0017392-47.2024.8.27.2729

Intimação

TJTO · CENTRAL DE PROCESSAMENTO ELETRÔNICO - CPE CENTRAL JUÍZADOS · Sentença

Procedimento do Juizado Especial Cível Nº 0017392-47.2024.8.27.2729/TO AUTOR: ORLANDO JÚNIOR PIMENTEL ADVOGADO(A): LEANDRO FREIRE DE SOUZA (OAB TO006311) ADVOGADO(A): LEANDRO FREIRE DE SOUZA (OAB DF066016) ADVOGADO(A): GUSTAVO OLIVEIRA GURGEL DO AMARAL (OAB TO013930) RÉU: IVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A): MARCIA AYRES DA SILVA (OAB TO001724) RÉU: IVANILSON VIANA DE MELO ADVOGADO(A): MARCIA AYRES DA SILVA (OAB TO001724) SENTENÇA Vistos... I. RELATÓRIO Dispensado o relatório formal, na forma autorizada pelo art. 38, caput, da Lei nº 9.099/1995. Em síntese, cuida-se de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem ajuizada por ORLANDO JÚNIOR PIMENTEL em face de IVANILSON VIANA DE MELO e IVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.. O promovente sustenta que atua como corretor de imóveis devidamente registrado (CRECI-TO nº 3.897) e que, em fevereiro de 2024, intermediou a aproximação entre o primeiro requerido (proprietário e vendedor) e o pretenso adquirente Clenio Mendes Duarte para a negociação de um imóvel urbano situado na Quadra 309 Sul, Palmas/TO. Aduz que o comprador ofertou o importe de R$ 750.000,00, mas a negociação restou inicialmente obstada pela elevação do preço pretendido pelo vendedor. Relata que, passados cerca de 30 dias, tomou conhecimento de que a venda do imóvel se aperfeiçoou diretamente entre comprador e vendedor, pelo mesmo valor inicial de R$ 750.000,00. Por considerar que o negócio foi fruto de sua mediação, postulou a condenação solidária dos requeridos ao pagamento de comissão de 5% sobre a alienação, perfazendo o montante de R$ 37.500,00, com consectários legais. A contestação foi acostada no evento 30. Em preliminar, sustentou-se a ilegitimidade passiva de IVM Empreendimentos Imobiliários Ltda.. No mérito, alegou-se: (i) inexistência de exclusividade na corretagem verbal (art. 726 do CC); (ii) quebra dos deveres de prudência e diligência pelo corretor (art. 723 do CC) por não repassar previamente o aumento de custos ao comprador; (iii) comunicação formal de desistência pelo próprio autor em 26/02/2024 ("vamos pro próximo"); (iv) reaproximação autônoma por iniciativa do comprador; e (v) prévio ajuste verbal no sentido de que a remuneração seria reduzida para R$ 15.000,00 para viabilizar a venda. Frustrada a conciliação, realizou-se a instrução do feito com a oitiva de testemunha, vindo os autos conclusos para sentença no âmbito do regime de cooperação/NACOM. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Empresa Ré A preliminar arguida em favor de IVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. comporta acolhimento. A legitimidade ad causam decorre da pertinência subjetiva entre a relação jurídica de direito material e os sujeitos da lide. No caso vertente, conquanto o primeiro réu seja sócio da pessoa jurídica, infere-se que o imóvel negociado e o ajuste verbal de corretagem mantiveram-se restritos à esfera pessoal de IVANILSON VIANA DE MELO. Não há nos autos demonstração de que o imóvel pertencia ao patrimônio da empresa ou de que esta figurou como contratante dos serviços de corretagem. Destarte, a responsabilidade deve ser apurada exclusivamente em relação à pessoa física celebrante do ajuste. Impõe-se, quanto à pessoa jurídica, a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. 2. Do Mérito Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação em face do réu Ivanilson, passa-se ao exame da pretensão meritória. O contrato de corretagem, disciplinado pelos arts. 722 e seguintes do Código Civil, caracteriza-se pela obrigação assumida por uma pessoa de aproximar interessados para a realização de um negócio, agindo com imparcialidade e diligência. Em regra, inexistindo cláusula expressa de exclusividade por escrito, "iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor" (art. 726, caput, do CC). Contudo, o ordenamento jurídico resguarda de maneira expressa a hipótese em que o negócio final decorre da mediação pretérita, conforme preceitua o art. 727 do Código Civil: "Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar na vigência do contrato, mas outro corretor haver sido encarregado da mediação." Processo: 00291434620158272729 EMENTA: IREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO. RESCISÃO POSTERIOR DO CONTRATO PRINCIPAL. IRRELEVÂNCIA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO INICIAL. ACTIO NATA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE PRESUMIDA. DISTRATO SEM ANUÊNCIA DO CREDOR. QUITAÇÃO GENÉRICA. INEFICÁCIA. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE CONEXÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de ação de cobrança de comissão de corretagem, julgou procedente o pedido para condenar solidariamente os réus ao pagamento da comissão decorrente da intermediação de contrato de parceria e permuta de área rural para plantio de eucalipto, posteriormente rescindido, bem como julgou improcedente reconvenção por ausência de conexão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há sete questões em discussão: (i) definir o termo inicial da prescrição da pretensão de cobrança de comissão de corretagem; (ii) estabelecer se a comissão é devida após a celebração e posterior rescisão do contrato principal; (iii) determinar se havia condição suspensiva vinculada ao êxito do empreendimento; (iv) verificar se a culpa pela inviabilidade do negócio interfere no direito do corretor; (v) definir a responsabilidade pelo pagamento da comissão; (vi) aferir a eficácia de quitação genérica; (vii) examinar a admissibilidade da reconvenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de cobrança de comissão de corretagem submete-se ao prazo quinquenal (art. 206, § 5º, I, CC), cujo termo inicial ocorre com o inadimplemento da obrigação, conforme a teoria da actio nata (art. 189, CC), e não com a celebração do contrato intermediado. 4. A comissão de corretagem é devida quando alcançado o resultado útil da mediação, consistente na aproximação das partes e celebração do negócio, sendo irrelevante a posterior rescisão por motivo alheio à atuação do corretor (art. 725, CC). 5. A inexistência de cláusula expressa e inequívoca impede o reconhecimento de condição suspensiva vinculada ao sucesso econômico do contrato principal, não se transferindo ao corretor o risco do empreendimento. 6. A posterior rescisão do contrato principal, ainda que motivada por inviabilidade técnica, não afasta o direito à remuneração do corretor, pois não lhe podem ser transferidos os riscos do negócio celebrado entre as partes. 7. A responsabilidade pelo pagamento da comissão deve observar o contrato, vedada a presunção de solidariedade, que depende de previsão legal ou convencional (art. 265, CC). 8. O distrato firmado entre os contratantes não é oponível ao corretor, terceiro estranho à avença, sem sua anuência expressa, nos termos do art. 299 do Código Civil. 9. A quitação deve ser interpretada restritivamente (art. 320, CC), não produzindo efeitos liberatórios quanto a obrigações não especificadas de forma clara. 10. A reconvenção exige conexão com a ação principal ou com o fundamento da defesa (art. 343, CPC), inexistente quando versa sobre relação jurídica distinta. 11. A exceção do contrato não cumprido é inaplicável por ausência de vínculo sinalagmático entre as obrigações discutidas (art. 476, CC). IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A prescrição da pretensão de cobrança de comissão de corretagem inicia-se com o inadimplemento da obrigação, conforme a teoria da actio nata. 2. A comissão de corretagem é devida com a obtenção do resultado útil da mediação, ainda que o contrato principal seja posteriormente rescindido por motivo alheio ao corretor. 3. A solidariedade não se presume, devendo decorrer de lei ou de estipulação contratual expressa. 4. O distrato entre contratantes não exonera devedores perante o corretor sem sua anuência. 5. A quitação genérica não extingue obrigação específica sem identificação inequívoca do débito. 6. A reconvenção exige conexão jurídica direta com a demanda principal.". __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, 121 a 130, 189, 206, § 5º, I, 264, 265, 299, 320, 421, 422, 476 e 725; CPC, art. 343. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.783.074/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.11.2019; STJ, REsp 2.000.978/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.03.2023; STJ, REsp 1.272.932/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26.09.2017; STJ, AgInt no REsp 1.636.102/SP; STJ, AREsp 1.926.134. TJ-PR, AC nº 0002056-65.2022.8.16.0017, Rel. Ramon de Medeiros Nogueira, j. 14.04.2025; TJ-SP, Apelação Cível nº 1004791-39.2024.8.26.0071, Rel. Rômolo Russo, j. 23.04.2025; TJTO , Apelação Cível, 0003740-75.2020.8.27.2737, Rel. Gil de Araújo Corrêa , julgado em 23/07/2025; TJTO , Apelação Cível, 0055025-68.2019.8.27.2729, Rel. Angela Issa Haonat, julgado em 23/10/2024. Ementa redigida em conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet. (TJTO , Apelação Cível, 0029143-46.2015.8.27.2729, Rel. MARIA CELMA LOUZEIRO TIAGO , julgado em 29/04/2026, juntado aos autos em 06/05/2026 18:11:23) O quadro probatório consubstanciado nas atas notariais de mensagens eletrônicas e registros de áudio colacionados aos autos demonstra com clareza a cronologia e o nexo causal entre a atuação do demandante e a compra e venda do imóvel: Em 09 de fevereiro de 2024, o vendedor comunicou ao corretor que os custos da construção haviam se elevado e solicitou suspensão momentânea ou comunicação de novo valor aos interessados; Em 24 de fevereiro de 2024, nas tratativas para viabilizar o negócio perante o comprador Clenio Mendes Duarte, o autor enviou mensagem gravada sugerindo redução proporcional da comissão: "já tira quinze da comissão, entendeu? (...) você pode já negociar com menos quinze mil da comissão"; Em 26 de fevereiro de 2024, o autor informou que o casal havia ficado descontente com o aumento do preço e não fecharia naquele instante ("vamos pro próximo"); Não obstante o distanciamento momentâneo, em março de 2024 (pouco mais de vinte dias após a visitação inicial), o réu Ivanilson e o comprador Clenio celebraram a compra e venda do imóvel exatamente pelas condições ventiladas originariamente. Ainda que o comprador tenha procurado diretamente o construtor dias depois da visita alegando que não desejava mais a intervenção do intermediador, é fato incontroverso que o negócio somente foi concretizado em virtude da aproximação inicial e da apresentação do imóvel promovidas pelo corretor. O próprio demandado admitiu expressamente, em áudio datado de 21 de março de 2024: "você teve o trabalho, você trouxe ele aqui inicialmente, apesar que não foi feito o negócio, mas você também estava envolvido. Eu ofereci cinco mil reais...". O curto lapso temporal transcorrido (menos de um mês) e a perfeita identidade do objeto e das partes atraem a incidência do art. 727 do Código Civil, sendo forçoso reconhecer que a alienação se deu como fruto da mediação do autor. Admitir o afastamento integral da verba remuneratória chancelaria enriquecimento sem causa do alienante e esvaziaria a proteção outorgada ao trabalho profissional do intermediador devidamente habilitado. Processo: 00291434620158272729 EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. OMISSÃO QUANTO A PRECEDENTE INVOCADO PELA PARTE. SUPRIMENTO SEM EFEITOS INFRINGENTES. TEORIA DA ACTIO NATA. RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS QUANTO ÀS DEMAIS QUESTÕES. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS E, NO MAIS, REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que manteve sentença de procedência de ação de cobrança de comissão de corretagem. Sustenta-se a existência de omissões relacionadas à prescrição da pretensão, à exigibilidade da comissão, aos efeitos da rescisão do contrato principal e à análise da reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao não se manifestar especificamente sobre precedente indicado por Braxcel Florestal S.A. acerca da prescrição da pretensão de cobrança de comissão de corretagem; e (ii) estabelecer se houve omissão quanto à análise da exigibilidade da comissão de corretagem, da alegada condição suspensiva, da assunção de risco pela corretora, da frustração do contrato principal e da reconvenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 1.022 do CPC limita os embargos de declaração à correção de obscuridade, contradição, omissão ou erro material e não autoriza a rediscussão de matéria já apreciada e decidida pelo órgão julgador. 4. O acórdão embargado enfrentou expressamente a prescrição com fundamento na teoria da actio nata, mas deixa de se manifestar especificamente sobre o precedente indicado por Braxcel Florestal S.A., o que justifica o acolhimento parcial dos embargos para suprimento da omissão. 5. O precedente invocado pela embargante não possui eficácia vinculante e não dispensa o exame das particularidades fáticas da demanda, ainda que envolva partes semelhantes e discussão jurídica correlata. 6. O art. 189 do Código Civil orienta que a pretensão nasce com a efetiva violação do direito, razão pela qual o prazo prescricional não se inicia com a mera celebração do negócio jurídico, mas com a consolidação do inadimplemento decorrente da resolução contratual. 7. O art. 725 do Código Civil assegura a remuneração do corretor após obtenção do resultado útil da intermediação, pois a obrigação do corretor consiste na aproximação eficaz das partes e na concretização do negócio intermediado, sem abranger a garantia de execução integral do contrato principal. 8. O acórdão embargado apreciou a alegação de condição suspensiva e conclui que a comissão se torna devida com o resultado útil da mediação, de modo que a interpretação contratual contrária aos interesses dos embargantes não configura omissão. 9. A fundamentação do acórdão abrange a alegação de assunção de risco pela corretora ao reconhecer que o direito à comissão nasce com o resultado útil da intermediação, independentemente de eventos posteriores relacionados à execução do contrato principal. 10. A posterior frustração do negócio, a alegada inviabilidade técnica do empreendimento e a culpa exclusiva da compradora não afastam o direito à comissão, pois o resultado útil da mediação foi alcançado e não houve demonstração de desídia ou culpa atribuível à intermediadora. 11. O acórdão apreciou a reconvenção e mantém sua improcedência diante da ausência de conexão entre a ação principal de cobrança de corretagem e pretensão reconvencional fundada em negócio jurídico diverso, causa de pedir distinta e relação obrigacional autônoma. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes, para suprimento de omissão. Demais embargos de declaração não acolhidos. __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, arts. 189 e 725. Ementa redigida em conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet. (TJTO , Apelação Cível, 0029143-46.2015.8.27.2729, Rel. MARIA CELMA LOUZEIRO TIAGO , julgado em 01/07/2026, juntado aos autos em 03/07/2026 16:07:30) A teoria da actio nata define que o prazo da prescrição começa a correr apenas a partir do momento em que surge a pretensão e o titular toma conhecimento da violação do seu direito. Em latim, actio nata significa "ação nascida". Ela resolve o problema de saber quando se inicia a contagem do prazo para processar alguém (dies a quo). 3. Da Fixação do Quantum Debeatur Contudo, o pedido autoral não comporta acolhimento no teto pretendido (5% sobre o valor da venda, totalizando R$ 37.500,00). Com efeito, as partes não firmaram contrato escrito estabelecendo percentual fixo. Ademais, a transcrição fidedigna das conversas documentadas em cartório revela que o autor concordou expressamente e limitou seus honorários ao importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) como forma de viabilizar a transação perante o adquirente. Tal pactuação foi reiterada pelo próprio corretor na mensagem de 21 de março de 2024: "minha proposta pro senhor, do jeito que nós combinamos aquele dia, que dá os quinze mil da comissão (...) nessa negociação deixar os quinze mil". Em atenção à boa-fé objetiva e ao princípio da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), não se afigura legítimo que o autor pretenda exigir comissão plena de 5% quando ele próprio anuiu em reduzir seus honorários para R$ 15.000,00 para propiciar a consecução do negócio. De outro lado, a oferta unilateral de R$ 5.000,00 formulada pelo réu não encontra respaldo na realidade do trabalho desenvolvido e na expressão econômica da intermediação. Assim, com amparo no art. 724 do Código Civil c/c o art. 6º da Lei nº 9.099/1995, impõe-se a procedência parcial do pedido, fixando-se a remuneração devida em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quantia correspondente ao proveito ajustado entre os litigantes e proporcional à aproximação útil efetivada. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: ACOLHO A PRELIMINAR de ilegitimidade passiva e, por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação à requerida IVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. No mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial em face de IVANILSON VIANA DE MELO, para:CONDENAR o requerido Ivanilson Viana de Melo a pagar ao autor Orlando Júnior Pimentel a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de comissão de corretagem decorrente da aproximação útil para a venda do imóvel; O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente pelo índice oficial da Corregedoria-Geral da Justiça / IPCA-E a partir da data da celebração da venda direta do imóvel (março de 2024), acrescido de juros de mora legais de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação válida (art. 405 do Código Civil). Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios em primeiro grau de jurisdição, ex vi do art. 54 e do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Intimem-se as partes e seus patronos. Preclusas as vias recursais, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Nacom/TO, (Data da Assinatura Digital) – 09-2026. Nassib Cleto Mamud Juiz de Direito (Núcleo de Apoio às Comarcas – NACOM / Justiça em Movimento) (Documento assinado eletronicamente)