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TJRJ · Comarca de São Gonçalo- Cartório da 7ª Vara Cível · Despacho
Fls. 200-207. Considerando o indeferimento do efeito suspensivo pela Superior Instância, ao Exequente. Intime-se.
TJRJ · Comarca de São Gonçalo- Cartório da 7ª Vara Cível · Decisão
Defiro a gratuidade de justiça ao Excipiente/Executado, com fulcro na documentação apresentada a fls. 155-156 e fls. 160-170. Trata-se de exceção de pré-executividade interposta pela parte Ré - Amarilson Francisco da Silva, alegando, em síntese, ser parte ilegítima para a execução, uma vez que a execução visa o recebimento de valores devidos desde 2017, tendo o mesmo alienado o bem imóvel há mais de 20 anos através de instrumento particular, não exercendo a posse do bem desde então. Pede a extinção da execução e a condenação do Exequente no pagamento de honorários sucumbenciais. A parte Credora - Condomínio Residencial Vicente de Lima Cleto, manifestou-se a fls. 177, opondo-se à exceção de pré-executividade, alegando, em síntese, que: se depreende da Certidão do Registro Geral de Imóveis (RGI) acostada às fls. 10 dos autos, o imóvel que origina a presente execução, localizado na Rua Vicente de Lima Cleto, encontra-se registrado em nome do Executado. É o relatório. Decido. A Exceção de Pré-Executividade constitui instrumento processual de cognição sumária e excepcional, restrito à arguição de matérias de ordem pública que possam ser conhecidas de ofício pelo magistrado e que não demandem qualquer dilação probatória. Cuida-se de exceção de pré-executividade em que o excipiente alega a venda para terceiros do bem imóvel que deu origem a execução de cotas condominiais devidas há mais de 20 anos, não tendo qualquer responsabilidade pelo pagamento das cotas. Por sua vez o condomínio Exequente se contrapõe a pretensão do Executado dizendo na certidão de registro imóveis consta o nome do Requerido como sendo o proprietário daimóvel, gerando, assim, a possibilidade de execução direta das cotas condominiais com base no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que confere o status de título executivo extrajudicial a tais créditos. O Excipiente alega que não se opõe a penhora do próprio bem para a quitação do débito exequendo, mas se opõe sua responsabilidade pessoal pela referida dívida, uma vez que não mais detém a posse do bem, nem mesmo se beneficia dos serviços do condomínio há vinte anos. Ressalto que na diligência de citação negativa do Executado de fls. 81, certificou o Sr. Oficial de Justiça que obteve informação com o porteiro do prédio no sentido de que a unidade da Rua Vicente de Lima Cleto nº 597, bloco 01, apartamento 501, ou seja, o imóvel que funda o título executivo, encontra-se fechado há muitos anos. Outrossim, quanto a alegação do Executado de venda do bem imóvel, a mesma não restou comprovada nos autos, uma vez que Excipiente não juntou ao processo qualquer documento apto a comprovar a compra e venda do apartamento para terceiros. Desta forma, a responsabilidade pelas cotas condominiais possui natureza propter rem, onerando a própria coisa. Para que a responsabilidade executiva recaia sobre o promitente comprador, em detrimento do proprietário registral, é imprescindível a comprovação inequívoca, de plano, da imissão na posse do imóvel por terceiro e da ciência formal do Condomínio acerca da transação. A ausência de registro da suposta alienação no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, impede a oponibilidade erga omnes da transferência de propriedade, mantendo a responsabilidade do titular do domínio. A discussão de tais fatos, sem prova documental robusta pré-constituída nos autos, demandaria dilação probatória, incompatível com a via estreita da Exceção de Pré-Executividade. Assim, temos validade do título executivo, uma vez que o crédito referente às contribuições condominiais, ordinárias ou extraordinárias, aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas, constitui título executivo extrajudicial (Art. 784, X, CPC). Pelo exposto, rejeito a exceção de pré-executividade, mantida a execução nos termos deflagrados na inicial. Condeno a Excipiente nos honorários que arbitro em R$ 1.500,00 observada a gratuidade de justiça deferida. Intime-se.
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