0019413-56.2021.8.19.0002

Intimação

TJRJ · Comarca de Niterói- Cartório da 1ª Vara Cível · Sentença

Trata-se de ação proposta por PAULO ROBERTO ALFAIA ROCHA em face do BANCO BRADESCO S.A., CARLOS ALBERTO ESTEVES PIRES E ANA CLÁUDIA DE SOUZA PASCOAL PIRES. Alega o autor que adquiriu imóvel financiado pelo banco réu, dando o bem em hipoteca (apartamento nº 901 do prédio situado na Rua Domingos de Sá, nº 388, Icaraí, Niterói). Aduz que se quedou inadimplente para com o financiamento, tendo o banco promovido a execução extrajudicial da hipoteca de modo irregular, já que não lhe notificou para purgar a mora ou para os leilões, o que o fez perder, inclusive, a preferência para a aquisição do bem. Afirma haver falsidade no teor da carta de arrematação lavrada em outubro de 2000, razão pela qual requereu a instauração do respectivo incidente. Narra que realizou benfeitorias no imóvel e que pretende a retenção do imóvel até ser ressarcido por elas. Sustenta que o imóvel foi vendido aos segundo e terceiro réus, em 2020, por prazo vil (R$ 233.100,00), embora valha cerca de R$ 600.000,00. Pretende, assim, a declaração da nulidade da execução extrajudicial e da venda do imóvel ocorrida em outubro de 2000, a retenção por benfeitorias e o reconhecimento de seu direito de preferência. Com a inicial de fls. 03/19, vieram os documentos juntados às fls. 20/37. Decisão indeferindo o pedido de antecipação de tutela às fls. 41. Gratuidade de justiça deferida ao autor à fl. 59. Contestação do banco às fls. 75/95, acompanhada dos documentos de fls. 96/211, na qual arguiu a inépcia da inicial e a litispendência. No mérito, sustentou a regularidade da execução extrajudicial do imóvel, com a escorreita notificação do autor para purgar a mora. Asseverou a fé pública do Registrador que conduziu o procedimento. Afirmou que o autor havia movido demanda revisional que foi julgada improcedente. Sustentou que o autor é devedor confesso e que sequer pretendeu purgar a mora. Contestação dos segundo e terceiros réus às fls. 224/241, acompanhada dos documentos de fls. 242/326, na qual impugnaram a gratuidade deferida ao autor. Arguiram, preliminarmente, a litispendência e o não cabimento da arguição de falsidade apresentada. Como prejudicial de mérito, alegaram a decadência e a prescrição. No mérito propriamente dito, sustentaram que não possuem qualquer relação com o autor; que adquiram o imóvel muito tempo após este ter se consolidado em favor do banco primeiro réu; que o preço do imóvel foi o justo, levando em conta que o edital fazia menção à ação judicial que pendia sobre o bem, que se encontrava na posse do autor, o que ensejou, mais ainda, a redução de seu preço; que o autor vem ocupando ilegitimamente o imóvel há mais de vinte anos, sem nada pagar; que não há qualquer insurgência contra o leilão ocorrido em janeiro de 2020, em que arremataram o bem (mas sim em relação ao leilão ocorrido em outubro de 2000); que o próprio autor admite que os atuais arrematantes são possuídos de boa-fé; que não há qualquer nulidade na arrematação, não havendo que se falar em direito de preferência ou em sua anulabilidade e que o autor é possuir de má-fé, não possuindo direito à retenção do imóvel. Réplica às fls. 354/357, em que o autor requereu a produção de prova pericial. Manifestação dos segundo e terceiros réus às fls. 428/429, em que advertem que o apartamento objeto da demanda é o de nº 901 e não nº 1001, também de propriedade do autor. À fl. 462 foi reconhecida a conexão entre a presente demanda e a ação de imissão na posse nº 0052372-03.2009.8.19.0002. À fl. 499 o autor requereu a suspensão do feito em virtude de alegada tentativa de acordo referente ao apartamento nº 1001. Novas manifestações dos segundo e terceiros réus às fls. 516/519 e 532/533. Manifestação do autor às fs. 535/548, requerendo, dentro outras coisas, a manutenção da gratuidade de justiça. Memoriais do autor às fls. 576/584, do primeiro réu às fls. 586/588 e dos segundo e terceiro réus às fls. 590/610. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Inicialmente, registre-se que estão sendo julgados, em conjunto, a presente demanda e a ação de imissão na posse em apenso, processo nº 0052372-03.2009.8.19.0002. Trata-se de ação em que pretende o autor a declaração de nulidade de execução extrajudicial de imóvel ocorrida em outubro de 2000, com os consectários daí decorrentes. A matéria debatida na presente lide comporta julgamento, pois já há elementos suficientes para formar a convicção deste magistrado, mostrando-se absolutamente desnecessária a produção de qualquer outra prova, não importando em ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório. A questão debatida entre as partes é meramente de direito e existem elementos probatórios absolutamente suficientes para o pronunciamento do juízo. Os segundo e terceiros réus se insurgiram contra a gratuidade de justiça deferida ao autor. Em que pese a argumentação dos réus, não há como acolher a impugnação à gratuidade de justiça, eis que não restou demonstrado ter o autor condições de fazer frente às despesas processuais sem prejuízo próprio e de sua família. Vale ressaltar que os critérios estabelecidos pela Lei 1.060/50, como também pelo atual CPC são subjetivos, devendo o Juiz deferir a gratuidade a quem afirmar ser hipossuficiente, cabendo àquele que vier a impugná-la provar que tal situação não corresponde à realidade, pouco importando a quantia percebido pelo agraciado. O importante é a verificação da situação concreta, não se atendo a referida lei a critérios objetivos e nem a valores fixos. No caso em tela, além de os réus não terem logrado fazer tal prova, avulta a modesta situação financeira do autor que sequer possui recursos para a quitar as prestações do imóvel objeto da lide e, por tal razão, está em vias de perder a sua posse. Isso posto, desacolho a impugnação, mantendo a gratuidade de justiça deferida. Quanto ao mérito, sem razão o autor. Não bastasse já ter havido o pronunciamento judicial sobre as questões trazidas na presente lide, conforme sentença no feito em apenso, fato é que avulta a decadência para o desfazimento da execução extrajudicial ocorrida em outubro de 2000. Conforme jurisprudência do STJ, o prazo para a anulação de leilão extrajudicial de imóvel sob a alegação de ausência de notificação do devedor para a purga da mora ou para a ciência dos leilões é decadencial de dois anos: Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3009114 - RJ (2025/0294724-0) RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO - EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66. DECADÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem se manifesta de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que de forma contrária aos interesses da parte recorrente. 2. A alegação de ausência de notificação dos leilões extrajudiciais foi expressamente analisada no acórdão recorrido, que consignou que o autor foi devidamente notificado e tinha pleno conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3. A nulidade da adjudicação ou arrematação por vícios formais na execução extrajudicial está sujeita ao prazo decadencial de dois anos, nos termos do art. 179 do Código Civil. 4. A aplicação do prazo prescricional decenal (arts. 189 e 205 do Código Civil) não se aplica à hipótese, pois o ato de arrematação/adjudicação, ainda que com vícios de natureza anulável, não se confunde com ato nulo ou inexistente (arts. 166, V, e 169 do Código Civil). 5. A alteração da premissa fática firmada pelo acórdão recorrido de que houve notificação pessoal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7/STJ. 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. Documento eletrônico VDA54733081 assinado eletronicamente nos termos do Art.1º §2º inciso III da Lei 11.419/2006. (RAUL ARAÚJO Assinado em: 09/03/2026 14:01:50 Publicação no DJEN/CNJ de 11/03/2026 - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 3009114 - RJ). Assim sendo, tendo em vista que a carta de arrematação, datada de outubro de 2000, foi registrada em maio de 2001 (fl. 28), avulta a decadência do direito do autor, que somente moveu a presente demanda cerca de vinte anos após, valendo notar que o prazo decadencial não se interrompeu pela propositura de outra demanda (art. 207, Código Civl). Decaído do direito de questionar a arrematação do imóvel, todas as demais questões de daí decorriam restaram prejudicadas, obstando que sejam conhecidas na presente demanda. Isso posto, DECLARO A DECADÊNCIA do direito do autor na presente demanda e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I do CPC. Condeno o autor ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, observada a gratuidade de justiça deferida. Com o trânsito em julgado, após as devidas formalidades, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.I.