2026-09-16 · TJCE
18ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 411, Edson Queiroz, FORTALEZA - CE - CEP: 60811-690 Contatos: (85) 3108-0468; for.18civel@tjce.jus.br SENTENÇA Número do Processo: 0020596-14.2010.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução, Liminar] * AUTOR: BLD DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A * REU: JOAO PAULO DE ALBUQUERQUE PINTO DE ABREU Vistos etc. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, ajuizada por IRINEU GUIMARÃES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA( ATUAL DENOMINAÇÃO BLD DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A). em face de JOÃO PAULO DE ALBUQUERQUE PINTO DE ABREU, tendo por objeto a unidade imobiliária nº 202, Bloco 06, do Condomínio Terramaris Resort, situado no Porto das Dunas, em Aquiraz/CE. Narra a parte autora que celebrou com o requerido contrato de promessa de compra e venda do imóvel, tendo o demandado deixado de adimplir as parcelas contratuais a partir da décima prestação, vencida em 15 de dezembro de 2009. Sustenta que, diante do inadimplemento e das tentativas extrajudiciais infrutíferas de regularização, promoveu a presente demanda, com fundamento nas cláusulas contratuais que preveem a resolução do ajuste e a retomada da posse do imóvel. Citado, o requerido apresentou contestação( Id 133873603), suscitando, preliminarmente, ilegitimidade ativa, ausência de interesse processual, inépcia da petição inicial e inadequação dos pedidos, além de requerer a denunciação da lide ao Condomínio Terramaris Resort e aos proprietários constantes das matrículas imobiliárias. No mérito, afirma que a autora não era proprietária ou possuidora do imóvel, que o empreendimento não estaria regularmente incorporado e registrado e que, por isso, não poderia exigir o cumprimento das obrigações financeiras. Invoca, ainda, a exceção do contrato não cumprido e sustenta a abusividade das cláusulas contratuais que preveem a perda das parcelas pagas e multa de R$ 90.000,00. Em réplica( Id 133874313), a autora refutou as alegações defensivas. Sustentou sua legitimidade para a demanda, afirmando ser proprietária da fração ideal relacionada ao empreendimento e que a transferência registral se encontrava em fase de conclusão. Afirmou, ainda, que as matrículas apresentadas pelo réu correspondiam à situação anterior à construção do condomínio e que os terceiros indicados na contestação não seriam proprietários das unidades objeto da demanda. Reiterou, ao final, o pedido de procedência. Decisão de Id 133874292, determinando a reintegração do imóvel objeto da lide. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos processuais e as condições necessárias ao exame da demanda, passo às preliminares. A preliminar não merece acolhimento. A controvérsia decorre de contrato de promessa de compra e venda celebrado diretamente entre as partes, sendo a autora a parte que figura no instrumento como promitente vendedora. Assim, possui legitimidade para pleitear judicialmente a resolução do ajuste diante do alegado inadimplemento da parte compradora. A circunstância de existirem registros imobiliários em nome de terceiros não afasta, por si só, a legitimidade da parte contratante para discutir a própria relação obrigacional. A denunciação da lide, igualmente não merece acolhimento. Os terceiros indicados pelo requerido são apontados em razão de sua condição de titulares registrais das matrículas imobiliárias mencionadas na contestação. Contudo, a controvérsia submetida a julgamento decorre essencialmente da relação contratual estabelecida entre autor e réu. Não se evidencia, portanto, hipótese de intervenção de terceiros indispensável à solução da controvérsia. Passo à análise do mérito da demanda. É incontroversa a celebração do contrato de promessa de compra e venda referente à unidade imobiliária objeto da demanda, bem como a obrigação assumida pelo promovido de efetuar o pagamento das parcelas ajustadas. Conforme se extrai dos autos, o promovido deixou de adimplir as prestações contratuais a partir da parcela vencida em dezembro de 2009, passando a ocupar o imóvel sem, contudo, promover a regularização dos pagamentos. O inadimplemento do promovido, portanto, encontra-se suficientemente demonstrado. Todavia, a alegação defensiva de que a interrupção dos pagamentos teria ocorrido em razão de pendências relacionadas à regularização do imóvel não pode ser simplesmente desconsiderada. Com efeito, dos elementos constantes dos autos, verifica-se que havia, à época, questões relacionadas à regularização registral do empreendimento e à formalização definitiva da propriedade, circunstância que, embora não seja suficiente para justificar a suspensão unilateral das parcelas, revela que a parte autora também contribuiu para o cenário de incerteza que culminou no desfazimento do negócio. Não se mostra, portanto, adequado atribuir culpa exclusiva ao promovido. Por outro lado, também não se pode reconhecer que eventual pendência imputável à parte autora autorizasse o promovido a simplesmente interromper os pagamentos e permanecer indefinidamente na posse do imóvel. Isso porque, diante da alegação de inadimplemento da contraparte, cabia ao promovido adotar providência formal destinada a resguardar seus direitos, inclusive mediante notificação da parte autora para que promovesse eventual regularização ou buscado as vias judiciais a fim de consignar os valores devidos. Entretanto, o promovido sequer demonstrou ter notificado a parte adversa acerca do suposto descumprimento contratual que teria motivado a suspensão dos pagamentos. Não há comprovação de que tenha comunicado formalmente à promovente quais obrigações entendia inadimplidas, tampouco de que tenha oportunizado sua regularização ou manifestado, de forma inequívoca, a intenção de preservar o vínculo contratual. Do mesmo modo, caso pretendesse efetivamente manter o contrato e entendesse que a parte autora estava em mora, poderia ter recorrido à consignação judicial das parcelas, evitando que sua própria conduta fosse caracterizada como inadimplemento contratual. Optou, contudo, pela suspensão unilateral dos pagamentos, permanecendo na posse do imóvel. Assim, embora a parte autora tenha contribuído para o desfazimento do negócio, ao não solucionar tempestivamente as questões relacionadas à regularização do empreendimento, o promovido também concorreu para a resolução contratual, ao interromper unilateralmente o pagamento das prestações sem prévia notificação ou adoção de medida judicial destinada a preservar o contrato. Está caracterizada, portanto, a culpa concorrente das partes pelo desfazimento do negócio jurídico. Nesse contexto, mostra-se cabível a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, não sendo possível, contudo, atribuir exclusivamente ao promovido todas as consequências decorrentes da dissolução do vínculo. A culpa concorrente deve ser considerada na definição das consequências patrimoniais da resolução, especialmente quanto à restituição dos valores eventualmente pagos e à aplicação de cláusulas penais ou retenções contratuais, vedado o enriquecimento sem causa de qualquer dos contratantes. Reconhecida a resolução do contrato, desaparece a causa jurídica que legitimava a permanência do promovido na posse do imóvel. A reintegração da parte autora, portanto, constitui consequência lógica do desfazimento do negócio. Quanto aos valores pagos pelo promovido, deverão ser integralmente restituídos, afastando-se a retenção da multa contratualmente prevista, em razão do reconhecimento da culpa concorrente das partes pelo desfazimento do negócio. Por outro lado, considerando que o promovido permaneceu na posse do imóvel durante o período de vigência do contrato, é devida indenização pela fruição do bem, que fixo em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, a ser calculada desde a data em que o promovido assumiu a posse até a efetiva restituição do bem à parte autora, valor que deverá ser compensado com a quantia a ser restituída ao promovido. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo à unidade imobiliária nº 202, Bloco 06, do Condomínio Terramaris Resort, em razão do inadimplemento contratual, reconhecendo-se, contudo, a culpa concorrente das partes pelo desfazimento do negócio; b) confirmar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide, nos termos da decisão de Id 133874292; c) determinar à parte autora a restituição integral dos valores efetivamente pagos pelo promovido em decorrência do contrato, afastada a retenção da multa contratual, em razão da culpa concorrente reconhecida, devidamente corrigida pela Selic; d) condenar o promovido ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, calculada desde a data em que assumiu a posse até a efetiva restituição do bem à parte autora, cujo montante deverá ser compensado com os valores a serem restituídos ao promovido. Por consequência, extinto o feito com resolução de mérito, o que faço com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Os valores objeto de restituição e de indenização sejam apurados em liquidação de sentença, observados os parâmetros ora fixados. Diante da culpa concorrente das partes, reconheço a sucumbência recíproca, devendo as custas processuais e os honorários advocatícios ser distribuídos na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, fixando os honorários em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, observada eventual gratuidade da justiça. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza, 10 de setembro de 2026 JOSIAS NUNES VIDAL Juiz de Direito