0019320-96.2023.8.26.0562

Intimação

TJSP · Foro de Santos - 12ª Vara Cível

Processo 0019320-96.2023.8.26.0562 (processo principal 1030519-35.2022.8.26.0562) - Cumprimento de sentença - Condomínio - Condomínio Edifício Athos - Claudio Godinho Junior - BANCO SANTANDER [BANCO ABN AMRO REAL S.A.] - Vistos. 1. RELATÓRIO Trata-se de cumprimento de sentença instaurado por Condomínio Edifício Athos em face de Claudio Godinho Junior (fls. 1/3), objetivando a satisfação de débitos condominiais relativos ao apartamento nº 31 do Edifício Athos, situado na Avenida Dr. Pedro Lessa, nº 2.936, Embaré, Santos/SP, objeto da matrícula nº 36.334 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos (fls. 77/80 e 216/219). Após tentativas infrutíferas de localização de ativos financeiros pelo sistema Sisbajud (fls. 59/61 e 202/204), o exequente pleiteou a penhora do referido bem imóvel (fls. 67/70). Por decisão proferida às fls. 81/84, este Juízo, adotando a orientação jurisprudencial então prevalecente, indeferiu a penhora sobre a propriedade plena do imóvel, sob o fundamento de que o bem se encontrava gravado com cláusula de alienação fiduciária em garantia em favor do Banco ABN AMRO Real S.A. (R. 6 da matrícula nº 36.334, fl. 79), deferindo tão somente a penhora sobre os direitos aquisitivos titularizados pelo executado, lavrando-se o respectivo termo às fls. 96. A unidade foi avaliada pela Oficiala de Justiça no montante de R$ 730.000,00 (fls. 106 e 245). O executado apresentou impugnação à penhora (fls. 127/139), a qual foi expressamente rejeitada por decisão de fls. 273/274. Em cumprimento às determinações judiciais de notificação (fls. 273/274 e 291), o credor fiduciário, Banco Santander (Brasil) S.A., compareceu aos autos (fls. 316/320), informando a evolução do contrato de financiamento nº 141400669188, do qual restavam adimplidas 227 de 240 parcelas, restando saldo devedor residual de apenas R$ 2.582,07 na data de 04/03/2026 (fl. 317), postulando a manutenção da constrição restrita aos direitos aquisitivos e a observância de sua preferência (fls. 317/320 e 371/375). O condomínio exequente postulou a conversão da constrição para penhora da propriedade plena do imóvel gerador dos débitos (fls. 363/364 e 383/390), acostando precedentes dos Tribunais Superiores e do Tribunal de Justiça de São Paulo, bem como a atualização do débito exequendo (fls. 381/382). Intimado a respeito do pleito executivo (fl. 368), o credor fiduciário manifestou sua discordância às fls. 371/375, sustentando que a responsabilidade pelas cotas é exclusiva do devedor fiduciante possuidor direto. A coproprietária e devedora fiduciante Fernanda dos Santos Godinho tomou ciência formal da penhora em cartório (fl. 376). Vieram os autos conclusos para deliberação. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Natureza Propter Rem da Dívida Condominial e da Evolução Jurisprudencial A controvérsia cinge-se à possibilidade de a penhora recair sobre a propriedade plena do imóvel gerador das despesas condominiais, não obstante a existência de alienação fiduciária em garantia registrada em favor de instituição financeira (Banco Santander S.A., sucessor do Banco ABN AMRO Real S.A.). Com efeito, as despesas de condomínio constituem obrigação de natureza propter rem, vinculando-se de forma direta, imediata e indissociável à própria coisa, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil. Trata-se de encargo inerente à conservação, integridade e manutenção da edificação coletiva, cuja contraprestação reverte em benefício direto de toda a coletividade de condôminos e preserva a higidez econômica e estrutural da unidade imobiliária. A Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, órgão responsável pela uniformização do direito privado nacional, pacificou o entendimento de que é plenamente cabível a penhora da totalidade da unidade imobiliária geradora do débito condominial, ainda que alienada fiduciariamente, superando a interpretação que restringia a constrição aos direitos aquisitivos do fiduciante. A obrigação propter rem decorre da propriedade e a ela se sobrepõe. Por conseguinte, o credor fiduciário, ostentando propriedade resolúvel vinculada ao contrato de garantia, não pode gozar de uma posição jurídica mais privilegiada do que a conferida ao proprietário pleno. Se a propriedade plena responde pelas despesas de conservação do condomínio edilício, a propriedade resolúvel transferida ao credor fiduciário submete-se aos mesmíssimos ônus reais incidentes sobre o bem. A disciplina protetiva contida no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e no artigo 1.368-B do Código Civil regula exclusivamente a relação obrigacional interna travada entre fiduciante e credor fiduciário. Tais normas não podem ser opostas a terceiros alheios à contratação financeira, como a massa condominial, sob pena de transferir injustamente à coletividade dos demais condôminos o encargo de custear a manutenção da unidade inadimplente em proveito do agente financeiro garantido. Nesse exato sentido firmou-se a jurisprudência dominante do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo em pronunciamentos recentes de suas Câmaras de Direito Privado: "AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - DÉBITO CONDOMINIAL - Decisão de rejeição da impugnação à penhora do imóvel gerador do débito condominial, alienado fiduciariamente - Insurgência recursal da credora fiduciária - Natureza "propter rem" da obrigação - A própria unidade geradora das despesas responde pela satisfação do débito exequendo - Cabimento da penhora do imóvel gerador do débito condominial - Preferência do interesse do condomínio, tendo em vista a coletividade de condôminos e a natureza da obrigação, que se destina à conservação do bem - Precedentes - Decisão mantida - RECURSO DESPROVIDO". (TJSP; Agravo de Instrumento 2017272-65.2026.8.26.0000; Relator (a): Ana Catarina Strauch; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/07/2026; Data de Registro: 28/07/2026) "AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança de despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Decisão que deferiu a penhora da unidade geradora da dívida, gravada com garantia de alienação fiduciária. Insurgência do credor fiduciário. Possibilidade de constrição do próprio imóvel gerador da dívida exequenda. Preferência do crédito condominial em relação ao crédito fiduciário. Revisão de posicionamento anterior com base em recente precedente jurisprudencial do C. STJ. Precedentes desta Corte de Justiça que seguem o mesmo entendimento contemporâneo adotado pelo referido Tribunal Superior. Necessidade de o condomínio exequente providenciar as intimações do credor fiduciário, previstas no art. 799, inc. I, e art. 889, inc. V, do CPC. Decisão reformada. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO, com observação." (TJSP; Agravo de Instrumento 2252385-67.2024.8.26.0000; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 11/11/2024; Data de Registro: 11/11/2024) "AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CONTRIBUIÇÕES MENSAIS. Incidente de cumprimento de sentença. Denúncia de acordo. Restabelecimento do curso processual. Deferimento da penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel. Insurgência do exequente. - Imóvel gerador do débito. Financiamento garantido por alienação fiduciária do bem. Pretensão do agravante de constrição da propriedade plena. Possibilidade. Natureza propter rem da obrigação. Necessidade de intimação do credor fiduciário. Inteligência do art. 889, inciso V, do Código de Processo Civil. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO." (TJSP; Agravo de Instrumento 2262773-29.2024.8.26.0000; Relator (a): Claudia Menge; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 31/10/2024) 2.2. Da Situação Fática dos Autos e da Conversão da Constrição No caso em apreço, verifica-se que o imóvel avaliado em R$ 730.000,00 (fls. 106 e 245) possui um saldo devedor fiduciário residual de apenas R$ 2.582,07, referente ao contrato originário de R$ 40.000,00 celebrado em 2007 (fl. 317), tendo os devedores fiduciantes quitado 227 das 240 prestações avençadas (fl. 317). Por outro lado, o débito condominial executado acumula valor substancialmente superior, atingindo R$ 51.438,15 em atualização recente (fls. 381/382). Ademais, todas as formalidades legais e garantias processuais foram rigorosamente cumpridas no feito: o credor fiduciário Banco Santander (Brasil) S.A. encontra-se devidamente habilitado e cientificado da execução (fls. 316/320 e 359/361), e a coproprietária Fernanda dos Santos Godinho tomou ciência pessoal dos atos expropriatórios (fl. 376), atendendo aos mandamentos dos artigos 799, inciso I, e 889, inciso V, do Código de Processo Civil. Dessa forma, impõe-se a revisão do posicionamento adotado na decisão de fls. 81/84, procedendo-se à imediata conversão da penhora de direitos aquisitivos para a penhora da propriedade plena do imóvel, viabilizando a excussão judicial da própria coisa geradora das despesas em homenagem à máxima efetividade da tutela executiva e à primazia do crédito condominial. Em caso de eventual quitação do débito exequendo pelo credor fiduciário, este se sub-rogará nos direitos do condomínio exequente, com direito de regresso contra os devedores fiduciantes. Ocorrendo a alienação judicial da propriedade, o produto da arrematação satisfará preferencialmente o crédito condominial, destinando-se o remanescente ao saldo credor fiduciário e, havendo sobejo, aos executados coproprietários. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, DEFIRO o pedido formulado pelo exequente e determino a CONVERSÃO DA PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS EM PENHORA DA PROPRIEDADE PLENA DO IMÓVEL consistente no apartamento sob nº 31 do "Edifício Athos", localizado na Avenida Dr. Pedro Lessa, nº 2.936, Embaré, Santos/SP, e respectivo espaço de garagem nº 03, objeto da matrícula nº 36.334 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos/SP (fls. 77/80 e 216/219). Para o regular prosseguimento do feito, determino as seguintes providências: a) Lavre-se de imediato o competente termo de penhora sobre a propriedade plena do imóvel, ficando mantido o executado como depositário fiel do bem; b) Servirá cópia da presente decisão, acompanhada do termo de penhora, como ordem para averbação da constrição na matrícula imobiliária perante o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos, cabendo ao exequente comprovar a averbação no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 844 do Código de Processo Civil; c) Fica homologado o laudo de avaliação de fls. 106 e 245, que fixou o valor do imóvel em R$ 730.000,00 (setecentos e trinta mil reais) em abril de 2025, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo até a data de eventual praceamento; d) Intimem-se as partes, o credor fiduciário Banco Santander (Brasil) S.A. e a coproprietária Fernanda dos Santos Godinho da presente decisão e da formalização da penhora da propriedade plena; e) Oportunamente, manifeste-se o exequente, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentando planilha atualizada do débito e requerendo o que de direito em termos de prosseguimento. Intimem-se e cumpra-se. - ADV: RICARDO NEGRAO (OAB 138723/SP), SAMIRA SAID ABU EGAL (OAB 122015/SP), EDSON DE SOUZA GOMES (OAB 419417/SP)