0025028-91.2026.4.05.8500

Intimação

TRF5 · 2ª Vara Federal SE

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal SE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0025028-91.2026.4.05.8500 AUTOR: JOSE DAMASIO LIMA ADVOGADO do(a) AUTOR: ANDRESS AMADEUS PINHEIRO SANTOS - SE7875 REU: NASSAL NASCIMENTO E SALES CONSTRUCAO LTDA, DNA7 ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL DECISÃO Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por José Damasio Lima em face de Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda., DNA7 Engenharia e Construções Ltda. e Caixa Econômica Federal, na qual o autor afirma ter adquirido e quitado unidade imobiliária integrante do empreendimento Garden Park Residencial, sem financiamento contratado com a CEF. Sustenta que a unidade permanece vinculada à matrícula-mãe do empreendimento, sobre a qual foi constituída hipoteca em favor da Caixa, e pretende a regularização registral do imóvel, o reconhecimento de seu direito aquisitivo e a ineficácia do gravame hipotecário em relação à unidade adquirida. Após despacho de emenda, o autor individualizou os pedidos formulados contra a CEF, requerendo a declaração de ineficácia da hipoteca, a abstenção de atos de execução ou constrição fundados no gravame e o reconhecimento de que não responde pelas obrigações decorrentes do financiamento celebrado entre a incorporadora e a instituição financeira. Reiterou, ainda, os pedidos dirigidos às empresas privadas quanto à obtenção de documentação e demais providências necessárias à regularização do imóvel. É o necessário a relatar. A parte autora apresentou emenda à inicial, esclarecendo que pretende, em face da Caixa Econômica Federal, a declaração de ineficácia da hipoteca constituída pela incorporadora sobre a unidade imobiliária adquirida, bem como a abstenção de atos de execução ou constrição fundados nesse gravame. A emenda também reiterou os pedidos formulados contra Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda. e DNA7 Engenharia e Construções Ltda., relacionados à obtenção de habite-se ou documento equivalente, fornecimento de documentação, regularização registral e preservação do direito aquisitivo. A competência da Justiça Federal decorre, no caso, da pretensão dirigida à Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, quanto à eficácia da garantia hipotecária de que é titular. A controvérsia encontra correspondência na orientação consolidada na Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Essa circunstância, contudo, não desloca para a Justiça Federal as pretensões autônomas decorrentes das relações estabelecidas exclusivamente entre o autor e as empresas privadas. Os pedidos relacionados à obtenção de habite-se, fornecimento de documentos, gestão do empreendimento e cumprimento das obrigações decorrentes da incorporação imobiliária independem da relação hipotecária mantida com a CEF e estão submetidos à competência da Justiça Estadual. Os pedidos não possuem objeto comum. A pretensão deduzida contra a Caixa Econômica Federal refere-se à eficácia da garantia hipotecária, enquanto aquelas formuladas contra as empresas privadas dizem respeito ao cumprimento de obrigações relacionadas à incorporação e à regularização da unidade. O art. 327, § 1º, II, do CPC condiciona a cumulação à competência do mesmo juízo para conhecer de todos os pedidos. A sistemática do art. 45, §§ 1º e 2º, do CPC igualmente afasta a possibilidade de ampliação da competência em razão da presença de ente federal, permitindo que cada órgão jurisdicional conheça apenas da matéria compreendida em sua esfera de competência. Dessa forma, o processo prosseguirá neste Juízo apenas quanto à pretensão submetida à competência federal, ficando à parte autora a possibilidade de deduzir perante a Justiça Estadual os pedidos autônomos decorrentes das relações mantidas com as empresas privadas. A Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda., entretanto, deve permanecer no polo passivo quanto à controvérsia relativa à hipoteca, pois foi a incorporadora que constituiu a garantia em favor da CEF. Sua participação fica restrita a esse objeto, sem que daí resulte competência deste Juízo para apreciar as demais obrigações contratuais ou administrativas que lhe são imputadas. A DNA7 Engenharia e Construções Ltda., por sua vez, não participou da constituição da garantia hipotecária e sua presença decorre exclusivamente da alegada assunção posterior da execução e gestão do empreendimento. Não há, portanto, fundamento para sua permanência na parcela da demanda compreendida na competência federal. Delimitado o objeto processual, o feito prosseguirá exclusivamente para apurar a eficácia da hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal perante o autor e a unidade imobiliária por ele adquirida, inclusive quanto aos pedidos de abstenção de atos fundados nesse gravame e de inexistência de responsabilidade do adquirente pelas obrigações decorrentes do financiamento celebrado entre a incorporadora e a instituição financeira. Há documento emitido pela própria Nassal (id. 181123022) indicando a quitação integral da unidade, elemento que, em cognição sumária, confere consistência à alegação de que o autor ocupa a posição de adquirente para fins de incidência da Súmula 308 do STJ. Isso, contudo, não é suficiente para a concessão da tutela de urgência. Embora haja elementos indicativos da probabilidade do direito, não foi demonstrado perigo concreto e atual de dano. A inicial e a emenda fazem referência à possibilidade de execução, alienação, constrição ou outra medida decorrente da hipoteca, mas não indicam a existência de procedimento de execução da garantia, leilão designado, consolidação, notificação específica da CEF ou qualquer ato concreto voltado à expropriação da unidade. Embora a situação patrimonial da incorporadora e a existência de hipoteca sobre a matrícula-mãe revelem contexto de potencial risco ao direito invocado, não foi demonstrada, neste momento, a prática ou iminência de qualquer ato concreto da Caixa Econômica Federal destinado à execução, alienação, consolidação ou constrição da unidade adquirida pelo autor. A alegação de que tais medidas poderão ocorrer, desacompanhada de elemento que evidencie sua proximidade ou efetiva instauração, não é suficiente, por ora, para caracterizar o perigo de dano exigido pelo art. 300 do CPC. Quanto ao pedido de averbação na matrícula do imóvel, a parte autora pode fazer isso diretamente, para dar publicidade ao ajuizamento desta demanda, não sendo necessária a intervenção deste Juízo. Ante o exposto: I. reconheço a competência da Justiça Federal exclusivamente quanto aos pedidos relacionados à eficácia da hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal perante o autor e sua unidade imobiliária, bem como às consequências diretamente decorrentes desse gravame; II. não admito, neste processo, a cumulação dos pedidos autônomos relacionados à obtenção de habite-se ou documento equivalente, fornecimento de documentação, regularização do empreendimento e demais obrigações decorrentes das relações privadas mantidas com as construtoras, sem prejuízo de sua formulação perante o juízo competente; III. mantenho Nassal Nascimento e Sales Construção Ltda. no polo passivo exclusivamente quanto à controvérsia relativa à garantia hipotecária; IV. excluo DNA7 Engenharia e Construções Ltda. do polo passivo; V. indefiro o pedido de tutela de urgência formulado em face da Caixa Econômica Federal, sem prejuízo de nova apreciação caso sejam apresentados elementos concretos indicativos de risco de execução, alienação, constrição ou expropriação da unidade. Citem-se. Intimem-se.