0030843-98.2021.8.19.0068

Intimação

TJRJ · Comarca de Rio das Ostras- Cartório da 1ª Vara · Sentença

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores, ajuizada por Letícia de Souza Silva, já qualificada nos autos, em face de Imobiliária Requinte Ltda, também qualificada, alegando que, em 21 de dezembro de 2018, celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento 505, bloco 01, do Condomínio Residencial Terrazzos Costa Azul, pelo valor total de R$ 300.000,00, tendo pago R$ 150.000,00 a título de sinal, ficando o saldo remanescente de R$ 150.000,00 para pagamento por ocasião da lavratura da escritura definitiva. Sustenta que não foi estabelecido prazo para o pagamento do saldo remanescente e que, após enfrentar dificuldades financeiras, retardou o cumprimento dessa obrigação. Afirma que, posteriormente, ao procurar a ré para concluir o negócio, tomou conhecimento da existência de débitos de IPTU e condomínio e de que o imóvel havia sido colocado à venda e posteriormente alienado a terceiro. Atribui à ré a responsabilidade pelo desfazimento do negócio e pleiteia a rescisão contratual e a devolução em dobro do valor pago a título de sinal. Houve pedido de tutela de urgência, deferida parcialmente para impedir a venda do imóvel e suspender anúncios, com averbação de restrição na matrícula. A ré foi citada e apresentou contestação tempestiva em id. 260/264, impugnando os pedidos e requerendo a revogação da tutela de urgência, bem como a retenção do valor pago a título de sinal. A autora apresentou réplica . As partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. Vieram conclusos. É o relatório. Estando a causa madura para imediato julgamento, despiciendas outras provas além das já constantes dos autos, promovo o julgamento antecipado do mérito, com fundamento no art. 355, I, do CPC/15. A controvérsia posta nos autos reside na responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda e na possibilidade de restituição, em dobro, do valor pago a título de sinal. A autora reconhece que retardou o pagamento do saldo remanescente em razão de dificuldades financeiras, alegando que, ao procurar a ré para concluir o negócio, verificou a existência de débitos de IPTU e condomínio, e que o imóvel já havia sido alienado a terceiro. Pleiteia, assim, a rescisão contratual sem ônus e a devolução em dobro do valor pago. Da análise dos autos, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes prevê, em sua cláusula 3.2, que o saldo de R$ 150.000,00 deveria ser pago por ocasião da lavratura da escritura definitiva, e, na cláusula 5.1, que a posse do imóvel seria transmitida após a quitação integral do contrato e a lavratura da escritura. As cláusulas 5 e 6.1 atribuem à vendedora a responsabilidade pela regularidade fiscal e pelo pagamento das taxas e encargos incidentes sobre o imóvel, incluindo IPTU e condomínio, para a conclusão do negócio. Todavia, a existência dessas obrigações contratuais em favor da compradora não pode ser analisada isoladamente, devendo ser confrontada com a cronologia dos fatos. Com efeito, a própria autora reconhece que retardou o pagamento do saldo remanescente em razão das dificuldades financeiras que enfrentava. Nesse contexto, observa-se que a ré encaminhou notificação extrajudicial em 29/09/2020 (id. 271/276), na qual consignou que o imóvel se encontrava disponível havia mais de 500 dias e convocou a autora para o cumprimento de sua obrigação, mediante pagamento do saldo contratual. A autora afirma que, somente posteriormente, após superar as dificuldades financeiras que a haviam levado a retardar o pagamento do saldo contratual, procurou a ré com o propósito de concluir o negócio, ocasião em que constatou a existência de débitos de IPTU e condomínio incidentes sobre o imóvel. É certo que, nos termos do contrato, incumbia à vendedora promover a regularização dos encargos que lhe competiam para a conclusão da avença. Todavia, analisando os documentos juntados pela autora em id. 23/27, observa-se que os débitos apontados pela autora se referem ao exercício de 2019 e aos anos subsequentes, ao passo que, conforme consignado na notificação encaminhada pela ré em 29/09/2020, o imóvel já se encontrava disponível para a autora havia mais de 500 dias. Infere-se, portanto, que os encargos apontados pela autora surgiram ou se acumularam posteriormente ao período em que, segundo a própria ré, o imóvel já se encontrava disponível para a conclusão do negócio. Não se mostra razoável imputar à ré a obrigação de permanecer indefinidamente arcando com os encargos incidentes sobre o imóvel enquanto aguardava o cumprimento, pela autora, da obrigação de quitar o saldo remanescente. Embora o contrato não tenha estabelecido prazo determinado para o pagamento do saldo remanescente, tal circunstância não significa que a obrigação pudesse permanecer indefinidamente sem cumprimento. A ausência de termo certo não afasta o dever da autora de adimplir a prestação que lhe competia, devendo as partes pautar sua conduta pelos deveres de lealdade, cooperação e boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil. Não se mostra compatível com tais deveres a postergação indefinida da conclusão do negócio por uma das partes. Assumem especial relevância as notificações extrajudiciais encaminhadas pela ré, por meio das quais a autora foi formalmente convocada para cumprir sua obrigação e efetuar o pagamento do saldo contratual. Embora as diligências cartorárias tenham registrado que a autora não foi localizada para o recebimento das notificações, verifica-se que estas foram direcionadas ao endereço da autora constante do próprio contrato, não havendo demonstração de que a ré dispusesse de outro endereço para sua localização ou de que tivesse se omitido na tentativa de comunicar a compradora. Assim, ainda que não houvesse prazo contratual previamente estipulado, a autora, uma vez instada a cumprir a obrigação, não poderia permanecer indefinidamente inadimplente. A ausência de termo certo para o pagamento não impedia a ré de exigir o cumprimento da prestação em prazo razoável, sobretudo após período prolongado de inércia e diante das sucessivas oportunidades concedidas à compradora. Diante desse cenário, não se verifica inadimplemento contratual da ré apto a justificar a resolução do negócio por sua culpa. Não comprovado que a ré tenha dado causa ao desfazimento da avença, não incide a primeira hipótese prevista na cláusula 4.2 do contrato, que determina a devolução em dobro do sinal quando a desistência ocorrer por parte dos vendedores. Ao contrário, reconhecido que o desfazimento decorreu do inadimplemento da autora, incide a segunda parte da mesma cláusula, segundo a qual, ocorrendo a desistência por conta do comprador, este perderá o valor dado como sinal e princípio de pagamento, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial. Assim, diante do inadimplemento da autora e da previsão contratual expressa, não há direito à restituição do valor de R$ 150.000,00 pago a título de sinal, devendo ser julgados improcedentes os pedidos de rescisão contratual sem ônus para a autora e de devolução, simples ou em dobro, da quantia paga. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para DETERMINAR a improcedência dos pedidos de rescisão contratual sem ônus para a autora e de restituição em dobro do valor de R$ 150.000,00 pago a título de sinal. REVOGO, por consequência, a tutela de urgência anteriormente concedida, autorizando a retirada da averbação de restrição de venda na matrícula do imóvel objeto da lide. Quanto à sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observando-se o benefício da gratuidade de justiça já deferido, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade enquanto perdurar a condição de hipossuficiência. Advirto sobre a multa do art. 523, §1º, do CPC para a hipótese de descumprimento voluntário. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Caso sejam opostos embargos de declaração em face da presente sentença, dê-se vista à parte contrária para manifestação em 05 (cinco) dias úteis, fazendo os autos conclusos para sentença. Caso seja interposto recurso de apelação em face da sentença, determino desde logo: a) Intime-se o(s) apelado(s) para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.010, § 1º do CPC/2015); b) Caso o(s) apelado(s) apresentem apelações adesivas, intime-se o apelante para apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º do CPC/2015); c) Decorrido o prazo legal, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça para julgamento do recurso, independentemente de nova conclusão ou juízo de admissibilidade em primeiro grau (art. 1.010, § 3º do CPC/2015). Após o trânsito em julgado, em não havendo pedido de cumprimento de sentença, dê-se baixa e arquivem-se os autos.