0020651-79.2026.8.27.2729

Intimação

TJTO · 1ª Vara da Fazenda e Reg. Públicos de Palmas · Sentença

Dúvida Nº 0020651-79.2026.8.27.2729/TO REQUERENTE: FABIO ROQUE DA SILVA ARAUJO ADVOGADO(A): CAROLINE DA SILVA ARGOLO (OAB BA030753) ADVOGADO(A): JOSE CARLOS COSTA NETO (OAB BA067919) SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA apresentada pelo Registrador Público da Serventia de Registro Imobiliário de Palmas/TO Sr. Fábio Roque da Silva Araújo, em relação ao requerimento feito pela suscitada Sra. Dinalva Pereira de Nazaré Pimenta. O Oficial suscitante relata que a interessada protocolou perante a serventia imobiliária, sob o n. 328026, no dia 07/04/2026, requerimento de registro de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada perante o Cartório de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bannach/PA, referente ao lote de terras n. 08, da quadra 189, situado na Rua 22, do Loteamento Jardim Aureny III, matriculado sob o n. 25.148. Informa que, após a qualificação registral do título, expediu Nota Devolutiva formulando três exigências: a) apresentação de Habite-se/Certidão de Conclusão de Obras, CND de Obra Nova fornecida pela Receita Federal, requerimento com firma reconhecida e pagamento de emolumentos para a prévia averbação de uma edificação de 14,00 m² identificada na Planta de Valores do Município de Palmas; b) apresentação de certidão de casamento atualizada dos alienantes para dirimir dúvida quanto ao regime de bens; c) recolhimento de complemento de emolumentos no valor de R$ 60,39. Defende o suscitante a legitimidade da exigência de prévia averbação da benfeitoria, aduzindo a imperatividade de o fólio real espelhar a realidade fática do imóvel, sob pena de violação aos princípios da especialidade objetiva, da obrigatoriedade e da continuidade registral, bem como pelo dever legal do registrador de fiscalizar o recolhimento tributário e previdenciário. A interessada Dinalva Pereira de Nazaré Pimenta concordou com a complementação dos emolumentos e satisfez a exigência quanto ao regime de bens mediante juntada da certidão de casamento atualizada, porém requereu a instauração da presente dúvida quanto ao item 1. Em sua manifestação perante o Oficial, sustentou que a exigência excede os limites da qualificação registral, viola o princípio da reserva de iniciativa/rogação e desconsidera a prevalência da descrição da matrícula sobre cadastros fiscais municipais, além de contrariar o princípio da cindibilidade dos títulos (evento 1, REQ4). O Ministério Público apresentou parecer opinando pelo acolhimento da dúvida registral e manutenção da exigência formulada pelo registrador imobiliário (evento 11). É o relatório. Decido. ii - fundamentação O procedimento de suscitação de dúvida encontra amparo no artigo 198 da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). A dúvida tem pertinência quando fundada em exigência legítima, baseada em lei, que por alguma razão o interessado discorde em atendê-la. A exigência deve ser objetiva, pontual, não se justificando o desencadeamento do procedimento de suscitação de dúvida quando restrita a elementos subjetivos de convicção do Oficial Registrador. A controvérsia dos presentes autos consiste em verificar a legalidade da exigência formulada pelo oficial do Registro de Imóveis de Palmas, que condicionou o registro da Escritura Pública de Compra e Venda do Lote n. 08 da Quadra 189 do Loteamento Jardim Aureny III à prévia averbação de edificação de 14,00 m², cuja existência foi verificada unicamente no cadastro fiscal/Planta de Valores do Município de Palmas. Pois bem. A especialidade objetiva estampada no art. 225 da Lei n. 6.015/1973 é atendida quando o título indica rigorosamente os limites, confrontações e dimensões descritos no registro imobiliário em vigor: Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. § 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro. § 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. § 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. No caso, a descrição do imóvel contida na Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 30/03/2026 refere-se exclusivamente ao Lote n. 08, Quadra 189, do Loteamento Jardim Aureny III, com área total de 450,00 m². O fólio real (Matrícula n. 25.148) descreve o bem como um lote de terras urbano não edificado. A Escritura Pública de Compra e Venda apresentada a registro corresponde com os elementos caracterizadores do imóvel constantes da referida matrícula, indicando precisamente as confrontações, dimensões e área do terreno (450,00 m²). Dessa forma, o título translativo atende aos princípios da especialidade objetiva e da continuidade registral (artigos 176, § 1º, II, "3", e 225 da Lei n. 6.015/1973), porquanto identifica o bem exatamente nos moldes em que figura assentado no registro imobiliário. A constatação de edificação informal no local a partir da Planta de Valores ou da Guia de Informação do ITBI emitida pelo Município de Palmas constitui dado fiscal e extrafolhar. O cadastro imobiliário municipal possui finalidade precipuamente tributária e não tem o condão de alterar, de ofício ou por imposição registral, a situação jurídica do bem imóvel consolidada no registro público. A identificação de área edificada de 14,00 m² no Documento Único de Arrecadação Municipal e na guia do ITBI decorre unicamente de lançamentos fiscais da Secretaria Municipal da Fazenda de Palmas. Cadastros imobiliários tributários e plantas de valores municipais têm finalidades estritamente fiscais, voltadas à apuração do imposto territorial e predial. Tais informações administrativas externas não integram a matrícula e não possuem a faculdade de contaminar a higidez do título translativo formalmente perfeito. Exigir que a adquirente promova a prévia regularização da construção identificada no cadastro tributário para somente então obter o registro do solo implica subverter a sistemática dos registros públicos. Nos termos do art. 1.036 do Provimento n. 03/2023 da CGJUS/TO, a qualificação registral não substitui a fiscalização urbanística ou tributária municipal. O Oficial não pode utilizar dados fiscais externos à matrícula (como a Planta de Valores ou a guia do ITBI) para obstar o registro de título que descreve o imóvel em perfeita consonância com o fólio real (matrícula n. 25.148): Art. 1.036. A atuação do registrador quanto à análise do princípio da legalidade não substitui a fiscalização que a lei ou a norma atribui a outro órgão de controle, devendo a qualificação registral se ater à fiscalização dos elementos essenciais do negócio ou ato jurídico, além dos requisitos formais que o título específico precisa conter. Além disso, a averbação de edificação depende de iniciativa e requerimento do interessado (art. 246, § 1º, da Lei n. 6.015/1973 e art. 1.201 do Provimento n. 03/2023 da CGJUS/TO). O registrador não pode convertê-la em exigência compulsória de ofício para condicionar a transferência do domínio do terreno: Lei n. 6.015/1973 Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel. § 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil. (...) Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (... II - a averbação: 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; 5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; Provimento n. 03/2023 da CGJUS/TO Art. 1.201. A averbação de obra de construção, reconstrução, demolição, reforma ou ampliação de prédios será feita a requerimento do interessado, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. § 1º A dispensa do habite-se prevista no artigo 247-A da Lei Federal n. 6.015, de 1973, requer a apresentação de documento comprobatório da existência da edificação, fornecido pelo município, atestando o enquadramento dos requisitos legais. § 2º Os documentos comprobatórios fornecidos pela autoridade competente, a exemplo do alvará de licenciamento, carta de habite-se, certidão de demolição e certidão de área construída, também serão aceitos mediante verificação por código de autenticação e QR Code. Aplica-se ao caso o princípio da cindibilidade do título formal, que autoriza a cisão das pretensões para registrar a transmissão da propriedade do terreno, postergando-se a averbação da benfeitoria para o momento em que o titular reunir a documentação urbanística exigida. Assim, estando satisfeitos os requisitos legais de continuidade, especialidade subjetiva e especialidade objetiva relativos ao solo, descabe obstar o ingresso da escritura pública no álbum imobiliário. iii - dispositivo Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente suscitação de dúvida formulada por Fábio Roque da Silva Araújo, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil e art. 203, inciso II, da Lei n. 6.015/1973. Em consequência, determino ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Palmas, Estado do Tocantins, que proceda ao registro da Escritura Pública de Compra e Venda na Matrícula n. 25.148, com relação à transferência de propriedade do imóvel, independentemente da prévia averbação da edificação informada no cadastro fiscal do Município de Palmas, mediante a reapresentação do título pela interessada acompanhado de certidão desta sentença. Sem custas remanescentes e sem condenação em honorários advocatícios, por se tratar de procedimento administrativo de jurisdição voluntária (art. 207 da Lei n. 6.015/1973). Intime-se o Sr. Registrador Público da Serventia de Registro Imobiliário de Palmas/TO e os interessados vinculadas na capa dos autos. Cientifique-se o Ministério Público. Após cumpridas as formalidades legais, proceda-se com a baixa dos autos no sistema eletrônico com as cautelas de estilo. Intime-se. Cumpra-se.