0028449-75.2022.8.16.0001

Intimação

TJPR · 17ª Câmara Cível · Ementa de Acórdão

Processo:0028449-75.2022.8.16.0001(Apelação Cível) Relator(a):Desembargadora Elizabeth de Fátima Nogueira Calmon de Passos Órgão Julgador:17ª Câmara Cível Data do Julgamento:27/08/2026 Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. “AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS C/C DECLARATÓRIA DE INVERSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS”. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. VÍCIOS NO IMÓVEL. RESCISÃO ANTECIPADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADA. VIOLAÇÃO AO ART. 10 DO CPC RECONHECIDA. AFASTAMENTO DA FUNDAMENTAÇÃO BASEADA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CAUSA MADURA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA E DA COBRANÇA DE VISTORIA DE SAÍDA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAMEApelação Cível interposta pelas rés contra Sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos formulados em autos de Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débitos, cumulada com declaração de inversão da rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais, para declarar que a rescisão de contrato de locação ocorreu por culpa das requeridas, declarar inexigíveis a multa por rescisão contratual e o valor relativo à vistoria de saída, bem como condenar as rés à restituição dos valores pagos a esses títulos. As apelantes sustentaram, preliminarmente, a nulidade da decisão que rejeitou Embargos de Declaração, por negativa de prestação jurisdicional; a nulidade da Sentença por violação ao artigo 10 do Código de Processo Civil, em razão da aplicação do Código de Defesa do Consumidor sem prévio contraditório; e a ocorrência de julgamento ultra petita, pela condenação à restituição de valores referentes à vistoria de saída. No mérito, defenderam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a ilegitimidade passiva da administradora imobiliária, a inexistência de descumprimento das obrigações locatícias, a validade das cobranças decorrentes da rescisão e a improcedência integral dos pedidos iniciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃOHá seis questões em discussão: (i) saber se a decisão que rejeitou os Embargos de Declaração é nula por negativa de prestação jurisdicional; (ii) saber se a Sentença violou o artigo 10 do Código de Processo Civil ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor sem prévia manifestação das partes; (iii) saber se, afastada a fundamentação consumerista, é possível o julgamento imediato da causa pelo Tribunal; (iv) saber se a administradora imobiliária possui legitimidade para responder pelas obrigações decorrentes do contrato de locação; (v) saber se houve julgamento ultra petita quanto à restituição dos valores pagos a título de vistoria de saída; e, (vi) saber se os problemas constatados no imóvel justificaram a rescisão antecipada por culpa das locadoras, com afastamento da multa rescisória e da cobrança relativa à vistoria de saída.III. RAZÕES DE DECIDIRA rejeição de Embargos de Declaração, por si só, não configura negativa de prestação jurisdicional quando a decisão identifica a pretensão recursal e conclui pela inexistência dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. A alegação de erro material relacionada à aplicação do regime consumerista e à legitimidade passiva da administradora traduzia, em verdade, inconformismo com a solução jurídica adotada, matéria passível de apreciação no recurso de Apelação.A aplicação do Código de Defesa do Consumidor na Sentença, sem que a matéria tivesse sido suscitada na petição Inicial, na emenda à Inicial, na Contestação ou na Impugnação à Contestação, violou o artigo 10 do Código de Processo Civil, pois introduziu regime jurídico com repercussão concreta sobre a distribuição do ônus da prova, a interpretação contratual, a natureza da responsabilidade imputada às rés e a possibilidade de responsabilização conjunta da administradora e das locadoras. O reconhecimento da violação ao art. 10 do Código de Processo Civil não impõe o retorno dos autos à origem, porque o processo se encontra suficientemente instruído, com documentos, imagens, vídeos, parecer técnico unilateral, mensagens eletrônicas e prova oral, não fosse a devolução ao Tribunal de todas as questões necessárias ao julgamento de mérito. Aplicável, portanto, a teoria da causa madura, nos termos do art. 1.013, § 3.º do Código de Processo Civil. A administradora imobiliária é parte ilegítima para responder pelas obrigações discutidas, pois a instrução probatória demonstrou que atuou como mandatária das locadoras, recebendo solicitações, comunicando as proprietárias e intermediando agendamentos, sem assumir a obrigação própria de realizar ou custear reparos, garantir a habitabilidade da unidade ou responder pelos vícios físicos do imóvel. A manutenção anterior da administradora no polo passivo, determinada em Agravo de Instrumento, ocorreu apenas à luz da teoria da asserção e naquele estágio procedimental, com expressa ressalva quanto à possibilidade de reconhecimento posterior de ilegitimidade passiva após a instrução. Concluída a prova, não se comprovou ciência prévia da administradora acerca de vícios ocultos ou histórico anterior de alagamentos, nem atuação fora dos limites do mandato. Não há julgamento ultra petita na condenação à restituição do valor pago referente à vistoria de saída, pois os pedidos devem ser interpretados segundo o conjunto da postulação e a boa-fé, nos termos do artigo 322, § 2.º do Código de Processo Civil. Reconhecida a inexigibilidade de obrigação já satisfeita, a restituição do valor pago constitui consequência lógica do provimento declaratório, sob pena de enriquecimento sem causa e de indevida fragmentação da tutela jurisdicional. A controvérsia deve ser solucionada à luz da Lei n.º 8.245/1991, do Código Civil e das regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, cabendo aos autores comprovar os problemas relevantes no imóvel, a comunicação das ocorrências, a ausência de solução adequada e a relação entre tais problemas e a desocupação antecipada, enquanto às rés incumbia demonstrar a regularidade do imóvel, a solução integral dos reparos ou a existência de causa externa exclusiva. O conjunto probatório demonstrou que os problemas não se limitaram ao episódio de chuva intensa ocorrido em 1.º de março de 2022, havendo registros de ingresso de água, infiltrações, vazamentos, defeitos em calhas, escoamento irregular e ausência de solução definitiva, bem como proposta dos locatários de transferência para outro sobrado do mesmo condomínio, circunstância que afasta a tese de mera insatisfação pessoal com o imóvel. A prova oral confirmou a entrada de água no imóvel, a existência de relatos anteriores de problemas semelhantes na mesma unidade e a ausência de demonstração segura de que o evento decorreu exclusivamente de fenômeno climático externo e inevitável. O parecer técnico unilateral apresentado pelas rés, embora considerado, não possui a natureza de uma perícia judicial, foi produzido sem participação dos autores e não afasta a prova direta do alagamento nem explica satisfatoriamente por que a água atingiu especificamente a unidade locada. Caracterizado o descumprimento dos deveres das locadoras previstos no artigo 22, incisos I, II e IV da Lei n.º 8.245/1991, a desocupação antecipada não decorreu de desistência arbitrária dos locatários, mas da persistência de condições incompatíveis com a normal utilização residencial do imóvel. A multa por rescisão antecipada não é exigível quando a extinção do contrato decorre do inadimplemento das próprias locadoras, pois a cláusula penal pressupõe inadimplemento imputável ao locatário. Mantêm-se, apenas em relação às locadoras, a declaração de que a resolução antecipada decorreu de seu inadimplemento, a inexigibilidade da multa rescisória e a condenação à restituição do valor pago a esse título. A cobrança de R$6.045,00 referente à vistoria de saída é inexigível, pois a prova produzida não esclareceu suficientemente sua composição integral, parte das condições apontadas pode estar relacionada a infiltrações, entrada de água e manutenção do imóvel, e as rés não comprovaram que as avarias decorreram de uso inadequado pelos locatários, e não de desgaste natural ou problemas cuja solução incumbia às locadoras. Em razão do reconhecimento da ilegitimidade passiva da administradora imobiliária, os autores devem arcar com os honorários advocatícios devidos aos Patronos dessa ré, fixados em 10% sobre um terço do valor atualizado da causa, além das despesas processuais eventualmente adiantadas exclusivamente por ela. Quanto à relação processual remanescente, preserva-se a sucumbência recíproca fixada na Sentença, na proporção de 40% para os autores e 60% para as locadoras, sem majoração de honorários recursais diante do parcial provimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESERecurso conhecido e parcialmente provido para: (i) rejeitar a preliminar de nulidade da decisão que apreciou Embargos de Declaração; (ii) acolher a alegação de violação ao artigo 10 do Código de Processo Civil, afastando da Sentença a fundamentação baseada no Código de Defesa do Consumidor, sem retorno dos autos à origem; (iii) julgar imediatamente a controvérsia, com fundamento no artigo 1.013, § 3.º do Código de Processo Civil; (iv) reconhecer a ilegitimidade passiva da administradora imobiliária e extinguir o processo em relação a ela, sem resolução de mérito; (v) rejeitar a alegação de julgamento ultra petita; (vi) manter, exclusivamente em relação às locadoras, a declaração de rescisão contratual por inadimplemento, a inexigibilidade da multa rescisória e da cobrança relativa à vistoria de saída, bem como a condenação à restituição dos valores pagos; e, (vii) redistribuir os ônus sucumbenciais. Tese de julgamento:A rejeição de Embargos de Declaração não configura negativa de prestação jurisdicional quando a decisão consigna a inexistência dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil e o inconformismo da parte diz respeito à correção jurídica do julgamento.A aplicação, de ofício, do Código de Defesa do Consumidor a contrato de locação, sem prévia submissão da matéria ao contraditório, viola o artigo 10 do Código de Processo Civil, quando o regime jurídico adotado repercute concretamente sobre a solução da controvérsia.Afastada a fundamentação baseada no Código de Defesa do Consumidor, é possível o julgamento imediato da causa pelo Tribunal quando o processo estiver suficientemente instruído e a matéria tiver sido devolvida na Apelação.A administradora imobiliária que atua como mandatária das locadoras não responde, em nome próprio, pelas obrigações previstas no artigo 22 da Lei n.º 8.245/1991, salvo demonstração de assunção contratual de obrigação própria ou de atuação autônoma fora dos limites do mandato.A restituição de valores comprovadamente pagos constitui consequência lógica da declaração de inexigibilidade da cobrança, não configurando julgamento ultra petita quando extraída da interpretação lógico-sistemática da petição inicial.Demonstrado que a desocupação antecipada decorreu de condições inadequadas do imóvel e da ausência de solução definitiva dos problemas comunicados, é inexigível a multa rescisória prevista para devolução antecipada imputável ao locatário.Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 10, 322, § 2.º, 373, I e II, 485, VI, 487, I, 1.013, § 3.º e 1.022; Lei n.º 8.245/1991, arts. 4.º e 22, I, II e IV; Código Civil, arts. 389, § ún. e 406, § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJPR, 19.ª Câm. Cív., AC 0101134-78.2025.8.16.0000, Rel. Des. Rotoli de Macedo, julg. em 03.03.2026; STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 3.028.505/PE, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julg. em 30.03.2026, DJEN 07.04.2026; TJPR, 17.ª Câm. Cív., AC 0013261-46.2018.8.16.0045, Rel. Des. Tito Campos de Paula, j. 24.04.2025; STJ, REsp 2.000.701/PR; TJPR, 3.ª Turma Recursal, EDs 0017142-68.2025.8.16.0018, Rel. Dr. Fernando Swain Ganem, julg. em 09.02.2026; TJPR, 7.ª Câm. Cív., AC 0007825-04.2020.8.16.0024, Rel. Des. Subst. Evandro Portugal, julg. em 22.03.2024.