0027939-94.2026.4.05.8300

Intimação

TRF5 · 12ª Vara Federal PE · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 12ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0027939-94.2026.4.05.8300 AUTOR: ELILTON DO NASCIMENTO SALES ADVOGADO do(a) AUTOR: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação do procedimento comum cível, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Elilton do Nascimento Sales em face da Caixa Econômica Federal, objetivando a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais referentes ao imóvel situado no apartamento nº 407, bloco 06, do Condomínio Residencial Villa das Seringueiras, localizado na Via Local IV, nº 250, Quadra L, Bairro de Socorro, Jaboatão dos Guararapes/PE, matriculado sob o nº 4.398 no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Jaboatão dos Guararapes/PE (ID 158810960). Narra o autor, em síntese, que celebrou com a ré, em 31 de março de 2020, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE no Âmbito do SFH com Utilização do FGTS sob o nº 8.7877.0810774-9 (ID 158810960). Alega que enfrentou severas dificuldades financeiras durante a pandemia da Covid-19, o que ensejou o inadimplemento das prestações pactuadas (ID 158810960). Sustenta que a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade e incluiu o bem em leilões públicos sem a regular notificação pessoal para purgação da mora, violando o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, bem como sem comunicação válida das datas, horários e locais dos certames expropriatórios previstos no art. 27, § 2º-A, da referida lei (ID 158810960). Defende a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus probatório e manifesta a intenção de purgar o débito mediante a reativação da avença (ID 158810960). Instruiu a petição inicial com procuração, declaração de hipossuficiência, certidão de matrícula imobiliária e edital de leilão (IDs 158810986, 158811839, 158811847 e 158812262). O despacho inicial deferiu o benefício da gratuidade da justiça e determinou a manifestação prévia da ré sobre o pleito liminar no prazo de 5 (cinco) dias (ID 159677041). Sobrevieram informações do Tribunal Regional Federal da 5ª Região comunicando o indeferimento do pedido de antecipação da tutela recursal no Agravo de Instrumento nº 0007458-81.2026.4.05.0000 (IDs 161337072 e 161337075). A Caixa Econômica Federal apresentou manifestação preliminar (ID 161711895) e contestação tempestiva acompanhada de farta documentação (ID 162112552). Em sede preliminar, impugnou a concessão da justiça gratuita (ID 162112552). No mérito, defendeu a estrita legalidade do procedimento extrajudicial, destacando que o devedor fiduciante foi regularmente notificado pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos para purgação da mora em 28/11/2025 e permaneceu inerte, consoante certidão lavrada e averbada na matrícula imobiliária com presunção de veracidade e fé pública registral (ID 162112552). Asseverou que as comunicações acerca das datas dos leilões públicos designados para 05/05/2026 e 11/05/2026 foram devidamente remetidas aos endereços contratuais e eletrônicos do mutuário (ID 162112552). Pontuou a inaplicabilidade do CDC ao procedimento de excussão e a impossibilidade de reabertura do contrato após a consolidação definitiva da propriedade, restando ao devedor tão somente o exercício do direito de preferência pelo valor integral da dívida e despesas (ID 162112552). A decisão interlocutória de ID 162467813 indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência ante a ausência de probabilidade do direito e intimou as partes sobre a produção probatória. A ré informou não ter interesse na produção de novas provas e pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (ID 167793314). O autor apresentou réplica à contestação, reiterando a tese de vício de intimação pessoal para purga da mora e sustentando a nulidade da comunicação dos leilões porque os avisos de recebimento foram assinados por terceiros, requerendo a tutela de evidência e a procedência integral da pretensão (ID 169082699). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da impugnação à gratuidade da justiça A preliminar de impugnação à assistência judiciária gratuita deduzida pela Caixa Econômica Federal em contestação (ID 162112552) não comporta acolhimento. A pessoa natural goza de presunção legal de veracidade quanto à declaração de hipossuficiência econômica, a teor do que disciplina o art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil. A ré limitou-se a suscitar teses genéricas desprovidas de suporte probatório apto a infirmar a presunção legal e a comprovação acostada pelo autor (IDs 158811839 e 158811841). Rejeita-se, portanto, a impugnação apresentada pela empresa pública ré, mantendo-se o benefício concedido no despacho inaugural (ID 159677041). 2.2. Do julgamento antecipado do mérito O processo comporta julgamento antecipado do mérito, com fulcro no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A matéria controvertida é de direito e de fato, prescindindo da produção de provas em audiência, uma vez que o conjunto documental carreado aos autos é suficiente para a elucidação integral da lide, tendo a própria instituição financeira dispensado expressamente a dilação probatória (ID 167793314). 2.3. Da higidez do procedimento expropriatório extrajudicial e da fé pública cartorária No mérito, cinge-se a controvérsia à verificação da regularidade formal e material do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais promovidos pela Caixa Econômica Federal sobre o imóvel matriculado sob o nº 4.398 no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Jaboatão dos Guararapes/PE, regido pela Lei nº 9.514/1997. De início, cumpre assentar que a Suprema Corte fixou a constitucionalidade da execução extrajudicial da garantia fiduciária de bem imóvel, por ocasião do julgamento do Tema 982 de Repercussão Geral, reconhecendo a plena compatibilidade do rito da Lei nº 9.514/1997 com as garantias do devido processo legal e da ampla defesa. Ademais, conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095, nos contratos de compra e venda de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária devidamente registrado no competente cartório imobiliário, a resolução por inadimplemento do devedor fiduciante rege-se pelo procedimento especial da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação das regras genéricas do Código de Defesa do Consumidor quanto ao procedimento de excussão. O cerne do inconformismo do autor recai na alegada ausência de notificação pessoal para purgar a mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Ocorre que o acervo probatório desconstitui integralmente a narrativa autoral. A certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária nº 4.398 atesta de modo detalhado todo o trâmite perante o serviço registral competente. O requerimento da credora fiduciária foi formalizado e prenotado sob o nº 17.741 em 04/11/2025 (AV-7), tendo o devedor fiduciante sido devidamente notificado pela 2ª Serventia de Registro de Títulos e Documentos de Jaboatão dos Guararapes/PE em 28/11/2025 (AV-9). Transcorrido o prazo legal de 15 (quinze) dias sem a purgação da mora, o oficial registrador lavrou a certidão de decurso de prazo em 09/02/2026 (AV-8) e procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal (AV-9), após a comprovação do recolhimento do ITBI municipal no valor avaliado de R$ 166.416,66 (ID 158811847 e ID 162112558). Os oficiais de registro e tabeliães são profissionais do direito dotados de fé pública delegada pelo Estado, na dicção do art. 3º da Lei nº 8.935/1994. Por essa razão, as certidões e averbações lançadas pelo oficial cartorário gozam de presunção legal de legitimidade e veracidade, a qual ostenta natureza relativa e somente pode ser desconstituída mediante prova inequívoca e robusta em sentido contrário a cargo daquele que a contesta (art. 373, inciso I, do CPC). No caso em tela, o autor limitou-se a alegar a invalidade da intimação de forma genérica, sem produzir elemento de convicção hábil a elidir a fé pública dos atos praticados pelo oficial de registros e confirmados na certidão de decurso de prazo e consolidação (ID 162112556 e ID 162112558). Nesse sentido, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região assentou que a presunção decorrente da certidão do oficial registrador atesta a regularidade da notificação do devedor fiduciante para purgação da mora na execução da Lei nº 9.514/1997: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CEF. INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO DO FIDUCIANTE. CERTIDÃO CARTORÁRIA. FÉ PÚBLICA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DO LEILÃO E DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que, nos autos do procedimento comum cível, indeferiu o pedido de suspensão do leilão do imóvel situado na Rua Rubim, nº 30, apto 203, Cordeiro, Recife/PE, com alienação fiduciária do imóvel em favor da Caixa. 2. Alega a parte agravante, em síntese, o seguinte: 1) em 2014, firmou contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia para aquisição do imóvel situado na Rua Rubim, nº 30, apto 203, Cordeiro, Recife/PE, com alienação fiduciária do imóvel em favor da CEF; 2) passou por dificuldades financeiras, deixando de honrar as prestações do financiamento habitacional, e, não obstante ter buscado renegociar a dívida, não obteve êxito, o que fez, em razão de sua inadimplência, com que a CAIXA promovesse a execução extrajudicial da dívida; 3) não foi comunicada das datas dos leilões designados para que pudesse exercer seu direito de preferência, tendo a empresa pública descumprido o § 2º-A, no art. 27 da Lei 9.514/97; 4) por essa razão, foi irregular consolidação da propriedade e a execução extrajudicial, devendo-lhe ser restabelecido o contrato, com oportunidade de renegociar o débito; 5) aplica-se à relação estabelecida entre as partes as normas do CDC, devendo ser determinada a inversão do ônus da prova; e 6) como o contrato foi firmado antes da Lei nº 13.495/2017, dever ser assegurada a possibilidade de purgar a mora mesmo após a consolidação da propriedade, antes da assinatura do termo de arrematação. 3. O cerne da controvérsia consiste em verificar a possibilidade de anulação do procedimento de execução extrajudicial originário, com a manutenção na posse do bem pelo mutuário inadimplente. 4 In casu, o contrato de alienação fiduciária "foi celebrado fiduciária tratado nos presentes autos foi celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora/fiduciária até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Em outras palavras, o fiduciante assume o risco de, em se tornando inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, observadas as formalidades do art. 26 da Lei n° 9.514/1997, sendo cabível a realização de leilão público na forma do art. 27 da mesma Lei. Nesse sentido, já se manifestou esta Corte Regional (AC/CE nº 0800069-48.2020.4.05.8107, Rel. Des. Fed. Carlos Rebelo Junior, 1ª Turma, j. 01/09/2022). 5. Na hipótese sub examine, comprovada a inadimplência do mutuário, a instituição financeira deu início à execução extrajudicial para retomada do imóvel nos termos da Lei nº 9.514/1997, em especial art. 26 e §§. 6. No caso concreto, como bem aduziu o Juízo a quo, "o autor confessa haver se tornado inadimplente, deixando de honrar as prestações do financiamento e, ao se analisar a documentação que instrui, especificamente a certidão do cartório de imóveis, verifica-se ter sido regularmente intimado para purgar a mora, sem que tenha realizado o pagamento no prazo legal, razão pela qual houve a consolidação da propriedade em favor da CAIXA". 7. Oportuno destacar, neste concernente, que os cartorários são detentores de fé pública e que se registrou, na aludida certidão, que a notificação dos mutuários ocorreu regularmente, não havendo, portanto, qualquer tipo de falha ao procedimento estabelecido na Lei 9.514/97, art. 26, §§ 3º e 4º, de modo que qualquer identificação de mácula na notificação, a desconstituir a presunção de legitimidade estabelecida sobre ela, dependeria de prova em sentido contrário, inexistente na espécie. 8. Ora, à luz da situação fática/jurídica ora delineada, não se pode dizer que o recorrente não tinha conhecimento de sua própria inadimplência (fato inclusive reconhecido por ele próprio), dos termos contratuais relativos ao não pagamento, vencimento antecipado da dívida e suas consequências, bem como da notificação para purgar a mora. 9. Em sendo assim, considerando a existência de 3 solicitações do procedimento previsto no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997, com a última datada de 02/06/2023, bem como a averbação da consolidação de propriedade em favor da Caixa em virtude da informação da não purgação do débito, conforme faz prova a Certidão de Inteiro Teor expedida pelo 4º Registro de Imóveis de Recife/PE, forçoso reconhecer a ausência de plausibilidade da tese recursal, já que a CEF observou as formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997, necessárias à regular consolidação da propriedade. 10. A propósito, faz-se referência aos seguintes julgados desta Turma em hipótese similar à dos autos: AC/CE nº 0818260-94.2022.4.05.8100, Rel. Des. Fed. Leonardo Augusto Nunes Coutinho - 7ª Turma, j. 05/12/2023 e AG/PE nº 0803720-23.2024.4.05.0000, Rel. Des. Fed. Roberto Machado, 7ª Turma, j. 11/06/2024. 11. Agravo de instrumento improvido. (PROCESSO: 08078679220244050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO ROBERTO MACHADO, 7ª TURMA, JULGAMENTO: 27/08/2024) Com efeito, comprovada a intimação válida para purgar a mora e a inércia do mutuário, consolidou-se a propriedade em nome da credora fiduciária em estrita obediência ao art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 2.4. Da comunicação dos leilões extrajudiciais e do direito de preferência No que diz respeito à realização dos leilões públicos, a sistemática introduzida pela Lei nº 13.465/2017 e mantida pela Lei nº 14.711/2023 no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A lei não exige intimação pessoal solene por oficial de justiça para a designação de leilões, bastando o envio de correspondência aos endereços informados pelo próprio contratante ou a comunicação por meio eletrônico válido. No caso em apreciação, a Caixa Econômica Federal comprovou o envio de correspondências eletrônicas e cartas aos endereços contratuais do devedor (IDs 162112563 e 162112564), cientificando-o sobre o 1º Leilão Público nº 0015/0226 agendado para o dia 05/05/2026 e o 2º Leilão agendado para o dia 11/05/2026, ambos às 10:00 horas, com a indicação específica do lote 228 (IDs 158812262 e 162112565). A entrega da comunicação no endereço contratual, ainda que recebida pelo serviço de portaria ou terceiros no local de domicílio, atende plenamente ao comando normativo do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, resguardando a higidez do ato. Outrossim, consolidada a propriedade fiduciária sem a purgação da mora no prazo legal de 15 (quinze) dias, extingue-se a relação contratual originária de financiamento imobiliário. A partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, resta superada a possibilidade de purgação tardia do débito com a retomada do mútuo nos moldes do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Sobre o tema, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou tese vinculante no Tema Repetitivo 1.288, pacificando que, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade sem a purgação da mora, assegura-se ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel pelo valor integral da dívida, somado aos encargos, tributos, ITBI e despesas do procedimento (art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997 ), até a data da realização do segundo leilão. Nesse prisma, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região consignou a diretriz aplicável aos casos de alienação fiduciária regidos pela legislação especial: EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO. CONTRADIÇÃO. OMISSÃO. OBSCURIDADE. ERRO MATERIAL. INEXISTÊNCIA. REJULGAMENTO. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. ENFRENTADO. EMBARGOS DESPROVIDOS. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos por particular contra acórdão que deu parcial provimento à apelação interposta pela parte recorrente. 2. Em suas razões, a parte embargante alega que houve omissão e erro material no acórdão por não reconhecer a ausência de notificação pessoal para a purga da mora e para os leilões. Alega que a decisão omitiu a necessidade legal de intimação pessoal, conforme art. 26, §3º da Lei nº 9.514/1997. Sustenta a embargante que a presunção de veracidade das certidões cartorárias (fé pública) é relativa, podendo ser infirmada por prova em contrário, o que não foi observado no caso, já que não houve comprovação de notificação pessoal da embargante. Houve prequestionamento da matéria sobre os requisitos para a concessão de tutela antecipada recursal, com base na verossimilhança das alegações e no risco de dano irreparável, enfatizando a ausência de notificação pessoal. 3. O acórdão embargado analisou de maneira clara, sólida e suficientemente fundamentada a matéria revolvida nos embargos, restando compreendido à luz do conjunto probatório produzido e com base na legislação de regência, o que fundamentou e configurou o desprovimento do apelo. Não há, portanto, os alegados vícios no julgado. 4. Não houve a omissão apontada ou erro material no acórdão. A embargante defendeu que a "a certidão de decurso do prazo no id nº 4058300.28743004, não há menção de local, data, horário, muito menos qualquer documento assinado por ela. O que significa que, oportunizada a chance de demonstrar a regularidade do procedimento, a Apelada não comprovou a efetivação da notificação pessoal para purga da mora.". 5. No entanto, sobre a validade e regularidade da certidão cartorária, restou consignado expressamente e fundamentado no acórdão: "A certidão de inteiro teor do 1º Registro de Imóveis de Recife/PE (ID 4058300.27305071) registra: - "AV-9-53.959: - Prenotação nº 553.085, de 26/08/2022. DECURSO DE PRAZO. Procede-se à presente averbação para constar que, no curso do procedimento indicado na AV-8, da presente matrícula, após a devida intimação dos devedores, houve o DECRUSO DE PRAZO de trata o § 1º, do art. 26, da Lei 9.514/97 sem a purgação da mora. Dou fé. Recife, 26 de janeiro de 2023.(...). - "AV-10-53.959: - Prenotação nº 553.085, de 26/08/2022. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE: Requerimento datado de 30/12/2022, no qual o Credor Fiduciário, consonante procedimento inicial por requerimento datao de 12/08/2022, instruído pela Certidão de Notificação pessoal da devedora fiduciante, RISONEIDE RODRIGUES DOS SANTOS, realizada pelo 2º Registro de Títulos e Documentos desta Comarca, sob o número 487.846, datada de 06./09/2022, e publicação de Editais nos dias 29/09/2022; 30/09/2022 e 03/10/2022, sem que houvesse purgação da mora, requer a averbação para constar que fica CONSOLIDADE A PROPRIEDADE do imóvel objeto desta Matrícula, em favor da Credora e Proprietária Fiduciária: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97(...) Sobre a propriedade consolidada, incide a RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE decorrente do art. 27 da Lei 9.514/97, uma vez que o proprietário fiduciário deverá promover os leilões públicos pra alienação do imóvel.(...).". (Destacou-se). Nesse contexto, é ônus da parte recorrente comprovar que a informação contida na certidão cartorária é inverídica, notadamente em razão do que prevê o art. 3º da Lei nº 8.935/1994: Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro. De outra monta, destaca-se que o oficial cartorário goza de fé pública, conferindo aos seus atos presunção de veracidade, somente afastada mediante prova robusta em sentido contrário, o que não se observa no caso em discussão. 6. Tendo o acórdão embargado analisado de maneira clara, sólida e suficientemente fundamentada a matéria revolvida nos embargos, inexiste contradição, omissão ou erro material a sanar. Prequestionamento enfrentado. 7. Embargos de declaração desprovidos. (PROCESSO: 08138702920234058300, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO RESENDE MARTINS, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 08/10/2024) Na presente hipótese, o autor não exerceu o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997 mediante o recolhimento integral do montante exigível, pretendendo apenas a suspensão judicial do certame e a reabertura unilateral do contrato extinto (ID 158810960). Dessa forma, restando demonstrado o estrito cumprimento dos ditames legais e regulamentares pela instituição financeira ré, impõe-se o julgamento de improcedência dos pedidos formulados na petição inicial. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por Elilton do Nascimento Sales em face da Caixa Econômica Federal, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observados os parâmetros de zelo profissional, lugar de prestação do serviço e a relevância da causa. A exigibilidade das verbas sucumbenciais carreadas ao autor permanece sob condição suspensiva pelo prazo de 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, a teor do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em virtude da concessão do benefício da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas e cautelas de praxe.