0027155-82.2018.8.27.2729

Intimação

TJTO · 3° Núcleo de Justiça 4.0, Apoio Cível · Sentença

Procedimento Comum Cível Nº 0027155-82.2018.8.27.2729/TO AUTOR: JOSÉ CÍCERO BEZERRA ADVOGADO(A): ANA CAROLINA RIBEIRO DE MORAES PAULO (OAB TO006573) ADVOGADO(A): FLÁVIA PAULO DOS SANTOS OLIVEIRA RIBEIRO (OAB TO006951) RÉU: CICAL-CONSTRUTORA E INCORPORADORA CALIFÓRNIA LTDA ADVOGADO(A): RAFAEL DALLA COSTA (OAB TO004696) SENTENÇA RELATÓRIO Cuida-se de AÇÃO DE CONHECIMENTO movida por JOSÉ CÍCERO BEZERRA em face de CICAL-CONSTRUTORA E INCORPORADORA CALIFÓRNIA LTDA, partes qualificadas nos autos. Narrou a parte autora que, em 09/11/2013, celebrou termo de cessão de direitos referente ao Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda nº. 001142, tendo por objeto o lote nº 22, Loteamento Campinas, Quadra 02, Lote com área de 138,16 m², no valor de R$ 27.253,64 (vinte e sete mil duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e quatro centavos), em Porto Nacional/TO. Alega que efetuou o pagamento de entrada e fez o pagamento de algumas parcelas, totalizando o valor pago de R$11.675,89 (onze mil seiscentos e setenta e cinco reais e oitenta e nove centavos). Justifica a pretensão da rescisão contratual por não poder mais suportar a onerosidade das parcelas, pugnando por sua rescisão e restituição dos valores pagos corrigidos monetariamente. Recebida a incial, deferida a liminar e a concess designada audiência de conciliação una (evento 8, DECLIM1). Deferida liminar e a gratuidade da justiça, inverteu o ônus probatório e deferiu em parte a tutela de urgência pleiteada para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e vedar a negativação cadastral da parte autora, sob pena de multa diária (evento 8, DECLIM1). Apresentada a contestação no evento 19, CONT1, a parte ré alegou preliminarmente a determinação de sobrestamento do feito tendo em vista o IRDR n. 0009560-46.2017.827.0000. O feito foi posteriormente sobrestado em razão do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000. Superado o prazo legal de suspensão (art. 980, CPC) e considerando que as teses de mérito do referido incidente já se encontram fixadas de forma definitiva por este Tribunal a suspensão foi levantada. Intimadas as partes para manifestação sobre a aplicação do IRDR ao caso e a especificação das provas que pretendem produzir (evento 95, DECDESPA1), pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Em seguida, vieram os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, notadamente porque a controvérsia remanescente é essencialmente de direito. 1. DA CESSAÇÃO DA SUSPENSÃO DO PROCESSO (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000) O presente feito encontrava-se sobrestado em virtude da determinação de suspensão oriunda da admissão do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 0009560-46.2017.8.27.0000, no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins. Com o julgamento do referido incidente, esgotou-se a causa fática e jurídica que justificava a paralisação do feito na jurisdição estadual. Cumpre registrar, outrossim, que a matéria atinente à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e à definição dos percentuais e base de cálculo de retenção encontra-se atualmente afetada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) sob a sistemática dos recursos repetitivos (Temas 1464, 1465 e 1466). Contudo, da leitura da determinação emanada pela Segunda Seção do STJ (a exemplo da afetação em 04/08/2026 nos autos dos REsp 2255394/MA e REsp 2255370/MA), extrai-se que a ordem de suspensão restringe-se, taxativamente, à "tramitação dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais nos tribunais de segunda instância e no STJ". Desse modo, não havendo óbice para o andamento de processos no 1º grau de jurisdição, o prosseguimento do feito é medida que se impõe. 2. PRELIMINARMENTE A preliminar de suspensão processual suscitada pela requerida encontra-se integralmente devidamente superada e prejudicada. Com efeito, o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 - Tema 1) teve suas teses jurídicas definitivamente fixadas pelo Egrégio Tribunal Pleno do TJTO e seu trâmite encerrado perante as instâncias superiores (conforme atestam a certidão do NACOM e os documentos anexos do evento 89, CERT1), impondo-se a imediata aplicação da tese vinculante firmada aos processos em curso (CPC, art. 985, I). Rejeito, pois, a preliminar. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame meritório. DO MÉRITO Cinge-se a controvérsia em definir os critérios e o percentual de restituição dos valores pagos pelo autor, em razão da rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda por sua própria iniciativa/inadimplemento, tratando-se de contrato celebrado em 09/11/2013, ou seja, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018). DA INCIDÊNCIA DAS TESES VINCULANTES (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO) Instaurado o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, com o escopo de uniformizar o entendimento da Corte sobre os critérios de restituição de valores e os efeitos patrimoniais da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos por culpa do comprador (autos nº 0009560-46.2017.827.0000/TO), foram fixadas, com a redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração na sessão de 19/11/2020, as seguintes teses: Tese 1: Os contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos configuram-se como contratos de adesão. Tese 2: As teses firmadas estão direcionadas aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio. Tese 3: Tratando-se de relação de consumo, devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor. Tese 4: Os valores a serem retidos pela empresa administradora devem respeitar o disposto no Artigo 32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018. A retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista no incisos II do artigo 32-A, incluído na Lei n° 6.766, de 1979, por meio da Lei n° 13.786, de 2018, deve ser aplicada somente aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, posto que ilegal a irretroatividade de lei, e aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de reter o percentual de 10% a 25% do montante pago pelo comprador (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1). Tese 5: Incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação. Tese 6: É devido o desconto do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos do Artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/79, redação dada pela Lei 13.786/18. Tese 7: A restituição dos valores pagos ao comprador deverá ocorrer nos moldes no §1º e seguintes do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei 13.786/18) no prazo de até 12 meses, respeitadas as carências legais. O artigo 32-A da Lei no 13.786, de 2018 é aplicável apenas aos contratos firmados após a entrada em vigor em 28/12/2018, não podendo ser aplicada aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor e aos contratos firmados antes de 28/12/2018, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, deve-se aplicar o REsp n° 1300418, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557, devendo a restituição de valores ao comprador ocorrer em parcela única, após a declaração de rescisão do contrato (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1). Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18). A indenização por fruição aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, em 28/12/2018, somente é devida se expressamente prevista no Contrato de Compromisso de Compra e Venda e devidamente comprovado o proveito econômico obtido pelo devedor a partir do inadimplemento/durante o período de inadimplência (exploração comercial do imóvel, recebimento de aluguel ou uso como moradia). (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1). Desse modo, à luz das teses firmadas no âmbito do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, o presente feito deve ser julgado com estrita observância do precedente vinculante, conforme se passa a examinar. a) Da relação de consumo e da natureza do contrato (Tese 1, 2 e 3) Aplicam-se ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de contrato de adesão (Tese 1 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000), no qual não houve efetiva possibilidade de negociação, cláusula a cláusula, pelo consumidor. As teses fixadas nesse IRDR estão direcionadas justamente aos casos, como o presente, em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio (Tese 2), tratando-se de relação de consumo (Tese 3). b) Da inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto (Tese 4) A Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, entrou em vigor em 28/12/2018. O contrato dos autos foi celebrado antes da vigência da lei nova. Nos termos da Tese 4 do IRDR, na redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração, o percentual de retenção de 10% (dez por cento) previsto no art. 32-A, II, da Lei 6.766/79 restringe-se aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, sob pena de retroatividade indevida da lei (art. 5º, XXXVI, CF; art. 6º, LINDB). Não se aplica, portanto, ao caso as alterações realizadas pela Lei nº 13.786/2018. c) Do percentual de retenção aplicável (Tese 4) Com relação ao percentual de retenção cabível ao caso concreto, para os contratos celebrados antes de 28/12/2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP), encampado pela Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, que reconhece o direito da vendedora à retenção de parcela dos valores pagos em caso de desistência imotivada do promissário comprador em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018: STJ. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.519 - SP (2018/0023436-5). Relatora Min. Maria Isabel Gallotti. Publicado em: 02/10/2019). Grifamos. Como se observa, o precedente do Superior Tribunal de Justiça fixou, como padrão-base para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores pagos, ressalvada a possibilidade de afastamento desse parâmetro diante das peculiaridades do caso concreto que justifique percentual diverso, dentro do espectro de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) já consagrado pela jurisprudência da Corte (EAg 1.138.183/PE). Em sede de apreciação dos embargos de declaração opostos no IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 446, VOTO1), este Tribunal de Justiça, por meio do voto-vista da Desembargadora Maysa Vendramini Rosal, sistematizou esse espectro de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) reconhecido pelo STJ em um critério objetivo e escalonado, vinculado ao percentual do preço contratual efetivamente adimplido pelo comprador, de modo a conferir maior segurança jurídica e previsibilidade na aplicação da tese aos casos concretos submetidos à jurisdição estadual, o qual foi encampado pelo Desembargador Marco Anthony Stevenson Villas Boas (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 527, EXTRATOATA1), e fixou-se, assim, na Tese 4 do referido IRDR, o seguinte parâmetro, de observância obrigatória por este Juízo nos termos dos arts. 927, III, e 985, I, do CPC: Pagamento de até 25% do valor do contrato — retenção de 25% do valor pago; Pagamento acima de 25% e até 50% — retenção de 17% do valor pago; Pagamento acima de 50% e até 75% — retenção de 15% do valor pago; Pagamento acima de 75% — retenção de 10% do valor pago. No caso concreto, o autor pagou R$11.044,99 (onze mil quarenta e quatro reais e noventa e nove centavos) de um valor contratual de R$27.253,64 (vinte e sete mil duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e quatro centavos), correspondente a aproximadamente 40,52% do preço total, enquadrando-se, portanto, na faixa de retenção de 17% sobre o valor pago, o qual deverá ser o percentual fixado para fins de retenção no caso concreto. Cumpre destacar, ainda, que essa retenção percentual sobre o valor pago não pode ser cumulada com qualquer outra cláusula penal ou multa compensatória adicionalmente prevista no contrato, sob pena de bis in idem. Isso porque, como esclarecido nos próprios debates que deram origem à Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, a retenção percentual sobre o valor pago já desempenha, ela mesma, a função de multa compensatória, destinada a recompor a vendedora pelas despesas administrativas e pelo rompimento do contrato. Ao examinar o caso concreto, constata-se que a Cláusula 16ª, § 1º, do instrumento contratual (evento 1, CONTR7) impõe uma cumulação manifestamente abusiva de penalidades, prevendo simultaneamente: a) perda do sinal/arras confirmatórias (alínea “B”); b) multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato (alínea “C”); c) perda de 20% do valor das parcelas pagas a título de ressarcimento por despesas administrativas e perdas e danos (alínea “D”); e d) taxa de fruição de 0,25% ao mês (alínea “E”). Assim, a retenção de 17% ora fixada esgota, por si só, a compensação devida à ré por eventuais despesas administrativas e pelo desfazimento do negócio, não sendo lícita a cobrança de qualquer multa ou cláusula penal adicional sobre o mesmo fato gerador. d) Da forma de restituição (Tese 7) Para os contratos anteriores a vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018), a restituição observa o entendimento fixado pelo STJ no REsp 1.300.418/SC (Tema 557), segundo o qual a devolução dar-se-á em parcela única, após a declaração de rescisão contratual, e não de forma parcelada em até 12 (doze) meses — regra exclusiva dos contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018. e) Do descabimento da indenização por fruição (Tese 8) Muito embora a Cláusula 16ª, § 1º, alínea "E", do contrato preveja indenização de 0,25% ao mês pela fruição do lote, a Tese 8 do IRDR, na redação conferida pelos embargos de declaração, exige, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, além da previsão contratual, a comprovação do proveito econômico efetivamente obtido pelo comprador durante o período de inadimplência. No caso, a parte requerida, devidamente intimada do levantamento da suspensão e fixação das teses, bem como para requerer o que entender de direito, não pugnou pela produção de outras provas (evento 100, PET1). Assim, a Requerida não produziu qualquer prova de que o autor tenha ocupado, explorado ou auferido renda com o lote situado em Porto Nacional/TO, sendo incontroverso que o autor reside em Palmas/TO. Ausente a prova que lhe competia (art. 373, II, CPC), é indevida a indenização por fruição. f) Do desconto do débito de IPTU (Tese 6) A Cláusula 14ª do contrato (evento 1, CONTR7) atribui ao comprador a responsabilidade pelo IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência do pacto. A Requerida acostou aos autos extratos fiscais emitidos pela Prefeitura Municipal de Porto Nacional apontando débitos tributários em aberto (evento 100, PET1), alcançando exercícios pretéritos e posteriores à propositura da ação (inclusive 2024, 2025 e 2026). Entretanto, a parte requerida foi cientificada e intimada da rescisão e da concessão da tutela de urgência em 20/09/2018 (evento 17, CERT2), não sendo devida a cobrança de IPTU relativa ao período subsequente à referida intimação. Nos termos da Tese 6 do IRDR, é devido o desconto do valor sobre o montante a restituir, sob pena de enriquecimento sem causa em favor do autor. Não se olvida, contudo, que a rescisão e a liberação formal do imóvel consolidaram-se com a intimação da decisão liminar que determinou a suspensão das cobranças (evento 17, CERT2 e evento 8, DECLIM1). Portanto, restou incontroverso que, a partir de setembro de 2018, o autor não mais usufruía do bem, tendo-o disponibilizado à ré, que voltou a poder dele dispor, vender ou transferir a terceiros. Nesse contexto, seria desproporcional e configuraria autêntico locupletamento indevido impor ao consumidor o custo tributário integral de exercícios em cujos lapsos ele já não detinha a posse nem extraía qualquer proveito econômico do imóvel, o qual retornara à esfera de disponibilidade da própria vendedora. No presente caso, a dedução do IPTU deve, pois, guardar correspondência com o período de efetiva posse e fruição do comprador, sob pena de a ré receber de volta o bem e, cumulativamente, transferir ao autor encargo relativo a lapso em que já era ela, ré, quem detinha o domínio útil e a disponibilidade do lote. Desse modo, impõe-se a dedução proporcional do IPTU limitada estritamente aos meses em que o autor manteve a posse formal do imóvel, qual seja, da celebração em 09/11/2013 até setembro de 2018, quando houve a intimação da liminar, afastando-se a dedução dos valores e exercícios posteriores, correspondentes ao período em que a posse já se encontrava à disposição da vendedora, condicionada a retenção à apresentação de comprovante do tributo devidamente quitado ou à prova da vigência da dívida tributária daquele período sob responsabilidade do polo ativo. No mesmo sentido: TJTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INFRAESTRUTURA ESSENCIAL NÃO CONCLUÍDA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATO ANTERIOR. RETENÇÃO DE 18%. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. IGPM. ÍNDICE ESTABELECIDO NO CONTRATO. JUROS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou a resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 9.2.2015, em razão do inadimplemento da vendedora quanto à implantação de infraestrutura essencial (rede de água, reservatório e poço semiartesiano), e determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 18% e de valores relativos a IPTU, correção pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês após o trânsito em julgado, além de custas e honorários. A apelante sustenta a incidência da Lei nº 13.786/2018, a alteração do percentual de retenção, a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, a substituição do índice de correção pelo INPC, a modificação do termo inicial dos juros e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 incide sobre contrato celebrado em 2015; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção na hipótese de resolução por inadimplemento da vendedora; (iii) determinar a aplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 quanto à forma de restituição; (iv) fixar o índice de correção monetária; (v) definir o termo inicial dos juros moratórios; e (vi) reexaminar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a natureza consumerista da relação jurídica, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à proteção contra cláusulas abusivas e à vedação de enriquecimento sem causa. 4. Afasta-se a incidência da Lei nº 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado em 2015, antes de sua vigência, e o ato jurídico perfeito recebe proteção constitucional, vedada a retroatividade material para impor regime mais gravoso ao consumidor. 5. Considera-se que a resolução decorre de inadimplemento relevante da vendedora quanto à infraestrutura essencial, não se tratando de desistência imotivada do comprador. 6. Mantém-se a retenção de 18% sobre os valores pagos, por revelar-se moderada e compatível com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%, sendo suficiente para compensar despesas administrativas sem ensejar enriquecimento ilícito, especialmente diante da culpa preponderante da vendedora. 7. Rejeita-se a pretensão de retenção de multa contratual de 10% e de encargos moratórios, pois a resolução não decorre de culpa do consumidor. 8. Afasta-se a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, determinando-se a restituição em parcela única após o trânsito em julgado. 9. Mantém-se a correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso, por se tratar de índice legal, idôneo e pactuado, inexistindo abusividade em sua adoção. 10. Fixa-se o termo inicial dos juros moratórios após o trânsito em julgado da decisão condenatória, momento em que a obrigação se torna exigível. 11. Admite-se a retenção de valores de IPTU apenas de forma proporcional ao período de posse direta exercida pelo comprador, por se tratar de obrigação propter rem. 12. Preserva-se a distribuição dos ônus sucumbenciais, diante do êxito predominante do autor, com majoração dos honorários advocatícios para 17% sobre o valor que a autora tem a receber, nos termos fixados na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso não provido. Teses de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito; 2. Na resolução contratual por inadimplemento da vendedora, admite-se retenção moderada entre 10% e 25%, desde que não configure enriquecimento sem causa; 3. É devida a restituição das parcelas em parcela única após o trânsito em julgado, quando afastada a incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; 4. O IGPM pactuado constitui índice válido de correção monetária, inexistindo abusividade em sua aplicação; 5. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que fixa a obrigação de restituir." __________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2024/0284334-8, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; STJ, Súmula 543; TJTO, Apelação Cível 0032993-98.2021.8.27.2729, Rel. Eurípedes do Carmo Lamounier, j. 10/12/2024; TJTO, Apelação Cível 0009730-09.2021.8.27.2706, Rel. Jacqueline Adorno de la Cruz Barbosa, j. 18/06/2025. Ementa redigida em conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet.1 (TJTO , Apelação Cível, 0005668-22.2024.8.27.2737, Rel. MARIA CELMA LOUZEIRO TIAGO , julgado em 18/03/2026, juntado aos autos em 24/03/2026 15:24:43). Grifamos. Dessa forma, é devida a dedução do valor de IPTU correspondente estritamente ao período em que o imóvel esteve sob a posse do requerente, nos termos da Tese 6 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000. g) Da correção monetária e dos juros de mora — superveniência da Lei nº 14.905/2024 (Tese 5) Definido o direito da autora à restituição dos valores pagos, resta disciplinar os critérios de sua atualização, tema que reclama especial atenção diante de alteração legislativa superveniente ao próprio precedente que rege a matéria nesta Corte. A Tese 5 fixada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO estabelece que a correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC, ao passo que os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação. Referido critério, todavia, foi assentado em momento no qual vigorava a redação primitiva do art. 406 do Código Civil, cuja "taxa legal", por construção jurisprudencial então predominante do Superior Tribunal de Justiça, era equiparada a 1% (um por cento) ao mês. A tese, portanto, refletia o arcabouço normativo vigente à época de sua fixação. Sobreveio, todavia, a Lei nº 14.905/2024, em vigor desde 30/08/2024, que alterou expressamente os arts. 389 e 406 do Código Civil, disciplinando de forma cogente e específica os critérios de correção monetária e de juros legais, nos seguintes termos: Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Parágrafo único. Não havendo índice de correção monetária previsto em lei específica, contrato ou decisão judicial, a correção será feita segundo a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Art. 406. Quando não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. §1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código. §2º Caso a taxa Selic seja negativa em determinado período, deduzido o índice de atualização monetária, o resultado será considerado igual a zero para efeitos de cálculo dos juros no período correspondente. Trata-se de norma de ordem pública, de aplicação imediata, inclusive aos processos em curso, conforme vem reconhecendo o Superior Tribunal de Justiça: A partir da produção dos efeitos da Lei n. 14.905/2024, os juros moratórios e a correção monetária devem observar os índices e a atual forma de cálculo previstos nos arts. 389 e 406 do Código Civil (STJ, AgInt no AgREsp nº 2.070.372/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09/09/2024). Assim, sendo a presente sentença proferida após a entrada em vigor da referida lei, e diante da superveniência do novo regime legal quanto à disciplina dos juros e da correção, impõe-se a cisão temporal dos critérios de atualização do débito, observando-se, para cada período, o regime jurídico que lhe é próprio, nos seguintes moldes: Correção monetária: até 29/08/2024, incidirá a taxa Selic, de forma exclusiva, porquanto, no regime anterior à Lei nº 14.905/2024, referida taxa já compreendia, a um só tempo, tanto a atualização monetária quanto os juros decorrentes do art. 406 do Código Civil, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice. A partir de 30/08/2024, inexistindo índice contratual específico aplicável à restituição, a correção monetária observará o IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil. A correção, em qualquer caso, contar-se-á desde o desembolso de cada parcela pela autora, conforme a Tese 5 do IRDR. Juros de mora: inexigíveis antes do trânsito em julgado, conforme a Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO e a orientação jurisprudencial aplicável aos contratos dessa natureza. A partir do trânsito em julgado desta sentença, os juros de mora observarão a taxa legal prevista no art. 406, §1º, do Código Civil — correspondente à taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária (IPCA) previsto no parágrafo único do art. 389 —, vedada a cumulação da taxa legal com outro índice de correção monetária e observado o piso de zero fixado no §2º do referido dispositivo, na hipótese de o resultado da dedução ser negativo em determinado período. Desse modo, no período anterior a 30/08/2024, a incidência da Selic como índice único afasta a cumulação do INPC com juros de 1% (um por cento) ao mês prevista originalmente na Tese 5 do IRDR, em razão da superveniência do entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça acerca da interpretação do art. 406 do Código Civil. A partir de 30/08/2024, passa a incidir o regime introduzido pela Lei nº 14.905/2024. A apuração desses valores, por depender de índices públicos de divulgação periódica, deverá ser realizada em sede de cumprimento de sentença, mediante cálculo aritmético, dispensando-se a produção de prova pericial para tanto. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, pelo que: 1. DECRETO resolvido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda nº 001142, firmado entre as partes em 09/11/2013, tendo por objeto o Lote 22 da Quadra 02, Loteamento Campinas, em Porto Nacional/TO, por iniciativa/culpa do comprador, com a consequente perda da posse do lote em favor da vendedora. 2. DECLARO a abusividade e nulidade das Cláusulas 16ª, § 1º, e seus parágrafos do contrato firmado entre as partes; 3. CONDENO a requerida a restituir à parte autora, em parcela única, o importe correspondente a 83% (oitenta e três por cento) dos valores efetivamente pagos (já deduzida a retenção de 17% fixada nos termos da Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO), os quais serão apurados em sede de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, a ser atualizado da seguinte forma: 3.1. TERMOS INICIAIS: a correção monetária incidirá a partir do desembolso de cada parcela; os juros de mora, por sua vez, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, na forma da Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, aplicando-se, em razão do direito intertemporal, os critérios abaixo, ante as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024. 3.2. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO (Lei nº 14.905/2024): a) do desembolso de cada parcela até 29/08/2024: os valores serão atualizados exclusivamente pela taxa Selic, a qual, no regime então vigente, engloba correção monetária e juros, vedada a cumulação com qualquer outro índice; b) a partir de 30/08/2024: incidirá correção monetária pelo IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, juros de mora correspondentes à taxa legal do art. 406, §1º, do Código Civil — equivalente à taxa Selic deduzido o IPCA —, observado o piso de zero previsto no §2º do mesmo dispositivo caso o resultado da dedução seja negativo. 4. AUTORIZO a compensação, do montante a ser restituído ao autor, dos débitos fiscais de IPTU e taxas públicas municipais incidentes sobre o imóvel correspondentes ao período compreendido entre a posse contratual (09/11/2013) e a data da efetiva intimação da decisão liminar que determinou a suspensão das cobranças (19/09/2018), desde que pendentes ou comprovadamente quitados pela requerida perante o Fisco Municipal, mediante mero cálculo aritmético. CONDENO a parte requerida nas despesas processuais e nos honorários advocatícios que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, do Código de Processo Civil. Suspensa sua exigibilidade em face da Requerente por ser beneficiário da gratuidade da justiça. Interposto eventual Recurso, INTIME-SE a parte recorrida para apresentação de contrarrazões no prazo legal. Cumpridas as formalidades legais, proceda-se à baixa dos autos no sistema eletrônico com as cautelas de estilo. Atenda-se ao Provimento nº 02/2023/CGJUS/ASJCGJUS/TJTO. Intimem-se. Cumpra-se. Palmas/TO, data certificada no sistema.