro, Vila Velha/ES) em favor da parte ré/reconvinte, no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado; b) DETERMINAR, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil, que, decorrido o prazo sem o cumprimento voluntário, a presente sentença transitada em julgado valerá como título hábil à adjudicação compulsória e transferência definitiva da propriedade junto ao Cartório do Registro Geral de Imóveis competente e à Prefeitura Municipal de Vila Velha, incumbindo à parte ré/reconvinte a satisfação dos respectivos tributos de transmissão (ITBI) e emolumentos cartorários. Pela sucumbência na lide reconvencional, condeno a parte autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais da reconvenção e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré/reconvinte, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido (equivalente ao valor do contrato de R$ 140.000,00 – cento e quarenta mil reais), a teor do artigo 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil. Vindo aos autos recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.010, § 1º, do CPC). Lado outro, apresentada apelação adesiva, intime-se a parte ex adversa para apresentar contrarrazões no prazo legal. Na ausência de apelação adesiva, apresentadas contrarrazões à apelação ou decorrido o prazo in albis, remetam-se os autos ao Egrégio TJES com nossas homenagens, nos termos do § 3º do art. 1.010 do CPC. Transitada em julgado esta sentença, ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada requerido pelas partes, proceda-se com as devidas baixas e arquivem-se os autos. P.R.I.C. VILA VELHA/ES, data registrada no sistema. Samuel Miranda Gonçalves Soares Juiz de Direito - em designação NAPES - Ofício DM nº 1188/2026