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0014998-49.2016.4.01.3200
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Intimação
TRF1 · 9ª Vara Federal Cível da SJAM · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 9ª Vara Federal PROCESSO: 0014998-49.2016.4.01.3200 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RANAM INDUSTRIAL E COMERCIAL DE IMPLEMENTOS DE TRANSPORTES LTDA, PAULO BRASIL MARTINS PORTO, FABIO SCHNEIDER REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação ajuizada por RANAM INDUSTRIAL E COMERCIAL DE IMPLEMENTOS DE TRANSPORTES LTDA., PAULO BRASIL MARTINS PORTO e FÁBIO SCHNEIDER em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), inicialmente destinada à definição dos efeitos da instauração de procedimento de desapropriação sobre contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária de imóvel. Narraram os autores que, em 01/06/2015, a Ranam celebrou com a CEF a Cédula de Crédito Bancário nº 02.1300.606.0000317-17, no valor de R$ 2.641.140,56, com pagamento em 60 prestações, figurando Paulo Brasil Martins Porto e Fábio Schneider como avalistas. Em garantia, Paulo ofereceu imóvel de sua propriedade, matriculado sob o nº 60.776 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Manaus. Afirmaram ter sido pagas 14 prestações quando sobreveio procedimento administrativo instaurado pelo Estado do Amazonas destinado à desapropriação de parte do imóvel para implantação de unidade escolar. Sustentaram que as cláusulas do contrato previam, para essa hipótese, vencimento antecipado e sub-rogação da CEF no direito à indenização expropriatória. Por decisão de 16/12/2016, foi deferida tutela provisória para impedir a inscrição dos autores nos órgãos restritivos de créito, reconhecendo-se, ainda, a legitimidade da suspensão da cobrança das parcelas vincendas via débito em conta até o recebimento dos valores decorrentes da desapropriação ou o julgamento do mérito. A CEF apresentou contestação, sustentando, em síntese, que a mera instauração do procedimento expropriatório não extinguiria a obrigação principal nem imporia a resolução do contrato. Em decisão de saneamento, foi deferida prova pericial destinada à avaliação do imóvel. No curso da instrução, os autores noticiaram que a CEF havia iniciado procedimento extrajudicial decorrente do inadimplemento. Posteriormente, em 20/08/2018, foi proferida decisão proibindo a instituição financeira de praticar novos atos de constrição, retomada, adjudicação ou leilão do imóvel. A perícia judicial foi realizada e concluiu que o valor de mercado do imóvel e de suas benfeitorias correspondia a R$ 6.790.139,44, na data da avaliação. As partes foram regularmente intimadas e não apresentaram impugnação técnica tempestiva, tendo sido declarada a preclusão. Após alegações finais e tentativas infrutíferas de conciliação, os autores juntaram certidão atualizada da matrícula e noticiaram que a propriedade havia sido consolidada em nome da CEF em 27/07/2018. Diante desse fato, requereram a conversão da pretensão em perdas e danos. Convertido o julgamento em diligência, a CEF reconheceu que a consolidação ocorreu em razão de "erro de fluxo", afirmou que o imóvel não foi submetido a leilão e permanece em seu banco de estoque e requereu autorização judicial para cancelar as averbações correspondentes, restabelecendo o contrato ao estado anterior. Os autores rejeitaram a restauração registral e reiteraram a opção pela tutela indenizatória. Requereram a extinção das obrigações da Ranam e de Fábio Schneider e a condenação da CEF ao pagamento de R$ 8.600.679,92 em favor de Paulo Brasil Martins Porto. É o relatório. Decido. 1. Dos Fatos Supervenientes e da Delimitação da Controvérsia A causa sofreu alteração relevante durante sua tramitação. O procedimento de desapropriação que justificou o ajuizamento da ação não culminou no pagamento da indenização então prevista. Paralelamente, a CEF promoveu a execução da garantia fiduciária e consolidou a propriedade do imóvel em seu nome. Nos termos do art. 493 do CPC, tais fatos supervenientes devem ser considerados no julgamento. Também é admissível a conversão da tutela específica em perdas e danos quando requerida pelo titular do direito, nos termos do art. 499 do CPC, desde que preservado o contraditório. No caso, a CEF foi expressamente intimada acerca do pedido superveniente e teve oportunidade de enfrentá-lo, tendo, inclusive, reconhecido a ocorrência da consolidação e proposto solução diversa da pretendida pelos autores. Não há, portanto, óbice processual ao exame da pretensão indenizatória. A viabilidade da conversão da tutela específica em indenização por perdas e danos no âmbito dos contratos imobiliários garantidos por alienação fiduciária, especialmente quando inviabilizada ou inadequada a restauração fática do pacto primitivo, encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE/INEFICÁCIA. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS SEM PEDIDO EXPRESSO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 7 E 83/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento, em demanda originária de ação proposta por adquirentes de imóvel, visando à desconstituição da consolidação da propriedade e ao cancelamento da alienação de bem objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, com alegadas nulidades no procedimento de cobrança e de leilão extrajudicial.2. Fato relevante. O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a regularidade dos atos previstos no art. 26 da Lei n. 9.514/1997 e dos leilões extrajudiciais. O Tribunal de origem, em apelação, reconheceu nulidade do leilão extrajudicial e declarou sua ineficácia apenas entre as partes contratantes, preservando a posição do arrematante de boa-fé e condenando a construtora ao pagamento de perdas e danos, correspondentes à diferença entre o valor de avaliação do bem à época do arremate e o saldo devedor, com atualização e juros moratórios, abatido depósito judicial efetuado pelos autores.3. Decisões anteriores. Embargos de declaração foram opostos em duas oportunidades. Nos primeiros, houve acolhimento parcial para ajustar o termo inicial dos juros moratórios, posteriormente anulado pelo Superior Tribunal de Justiça por violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil, com determinação de novo julgamento. Nos segundos embargos, o Tribunal estadual acolheu parcialmente o recurso, sem efeitos infringentes, apenas para integrar o acórdão, afastando alegação de decisão surpresa e extra petita ao afirmar que a conversão da obrigação em perdas e danos independe de pedido expresso e decorre da impossibilidade de cumprimento específico.II. Questão em discussão4. A questão em discussão consiste em saber se, em ação que discute nulidade e ineficácia de leilão extrajudicial em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/1997, o Tribunal de origem pode converter a obrigação em perdas e danos, condenando a construtora, sem pedido expresso das partes, sem que isso configure decisão surpresa ou julgamento extra petita.5. Outra questão em discussão consiste em saber se é possível afastar, no caso concreto, a incidência da Súmula n. 83/STJ (quanto à conversão da obrigação em perdas e danos) e da Súmula n. 7/STJ (quanto à análise da nulidade/ineficácia do leilão e da preservação da arrematação por terceiro de boa-fé), admitindo-se, em recurso especial fundado nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, o reexame do enquadramento jurídico dado pelo Tribunal de origem aos arts. 26, 27 e 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997, bem como aos arts. 891 e 903, § 1º, I, do Código de Processo Civil.III. Razões de decidir6. O colegiado reconhece que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, diante da impossibilidade de cumprimento específico, não configura decisão extra petita e pode ser determinada independentemente de pedido expresso, desde que seja decorrência lógica da pretensão deduzida e da tutela jurisdicional deferida.7. Diante da aderência do entendimento do Tribunal de origem ao precedente específico desta Corte Superior (REsp n. 1.758.330/MT) sobre a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos incide a Súmula n. 83/STJ, aplicável tanto aos recursos especiais interpostos com base na alínea "a" quanto àqueles fundados na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, o que impede o conhecimento da insurgência quanto à alegada decisão surpresa e ao suposto julgamento extra petita.8. A reavaliação das premissas fáticas que embasaram o reconhecimento da nulidade do leilão extrajudicial, de sua ineficácia entre os contratantes, da preservação da arrematação em favor de terceiro de boa-fé e da opção pela conversão em perdas e danos demandaria incursão aprofundada no conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em recurso especial, por força da Súmula n. 7/STJ.9. As teses da agravante relativas à inaplicabilidade da Súmula n. 83/STJ, à interpretação dos arts. 26, 27 e 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997 e 891 e 903, § 1º, I, do Código de Processo Civil, bem como à existência de divergência jurisprudencial com outros precedentes desta Corte (inclusive quanto à obrigatoriedade de intimação do devedor fiduciante sobre a data do leilão), não trazem elementos novos capazes de afastar os óbices já apontados na decisão monocrática, pois o afastamento da solução em perdas e danos e a revisão das conclusões sobre a regularidade ou nulidade do leilão exigiriam reexame de fatos e provas.10. Mantém-se a decisão agravada porque o agravo interno apenas reitera argumentos já apreciados, sem demonstrar desacordo efetivo entre o acórdão recorrido e a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, nem indicar erro de premissa, omissão ou contradição na decisão monocrática que justificasse sua reforma.IV. DispositivoResultado do Julgamento: Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.883.472/GO, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) 2. Da Consolidação da Propriedade Fiduciária e da Ilicitude Perante a Tutela Provisória É necessário, inicialmente, estabelecer corretamente a sequência dos fatos. A matrícula demonstra que a consolidação da propriedade em favor da CEF foi averbada em 27/07/2018. A decisão que proibiu expressamente atos de constrição, retomada, adjudicação ou leilão foi proferida posteriormente, em 20/08/2018. Não se pode afirmar, portanto, que a averbação realizada em julho tenha descumprido uma ordem judicial proferida apenas no mês seguinte. Isso não torna, entretanto, regular a conduta da instituição financeira. Desde 16/12/2016 vigorava decisão judicial que reconhecia como legítima a suspensão da cobrança das parcelas vincendas via débito em conta, até que houvesse o recebimento da indenização decorrente da desapropriação ou sobreviesse julgamento de mérito. Enquanto esse pronunciamento permanecia eficaz, a instituição financeira não poderia utilizar justamente o não pagamento das prestações alcançadas por aquela tutela como fundamento para constituir mora e executar a garantia imobiliária. A decisão não poderia ser esvaziada pela simples substituição da forma de cobrança: suspender o débito mensal e, simultaneamente, considerar as mesmas prestações inadimplidas para consolidar o imóvel produziria resultado incompatível com a tutela deferida. Caso a CEF entendesse que a paralisação do procedimento de desapropriação havia retirado o fundamento fático da medida, cabia-lhe requerer sua modificação ou revogação ao Juízo. Não o fez antes da consolidação. A própria CEF, quando especificamente chamada a esclarecer o fato, reconheceu que a consolidação decorreu de erro operacional e afirmou que existia decisão judicial impeditiva, propondo agora a reversão das averbações. A caracterização jurídica da conduta compete ao Juízo, mas a manifestação elimina controvérsia quanto à ocorrência do ato, sua origem operacional e a ausência de alienação posterior a terceiros. Concluo, portanto, que a consolidação não poderia ter sido promovida com fundamento no inadimplemento formado durante a vigência da tutela que autorizara a suspensão da cobrança. A imprescindibilidade da estrita observância das balizas legais e das decisões judiciais no procedimento expropriatório da Lei nº 9.514/1997 é reafirmada no Tribunal Regional Federal da 1ª Região: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE INTIMAÇÃO POR HORA CERTA OU EDITAL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender leilões extrajudiciais de imóvel consolidado em favor do credor fiduciário, no âmbito de ação de anulação de consolidação de propriedade fiduciária. 2. A parte agravante alega ausência de notificação pessoal prévia para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, tendo sido surpreendida com a realização das hastas públicas, apesar de reiterados contatos com a instituição financeira e depósitos judiciais. 3. O juízo de primeiro grau indeferiu a medida pleiteada, razão pela qual o agravante busca, no presente recurso, a suspensão dos leilões agendados e de outros atos executórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em averiguar: (i) se houve violação do disposto no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997, quanto à necessidade de notificação pessoal do devedor para purgação da mora; e (ii) se a ausência de comprovação da intimação pessoal para ciência das datas dos leilões extrajudiciais caracteriza nulidade do procedimento expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A tutela de urgência deve ser concedida quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o art. 300, caput, do CPC/2015. 6. O procedimento de consolidação da propriedade no Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei nº 9.514/1997, exige notificação pessoal do devedor para purgação da mora e intimação pessoal acerca das datas dos leilões, admitindo-se, apenas em caráter excepcional, a utilização de intimação por hora certa ou edital, desde que esgotados os meios ordinários de localização. 7. Constatada a ausência de tentativa de intimação por hora certa ou por edital do devedor para purgação da mora, resta evidenciada a probabilidade do direito alegado e a nulidade do procedimento expropriatório. 8. O perigo de dano decorre da iminente alienação do único imóvel residencial da parte agravante, podendo gerar lesão irreparável ou de difícil reparação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido para reformar a decisão agravada, deferindo a tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais agendados e quaisquer atos executórios relativos ao imóvel até ulterior deliberação. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária exige a comprovação de notificação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões extrajudiciais, sob pena de nulidade do procedimento expropriatório. 2. Constatada a ausência de notificação pessoal, justifica-se a concessão de tutela de urgência para suspender leilões e atos expropriatórios, visando à proteção do direito à moradia e ao devido processo legal." Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 3º e § 3º-A; CPC, art. 300, caput. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.911.925/PE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 30/06/2022; REsp nº 1.906.475/AM, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 18/05/2021; TRF-1, AG 10173160420244010000, Rel. Desembargador Federal Flavio Jaime de Moraes Jardim, julgado em 17/09/2024; TRF-1, AC 00058626020144013600, Rel. Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, julgado em 15/08/2018.(AG 1043320-78.2024.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON PEREIRA RAMOS NETO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 18/07/2025 PAG.) 3. Dos Efeitos da Consolidação e da Inexistência de Quitação Automática A certidão imobiliária também impõe correção de outra premissa sustentada pelos autores. Na AV-4-60.776 consta que a propriedade foi consolidada em nome da CEF e que o valor de R$ 2.890.000,00 foi utilizado como base de cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos. Na AV-5-60.776 foi cancelado o registro da alienação fiduciária anteriormente constituída. Nenhuma dessas averbações declara que a obrigação contratual tenha sido quitada pelo valor de R$ 2.890.000,00. A consolidação da propriedade é etapa do procedimento de excussão da garantia previsto na Lei nº 9.514/1997. Na disciplina aplicável ao fato, uma vez consolidada a propriedade, incumbia ao fiduciário prosseguir para os leilões públicos previstos no art. 27. A própria CEF informa que esses leilões jamais ocorreram. A mera consolidação, portanto, não autoriza concluir que a dívida tenha sido extinta pelo valor atribuído ao imóvel para fins fiscais ou contratuais. Por essa razão, não acolho a tese de que a AV-4 e a AV-5 tenham, por si sós, produzido quitação automática da CCB no montante de R$ 2.890.000,00. 4. Da Conversão em Perdas e Danos e dos Parâmetros de Liquidação do Dano Material A CEF requer a restituição do estado anterior, mediante cancelamento das averbações e reativação do contrato. Os autores, ao contrário, exerceram expressamente a opção pela conversão em perdas e danos. O pedido comporta acolhimento. O art. 499 do CPC admite a conversão quando requerida pelo próprio titular do direito. Não se exige, nessa hipótese, que o cumprimento específico se revele absolutamente impossível. Além disso, as particularidades deste processo tornam pouco adequada a restauração meramente formal proposta pela ré. O contrato foi celebrado em 2015, com vencimento final originariamente previsto para junho de 2020. A propriedade encontra-se consolidada em nome da CEF desde julho de 2018. O procedimento de desapropriação que justificara a suspensão contratual não alcançou o resultado então esperado. E, em 2026, a instituição financeira pretende restaurar uma relação obrigacional cujo cronograma original já se encontra integralmente vencido há vários anos. A simples baixa das averbações não recompõe automaticamente a posição patrimonial que Paulo Brasil Martins Porto teria caso o imóvel tivesse permanecido sob seu domínio. Nesse cenário, a conversão pecuniária mostra-se adequada para solucionar definitivamente a relação jurídica. Como consequência, não será determinado o cancelamento das averbações AV-4 e AV-5. A CEF permanecerá titular do imóvel, e a perda patrimonial suportada pelo proprietário originário será recomposta em dinheiro. A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região corrobora a persistência do interesse processual na apuração da higidez do procedimento e na sua resolução em perdas e danos quando configuradas irregularidades na consolidação fiduciária: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DESTINADA A QUESTIONAR A VALIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA (LEI 9.514/1997). EVENTUAL CIRCUNSTÂNCIA DE A PROPRIEDADE TER SIDO DOCUMENTALMENTE CONSOLIDADA. PERDA DE OBJETO. INEXISTÊNCIA. CIVIL. BANCÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. PROPRIEDADE ADQUIRIDA NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". GARANTIA ESPECIAL PELO FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO - FGHAB (LEI 11.977/2009). INADIMPLEMENTO. HIPÓTESE DE DESEMPREGO INVOLUNTÁRIO. QUESTÃO NÃO ANALISADA PELO AGENTE FINANCEIRO. INVALIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ANULAÇÃO A PARTIR DA APRESENTAÇÃO DO FATO IMPEDITIVO AO CRIVO DA APELADA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Eventual consolidação da propriedade imóvel, no âmbito das operações de aquisição e mútuo baseadas em garantia fiduciária (Lei 9.514/1997), não implica a perda de objeto de ação destinada a discutir a validade do procedimento adotado, na medida em que persiste interesse jurídico tanto para anular o ato resultante de etapas irregulares, como para, eventualmente, converter em perdas e danos a obrigação imputada ao agente financeiro (art. 499 do CPC/2015). Preliminar de perda de objeto rejeitada. 2. Se o réu não contestou especificamente a alegação de que o agente financeiro deixou de considerar a aplicabilidade do Fundo Garantidor da Habitação - FGHAB (Lei 11.977/2009), como hipótese impeditiva à consolidação da propriedade se houver inadimplência causada pela perda de emprego (desemprego), tal fato não é controverso, e deve ser tomado, nos limites do processo, como verdadeiro (art. 431 do CPC/2015). 3. Como o banco apelado ignorou a aparente circunstância de a apelante ter direito ao pagamento das parcelas de mútuo com recursos do FGHAB, ainda que para reconhecer a presença de alguma causa de inaplicabilidade, o processo de consolidação da propriedade é inválido. 4. Para restabelecimento das expectativas normativas legítimas, deve-se anular o processo de consolidação da propriedade, a partir da iniciativa da apelante em relatar o desemprego ao agente financeiro. 5. Apelação a que se dá parcial provimento para anular a consolidação da propriedade imóvel em discussão, a partir da análise da aplicabilidade do FGHAB ao ao caso concreto. 6. Invertidos os ônus de sucumbência, fixam-se os honorários advocatícios em favor da parte autora em 10% (dez por cento) sobre valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. (AC 1000083-71.2018.4.01.3502, JUIZ FEDERAL CAIO CASTAGINE MARINHO, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - QUINTA TURMA, PJe 23/10/2023 PAG.) A reparação deve restabelecer o equilíbrio patrimonial sem produzir enriquecimento sem causa de qualquer dos litigantes. O patrimônio de Paulo Brasil Martins Porto foi atingido pela perda definitiva, para fins desta solução judicial, de imóvel cujo valor de mercado foi apurado por perícia em R$ 6.790.139,44. Esse laudo foi produzido por perita nomeada pelo Juízo, após vistoria do bem, e não foi objeto de impugnação técnica tempestiva por nenhuma das partes. O valor constitui, portanto, o parâmetro adequado para a equivalência pecuniária da propriedade. Dele deve ser deduzido, contudo, o crédito que o imóvel efetivamente garantia. Não seria juridicamente admissível permitir que o proprietário recebesse o valor integral do bem e, ao mesmo tempo, fosse liberado da dívida sem que esta fosse considerada na recomposição patrimonial. Também não pode ser acolhida a metodologia proposta pelos autores. As 14 prestações pagas, no total histórico de R$ 941.398,22, não constituem dano autônomo a ser acrescido ao valor do imóvel. Elas representam pagamentos realizados para amortização do contrato e devem ser consideradas na reconstrução do saldo devedor da CCB. Se forem novamente acrescentadas ao valor integral do imóvel, haverá dupla contabilização, porque o menor saldo contratual resultante dos pagamentos já se refletirá diretamente no valor líquido da indenização. Pela mesma razão, os R$ 2.890.000,00 constantes da consolidação não podem ser utilizados como se representassem o saldo da dívida. A matrícula identifica expressamente essa importância como base de cálculo do ITBI, e não como demonstrativo do débito contratual. Assim, a conta apresentada no montante de R$ 8.600.679,92 não pode ser homologada. O valor devido deverá ser apurado em liquidação, observando-se os seguintes critérios: I) valor bruto do imóvel: R$ 6.790.139,44, na data-base do laudo judicial de 09/10/2023, sujeito à atualização monetária pelo IPCA a partir de então; II) saldo devedor a deduzir: deverá ser apurado o saldo efetivamente devido na Cédula de Crédito Bancário nº 02.1300.606.0000317-17 em 27/07/2018, considerando-se: a) todas as 14 prestações comprovadamente pagas; b) os critérios remuneratórios contratuais regularmente incidentes até aquela data; c) a exclusão de encargos moratórios, multas e demais acréscimos decorrentes exclusivamente do inadimplemento das parcelas cuja cobrança estava abrangida pela tutela judicial de 16/12/2016, nos limites temporais daquela decisão; e d) a ausência de juros remuneratórios, encargos contratuais ou penalidades posteriores à consolidação, uma vez que, desde então, a própria CEF passou a deter a titularidade integral do bem dado em garantia; III) equalização temporal: apurado o saldo contratual em 27/07/2018, esse montante será apenas atualizado monetariamente até a data-base de 09/10/2023, para que possa ser deduzido do valor do imóvel na mesma referência temporal; IV) indenização líquida: corresponderá à diferença positiva entre o valor atualizado do imóvel e o saldo devedor atualizado segundo os critérios anteriores. A liquidação deverá ser realizada inicialmente por cálculos, incumbindo à CEF apresentar a evolução integral do contrato e os dados necessários à reconstrução do saldo. Havendo divergência técnica insuperável, poderá ser determinada perícia contábil. Sobre o saldo líquido da indenização incidirão correção monetária, nos termos acima, e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, a partir da intimação da CEF decorrente do despacho de ID 2270280316, quando a instituição foi especificamente chamada a responder ao pedido de conversão em perdas e danos, observada a legislação vigente e vedada duplicidade de atualização. 5. Da Situação dos Coobrigados, Demais Pedidos, Custas e Honorários Advocatícios Quanto à situação da Ranam Industrial e de Fábio Schneider, os autores requerem a extinção das obrigações da pessoa jurídica e do avalista ao fundamento de que a consolidação teria quitado automaticamente a dívida. Esse fundamento, como visto, não procede. A solução indenizatória adotada, contudo, produz resultado econômico equivalente. A CEF permanecerá com o imóvel dado em garantia e, na apuração da indenização devida a Paulo Brasil Martins Porto, seu crédito contratual será integralmente deduzido do valor do bem. Não poderá, portanto, conservar o imóvel, deduzir o crédito da indenização e ainda prosseguir em cobrança autônoma contra a devedora principal ou os avalistas. Consequentemente, o saldo da CCB será considerado integralmente satisfeito pela operação de dedução determinada nesta sentença, ficando vedada cobrança ulterior da Ranam Industrial e Comercial de Implementos de Transportes Ltda., de Paulo Brasil Martins Porto ou de Fábio Schneider fundada no mesmo contrato. No que tange aos demais pedidos, os pleitos originários destinados a disciplinar o recebimento de eventual indenização expropriatória, a suspensão temporária das parcelas e as providências correlatas ficaram superados pelos fatos posteriores e pela conversão da tutela em reparação pecuniária. A tutela provisória de 16/12/2016 produziu seus efeitos durante a tramitação e fica absorvida pela solução definitiva ora adotada. O pedido de redimensionamento do valor da causa para R$ 8.600.679,92 não comporta acolhimento, pois esse montante decorre de metodologia de cálculo não adotada na sentença. O proveito econômico efetivo será determinado na liquidação e servirá de base para as consequências sucumbenciais cabíveis. Em relação às custas e honorários, a CEF sucumbiu no núcleo econômico da controvérsia, pois a consolidação promovida durante a vigência da tutela determinou a necessidade de conversão em perdas e danos. A rejeição da forma de cálculo proposta pelos autores não modifica substancialmente essa conclusão, pois foi reconhecido o direito à indenização e à extinção econômica da relação contratual. A CEF deverá, portanto, suportar as despesas processuais, reembolsando os valores antecipados pelo polo ativo, inclusive os R$ 10.050,00 despendidos com a perícia judicial, devidamente atualizados desde o desembolso. Condeno-a, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor líquido da condenação apurado em liquidação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) reconhecer a irregularidade da consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob o nº 60.776 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Manaus, por ter sido promovida com fundamento em inadimplemento formado durante a vigência da tutela judicial que autorizava a suspensão da cobrança das parcelas; b) ACOLHER o pedido de conversão em perdas e danos, ficando a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com a titularidade do imóvel e mantidas as averbações AV-4-60.776 e AV-5-60.776; c) condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) ao pagamento, em favor de PAULO BRASIL MARTINS PORTO, de indenização correspondente à diferença positiva entre: c.1) o valor de R$ 6.790.139,44, referente à avaliação judicial do imóvel na data-base de 09/10/2023, devidamente atualizado; e c.2) o saldo devedor legítimo da Cédula de Crédito Bancário nº 02.1300.606.0000317-17 existente em 27/07/2018, apurado e atualizado segundo os parâmetros definidos na fundamentação; d) determinar que as 14 prestações já pagas sejam consideradas exclusivamente na apuração do saldo contratual, rejeitando sua soma autônoma ao valor do imóvel; e) rejeitar a utilização de R$ 2.890.000,00 como valor de quitação da dívida, por corresponder à base de cálculo indicada na averbação de consolidação e não ao saldo contratual; f) rejeitar o pedido de homologação do montante de R$ 8.600.679,92, devendo o quantum devido ser apurado em liquidação; g) declarar que, efetuada a dedução do saldo contratual nos termos desta sentença, a obrigação decorrente da CCB nº 02.1300.606.0000317-17 será considerada integralmente satisfeita, ficando vedada qualquer cobrança autônoma ou residual contra RANAM INDUSTRIAL E COMERCIAL DE IMPLEMENTOS DE TRANSPORTES LTDA., PAULO BRASIL MARTINS PORTO e FÁBIO SCHNEIDER fundada no mesmo negócio; h) indeferir o pedido da CEF de cancelamento das averbações AV-4 e AV-5 e de retorno do contrato ao status quo ante; i) indeferir o pedido de redimensionamento do valor da causa para R$ 8.600.679,92; j) condenar a CEF ao reembolso das despesas processuais antecipadas pelos autores, inclusive dos honorários periciais de R$ 10.050,00, devidamente atualizados desde o desembolso; e k) condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor líquido da condenação, a ser apurado em liquidação. Na liquidação, intime-se inicialmente a CEF para apresentar demonstrativo completo da evolução da CCB e dos pagamentos realizados, observados os parâmetros desta sentença. Sentença não sujeita ao duplo grau obrigatório de jurisdição. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se o recorrido para contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Após o trânsito em julgado, certifique-se. Intime-se a impetrante para, no prazo de 15 dias, requerer o que entender de direito. Decorrido o prazo sem manifestação, arquivem-se os autos. Ato registrado eletronicamente. Manaus, data conforme assinatura. Juiz(a) Federal
Intimação
TRF1 · 9ª Vara Federal Cível da SJAM · Sentença Tipo A
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Amazonas 9ª Vara Federal PROCESSO: 0014998-49.2016.4.01.3200 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RANAM INDUSTRIAL E COMERCIAL DE IMPLEMENTOS DE TRANSPORTES LTDA, PAULO BRASIL MARTINS PORTO, FABIO SCHNEIDER REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação ajuizada por RANAM INDUSTRIAL E COMERCIAL DE IMPLEMENTOS DE TRANSPORTES LTDA., PAULO BRASIL MARTINS PORTO e FÁBIO SCHNEIDER em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), inicialmente destinada à definição dos efeitos da instauração de procedimento de desapropriação sobre contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária de imóvel. Narraram os autores que, em 01/06/2015, a Ranam celebrou com a CEF a Cédula de Crédito Bancário nº 02.1300.606.0000317-17, no valor de R$ 2.641.140,56, com pagamento em 60 prestações, figurando Paulo Brasil Martins Porto e Fábio Schneider como avalistas. Em garantia, Paulo ofereceu imóvel de sua propriedade, matriculado sob o nº 60.776 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Manaus. Afirmaram ter sido pagas 14 prestações quando sobreveio procedimento administrativo instaurado pelo Estado do Amazonas destinado à desapropriação de parte do imóvel para implantação de unidade escolar. Sustentaram que as cláusulas do contrato previam, para essa hipótese, vencimento antecipado e sub-rogação da CEF no direito à indenização expropriatória. Por decisão de 16/12/2016, foi deferida tutela provisória para impedir a inscrição dos autores nos órgãos restritivos de créito, reconhecendo-se, ainda, a legitimidade da suspensão da cobrança das parcelas vincendas via débito em conta até o recebimento dos valores decorrentes da desapropriação ou o julgamento do mérito. A CEF apresentou contestação, sustentando, em síntese, que a mera instauração do procedimento expropriatório não extinguiria a obrigação principal nem imporia a resolução do contrato. Em decisão de saneamento, foi deferida prova pericial destinada à avaliação do imóvel. No curso da instrução, os autores noticiaram que a CEF havia iniciado procedimento extrajudicial decorrente do inadimplemento. Posteriormente, em 20/08/2018, foi proferida decisão proibindo a instituição financeira de praticar novos atos de constrição, retomada, adjudicação ou leilão do imóvel. A perícia judicial foi realizada e concluiu que o valor de mercado do imóvel e de suas benfeitorias correspondia a R$ 6.790.139,44, na data da avaliação. As partes foram regularmente intimadas e não apresentaram impugnação técnica tempestiva, tendo sido declarada a preclusão. Após alegações finais e tentativas infrutíferas de conciliação, os autores juntaram certidão atualizada da matrícula e noticiaram que a propriedade havia sido consolidada em nome da CEF em 27/07/2018. Diante desse fato, requereram a conversão da pretensão em perdas e danos. Convertido o julgamento em diligência, a CEF reconheceu que a consolidação ocorreu em razão de "erro de fluxo", afirmou que o imóvel não foi submetido a leilão e permanece em seu banco de estoque e requereu autorização judicial para cancelar as averbações correspondentes, restabelecendo o contrato ao estado anterior. Os autores rejeitaram a restauração registral e reiteraram a opção pela tutela indenizatória. Requereram a extinção das obrigações da Ranam e de Fábio Schneider e a condenação da CEF ao pagamento de R$ 8.600.679,92 em favor de Paulo Brasil Martins Porto. É o relatório. Decido. 1. Dos Fatos Supervenientes e da Delimitação da Controvérsia A causa sofreu alteração relevante durante sua tramitação. O procedimento de desapropriação que justificou o ajuizamento da ação não culminou no pagamento da indenização então prevista. Paralelamente, a CEF promoveu a execução da garantia fiduciária e consolidou a propriedade do imóvel em seu nome. Nos termos do art. 493 do CPC, tais fatos supervenientes devem ser considerados no julgamento. Também é admissível a conversão da tutela específica em perdas e danos quando requerida pelo titular do direito, nos termos do art. 499 do CPC, desde que preservado o contraditório. No caso, a CEF foi expressamente intimada acerca do pedido superveniente e teve oportunidade de enfrentá-lo, tendo, inclusive, reconhecido a ocorrência da consolidação e proposto solução diversa da pretendida pelos autores. Não há, portanto, óbice processual ao exame da pretensão indenizatória. A viabilidade da conversão da tutela específica em indenização por perdas e danos no âmbito dos contratos imobiliários garantidos por alienação fiduciária, especialmente quando inviabilizada ou inadequada a restauração fática do pacto primitivo, encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE/INEFICÁCIA. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS SEM PEDIDO EXPRESSO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 7 E 83/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento, em demanda originária de ação proposta por adquirentes de imóvel, visando à desconstituição da consolidação da propriedade e ao cancelamento da alienação de bem objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, com alegadas nulidades no procedimento de cobrança e de leilão extrajudicial.2. Fato relevante. O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a regularidade dos atos previstos no art. 26 da Lei n. 9.514/1997 e dos leilões extrajudiciais. O Tribunal de origem, em apelação, reconheceu nulidade do leilão extrajudicial e declarou sua ineficácia apenas entre as partes contratantes, preservando a posição do arrematante de boa-fé e condenando a construtora ao pagamento de perdas e danos, correspondentes à diferença entre o valor de avaliação do bem à época do arremate e o saldo devedor, com atualização e juros moratórios, abatido depósito judicial efetuado pelos autores.3. Decisões anteriores. Embargos de declaração foram opostos em duas oportunidades. Nos primeiros, houve acolhimento parcial para ajustar o termo inicial dos juros moratórios, posteriormente anulado pelo Superior Tribunal de Justiça por violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil, com determinação de novo julgamento. Nos segundos embargos, o Tribunal estadual acolheu parcialmente o recurso, sem efeitos infringentes, apenas para integrar o acórdão, afastando alegação de decisão surpresa e extra petita ao afirmar que a conversão da obrigação em perdas e danos independe de pedido expresso e decorre da impossibilidade de cumprimento específico.II. Questão em discussão4. A questão em discussão consiste em saber se, em ação que discute nulidade e ineficácia de leilão extrajudicial em contrato de alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/1997, o Tribunal de origem pode converter a obrigação em perdas e danos, condenando a construtora, sem pedido expresso das partes, sem que isso configure decisão surpresa ou julgamento extra petita.5. Outra questão em discussão consiste em saber se é possível afastar, no caso concreto, a incidência da Súmula n. 83/STJ (quanto à conversão da obrigação em perdas e danos) e da Súmula n. 7/STJ (quanto à análise da nulidade/ineficácia do leilão e da preservação da arrematação por terceiro de boa-fé), admitindo-se, em recurso especial fundado nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, o reexame do enquadramento jurídico dado pelo Tribunal de origem aos arts. 26, 27 e 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997, bem como aos arts. 891 e 903, § 1º, I, do Código de Processo Civil.III. Razões de decidir6. O colegiado reconhece que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, diante da impossibilidade de cumprimento específico, não configura decisão extra petita e pode ser determinada independentemente de pedido expresso, desde que seja decorrência lógica da pretensão deduzida e da tutela jurisdicional deferida.7. Diante da aderência do entendimento do Tribunal de origem ao precedente específico desta Corte Superior (REsp n. 1.758.330/MT) sobre a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos incide a Súmula n. 83/STJ, aplicável tanto aos recursos especiais interpostos com base na alínea "a" quanto àqueles fundados na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, o que impede o conhecimento da insurgência quanto à alegada decisão surpresa e ao suposto julgamento extra petita.8. A reavaliação das premissas fáticas que embasaram o reconhecimento da nulidade do leilão extrajudicial, de sua ineficácia entre os contratantes, da preservação da arrematação em favor de terceiro de boa-fé e da opção pela conversão em perdas e danos demandaria incursão aprofundada no conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em recurso especial, por força da Súmula n. 7/STJ.9. As teses da agravante relativas à inaplicabilidade da Súmula n. 83/STJ, à interpretação dos arts. 26, 27 e 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997 e 891 e 903, § 1º, I, do Código de Processo Civil, bem como à existência de divergência jurisprudencial com outros precedentes desta Corte (inclusive quanto à obrigatoriedade de intimação do devedor fiduciante sobre a data do leilão), não trazem elementos novos capazes de afastar os óbices já apontados na decisão monocrática, pois o afastamento da solução em perdas e danos e a revisão das conclusões sobre a regularidade ou nulidade do leilão exigiriam reexame de fatos e provas.10. Mantém-se a decisão agravada porque o agravo interno apenas reitera argumentos já apreciados, sem demonstrar desacordo efetivo entre o acórdão recorrido e a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, nem indicar erro de premissa, omissão ou contradição na decisão monocrática que justificasse sua reforma.IV. DispositivoResultado do Julgamento: Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.883.472/GO, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.) 2. Da Consolidação da Propriedade Fiduciária e da Ilicitude Perante a Tutela Provisória É necessário, inicialmente, estabelecer corretamente a sequência dos fatos. A matrícula demonstra que a consolidação da propriedade em favor da CEF foi averbada em 27/07/2018. A decisão que proibiu expressamente atos de constrição, retomada, adjudicação ou leilão foi proferida posteriormente, em 20/08/2018. Não se pode afirmar, portanto, que a averbação realizada em julho tenha descumprido uma ordem judicial proferida apenas no mês seguinte. Isso não torna, entretanto, regular a conduta da instituição financeira. Desde 16/12/2016 vigorava decisão judicial que reconhecia como legítima a suspensão da cobrança das parcelas vincendas via débito em conta, até que houvesse o recebimento da indenização decorrente da desapropriação ou sobreviesse julgamento de mérito. Enquanto esse pronunciamento permanecia eficaz, a instituição financeira não poderia utilizar justamente o não pagamento das prestações alcançadas por aquela tutela como fundamento para constituir mora e executar a garantia imobiliária. A decisão não poderia ser esvaziada pela simples substituição da forma de cobrança: suspender o débito mensal e, simultaneamente, considerar as mesmas prestações inadimplidas para consolidar o imóvel produziria resultado incompatível com a tutela deferida. Caso a CEF entendesse que a paralisação do procedimento de desapropriação havia retirado o fundamento fático da medida, cabia-lhe requerer sua modificação ou revogação ao Juízo. Não o fez antes da consolidação. A própria CEF, quando especificamente chamada a esclarecer o fato, reconheceu que a consolidação decorreu de erro operacional e afirmou que existia decisão judicial impeditiva, propondo agora a reversão das averbações. A caracterização jurídica da conduta compete ao Juízo, mas a manifestação elimina controvérsia quanto à ocorrência do ato, sua origem operacional e a ausência de alienação posterior a terceiros. Concluo, portanto, que a consolidação não poderia ter sido promovida com fundamento no inadimplemento formado durante a vigência da tutela que autorizara a suspensão da cobrança. A imprescindibilidade da estrita observância das balizas legais e das decisões judiciais no procedimento expropriatório da Lei nº 9.514/1997 é reafirmada no Tribunal Regional Federal da 1ª Região: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE INTIMAÇÃO POR HORA CERTA OU EDITAL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender leilões extrajudiciais de imóvel consolidado em favor do credor fiduciário, no âmbito de ação de anulação de consolidação de propriedade fiduciária. 2. A parte agravante alega ausência de notificação pessoal prévia para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, tendo sido surpreendida com a realização das hastas públicas, apesar de reiterados contatos com a instituição financeira e depósitos judiciais. 3. O juízo de primeiro grau indeferiu a medida pleiteada, razão pela qual o agravante busca, no presente recurso, a suspensão dos leilões agendados e de outros atos executórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em averiguar: (i) se houve violação do disposto no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997, quanto à necessidade de notificação pessoal do devedor para purgação da mora; e (ii) se a ausência de comprovação da intimação pessoal para ciência das datas dos leilões extrajudiciais caracteriza nulidade do procedimento expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A tutela de urgência deve ser concedida quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o art. 300, caput, do CPC/2015. 6. O procedimento de consolidação da propriedade no Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei nº 9.514/1997, exige notificação pessoal do devedor para purgação da mora e intimação pessoal acerca das datas dos leilões, admitindo-se, apenas em caráter excepcional, a utilização de intimação por hora certa ou edital, desde que esgotados os meios ordinários de localização. 7. Constatada a ausência de tentativa de intimação por hora certa ou por edital do devedor para purgação da mora, resta evidenciada a probabilidade do direito alegado e a nulidade do procedimento expropriatório. 8. O perigo de dano decorre da iminente alienação do único imóvel residencial da parte agravante, podendo gerar lesão irreparável ou de difícil reparação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido para reformar a decisão agravada, deferindo a tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais agendados e quaisquer atos executórios relativos ao imóvel até ulterior deliberação. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária exige a comprovação de notificação pessoal do devedor para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões extrajudiciais, sob pena de nulidade do procedimento expropriatório. 2. Constatada a ausência de notificação pessoal, justifica-se a concessão de tutela de urgência para suspender leilões e atos expropriatórios, visando à proteção do direito à moradia e ao devido processo legal." Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 3º e § 3º-A; CPC, art. 300, caput. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.911.925/PE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 30/06/2022; REsp nº 1.906.475/AM, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 18/05/2021; TRF-1, AG 10173160420244010000, Rel. Desembargador Federal Flavio Jaime de Moraes Jardim, julgado em 17/09/2024; TRF-1, AC 00058626020144013600, Rel. Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, julgado em 15/08/2018.(AG 1043320-78.2024.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON PEREIRA RAMOS NETO, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 18/07/2025 PAG.) 3. Dos Efeitos da Consolidação e da Inexistência de Quitação Automática A certidão imobiliária também impõe correção de outra premissa sustentada pelos autores. Na AV-4-60.776 consta que a propriedade foi consolidada em nome da CEF e que o valor de R$ 2.890.000,00 foi utilizado como base de cálculo do Imposto de Transmissão Inter Vivos. Na AV-5-60.776 foi cancelado o registro da alienação fiduciária anteriormente constituída. Nenhuma dessas averbações declara que a obrigação contratual tenha sido quitada pelo valor de R$ 2.890.000,00. A consolidação da propriedade é etapa do procedimento de excussão da garantia previsto na Lei nº 9.514/1997. Na disciplina aplicável ao fato, uma vez consolidada a propriedade, incumbia ao fiduciário prosseguir para os leilões públicos previstos no art. 27. A própria CEF informa que esses leilões jamais ocorreram. A mera consolidação, portanto, não autoriza concluir que a dívida tenha sido extinta pelo valor atribuído ao imóvel para fins fiscais ou contratuais. Por essa razão, não acolho a tese de que a AV-4 e a AV-5 tenham, por si sós, produzido quitação automática da CCB no montante de R$ 2.890.000,00. 4. Da Conversão em Perdas e Danos e dos Parâmetros de Liquidação do Dano Material A CEF requer a restituição do estado anterior, mediante cancelamento das averbações e reativação do contrato. Os autores, ao contrário, exerceram expressamente a opção pela conversão em perdas e danos. O pedido comporta acolhimento. O art. 499 do CPC admite a conversão quando requerida pelo próprio titular do direito. Não se exige, nessa hipótese, que o cumprimento específico se revele absolutamente impossível. Além disso, as particularidades deste processo tornam pouco adequada a restauração meramente formal proposta pela ré. O contrato foi celebrado em 2015, com vencimento final originariamente previsto para junho de 2020. A propriedade encontra-se consolidada em nome da CEF desde julho de 2018. O procedimento de desapropriação que justificara a suspensão contratual não alcançou o resultado então esperado. E, em 2026, a instituição financeira pretende restaurar uma relação obrigacional cujo cronograma original já se encontra integralmente vencido há vários anos. A simples baixa das averbações não recompõe automaticamente a posição patrimonial que Paulo Brasil Martins Porto teria caso o imóvel tivesse permanecido sob seu domínio. Nesse cenário, a conversão pecuniária mostra-se adequada para solucionar definitivamente a relação jurídica. Como consequência, não será determinado o cancelamento das averbações AV-4 e AV-5. A CEF permanecerá titular do imóvel, e a perda patrimonial suportada pelo proprietário originário será recomposta em dinheiro. A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região corrobora a persistência do interesse processual na apuração da higidez do procedimento e na sua resolução em perdas e danos quando configuradas irregularidades na consolidação fiduciária: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DESTINADA A QUESTIONAR A VALIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA (LEI 9.514/1997). EVENTUAL CIRCUNSTÂNCIA DE A PROPRIEDADE TER SIDO DOCUMENTALMENTE CONSOLIDADA. PERDA DE OBJETO. INEXISTÊNCIA. CIVIL. BANCÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. PROPRIEDADE ADQUIRIDA NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". GARANTIA ESPECIAL PELO FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO - FGHAB (LEI 11.977/2009). INADIMPLEMENTO. HIPÓTESE DE DESEMPREGO INVOLUNTÁRIO. QUESTÃO NÃO ANALISADA PELO AGENTE FINANCEIRO. INVALIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ANULAÇÃO A PARTIR DA APRESENTAÇÃO DO FATO IMPEDITIVO AO CRIVO DA APELADA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Eventual consolidação da propriedade imóvel, no âmbito das operações de aquisição e mútuo baseadas em garantia fiduciária (Lei 9.514/1997), não implica a perda de objeto de ação destinada a discutir a validade do procedimento adotado, na medida em que persiste interesse jurídico tanto para anular o ato resultante de etapas irregulares, como para, eventualmente, converter em perdas e danos a obrigação imputada ao agente financeiro (art. 499 do CPC/2015). Preliminar de perda de objeto rejeitada. 2. Se o réu não contestou especificamente a alegação de que o agente financeiro deixou de considerar a aplicabilidade do Fundo Garantidor da Habitação - FGHAB (Lei 11.977/2009), como hipótese impeditiva à consolidação da propriedade se houver inadimplência causada pela perda de emprego (desemprego), tal fato não é controverso, e deve ser tomado, nos limites do processo, como verdadeiro (art. 431 do CPC/2015). 3. Como o banco apelado ignorou a aparente circunstância de a apelante ter direito ao pagamento das parcelas de mútuo com recursos do FGHAB, ainda que para reconhecer a presença de alguma causa de inaplicabilidade, o processo de consolidação da propriedade é inválido. 4. Para restabelecimento das expectativas normativas legítimas, deve-se anular o processo de consolidação da propriedade, a partir da iniciativa da apelante em relatar o desemprego ao agente financeiro. 5. Apelação a que se dá parcial provimento para anular a consolidação da propriedade imóvel em discussão, a partir da análise da aplicabilidade do FGHAB ao ao caso concreto. 6. Invertidos os ônus de sucumbência, fixam-se os honorários advocatícios em favor da parte autora em 10% (dez por cento) sobre valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. (AC 1000083-71.2018.4.01.3502, JUIZ FEDERAL CAIO CASTAGINE MARINHO, TRF - PRIMEIRA REGIÃO - QUINTA TURMA, PJe 23/10/2023 PAG.) A reparação deve restabelecer o equilíbrio patrimonial sem produzir enriquecimento sem causa de qualquer dos litigantes. O patrimônio de Paulo Brasil Martins Porto foi atingido pela perda definitiva, para fins desta solução judicial, de imóvel cujo valor de mercado foi apurado por perícia em R$ 6.790.139,44. Esse laudo foi produzido por perita nomeada pelo Juízo, após vistoria do bem, e não foi objeto de impugnação técnica tempestiva por nenhuma das partes. O valor constitui, portanto, o parâmetro adequado para a equivalência pecuniária da propriedade. Dele deve ser deduzido, contudo, o crédito que o imóvel efetivamente garantia. Não seria juridicamente admissível permitir que o proprietário recebesse o valor integral do bem e, ao mesmo tempo, fosse liberado da dívida sem que esta fosse considerada na recomposição patrimonial. Também não pode ser acolhida a metodologia proposta pelos autores. As 14 prestações pagas, no total histórico de R$ 941.398,22, não constituem dano autônomo a ser acrescido ao valor do imóvel. Elas representam pagamentos realizados para amortização do contrato e devem ser consideradas na reconstrução do saldo devedor da CCB. Se forem novamente acrescentadas ao valor integral do imóvel, haverá dupla contabilização, porque o menor saldo contratual resultante dos pagamentos já se refletirá diretamente no valor líquido da indenização. Pela mesma razão, os R$ 2.890.000,00 constantes da consolidação não podem ser utilizados como se representassem o saldo da dívida. A matrícula identifica expressamente essa importância como base de cálculo do ITBI, e não como demonstrativo do débito contratual. Assim, a conta apresentada no montante de R$ 8.600.679,92 não pode ser homologada. O valor devido deverá ser apurado em liquidação, observando-se os seguintes critérios: I) valor bruto do imóvel: R$ 6.790.139,44, na data-base do laudo judicial de 09/10/2023, sujeito à atualização monetária pelo IPCA a partir de então; II) saldo devedor a deduzir: deverá ser apurado o saldo efetivamente devido na Cédula de Crédito Bancário nº 02.1300.606.0000317-17 em 27/07/2018, considerando-se: a) todas as 14 prestações comprovadamente pagas; b) os critérios remuneratórios contratuais regularmente incidentes até aquela data; c) a exclusão de encargos moratórios, multas e demais acréscimos decorrentes exclusivamente do inadimplemento das parcelas cuja cobrança estava abrangida pela tutela judicial de 16/12/2016, nos limites temporais daquela decisão; e d) a ausência de juros remuneratórios, encargos contratuais ou penalidades posteriores à consolidação, uma vez que, desde então, a própria CEF passou a deter a titularidade integral do bem dado em garantia; III) equalização temporal: apurado o saldo contratual em 27/07/2018, esse montante será apenas atualizado monetariamente até a data-base de 09/10/2023, para que possa ser deduzido do valor do imóvel na mesma referência temporal; IV) indenização líquida: corresponderá à diferença positiva entre o valor atualizado do imóvel e o saldo devedor atualizado segundo os critérios anteriores. A liquidação deverá ser realizada inicialmente por cálculos, incumbindo à CEF apresentar a evolução integral do contrato e os dados necessários à reconstrução do saldo. Havendo divergência técnica insuperável, poderá ser determinada perícia contábil. Sobre o saldo líquido da indenização incidirão correção monetária, nos termos acima, e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, a partir da intimação da CEF decorrente do despacho de ID 2270280316, quando a instituição foi especificamente chamada a responder ao pedido de conversão em perdas e danos, observada a legislação vigente e vedada duplicidade de atualização. 5. Da Situação dos Coobrigados, Demais Pedidos, Custas e Honorários Advocatícios Quanto à situação da Ranam Industrial e de Fábio Schneider, os autores requerem a extinção das obrigações da pessoa jurídica e do avalista ao fundamento de que a consolidação teria quitado automaticamente a dívida. Esse fundamento, como visto, não procede. A solução indenizatória adotada, contudo, produz resultado econômico equivalente. A CEF permanecerá com o imóvel dado em garantia e, na apuração da indenização devida a Paulo Brasil Martins Porto, seu crédito contratual será integralmente deduzido do valor do bem. Não poderá, portanto, conservar o imóvel, deduzir o crédito da indenização e ainda prosseguir em cobrança autônoma contra a devedora principal ou os avalistas. Consequentemente, o saldo da CCB será considerado integralmente satisfeito pela operação de dedução determinada nesta sentença, ficando vedada cobrança ulterior da Ranam Industrial e Comercial de Implementos de Transportes Ltda., de Paulo Brasil Martins Porto ou de Fábio Schneider fundada no mesmo contrato. No que tange aos demais pedidos, os pleitos originários destinados a disciplinar o recebimento de eventual indenização expropriatória, a suspensão temporária das parcelas e as providências correlatas ficaram superados pelos fatos posteriores e pela conversão da tutela em reparação pecuniária. A tutela provisória de 16/12/2016 produziu seus efeitos durante a tramitação e fica absorvida pela solução definitiva ora adotada. O pedido de redimensionamento do valor da causa para R$ 8.600.679,92 não comporta acolhimento, pois esse montante decorre de metodologia de cálculo não adotada na sentença. O proveito econômico efetivo será determinado na liquidação e servirá de base para as consequências sucumbenciais cabíveis. Em relação às custas e honorários, a CEF sucumbiu no núcleo econômico da controvérsia, pois a consolidação promovida durante a vigência da tutela determinou a necessidade de conversão em perdas e danos. A rejeição da forma de cálculo proposta pelos autores não modifica substancialmente essa conclusão, pois foi reconhecido o direito à indenização e à extinção econômica da relação contratual. A CEF deverá, portanto, suportar as despesas processuais, reembolsando os valores antecipados pelo polo ativo, inclusive os R$ 10.050,00 despendidos com a perícia judicial, devidamente atualizados desde o desembolso. Condeno-a, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor líquido da condenação apurado em liquidação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) reconhecer a irregularidade da consolidação da propriedade do imóvel matriculado sob o nº 60.776 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Manaus, por ter sido promovida com fundamento em inadimplemento formado durante a vigência da tutela judicial que autorizava a suspensão da cobrança das parcelas; b) ACOLHER o pedido de conversão em perdas e danos, ficando a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com a titularidade do imóvel e mantidas as averbações AV-4-60.776 e AV-5-60.776; c) condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) ao pagamento, em favor de PAULO BRASIL MARTINS PORTO, de indenização correspondente à diferença positiva entre: c.1) o valor de R$ 6.790.139,44, referente à avaliação judicial do imóvel na data-base de 09/10/2023, devidamente atualizado; e c.2) o saldo devedor legítimo da Cédula de Crédito Bancário nº 02.1300.606.0000317-17 existente em 27/07/2018, apurado e atualizado segundo os parâmetros definidos na fundamentação; d) determinar que as 14 prestações já pagas sejam consideradas exclusivamente na apuração do saldo contratual, rejeitando sua soma autônoma ao valor do imóvel; e) rejeitar a utilização de R$ 2.890.000,00 como valor de quitação da dívida, por corresponder à base de cálculo indicada na averbação de consolidação e não ao saldo contratual; f) rejeitar o pedido de homologação do montante de R$ 8.600.679,92, devendo o quantum devido ser apurado em liquidação; g) declarar que, efetuada a dedução do saldo contratual nos termos desta sentença, a obrigação decorrente da CCB nº 02.1300.606.0000317-17 será considerada integralmente satisfeita, ficando vedada qualquer cobrança autônoma ou residual contra RANAM INDUSTRIAL E COMERCIAL DE IMPLEMENTOS DE TRANSPORTES LTDA., PAULO BRASIL MARTINS PORTO e FÁBIO SCHNEIDER fundada no mesmo negócio; h) indeferir o pedido da CEF de cancelamento das averbações AV-4 e AV-5 e de retorno do contrato ao status quo ante; i) indeferir o pedido de redimensionamento do valor da causa para R$ 8.600.679,92; j) condenar a CEF ao reembolso das despesas processuais antecipadas pelos autores, inclusive dos honorários periciais de R$ 10.050,00, devidamente atualizados desde o desembolso; e k) condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor líquido da condenação, a ser apurado em liquidação. Na liquidação, intime-se inicialmente a CEF para apresentar demonstrativo completo da evolução da CCB e dos pagamentos realizados, observados os parâmetros desta sentença. Sentença não sujeita ao duplo grau obrigatório de jurisdição. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se o recorrido para contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Após o trânsito em julgado, certifique-se. Intime-se a impetrante para, no prazo de 15 dias, requerer o que entender de direito. Decorrido o prazo sem manifestação, arquivem-se os autos. Ato registrado eletronicamente. Manaus, data conforme assinatura. Juiz(a) Federal
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