2026-09-16 · TJRJ
ANDRÉ BEZERRA RIBEIRO SOARES e MARCOS BEZERRA RIBEIRO SOARES, devidamente qualificados na inicial, propõem ação em face de GAFISA S/A, igualmente qualificada, narrando, em síntese, que no dia 08/12/2012, a ré na qualidade de incorporadora, vendeu aos autores, um apartamento residencial, identificado como unidade nº 206, do Bloco 1, Madison, no empreendimento denominado Alpha Land, na Barra da Tijuca, nesta cidade, com uma vaga na garagem. Narram que a compra e venda se efetivou mediante o pagamento do valor de R$ 869.587,68, tendo os autores recebido o bem imóvel em 13/04/2017. Sustentam que, já na posse do imóvel, os autores foram surpreendidos com diversos pontos de infiltração, queda do forro de gesso e avaria no piso laminado, em razão do alagamento dos cômodos. Informam que, solicitaram providências à Ré, inclusive através de notificação extrajudicial, sendo que nada foi feito para sanar o problema. Requerem, portanto, a condenação da Ré na obrigação de reparo integral dos danos ocorridos na unidade autônoma adquirida pelos Autores, realizando as obras necessária para solução dos problemas narrados. Pugna pela condenação da Ré a arcar com o pagamento de indenização pelos lucros cessantes e a compensarem os danos morais experimentados, além das custas processuais e de honorários advocatícios. Juntam os documentos de fls. 27/143. Emenda à inicial às fls. 164/193. Indeferida a tutela de urgência às fls. 343. Ata de Audiência de Conciliação às fls. 571, realizada sem êxito quanto à composição amigável do litígio. Contestação às fls. 573/584, sustentando, em síntese, que os autores não produziam provas mínimas do fato constitutivo do direito alegado, sendo certo que somente uma perícia de engenharia seria capaz de determinar, tecnicamente, a origem dos vazamentos nas tubulações, uma vez que estes poderiam ser tanto oriundos de ramais da unidade 306 quanto dos elementos pertencentes às prumadas do condomínio. Portanto, em razão da impossibilidade técnica de determinar a real origem dos problemas apontados na petição inicial, não há que se falar em imputação da Ré. Sustenta a ausência de comprovação dos alegados vícios e que os problemas narrados decorrem da ausência de manutenção e do mau uso pelo usuário. Argumenta que não há comprovação de realização de manutenção preventiva pelo condomínio, não possuindo o Réu qualquer responsabilidade pelos alegados vícios. Sustenta a inexistência dos supostos danos morais suportados pelos autores e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Requer a improcedência dos pedidos. Junta os documentos de fls. 585/721. Réplica às fls. 723/725. Instadas as partes a se manifestarem em provas, os autores se manifestaram às fls. 733/734 e o Réu às fls. 740/741. Deferido o sobrestamento do feito e indeferido o apensamento aos autos da ação de produção antecipada de provas, processo nº 0024446-90.2018.8.19.0209 às fls. 745. Manifestação dos Autores às fls. 773/774, juntando o laudo pericial produzido nos autos da ação de produção antecipada de provas e sentença, processo nº 0024446-90.2018.8.19.0209. Após o que, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. Trata-se de ação de indenização, na qual sustentam os Autores terem adquirido imóvel da incorporadora Ré, que posteriormente foram surpreendidos com diversos pontos de infiltração, queda do forro de gesso e avaria no piso laminado, em razão do alagamento dos cômodos. A ré em defesa alega a necessidade de realização de prova pericial, diante da impossibilidade técnica de determinar a real origem dos problemas apontados na petição inicial, não havendo que se falar em imputação da Ré, bem como não houve a comprovação de realização de manutenção preventiva pelo condomínio, não possuindo o Réu qualquer responsabilidade pelos alegados vícios. No caso dos autos, a questão foi submetida à demanda de produção antecipada de provas, processo nº 0024446-90.2018.8.19.209, sendo elaborada prova pericial de engenharia civil, conforme laudo juntado às fls. 775/792, realizada sob o crivo do contraditório, com sentença homologando o laudo pericial confeccionado nos autos, conforme fls. 793/794. O cerne da controvérsia versa sobre a ocorrência de vício oculto, a ocorrência de dano material no bem objeto da demanda em decorrência de tais vícios e o seu valor, lucros cessantes, a culpa exclusiva da parte autora e/ou de terceiro e a ocorrência de falha na prestação do serviço. No mérito, vê-se que os Autores pretendem a indenização pelos danos materiais acerca dos vícios na construção do imóvel, a ser apurado através de perícia e avaliação, a condenação do Réu a pagar obrigações acessórias do imóvel, lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de locação do imóvel e danos morais pelo desvio produtivo do produto. Conforme consta dos documentos que instruem a inicial, os autores celebraram contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças, em dezembro de 2012, tendo recebido o imóvel, em janeiro de 2016 (fls. 651/652), tratando-se, portanto, de imóvel com mais de dez anos de uso. Não obstante, o laudo pericial apresentado pelo ilustre perito foi categórico ao esclarecer que o imóvel passou por uma refrma completa, que perdurou de agosto de 2020 até o início de 2021, sendo que na reforma foram realizados os reparos dos defeitos reclamados na inicial, bem como que a origem da infiltração que causou o colapso do teto de gesso do quarto 2 e posteriores danos no piso e nas portas do imóvel, foi um joelho quebrado da tubulação do dreno que atendia os equipamentos de ar condicionado do apartamento 306 (localizado acima do apartamento dos Autores), não restando, portanto, evidenciada a existência de vícios construtivos. No laudo pericial de fls. 775/792 consta que: CONCLUSÃO Analisando todos os dados disponibilizados, a literatura técnica pertinente e as características do imóvel vistoriado, o Perito conclui e expõe a apreciação do M.M. Juiz. O imóvel dos Autores se caracteriza como sendo um apartamento composto por varanda, sala de estar, sala de jantar, circulação, três quartos (sendo um suíte), banheiro social, cozinha e área de serviço. Segundo informou ao Perito a própria Assistente Técnica da parte Autora por ocasião da diligência, o apartamento dos Autores teria sofrido uma reforma completa que perdurou de agosto de 2020 até o início de 2021, sendo que nesta reforma foram realizados os reparos de todos os defeitos reclamados na Inicial. Informou também que o apartamento dos Autores teria ficado fechado por aproximadamente 3 (três) anos desde o recebimento do mesmo. Quando os autores estiveram no imóvel, junto com a Arquiteta para planejar uma reforma, teriam se deparado com os problemas narrados na Inicial, já com o rebaixamento em gesso de um dos quartos colapsado. Conforme informações prestadas pela Assistente Técnica dos Autores, Arquiteta Patrícia Almeida, e pelo Sr. Jose Edilson Lima da Costa, Gestor de Obras, que acompanharam a reforma do apartamento dos Autores, foram realizadas as seguintes intervenções no imóvel: Cozinha/área de serviço: foi feita a impermeabilização do piso da cozinha/área de serviço, colocado um novo contrapiso, instalado um piso de porcelanato (o original era em cerâmica), e substituição de parte do revestimento da parede. Também foi aberto um vão para a sala, transformando em uma cozinha do tipo americana. Foi ainda realizada a substituição de todas as torneiras que se encontravam oxidadas. Varanda: foi refeita a impermeabilização do piso (tinha uma impermeabilização original), colocado um novo contrapiso e instalado piso em porcelanato (original era em cerâmica) e substituída a torneira da área gourmet que se encontrava oxidada. Sala/circulação: substituição do piso laminado por outro piso laminado e alterações estéticas. O piso laminado original teria sido danificado pela água quando do colapso do rebaixamento de gesso do teto do quarto 2 (a água estaria represada sobre o rebaixamento de gesso). Quartos: substituição do piso de todos os quartos (originalmente dois quartos tinham piso em cerâmica e a suíte tinha piso em porcelanato) por novo piso em porcelanato; refazimento do rebaixamento de gesso do quarto 2; pintura das paredes e substituição das portas dos três quartos, que se apresentavam com anomalias (dobradiças enferrujadas, estufamento na porção inferior por contato com água). Banheiro da suíte/banheiro social/lavabo: Refazimento da impermeabilização do piso todo (originalmente existia impermeabilização apenas na região do box); colocado novo contrapiso e instalação de piso em porcelanato (originalmente era piso em cerâmica). Somente no banheiro da suíte foi substituído o revestimento da parede por porcelanato. Foi também realizada a substituição de todas as torneiras, registros, etc., que se apresentavam oxidados. O Sr. Jose Edilson Lima da Costa, Gestor de Obras, e que acompanhou a reforma do apartamento dos Autores, informou ao Perito que quando da reforma do imóvel dos Autores, foi verificado que um joelho do dreno que atende os equipamentos de ar condicionado do apartamento 306 (localizado acima do apartamento dos Autores) estava quebrado. Informou também que, após a substituição do referido joelho, não houve nenhum novo problema de infiltração no apartamento dos Autores. Cabe aqui registrar que o referido joelho se localizava próximo à laje superior do apartamento dos Autores, na parede divisória entre o quarto 1 e o quarto 2, este último no qual o teto de gesso teria colapsado devido ao acúmulo de água. Com base nos Autos, nas fotografias históricas disponibilizadas e nos depoimentos dos envolvidos na reforma da unidade dos Autores, a origem da infiltração que causou o colapso do teto de gesso do quarto 2 e posteriores danos no piso e nas portas do imóvel, foi um joelho quebrado da tubulação do dreno que atendia os equipamentos de ar condicionado do apartamento 306 (localizado acima do apartamento dos Autores). Cabe aqui registrar que, por ocasião da vistoria do imóvel para fins de elaboração do presente Laudo, não foram constatadas anomalias em nenhum dos cômodos do apartamento dos Autores, tais como pontos de infiltração e/ou danos em tetos, pisos e portas. Foi constatado somente oxidação na torneira da pia da área gourmet da varanda, cabendo aqui registrar, entretanto, que a referida torneira já havia sido substituída por ocasião da obra de reforma realizada no imóvel. Desta feita, foi verificado que um joelho do dreno que atendia os equipamentos de ar condicionado do apartamento 306 (localizado acima do apartamento dos Autores) estava quebrado, sendo que, após a substituição do referido joelho, não houve nenhum novo problema de infiltração no apartamento dos Autores. Diante da conclusão do perito, a origem da infiltração que causou o colapso do teto de gesso do quarto 2 e posteriores danos no piso e nas portas do imóvel, foi um joelho quebrado da tubulação do dreno que atendia os equipamentos de ar condicionado do apartamento 306 (localizado acima do apartamento dos Autores), não restando evidenciada a falha na prestação do serviço da Ré, por vícios construtivos. Assim, diante das conclusões do Perito, não há nenhuma justificativa plausível para que seja a Ré condenada a arcar com indenização por danos materiais, lucros cessantes ou indenizar pelos danos morais. Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Ainda, condeno os Autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente corrigido. Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se. Intimem-se.