0018733-49.2016.8.11.0041

Intimação

TJMT · 2ª VARA ESPECIALIZADA EM DIREITO BANCÁRIO DE CUIABÁ · Decisão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA ESPECIALIZADA EM DIREITO BANCÁRIO DE CUIABÁ BALCÃO VIRTUAL - ATENDIMENTO das 12H às 19H: (65)3648-6355 ou cba.2direitobancario@tjmt.jus.br DECISÃO Processo nº 0018733-49.2016.8.11.0041 Requerente: BANCO DO BRASIL S.A. Requerido: JOSE AUGUSTO CALHAO BARINI e outros (3) Vistos, etc. Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, após o reconhecimento do encerramento da recuperação judicial da coexecutada AURORA CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. – EPP e a consequente cessação da vis attractiva do Juízo Universal, com determinação de remessa dos autos a esta Vara Especializada. No id nº 243380529, determinou-se a intimação das partes para manifestação após o retorno dos autos a este Juízo. Em cumprimento, manifestaram-se da seguinte forma: (i) os executados, por meio da manifestação de Id. nº 244892858, tomando ciência do retorno dos autos e requerendo a apreciação prévia da Impugnação ao Laudo de Avaliação Judicial de Id. 227605238, protocolada em 23/03/2026 e ainda pendente de decisão, antes da prática de qualquer novo ato de expropriação sobre o bem penhorado; e (ii) o exequente Banco do Brasil S.A., por meio da manifestação de Id. 245194799, requerendo, em síntese: a expedição de ofícios via SISBAJUD, RENAJUD, INFOJUD e CNIB; a rejeição da impugnação ao laudo ou, subsidiariamente, a realização de nova avaliação por perito do Juízo; e a autorização para adjudicação ou designação de hasta pública do imóvel penhorado. No id nº 245146982, este Juízo determinou a intimação do Oficial de Justiça Avaliador, Bel. Adalberto Carlos Proni, Matrícula 4322, para que prestasse esclarecimentos acerca das questões suscitadas na impugnação, especialmente quanto: (a) à existência ou não de prévia comunicação à parte executada sobre a data e o horário da diligência realizada em 14/03/2026; (b) às razões da ausência de intimação, se fosse o caso; e (c) à metodologia e aos elementos técnicos que fundamentaram o valor atribuído ao bem. Em atendimento, o Oficial de Justiça Avaliador Bel. Adalberto Carlos Proni, Matrícula 4322, apresentou resposta de Id. 247217954, datada de 30/08/2026, prestando os esclarecimentos solicitados, conforme certificado pela Certidão de Id. 247217949, lavrada pela Gestora de Secretaria em 31/08/2026. Em sua resposta, o avaliador esclareceu, em síntese: Quanto ao item (a) — ausência de comunicação prévia: que a comunicação não foi realizada, tendo em vista não constar no mandado a obrigatoriedade de comunicar o ato, nem tampouco qualquer telefone de contato da parte executada, conforme se verifica na ordem judicial contida no Id. 219453106, onde inclusive consta na decisão da magistrada que "a executada poderá acompanhar o ato avaliativo", o que, a seu entender, não impunha obrigação de comunicação prévia, cabendo à parte interessada buscar contato com o Oficial de Justiça; Quanto ao item (b) — razões da ausência de intimação: que, muito embora tenha havido requerimento da executada e deferimento para acompanhamento, o mandado de Id. 219945106 não continha campo informando telefone de contato nem determinação expressa de obrigatoriedade de o cumpridor da ordem entrar em contato com a parte, razão pela qual não procedeu à comunicação prévia; Quanto ao item (c) — metodologia e elementos técnicos: que no auto de avaliação de Id. 226667760, nos itens 1.6, 1.7 e 3, constam o método e os elementos técnicos que fundamentaram a avaliação do imóvel, tendo sido adotado o método comparativo de dados de mercado, com pesquisa de valores de imóveis similares baseada em anúncios em sites de imobiliárias da região. O avaliador acrescentou, ainda, que, quando sente dificuldade em avaliar um bem, socorre-se de corretor de imóveis para auxílio, e sugeriu, com a devida vênia, a nomeação do Sr. Jocemar Avelhaneda Botoni, Corretor de Imóveis, CRECI/MT 5404, CNAI 23420, como perito no processo, encerrando sua manifestação com pedido de desculpas pelo ocorrido. Registre-se, por oportuno, que o laudo de avaliação judicial de Id. 226667760, elaborado pelo Oficial de Justiça Avaliador Bel. Adalberto Carlos Proni, Matrícula 4322, datado de 14/03/2026, atribuiu ao imóvel penhorado — situado na Rua Barão de Melgaço, nº 2290, Bairro Centro Sul, Cuiabá/MT, matrícula nº 23.851 — o valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com base no método de comparação de dados de mercado, mediante pesquisa de valores de imóveis similares em anúncios de imobiliárias da região, considerando localização, qualidade da edificação e dimensões do bem. Os executados instruíram a impugnação com o laudo técnico particular de Id. 227605945, elaborado pelo Engenheiro Civil Marcelo Jara, CREA/MS 4595/D – VT/MT 10.400, datado de 13/02/2026, que apurou para o mesmo imóvel o valor de mercado de R$ 1.912.000,00 (um milhão, novecentos e doze mil reais) e valor de liquidação forçada de R$ 1.440.000,00 (um milhão, quatrocentos e quarenta mil reais), mediante adoção do Método Evolutivo, com somatório dos valores de terreno e construções, observadas as prescrições da NBR 14.653, Partes 1 e 2. Os autos vieram conclusos para deliberação. É o relatório. Decido. A impugnação de Id. nº 227605238 funda-se em dois eixos principais: (a) nulidade do ato avaliativo por ausência de prévia intimação da executada para acompanhamento da diligência, com ofensa aos arts. 9º e 10 do CPC; e (b) fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, nos termos do art. 873 do CPC, diante da discrepância entre o valor do laudo judicial (R$ 1.000.000,00) e o valor apurado no laudo particular (R$ 1.912.000,00), bem como em relação ao valor anteriormente atualizado de R$ 1.090.153,12 por ocasião do edital de leilão de 2022. Nenhum dos fundamentos merece acolhimento, pelas razões a seguir expostas. DA AUSÊNCIA DE NULIDADE POR FALTA DE COMUNICAÇÃO PRÉVIA A arguição de nulidade do ato avaliativo, fundada na ausência de prévia comunicação à executada acerca da data e do horário da diligência, não prospera. Com efeito, o sistema processual civil brasileiro adota o princípio da instrumentalidade das formas, consagrado nos arts. 188 e 277 do Código de Processo Civil, segundo o qual a nulidade de ato processual somente pode ser decretada quando demonstrado efetivo prejuízo à parte que a alega — pas de nullité sans grief —, orientação que encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. No caso concreto, quando da avaliação, necessário apenas expedi mandado para ato, sendo dispensável o meirinho indicar as partes dia e hora de realização do ato. Indispensável é a intimação do laudo pericial após, concluído. Não se trata de perícia que as partes tem que indicar quesitos e assistentes técnicos e necessitam acompanhar o ato, com regular intimação. A avaliação na ação executiva, segue as regas do CPC constante do artigo 870 e seguintes, onde as parte são ouvidas no prazo de cinco dias, após a realização da avaliação. Portanto tal fundamento não prospera. Rejeita-se, portanto, a arguição de nulidade do ato avaliativo. DA AUSÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM A segunda vertente da impugnação — fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, nos termos do art. 873 do CPC — igualmente não merece acolhimento. O laudo de avaliação judicial de Id. nº226667760 foi elaborado por Oficial de Justiça Avaliador, auxiliar do Juízo dotado de fé pública, que procedeu à vistoria do imóvel, descreveu suas características físicas, sua localização, sua infraestrutura e seu estado de conservação, adotando o método de comparação de dados de mercado, com pesquisa de valores de imóveis similares em anúncios de imobiliárias da região. Portanto especificou o valor de mercado. O laudo goza, portanto, de presunção de legitimidade e idoneidade técnica, inerente aos atos praticados por auxiliares do Juízo no exercício de suas funções. A mera divergência numérica entre o valor apurado no laudo judicial (R$ 1.000.000,00) e o valor constante do laudo particular (R$ 1.912.000,00) não é, por si só, suficiente para instaurar a "fundada dúvida" a que alude o art. 873 do CPC, nem para afastar a presunção de legitimidade do ato oficial. Divergências entre laudos avaliatórios são inerentes à própria natureza da atividade de avaliação imobiliária, que envolve juízos técnicos sujeitos a variações metodológicas, de amostragem e de critérios de homogeneização, sem que isso implique, necessariamente, vício em qualquer dos trabalhos. Nesse ponto, importa observar que o laudo particular de Id. nº227605945 foi elaborado em 13/02/2026, portanto cerca de um mês antes da diligência do Oficial de Justiça Avaliador, realizada em 14/03/2026, e adotou metodologia distinta — o Método Evolutivo, com somatório dos valores de terreno e construções —, o que, por si só, já justifica a divergência de resultados, sem que se possa concluir pela incorreção do laudo judicial. Ademais, o laudo particular foi contratado unilateralmente pela executada, o que, embora não retire seu valor como elemento técnico de referência, impede que prevaleça, por si só, sobre o ato oficial praticado por auxiliar do Juízo, sob pena de se admitir que qualquer avaliação particular, por mais elevado que seja o valor nela apurado, seja suficiente para infirmar a avaliação judicial. Quanto à alegada incoerência histórica dos valores — R$ 877.000,00 em 2020, R$ 1.090.153,12 em 2022 e R$ 1.000.000,00 em 2026 —, a variação verificada entre os dois últimos marcos (redução nominal de R$ 90.153,12 em aproximadamente quatro anos) não configura, por si só, distorção econômica incompatível com a realidade do mercado imobiliário. Como bem observou o exequente em sua manifestação de Id. nº245194799, tal variação decorre da própria metodologia de avaliação por comparação de dados de mercado, sujeita a oscilações conforme a amostra de imóveis considerada em cada data-base, e não de erro ou vício do avaliador oficial. O próprio laudo particular de Id. nº 227605945 registra que o mercado encontra-se retraído devido à economia inconsistente do governo federal, o que é compatível com eventual estabilização ou leve retração dos valores de mercado no período. Por fim, não se pode ignorar que, como destacado pelo exequente na manifestação de Id. nº245194799, o débito exequendo é substancialmente inferior tanto ao valor do laudo oficial (R$ 1.000.000,00) quanto ao valor do laudo particular (R$ 1.912.000,00), de modo que o crédito exequendo encontra-se amplamente coberto em qualquer dos cenários avaliativos, afastando o risco de expropriação por preço vil que constitui a principal preocupação subjacente à norma do art. 873 do CPC. Rejeita-se, portanto, também a arguição de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. DA HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL Afastadas as arguições formuladas na impugnação, o laudo de avaliação judicial de Id. nº226667760 encontra-se apto à homologação, para que surta seus jurídicos e legais efeitos. O laudo foi elaborado por Oficial de Justiça Avaliador regularmente investido na função, com observância do método comparativo de dados de mercado, mediante vistoria presencial do imóvel, descrição de suas características físicas e de localização, e fixação do valor com base em pesquisa de imóveis similares na região, atendendo, em seus elementos essenciais, às exigências do art. 872 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, REJEITO a Impugnação ao Laudo de Avaliação Judicial de Id. nº 227605238, pelos fundamentos expostos, afastando tanto a arguição de nulidade do ato avaliativo por ausência de prévia comunicação à executada quanto a arguição de fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem; HOMOLOGO o laudo de avaliação judicial de Id. nº 226667760, elaborado pelo Oficial de Justiça Avaliador Bel. Adalberto Carlos Proni, Matrícula 4322, para que surta seus jurídicos e legais efeitos, fixando-se o valor do bem penhorado — imóvel urbano situado na Rua Barão de Melgaço, nº 2290, Bairro Centro Sul, Cuiabá/MT, matrícula nº 23.851 do 7º Ofício de Cuiabá/MT — em: R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Quanto ao pedido de adjudicação, deverá o credor apresentar demonstrativo de débito atualizado, no prazo legal e após, diga a parte executada no mesmo prazo. Em seguida, conclusos. Cumpra-se. Cuiabá, 1 de setembro de 2026 RITA SORAYA TOLENTINO DE BARROS Juíza de Direito SEDE DO 2ª VARA ESPECIALIZADA EM DIREITO BANCÁRIO DE CUIABÁ E INFORMAÇÕES: AVENIDA DESEMBARGADOR MILTON FIGUEIREDO FERREIRA MENDES, TELEFONE: (65) 3648-6000/6001, CENTRO POLÍTICO ADMINISTRATIVO, CUIABÁ - MT - CEP: 78049-075 TELEFONE: ( )