2026-09-16 · TJRJ
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios ajuizada por A. DE M. PARENTE NETO em face de MARCELO E FERREIRA ACADEMIA DE GINÁSTICA FITNESS LTDA., MARCELO ALVES DE SOUZA, MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA, LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, por meio da qual alega ter celebrado contrato de sublocação comercial tendo por objeto imóvel situado na Avenida Alberto Torres, nº 1001, Parque Leopoldina, figurando a primeira requerida como sublocatária e os demais demandados como garantidores das obrigações assumidas. Sustenta que houve inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios, inclusive IPTU, afirmando que o aluguel mensal vigente correspondia a R$ 3.100,00 e apontando débito, ao tempo do ajuizamento, no montante de R$ 62.598,56. Em razão disso, postula a rescisão da relação locatícia, o despejo da sublocatária e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, bem como daqueles que se vencessem até a efetiva desocupação do imóvel, acrescidos dos encargos contratuais, além das verbas de sucumbência. A petição inicial de fls. 03/12 veio acompanhada dos documentos de fls. 13/36, dentre os quais os instrumentos contratuais e documentos relativos aos encargos cuja cobrança é pretendida. O pedido liminar de despejo foi indeferido na decisão de id. 39, determinando-se a citação dos réus para purgação da mora ou apresentação de defesa. Os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES apresentaram contestação no id. 64, na qual suscitaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva dos fiadores, ao argumento de que a garantia estaria limitada ao prazo originalmente previsto no contrato de sublocação, não tendo anuído com sua posterior prorrogação, além de sustentarem a ausência de notificação acerca do inadimplemento. Arguiram, ainda, a ausência de recolhimento das custas processuais e questionaram a legitimidade do autor para celebrar a sublocação. Invocaram o benefício de ordem e, no mérito, impugnaram o valor mensal de R$ 3.100,00 adotado pela parte autora, defendendo a prevalência do valor contratual de R$ 2.500,00, bem como alegaram excesso na cobrança dos aluguéis e dos encargos de IPTU. Ao final, postularam a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a limitação de sua responsabilidade e dos valores exigidos. Houve impugnação ao pedido de gratuidade de justiça no id. 87, sobrevindo decisão no id. 123 que indeferiu o benefício requerido pela parte autora, tendo sido posteriormente certificado o correto recolhimento das custas processuais no id. 184. No curso do feito, a parte autora informou a desocupação do imóvel e sustentou a permanência dos débitos locatícios, defendendo, ainda, a responsabilidade dos fiadores durante a prorrogação da relação contratual. Juntou, ademais, documento destinado a demonstrar a autorização para a sublocação, constante à fl. 141. Após o prosseguimento das diligências citatórias, os réus MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA, assistidos pela Defensoria Pública, apresentaram contestação no id. 229, sustentando que os aluguéis e demais encargos sempre foram pagos pontualmente, mediante entrega de numerário em espécie diretamente ao autor, inclusive quanto aos valores destinados ao IPTU. Alegaram que tais circunstâncias seriam de conhecimento de Sérgio Fernandes Siqueira, indicado como testemunha. Postularam a improcedência da demanda, a condenação do autor por litigância de má-fé, a inversão do ônus da prova, a gratuidade de justiça e a produção de provas documental e oral. A parte autora apresentou réplica no id. 281, impugnando as teses defensivas e sustentando, especialmente, a inexistência de qualquer comprovante dos alegados pagamentos em espécie, consignando que eventual recibo efetivamente apresentado poderia ser considerado para abatimento do débito. Reiterou, ainda, a existência de autorização para a sublocação do imóvel. Instadas as partes a especificarem provas no id. 284, os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, nos ids. 287 e 295, requereram a produção de prova documental e oral, mediante oitiva de MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA, MARCELO ALVES DE SOUZA e do representante legal da parte autora, com o propósito de demonstrar a alegada quitação das obrigações contratuais. A parte autora, no id. 290, requereu o julgamento antecipado da lide. Por sua vez, MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA, no id. 306, reiterou a pretensão de produção de prova documental e oral, inclusive mediante oitiva de testemunha e depoimento pessoal do representante da parte autora, visando demonstrar que os pagamentos teriam sido realizados pontualmente e em espécie. Na decisão de ids. 309/311, o feito foi saneado, delimitando-se como questões controvertidas a existência de aluguéis inadimplidos e a alegada quitação das obrigações mediante pagamentos efetuados diretamente ao autor. Foi mantida a distribuição estática do ônus da prova, atribuindo-se ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito e aos réus a prova do pagamento e da quitação, tendo sido deferida, naquela oportunidade, a produção de prova oral. No id. 318, foi requerida a intimação pessoal dos réus MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA e da testemunha SÉRGIO FERNANDES SIQUEIRA, pleito que foi deferido, determinando-se o cumprimento por Oficial de Justiça. Conforme assentada de fls. 383/384, compareceram ao ato instrutório a parte autora e os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, não tendo comparecido MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA, diante da ausência de regular intimação. Os réus presentes requereram a redesignação do ato para a colheita dos depoimentos daqueles demandados, com a finalidade de demonstrar o alegado pagamento dos aluguéis, determinando-se a conclusão dos autos para apreciação do requerimento. Vieram os autos conclusos, conforme fl. 386. Eis, em breve síntese, o relatório. Decido. DO JULGAMENTO NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRA E DA DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL Inicialmente, registro que o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, pois embora tenha sido anteriormente deferida a produção de prova oral na decisão de ids. 309/311, a análise mais detida do conjunto processual evidencia que a dilação probatória se mostra desnecessária para a solução da controvérsia. Com efeito, os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES requereram, nos ids. 287 e 295, a produção de prova oral, mediante a oitiva dos corréus MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA, bem como do representante legal da parte autora, com a finalidade de demonstrar a alegada quitação das obrigações contratuais. A parte autora, por sua vez, requereu o julgamento antecipado no id. 290. MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA, no id. 306, igualmente requereu prova oral para demonstrar que os aluguéis e acessórios teriam sido pagos pontualmente, em espécie, diretamente ao autor. A questão de fato para a qual se pretende produzir a prova oral está, portanto, claramente delimitada: a alegação de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. Ocorre que o pagamento constitui fato extintivo do direito do credor, incumbindo à parte que o alega demonstrá-lo, na forma do art. 373, II, do CPC. Não se exige dos réus a prova de fato negativo, mas a comprovação de fato positivo por eles próprios afirmado, consistente na efetiva satisfação das obrigações pecuniárias decorrentes do contrato. No caso, os réus MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA sustentaram expressamente, na contestação de id. 229, que os aluguéis e demais encargos teriam sido pagos em dia, mediante entrega de dinheiro em espécie diretamente ao autor, inclusive quanto aos valores destinados ao IPTU. Não obstante, não apresentaram recibos, comprovantes de depósito ou transferência, cheques compensados ou qualquer outro elemento documental indicativo dos pagamentos afirmados. Neste contexto, o art. 319 do Código Civil assegura ao devedor que paga o direito à quitação regular, podendo inclusive reter o pagamento enquanto ela não lhe seja fornecida. Assim, tratando-se de obrigações pecuniárias periódicas decorrentes de contrato escrito, seria razoável esperar que os sucessivos pagamentos alegadamente realizados fossem documentados por recibos ou por qualquer outro meio idôneo de comprovação. Não se ignora que o art. 442 do CPC estabelece, como regra, a admissibilidade da prova testemunhal. A norma, contudo, não retira do magistrado, destinatário da prova, o poder-dever de avaliar sua necessidade e pertinência no caso concreto, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme expressamente autoriza o art. 370, parágrafo único, do CPC. Na hipótese dos autos, pretende-se suprir, exclusivamente por declarações orais, a completa ausência de documentação relativa a sucessivos pagamentos de obrigação pecuniária decorrente de relação contratual comercial. Não foi apresentado sequer início de prova documental da alegada quitação capaz de conferir suporte objetivo à versão defensiva e justificar sua complementação por outros meios de prova. Em situação análoga, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.440.875/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, reconheceu não configurar cerceamento de defesa o julgamento sem a produção de prova exclusivamente testemunhal destinada à comprovação de pagamentos de aluguéis quando inexistente qualquer início de prova escrita, registrando, naquele caso, que o pagamento dos locativos ordinariamente se demonstra mediante recibo de quitação, depósito identificado, transferência bancária, ordem de pagamento ou cheque compensado. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE INÍCIO DE PROVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. SÚMULA N. 7/STJ. PURGAÇÃO DA MORA. AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. DESNECESSIDADE. 1. Incide a Súmula n. 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento da tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 2. Em ação de despejo, objetivando purgar a mora, o devedor ou fiador devem fazê-lo no prazo de quinze (15) dias após a citação, sendo desnecessária autorização judicial para proceder ao depósito judicial. Art. 62 da Lei n. 8.245/91. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido. (REsp n. 1.440.875/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 17/3/2015, DJe de 23/3/2015.) Com efeito, a orientação se ajusta às particularidades destes autos. Se os réus efetivamente efetuaram os pagamentos que alegam, incumbia-lhes resguardar os respectivos comprovantes ou exigir a correspondente quitação. Eventual recusa do credor em fornecê-la tampouco deixaria o devedor desprovido de instrumentos jurídicos para salvaguardar sua posição, podendo, inclusive, valer-se dos meios próprios para documentar ou consignar o adimplemento. Acrescente-se que a própria parte autora, em réplica, negou o recebimento dos valores em espécie e consignou expressamente que eventual recibo ou documento comprobatório apresentado pelos réus seria considerado para abatimento da dívida, não tendo sobrevindo, contudo, prova documental dessa natureza. Desse modo, a realização de nova audiência de instrução, exclusivamente para tentar demonstrar por prova oral pagamentos que não encontram qualquer suporte documental nos autos, não se mostra necessária à formação do convencimento judicial. O fato de a prova ter sido anteriormente deferida não impede a reavaliação de sua necessidade quando, antes de sua efetiva produção, o Juízo constata que os elementos constantes dos autos são suficientes ao julgamento. A decisão sobre a instrução probatória possui natureza instrumental e deve ser orientada pela utilidade concreta da prova para a solução da controvérsia. Assim, reconsidero a decisão de ids. 309/311 exclusivamente quanto ao deferimento da prova oral, indefiro a sua produção, por desnecessária, e passo ao julgamento do mérito no estado em que se encontra, na forma dos arts. 355, I, e 370, parágrafo único, do CPC. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES Os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES suscitam ilegitimidade passiva, ao argumento de que a fiança teria se encerrado com o término do prazo originalmente estipulado para o contrato de sublocação, não tendo anuído com sua posterior prorrogação. Sustentam, ainda, que não foram previamente notificados acerca do inadimplemento. A legitimidade das partes deve ser aferida à luz da relação jurídica afirmada na petição inicial. No caso, a parte autora atribui aos demandados a condição de garantidores das obrigações assumidas pela sublocatária e pretende responsabilizá-los pelos débitos decorrentes do contrato de sublocação. A vinculação dos réus ao negócio jurídico não decorre de mera afirmação da parte autora. O próprio instrumento contratual, em sua cláusula relativa aos fiadores, estabelece que ficam responsáveis pela garantia do regular adimplemento do contrato, entre outros, LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e sua esposa SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, constando, inclusive, suas assinaturas no instrumento. Há, portanto, vínculo jurídico direto entre os referidos demandados e a obrigação cuja satisfação é perseguida nestes autos, circunstância suficiente para caracterizar sua pertinência subjetiva para integrar o polo passivo da demanda. A alegação de que a garantia não alcançaria os débitos constituídos após o término do prazo originalmente previsto no contrato não constitui questão de legitimidade processual, mas controvérsia relacionada à extensão temporal e material da obrigação fidejussória. Com efeito, uma coisa é saber se os réus figuram como fiadores no negócio jurídico e, por isso, podem ser demandados pelo credor; outra, diversa, é determinar por quais obrigações e até que momento efetivamente respondem. Essa última questão demanda interpretação do contrato e das normas que disciplinam a fiança locatícia, especialmente diante da alegação de prorrogação da relação contratual por prazo indeterminado, devendo ser apreciada no mérito. Do mesmo modo, a alegada ausência de prévia comunicação aos fiadores acerca do inadimplemento não lhes retira, por si só, a legitimidade para figurar na demanda. Eventuais efeitos jurídicos decorrentes dessa circunstância dizem respeito à existência, extensão ou exigibilidade da responsabilidade assumida, e não à pertinência subjetiva da parte. Assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva de LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, reservando para o exame do mérito a análise acerca da extensão da fiança e de sua eventual subsistência em relação aos débitos posteriores ao termo originalmente previsto para a sublocação. DA REGULARIDADE DA SUBLOCAÇÃO Os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES questionam a regularidade da sublocação, ao argumento de que o contrato de locação originário vedava a transferência ou sublocação do imóvel sem autorização do locador. Nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/91, a sublocação, total ou parcial, depende do consentimento prévio e escrito do locador. No caso, consta à fl. 141 documento dirigido ao locador originário contendo solicitação específica de autorização para a sublocação do imóvel, no qual foi aposta a correspondente anuência, satisfazendo-se, portanto, a exigência legal de consentimento escrito. Além disso, a própria relação de sublocação foi efetivamente executada por longo período, tendo a sublocatária permanecido na posse e exploração comercial do imóvel, não sendo possível afastar as obrigações decorrentes do negócio jurídico com fundamento na alegada ausência de autorização que, ademais, se encontra documentalmente demonstrada. Deste modo, AFASTO a alegação de irregularidade da sublocação. DA PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DO PEDIDO DE DESPEJO No curso da demanda, sobreveio a desocupação do imóvel objeto da relação locatícia. Com efeito, a própria parte autora informou nos autos que os réus desocuparam o imóvel, circunstância que tornou desnecessária a tutela jurisdicional destinada à retomada compulsória do bem. Desse modo, não mais subsiste utilidade prática no provimento jurisdicional de despejo, pois a finalidade material dessa pretensão (a restituição da posse do imóvel ao sublocador) já foi alcançada no curso do processo. Trata-se, portanto, de hipótese de perda superveniente do interesse processual, limitada ao pedido de despejo, diante da ausência superveniente de necessidade e utilidade da tutela jurisdicional pretendida. A circunstância, contudo, não acarreta a extinção integral da demanda. Isso porque permanecem controvertidos os pedidos de natureza condenatória relativos aos aluguéis e demais encargos locatícios alegadamente inadimplidos, inclusive aqueles cuja exigibilidade se vincula ao período anterior à efetiva desocupação do imóvel. Assim, reconheço a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo, extinguindo-o sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, prosseguindo-se, contudo, no exame dos pedidos de cobrança dos aluguéis e demais encargos locatícios. DA PRESCRIÇÃO PARCIAL Convém registrar que a pretensão de cobrança de aluguéis e dos encargos acessórios decorrentes da relação locatícia submete-se ao prazo prescricional de três anos, nos termos do art. 206, § 3º, I, do Código Civil. Por consequencia, o prazo trienal aplicável aos aluguéis alcança as obrigações acessórias do contrato de locação, tais como despesas de água, condomínio e IPTU, por não ser razoável atribuir prazo prescricional distinto à obrigação acessória em relação à principal. Neste sentido: RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INTEMPESTIVIDADE. PRAZO PRESCRICIONAL DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. REGRA ESPECÍFICA. INTELIGÊNCIA DO INCISO I DO § 3º DO ARTIGO 206 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO PRESCRICIONAL DE TRÊS ANOS. 1. O comparecimento espontâneo do devedor na execução, com a apresentação de exceção de pré-executividade, supre a necessidade de citação formal. 2. Não tem direito à devolução do prazo para oposição de embargos à execução o devedor que comparece espontaneamente na execução e apresenta exceção de pré-executividade, deixando escoar o prazo legal de 15 dias (art. 738 do CPC). Precedente específico. 3. Inadmissível o recebimento de exceção de pré-executividade como embargos à execução, porquanto as matérias previstas na exceção impedem dilação probatória e podem ser verificadas de ofício pelo juízo, enquanto, nos embargos, o executado poderá alegar o rol taxativo de matérias de defesa previstas no artigo 745 do CPC. 4. O prazo prescricional para o exercício da pretensão de cobrança de prestações derivadas de obrigações acessórias ao contrato de locação (obrigações acessórias, como luz, água, condomínio, IPTU) é o mesmo da obrigação principal, que é de três anos. Inteligência da regra específica do artigo 206, § 3.º, I, do Código Civil. 5. RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. (REsp n. 1.511.681/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 6/10/2015, DJe de 13/11/2015.) No caso, a demanda foi ajuizada em 14/08/2018, de modo que se encontram alcançadas pela prescrição as prestações cuja exigibilidade ocorreu anteriormente a 14/08/2015. Quanto aos aluguéis, não há prescrição a ser reconhecida, pois a cobrança formulada na inicial abrange as parcelas de novembro de 2017 a junho de 2018, além daquelas vencidas no curso da demanda até a efetiva desocupação do imóvel, todas compreendidas no triênio anterior ao ajuizamento. Situação diversa ocorre em relação ao IPTU, uma vez que a parte autora incluiu na cobrança os encargos referentes aos exercícios de 2012, 2013, 2014, 2016 e 2017, pretendendo o ressarcimento da parcela contratualmente atribuída à sublocatária. Considerando que as obrigações referentes aos exercícios de 2012, 2013 e 2014 se tornaram exigíveis há mais de três anos antes do ajuizamento da demanda, encontra-se prescrita a pretensão de cobrança desses encargos. Permanecem, por outro lado, exigíveis os valores relativos aos exercícios de 2016 e 2017, porquanto não alcançados pelo prazo prescricional. Ressalte-se que o fato de se tratar de IPTU não atrai, na relação interna entre sublocador e sublocatário, o prazo prescricional próprio do crédito tributário. A presente pretensão não é exercida pelo Município para cobrança do tributo, mas pelo contratante que busca o cumprimento de obrigação acessória decorrente do contrato de sublocação, razão pela qual incide o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, I, do Código Civil. Assim, RECONHEÇO a prescrição da pretensão de cobrança dos encargos de IPTU relativos aos exercícios de 2012, 2013 e 2014, extinguindo o feito, com resolução do mérito, quanto a essas parcelas, na forma do art. 487, II, do CPC, prosseguindo-se o exame da pretensão quanto aos exercícios de 2016 e 2017. DA RELAÇÃO CONTRATUAL E DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS A existência da relação jurídica entre as partes encontra-se suficientemente demonstrada pelo contrato de sublocação de imóvel não residencial de fls. 24/32, não havendo controvérsia substancial quanto à celebração do negócio jurídico. Pelo instrumento, A. DE M. PARENTE NETO figura como sublocador e MARCELO E FERREIRA ACADEMIA DE GINÁSTICA FITNESS LTDA. como sublocatária. O contrato estabeleceu a obrigação de pagamento periódico dos aluguéis, disciplinando seu valor inicial, reajuste, vencimento e consequências da mora, além de atribuir à sublocatária responsabilidade por determinados encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive parcela do IPTU. A controvérsia remanescente reside, portanto, na alegada quitação dessas obrigações e na determinação do montante efetivamente exigível. DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO E DA CONFIGURAÇÃO DO INADIMPLEMENTO A controvérsia central reside na alegação dos réus de que as obrigações decorrentes do contrato teriam sido regularmente adimplidas. Com efeito, MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA, na contestação de id. 229, sustentam que os aluguéis e demais encargos foram pagos pontualmente, mediante entrega de numerário em espécie diretamente ao autor, inclusive quanto aos valores destinados ao IPTU. Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. O pagamento, por constituir fato extintivo da obrigação, deve ser demonstrado por aquele que o invoca. No caso concreto, a existência da relação obrigacional encontra-se comprovada pelo contrato de sublocação de fls. 24/32, instrumento que estabelece expressamente a obrigação de pagamento periódico dos aluguéis e, inclusive, prevê forma específica para sua realização, mediante cheques pré-datados entregues ao sublocador. Apesar disso, os réus afirmam que, diversamente da forma estabelecida no instrumento, os pagamentos teriam passado a ser realizados em dinheiro e diretamente ao autor, sem, contudo, apresentarem qualquer recibo de quitação, comprovante bancário, cheque compensado ou outro documento apto a demonstrar a efetiva satisfação das prestações cobradas. Ainda que se admita que, no curso da relação contratual, as partes pudessem ter alterado a forma pela qual os pagamentos eram realizados, competia aos devedores demonstrar a efetiva ocorrência desses pagamentos. O art. 319 do Código Civil assegura ao devedor que paga o direito à quitação regular, facultando-lhe, inclusive, reter o pagamento enquanto não lhe seja fornecida. A disciplina legal evidencia que a comprovação da satisfação da obrigação integra a esfera de cautela daquele que efetua o pagamento, especialmente quando se trata de prestações pecuniárias periódicas decorrentes de relação contratual de natureza comercial. Não se mostra verossímil, nesse contexto, que sucessivos aluguéis e encargos tenham sido integralmente pagos em espécie, durante considerável período, sem que os devedores tenham conservado um único documento de quitação. A parte autora, por sua vez, impugnou a versão defensiva no id. 281, afirmando não se recordar do recebimento dos pagamentos alegados e consignando, inclusive, que eventual recibo ou documento comprobatório apresentado seria considerado para fins de abatimento do débito. Nenhum comprovante dessa natureza, entretanto, foi trazido aos autos. Também não socorre aos réus a mera afirmação de que o proprietário do imóvel teria conhecimento dos pagamentos. Como já assentado no tópico referente ao julgamento no estado em que se encontra, não há início de prova documental da alegada quitação a ser complementado pela prova oral, pretendendo-se, em verdade, substituir integralmente por depoimentos a documentação que ordinariamente acompanha a extinção de obrigações pecuniárias dessa natureza. Assim, a existência da obrigação encontra-se demonstrada pelo instrumento contratual, ao passo que os réus não se desincumbiram do ônus de comprovar sua extinção pelo pagamento, na forma do art. 373, II, do CPC. DAS PARCELAS EXIGÍVEIS E DO VALOR DOS ALUGUÉIS Reconhecido o inadimplemento, cumpre delimitar as parcelas exigíveis e o valor da contraprestação mensal, diante da divergência estabelecida pelas partes. A parte autora sustenta que, no período objeto da cobrança, o aluguel mensal vigente correspondia a R$ 3.100,00, tendo incluído em sua planilha as parcelas referentes aos meses de novembro de 2017 a junho de 2018, no montante então apurado de R$ 26.480,88, já considerados os encargos moratórios. Os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, por sua vez, impugnam o valor adotado, sustentando que deveria prevalecer o aluguel de R$ 2.500,00, expressamente consignado no instrumento contratual, tendo apresentado cálculo próprio com base nesse montante. Com efeito, a cláusula terceira do contrato estabelece como valor inicial do aluguel a quantia de R$ 2.500,00, prevendo, ainda, desconto de R$ 300,00 durante os cinco primeiros meses da contratação. O mesmo dispositivo, contudo, contém cláusula expressa de reajuste anual do aluguel pelo IGP-M vigente na data do reajuste. Desse modo, não procede a tese defensiva de que o aluguel deveria permanecer invariavelmente fixado em R$ 2.500,00 durante toda a relação contratual. O próprio instrumento escrito invocado pela defesa prevê mecanismo de atualização periódica da contraprestação, de maneira que a ausência de aditivo contratual não impede a incidência dos reajustes expressamente convencionados. Por outro lado, também não é possível acolher, sem qualquer demonstração, o valor mensal de R$ 3.100,00 indicado pela parte autora. Embora a exordial afirme que esse seria o aluguel vigente e utilize tal quantia como base para os cálculos apresentados, não há demonstração da evolução dos reajustes anuais desde o valor originário de R$ 2.500,00 até o montante de R$ 3.100,00, tampouco memória de cálculo que permita verificar se este último corresponde efetivamente à aplicação sucessiva do índice contratualmente estipulado. Portanto, a solução não consiste nem em congelar a obrigação no valor originário de R$ 2.500,00, como pretendem os réus, nem em adotar automaticamente o montante de R$ 3.100,00 afirmado pelo autor, mas em observar estritamente o critério objetivo estabelecido pelas próprias partes no contrato. Assim, para fins de apuração das prestações devidas, deverá ser considerado o aluguel inicial de R$ 2.500,00, com incidência dos reajustes anuais pelo IGP-M, nos exatos termos da cláusula terceira, até se alcançar o valor contratualmente devido em cada uma das competências objeto da cobrança. Trata-se de operação meramente aritmética, que poderá ser realizada em liquidação de sentença, não havendo necessidade de nova dilação probatória, uma vez que estão desde já definidos o valor-base e o índice de reajuste convencionado. Todavia, em observância aos limites objetivos da demanda, o resultado dessa atualização não poderá ultrapassar o valor mensal de R$ 3.100,00 adotado pelo próprio autor como aluguel vigente, evitando-se condenação superior àquela postulada. Quanto às parcelas abrangidas pela condenação, a petição inicial individualizou como vencidos os aluguéis correspondentes ao período de novembro de 2017 a junho de 2018, postulando, ainda, expressamente, a condenação ao pagamento das prestações que se vencessem no curso da demanda até a efetiva desocupação do imóvel. Assim, integram a condenação os aluguéis de novembro de 2017 até a efetiva desocupação, ocorrida ao final de outubro de 2018, na forma do art. 323 do CPC. Sobre cada aluguel inadimplido incidirão os encargos especificamente previstos no parágrafo sétimo da cláusula terceira, quais sejam, correção monetária pelos índices oficiais, juros moratórios de 1% ao mês e multa de 10% sobre o valor corrigido, a partir do respectivo vencimento. A apuração do quantum dependerá apenas de cálculo aritmético, a ser apresentado na fase de cumprimento de sentença, dispensando-se liquidação autônoma, nos termos do art. 509, § 2º, do CPC. DO IPTU E DOS DEMAIS ENCARGOS CONTRATUAIS A cláusula quarta estabelece expressamente que o IPTU do imóvel sublocado seria suportado pela sublocatária na proporção de 60% sobre 80% do valor do tributo, além de disciplinar despesas relacionadas ao consumo de água. Todavia, diante do reconhecimento da prescrição quanto aos exercícios de 2012, 2013 e 2014, remanescem exigíveis nesta demanda apenas os IPTUs dos exercícios de 2016 e 2017, cujos documentos correspondentes foram apresentados nos autos. Os réus não comprovaram a quitação desses encargos, incidindo, também quanto a eles, o art. 373, II, do CPC. Assim, são devidos os valores relativos aos IPTUs de 2016 e 2017, observando-se, para sua apuração, exatamente a proporção contratualmente estabelecida de 60% sobre 80% do valor do tributo, tomando-se por base os valores comprovados nos autos. Sobre tais valores incidirá correção monetária desde o respectivo vencimento e juros legais de mora a partir da citação. Não se aplica ao IPTU, contudo, a multa de 10% nem os juros convencionais de 1% ao mês estabelecidos no parágrafo sétimo da cláusula terceira, pois referido dispositivo contratual disciplina especificamente o aluguel em atraso, não sendo possível ampliar a penalidade contratual para obrigação diversa sem previsão expressa. Quanto aos demais encargos, embora o contrato discipline despesas relativas à água e ao registro, a condenação deve permanecer limitada às parcelas efetivamente postuladas e individualizadas na inicial, não havendo fundamento para inclusão autônoma de valores não compreendidos no pedido. Eventuais divergências meramente aritméticas existentes na memória de cálculo apresentada pela parte autora deverão ser corrigidas na apuração do débito, prevalecendo os valores efetivamente comprovados nos autos e a fórmula objetiva prevista no contrato. DA RESPONSABILIDADE DA SUBLOCATÁRIA E DOS FIADORES Reconhecido o inadimplemento das obrigações contratuais, cumpre definir a responsabilidade de cada um dos demandados pelo débito apurado. A requerida MARCELO E FERREIRA ACADEMIA DE GINÁSTICA FITNESS LTDA., na condição de sublocatária e devedora principal, responde diretamente pelos aluguéis e encargos assumidos no contrato de sublocação de fls. 24/32, observados os critérios de apuração anteriormente estabelecidos e o termo final correspondente à efetiva desocupação do imóvel. Quanto aos demais demandados, o próprio instrumento contratual contém capítulo específico denominado Dos Fiadores, no qual foram indiicados, entre os responsáveis pela garantia do regular adimplemento da avença, MARCELO ALVES DE SOUZA, MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA, LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, constando as respectivas assinaturas no instrumento. LUIZ ALBERTO e SORAYA sustentam, todavia, que a responsabilidade fidejussória estaria limitada ao prazo originariamente estabelecido para a sublocação, cujo termo final foi fixado em 30/09/2015, de modo que não responderiam pelos débitos posteriores, relativos ao período de prorrogação da avença. Todavia, extraio dos autos que o contrato oi celebrado já sob a vigência da redação conferida pela Lei nº 12.112/2009 ao art. 39 da Lei nº 8.245/91, segundo a qual, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação estendem-se até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a relação locatícia seja prorrogada por prazo indeterminado. Além disso, vale mencionar que o Superior Tribunal de Justiça distingue, precisamente, os contratos celebrados antes e depois da alteração legislativa. Para aqueles firmados já sob a vigência da Lei nº 12.112/2009, a prorrogação da locação por prazo indeterminado acarreta, em regra, a manutenção da fiança por força de lei, salvo estipulação contratual expressa em sentido contrário, resguardada ao fiador a possibilidade de exoneração mediante a correspondente notificação. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DÉBITOS LOCATÍCIOS. FIADOR. EXONERAÇÃO. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSABILIZADO PELOS EFEITOS DA FIANÇA APÓS A NOTIFICAÇÃO RESILITÓRIA. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 12.112/09. APLICAÇÃO DO PRAZO GERAL PREVISTO NO ART. 835 DO CC/02. 1. Ação de cobrança ajuizada em desfavor de fiador de contrato de locação de imóvel. 2. Ação ajuizada em 28/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 31/01/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se o art. 40, X, da Lei 8.245/91 (introduzido pela Lei 12.112/09) - que indica que o fiador, após comunicar ao locador acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por todos os seus efeitos durante os 120 (cento e vinte) subsequentes - é aplicável na hipótese do contrato de locação ter sido firmado anteriormente à referida inovação legal. 4. A ausência de decisão acerca de dispositivo legal indicado como violado, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 5. Com o advento da Lei 12.112/09, houve o acréscimo do art. 40, X, na Lei do Inquilinato, cujo objetivo foi reconhecer a não perpetuidade da fiança e, em consequência, assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração, quando prorrogado o contrato por prazo indeterminado. Contudo, mesmo depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os posteriores cento e vinte dias. 6. A inclusão do art. 40, X, na Lei do Inquilinato deu-se com a edição da Lei 12.112/09, datada de 09/12/2009, e cuja entrada em vigor ocorreu 45 (quarenta e cinco) dias após a sua publicação. 7. As alterações ou inclusões promovidas pela Lei 12.112/09 à Lei do Inquilinato só são válidas para os contratos firmados a partir de sua vigência. 8. Na hipótese ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi firmado em 18/04/2008, isto é, anteriormente à vigência do art. 40, X, da Lei 8.245/91, razão pela qual mostra-se imperiosa a aplicação do art. 835 do CC/02 no que tange ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos efeitos da fiança, isto é, 60 (sessenta) dias após a notificação da exoneração. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários. (REsp n. 1.863.571/ES, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.) No caso concreto, embora o contrato estabeleça prazo inicial de vigência e indique como termo final a data de 30/09/2015, não se identifica na cláusula referentee à fiança disposição que limite a garantia exclusivamente àquele período ou que estabeleça sua automática extinção com o encerramento do prazo originalmente estipulado. Ao contrário, os demandados foram indicados como responsáveis pela garantia do adimplemento do contrato, sem limitação temporal específica da obrigação fidejussória. A mera previsão de prazo determinado para a relação locatícia não se confunde com a disposição contratual em contrário mencionada no art. 39 da Lei nº 8.245/91. Se assim fosse, a própria regra legal, que expressamente disciplina a subsistência das garantias quando a locação por prazo determinado se prorroga por prazo indeterminado, ficaria esvaziada. Também não há nos autos demonstração de que os fiadores tenham promovido sua exoneração da garantia mediante notificação ao credor durante o período de prorrogação contratual. Nessas circunstâncias, a ausência de nova anuência expressa dos fiadores à simples prorrogação da relação locatícia não é suficiente para extinguir a garantia. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que, sob a atual redação do art. 39 da Lei de Locações, inexistindo cláusula contratual que exclua a responsabilidade após o término do prazo inicial e não tendo os garantidores promovido sua exoneração, a fiança permanece até a efetiva devolução do imóvel. Igualmente não incide, na hipótese, a orientação da Súmula 214 do STJ, segundo a qual o fiador não responde por obrigações decorrentes de aditamento ao qual não tenha anuído. Não se está impondo aos garantidores obrigação nova introduzida por alteração contratual celebrada sem sua participação, mas cobrando prestações decorrentes da própria avença originalmente garantida durante sua prorrogação. A propósito, a atualização anual do aluguel pelo IGP-M tampouco representa inovação da obrigação ou aditamento posterior, porquanto o próprio contrato originário já previa expressamente o reajuste periódico. Como definido no tópico anterior, eventual condenação observará estritamente essa sistemática contratual, não sendo adotado, sem demonstração, o valor de R$ 3.100,00 afirmado unilateralmente pela parte autora. Desse modo, a responsabilidade dos fiadores subsiste durante o período de prorrogação da sublocação e alcança os aluguéis e encargos contratualmente garantidos até a efetiva desocupação do imóvel, inexistindo fundamento para sua exoneração automática a partir de 30/09/2015. Ressalva-se, contudo, que a extensão temporal da fiança ora reconhecida não implica, por si só, responsabilidade solidária dos garantidores com a devedora principal, questão que deverá ser examinada à luz dos termos do contrato e das regras relativas ao benefício de ordem, objeto do tópico seguinte. DO BENEFÍCIO DE ORDEM Os réus LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES requerem o reconhecimento do benefício de ordem, sustentando que o contrato de sublocação não contém cláusula de renúncia à prerrogativa prevista no art. 827 do Código Civil e que não assumiram a obrigação na qualidade de principais pagadores ou devedores solidários. Com efeito, do instrumento de sublocação de fls. 24/32 não se identifica cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem, tampouco disposição que atribua aos refeeridos fiadores a condição de principais pagadores ou devedores solidários da sublocatária. Nos termos do art. 827 do Código Civil, o fiador demandado pelo pagamento da dívida tem o direito de exigir que sejam primeiramente excutidos os bens do devedor principal, desde que invoque a prerrogativa tempestivamente. No caso, LUIZ ALBERTO e SORAYA suscitaram expressamente o benefício de ordem na contestação de ID 64, razão pela qual não se verifica preclusão quanto à matéria. A efetivação da prerrogativa, contudo, deverá observar, na fase de cumprimento de sentença, os requisitos dos arts. 827, parágrafo único, do Código Civil e 794 do CPC, incumbindo aos fiadores, caso pretendam a prévia excussão do patrimônio da devedora principal, indicar pormenorizadamente bens desta, livres e desembaraçados, situados na mesma comarca e suficientes à satisfação do crédito. Ausente tal indicação, ou sendo os bens indicados insuficientes à satisfação do débito, poderá a execução prosseguir sobre o patrimônio dos fiadores, nos termos da legislação aplicável. Assim, RECONHEÇO o benefício de ordem tempestivamente invocado por LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, ficando seu exercício, na fase executiva, condicionado à indicação de bens da devedora principal que preencham os requisitos legais. DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Os réus MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA e MARCELO ALVES DE SOUZA requerem a condenação da parte autora por litigância de má-fé, ao argumento de que os valores cobrados já teriam sido regularmente quitados. A configuração da litigância de má-fé exige demonstração concreta de alguma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, não sendo suficiente a mera improcedência de tese defensiva ou a existência de controvérsia entre as partes. No caso, não se verifica alteração consciente da verdade dos fatos, uso abusivo do processo ou conduta processual temerária por parte do autor. Ao contrário, a pretensão de cobrança encontra respaldo no contrato e na ausência de comprovação documental da quitação alegada pelos réus. Assim, REJEITO o pedido de condenação da parte autora por litigância de má-fé. Por fim, importante registrar, mesmo que a pretensão condenatória seja acolhida em parcela substancial, a parte autora não obteve êxito integral, uma vez que foram reconhecidas como prescritas as cobranças relativas aos IPTUs dos exercícios de 2012, 2013 e 2014, além de não ter sido acolhida, de forma automática, a base mensal de R$ 3.100,00 utilizada em sua planilha. Quanto aos pedidos de rescisão e despejo, entretanto, a extinção sem resolução do mérito decorreu da desocupação superveniente do imóvel no curso da demanda, devendo ser observado o princípio da causalidade, pois a pretensão era útil por ocasião do ajuizamento. Considerando a expressão econômica das pretensões acolhidas e rejeitadas, reconheço a sucumbência recíproca, na proporção de 30% para a parte autora e 70% para os réus. Ante o exposto: I - RECONHEÇO A PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL quanto aos pedidos de rescisão da relação locatícia e de despejo e, quanto a eles, JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 485, VI, do CPC; II - RECONHEÇO A PRESCRIÇÃO da pretensão de cobrança dos encargos de IPTU relativos aos exercícios de 2012, 2013 e 2014 e, quanto a essas parcelas, JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do art. 487, II, do CPC; III - quanto às pretensões remanescentes, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar MARCELO E FERREIRA ACADEMIA DE GINÁSTICA FITNESS LTDA., como devedora principal, e MARCELO ALVES DE SOUZA, MARCUS DE OLIVEIRA FERREIRA, LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, na qualidade de fiadores e nos limites da garantia prestada, ao pagamento: a) dos aluguéis vencidos entre novembro de 2017 e a efetiva desocupação do imóvel, ocorrida ao final de outubro de 2018, devendo o valor de cada competência ser apurado a partir do aluguel inicial de R$ 2.500,00, mediante incidência dos reajustes anuais pelo IGP-M previstos na cláusula terceira do contrato, limitado ao valor mensal de R$ 3.100,00 postulado pela parte autora; b) sobre cada aluguel inadimplido, da correção monetária pelos índices oficiais, juros moratórios de 1% ao mês e multa contratual de 10% sobre o valor corrigido, a partir do respectivo vencimento, nos termos da cláusula terceira, parágrafo sétimo, do contrato; c) dos encargos de IPTU referentes aos exercícios de 2016 e 2017, observada a proporção contratualmente estabelecida de 60% sobre 80% do valor do tributo, tomando-se por base os valores comprovados nos autos, acrescidos de correção monetária desde o respectivo vencimento e juros legais de mora a partir da citação; V - DECLARO que a responsabilidade fidejussória se estende até a efetiva desocupação do imóvel, sendo os fiadores solidariamente responsáveis entre si, na forma do art. 829 do Código Civil, sem reconhecimento de solidariedade entre eles e a devedora principal; IV - RECONHEÇO o benefício de ordem tempestivamente invocado por LUIZ ALBERTO OLIVEIRA DE MENEZES e SORAYA ALEXIM DE MIRANDA MENEZES, ficando sua eficácia, na fase de cumprimento de sentença, condicionada à indicação de bens da devedora principal, livres e desembaraçados, situados na mesma comarca e suficientes à satisfação do crédito, na forma dos arts. 827, parágrafo único, do Código Civil e 794 do CPC. ; VI - REJEITO o pedido de condenação da parte autora por litigância de má-fé; VII - o valor devido será apurado mediante simples cálculo aritmético na fase de cumprimento de sentença, observados os parâmetros acima, dispensada liquidação autônoma; VIII - diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 30% das custas processuais, cabendo aos réus os 70% restantes, rateados entre si. Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, e condeno a parte autora ao pagamento de honorários em favor dos patronos dos réus que apresentaram defesa, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido com a parcela da pretensão rejeitada, a ser apurado por simples cálculo, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC. Publique-se. Registre-se e Intimem-se. Ocorrendo o trânsito em julgado, aguarde-se por 15 dias, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. Havendo recurso, a Secretaria deverá certificar tempestividade e o recolhimento do preparo, intimar a parte recorrida para apresentar contrarrazões e com ou sem estas remeter os autos para ao Tribunal de Justiça (art. 1.010 §3º CPC). Transitada em julgado, aguarde-se por 15 dias, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.