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TJES · Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA · Acórdão
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 0014617-21.2020.8.08.0048 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (4) APELADO: LUIZ FERNANDO RODRIGUES e outros (3) RELATOR(A): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA LOTEADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM DA CONDENAÇÃO AO VALOR EFETIVAMENTE POSTULADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote por culpa da loteadora, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita; (ii) estabelecer se a resolução contratual decorreu de culpa da loteadora ou de hipóteses de caso fortuito ou força maior; (iii) determinar se incidem o Código de Defesa do Consumidor ou exclusivamente a Lei nº 9.514/97 e o Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ; (iv) verificar as consequências patrimoniais da resolução contratual, especialmente quanto à restituição dos valores pagos e à multa contratual; e (v) aferir a configuração e o cabimento da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se caracteriza julgamento extra petita quando a sentença aprecia os pedidos formulados na petição inicial, sendo eventual equívoco na quantificação da condenação matéria de mérito, e não de incongruência entre pedido e provimento jurisdicional. 4. A loteadora não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos adquirentes, limitando-se a invocar genericamente dificuldades operacionais, entraves administrativos, condições climáticas e pandemia, circunstâncias que constituem fortuito interno e não afastam a responsabilidade pelo inadimplemento contratual. 5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, pois os adquirentes são destinatários finais do empreendimento e a loteadora atua como fornecedora, não sendo a existência de alienação fiduciária suficiente para afastar a incidência da legislação consumerista. 6. O Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça não incide quando a resolução contratual decorre do inadimplemento da própria vendedora, e não da execução da garantia fiduciária em razão do inadimplemento do devedor fiduciante. 7. Reconhecida a culpa exclusiva da loteadora pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas efetivamente pagas pelos adquirentes, sendo inviável qualquer retenção, devendo, contudo, a condenação observar o valor efetivamente pedido na petição inicial e comprovado nos autos. 8. A cláusula penal estipulada em favor da vendedora pode ser invertida em benefício dos consumidores quando o inadimplemento decorre da conduta da própria fornecedora, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da equivalência material das prestações e do equilíbrio contratual. 9. O atraso excessivo, a não conclusão da infraestrutura do empreendimento e a persistência das cobranças contratuais configuram circunstâncias excepcionais que ultrapassam o mero inadimplemento contratual e caracterizam dano moral indenizável, sendo adequada a indenização fixada. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Não há julgamento extra petita quando a sentença decide os pedidos formulados, ainda que haja necessidade de adequação do valor da condenação ao efetivo pedido. 2. Entraves administrativos, dificuldades operacionais, condições climáticas ordinárias e riscos inerentes à atividade empresarial constituem fortuito interno e não afastam a responsabilidade da loteadora pelo atraso na entrega do empreendimento. 3. O Código de Defesa do Consumidor incide sobre contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que garantido por alienação fiduciária, quando a controvérsia decorre do inadimplemento da fornecedora. 4. O Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ não se aplica à resolução contratual fundada na culpa exclusiva da vendedora. 5. A culpa exclusiva da promitente vendedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, observados os limites do pedido formulado na petição inicial. 6. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando o inadimplemento decorre da conduta do fornecedor. 7. O atraso excessivo e o inadimplemento qualificado da obrigação de entrega do empreendimento configuram dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 373, II, 492 e 85, § 11; CDC, arts. 2º e 3º; CC, art. 475; Lei nº 9.514/97. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo; STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, Tema Repetitivo nº 1.059; STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.05.2021, DJe 20.05.2021; TJES, Apelação nº 5002865-93.2022.8.08.0048, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 10.02.2026; TJES, Apelação nº 0027162-60.2019.8.08.0048, Rel. Des.ª Heloisa Cariello, 2ª Câmara Cível, j. 17.11.2025. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso,tao somente para adequar o valor da condenacao referente a restituicao das parcelas pagas ao montante efetivamente postulado na peticao inicial e comprovado nos autos correspondente ao montante de R$ 27.732,78 (vinte e sete mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e oito centavos), mantidos, no mais, todos os termos da r. sentenca, nos termos do voto da Relatora. Órgão julgador vencedor: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, com vistas ao reexame de sentença de Id n. 19757633, integrada pelos aclaratórios de Id n. 19758042, prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização ajuizada por LUIZ FERNANDO RODRIGUES e KEDMA LUIZA RIBEIRO MARQUES RODRIGUES em face da ora recorrente e outros, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o pacto de compra e venda por culpa da ré, condenando-a à restituição integral de R$ 79.732,78, ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor atualizado do contrato e à indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e passo ao exame das questões devolvidas a esta instância revisora, as quais serão analisadas individualmente. Registre-se, por oportuno, que a alegação de nulidade da sentença por suposto julgamento extra petita, embora suscitada pela recorrente, confunde-se com o próprio mérito recursal, por demandar a análise do conteúdo da decisão impugnada e dos limites objetivos da lide, razão pela qual será examinada juntamente com as demais teses recursais. 1. Da alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita A recorrente sustenta a nulidade da sentença ao argumento de que o Juízo de origem teria incorrido em julgamento extra petita, porquanto teria condenado a ré à restituição de valor superior ao efetivamente postulado pelos autores, utilizando, segundo afirma, premissas incompatíveis com a controvérsia posta em juízo. A alegação, contudo, não merece acolhimento. Nos termos dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, o magistrado deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em objeto diverso ou em quantidade superior ao que foi postulado. A caracterização do julgamento extra petita pressupõe, portanto, que o provimento jurisdicional extrapole os limites objetivos da demanda, concedendo tutela distinta daquela deduzida pela parte autora. Na hipótese dos autos, entretanto, não se verifica tal vício, pois a sentença apreciou exatamente os pedidos formulados na petição inicial, quais sejam, a rescisão do contrato de compra e venda, a restituição dos valores pagos, a condenação ao pagamento da multa contratual e a indenização por danos morais, inexistindo pronunciamento judicial acerca de pretensão estranha à causa de pedir ou aos pedidos deduzidos pelos autores. A circunstância de a recorrente impugnar o montante fixado a título de restituição não conduz, por si só, ao reconhecimento de julgamento extra petita, porquanto eventual desacerto na quantificação da condenação não se confunde com vício de incongruência entre o provimento jurisdicional e os limites objetivos da demanda. Trata-se de matéria relacionada ao acerto da condenação, cuja análise será realizada em momento oportuno. Desse modo, inexistindo decisão que tenha concedido providência diversa da postulada ou apreciado questão estranha à lide, afasto a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita. 2. Da responsabilidade da apelante pela resolução contratual Superada a alegação de nulidade da sentença, passa-se ao exame da responsabilidade da apelante pela resolução do contrato. No caso dos autos, é incontroverso que as partes celebraram contrato particular de compra e venda de lote integrante do empreendimento imobiliário desenvolvido pela recorrente, obrigando-se esta à implantação da infraestrutura do loteamento e à entrega do bem dentro do prazo contratualmente ajustado. Conforme previsto no instrumento contratual, a conclusão das obras estava prevista para o mês de maio de 2018, admitida a prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos da cláusula de tolerância pactuada entre as partes. Ocorre que, mesmo após o transcurso do prazo contratual acrescido do período de tolerância, o empreendimento não foi entregue aos adquirentes, circunstância, aliás, que não é efetivamente controvertida pela própria recorrente. Em suas razões de defesa e, posteriormente, no presente recurso, a apelante procura justificar o atraso na conclusão das obras, atribuindo-o a fatores extraordinários, dentre os quais destaca dificuldades mercadológicas, entraves administrativos, intensos períodos chuvosos e, ainda, os impactos decorrentes da pandemia da COVID-19, sustentando tratar-se de hipóteses de caso fortuito e força maior aptas a afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Todavia, tais alegações não se mostram suficientes para afastar a conclusão adotada pelo Juízo de origem. Isso porque, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à recorrente comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelos autores, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente. Com efeito, embora tenha invocado, de forma genérica, a ocorrência de fatores externos que teriam impactado o cronograma do empreendimento, a apelante não produziu prova concreta apta a demonstrar a efetiva repercussão desses eventos sobre a execução específica das obras relativas ao loteamento objeto da presente demanda, tampouco comprovou a adoção de providências efetivas destinadas à superação dos obstáculos alegadamente enfrentados ou à conclusão do empreendimento em prazo razoável. Não bastasse isso, a própria linha defensiva adotada pela recorrente evidencia o descumprimento da obrigação contratualmente assumida, limitando-se a apresentar justificativas para o atraso verificado, sem, contudo, infirmar o fato objetivo de que o lote não foi disponibilizado aos adquirentes dentro do prazo convencionado. A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que fatos inerentes ao próprio risco da atividade empresarial, tais como dificuldades operacionais, entraves administrativos e condições climáticas ordinariamente previsíveis, inserem-se no âmbito do denominado fortuito interno, circunstância que, por si só, não tem o condão de afastar a responsabilidade da incorporadora ou loteadora pelo inadimplemento contratual. Nesse sentido, confira-se o julgamento do AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, de relatoria do Ministro Raul Araújo, no qual se assentou que o fortuito interno não exclui a responsabilidade do fornecedor, por constituir risco inerente à atividade econômica desenvolvida. Diante desse contexto, correta a conclusão alcançada pela sentença ao reconhecer que a resolução contratual decorreu do inadimplemento imputável à própria loteadora, circunstância que atrai as consequências jurídicas próprias da resolução por culpa exclusiva da promitente vendedora. 3. Da alegada inaplicabilidade do CDC e da incidência da Lei nº 9.514/97 A recorrente sustenta que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se submete às disposições do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a incidência exclusiva da Lei nº 9.514/97, por se tratar de contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel. Afirma, ainda, que a solução da controvérsia deve observar o regime jurídico específico da consolidação da propriedade fiduciária, bem como a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095. A pretensão, contudo, não merece prosperar. Inicialmente, cumpre observar que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista. Os autores figuram como destinatários finais do empreendimento imobiliário comercializado pela recorrente, ao passo que esta desenvolve, de forma profissional e habitual, atividade de incorporação e comercialização de imóveis, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Nessa perspectiva, a existência de pacto acessório de alienação fiduciária não tem o condão de descaracterizar a relação de consumo estabelecida entre as partes, tampouco de afastar a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando a controvérsia decorre do alegado inadimplemento contratual imputado ao próprio fornecedor. Com efeito, a Lei nº 9.514/97 disciplina o regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis, estabelecendo os mecanismos destinados à constituição, consolidação e execução da garantia fiduciária nas hipóteses de inadimplemento do devedor fiduciante. Diversamente, a controvérsia ora examinada não decorre da execução da garantia fiduciária nem da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. O que se discute nos presentes autos é a resolução do contrato de compra e venda motivada pelo inadimplemento da própria loteadora, em razão da não entrega do empreendimento no prazo contratualmente ajustado, circunstância que atrai a incidência das normas gerais de responsabilidade contratual e da disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor. Por essa razão, também não assiste razão à recorrente ao invocar o Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Não se pode admitir que o regime jurídico da alienação fiduciária seja invocado para eximir o fornecedor das consequências decorrentes do seu próprio inadimplemento contratual, sob pena de conferir à garantia fiduciária finalidade diversa daquela prevista na Lei nº 9.514/97. Isso porque a tese firmada naquele precedente destina-se às hipóteses em que a resolução da relação contratual decorre da execução da garantia fiduciária disciplinada pela Lei nº 9.514/97, estabelecendo as consequências jurídicas do inadimplemento do devedor fiduciante e da consolidação da propriedade fiduciária. A hipótese ora examinada, contudo, apresenta contornos fáticos e jurídicos diversos, uma vez que a extinção do vínculo contratual decorre do inadimplemento atribuído à própria vendedora, consistente na ausência de conclusão e entrega do empreendimento dentro do prazo convencionado. Nessas circunstâncias, não há falar em incidência da disciplina específica da consolidação da propriedade fiduciária, mas sim na aplicação das regras próprias da resolução contratual por culpa do fornecedor, situação que atrai a incidência da orientação consolidada na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor". A esse respeito, destaco a orientação deste e. Tribunal de Justiça em julgado similar: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971/STJ). DANO MORAL CONFIGURADO PELO ATRASO EXCESSIVO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS EMPRESAS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (...). 4. Afastada a alegação de inexistência de grupo econômico, pois o CDC não exige relação hierárquica formal, bastando a atuação conjunta e a identidade de propósitos no empreendimento, o que restou comprovado. 5. Inaplicável o Tema 1095/STJ (REsp nº 1.891.498/SP), pois a resolução contratual não decorreu de inadimplemento do comprador, mas de mora exclusiva das vendedoras, configurando distinguishing e mantendo a incidência do CDC. (...). 7. Correta a sentença ao reconhecer a culpa exclusiva das apelantes pela rescisão contratual, aplicando-se o art. 475 do Código Civil e a Súmula 543/STJ, que assegura a restituição integral e imediata das parcelas pagas quando a culpa é do promitente vendedor. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. (TJES. AP. 5002865-93.2022.8.08.0048. Des. Rel.ª ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA. 4ª Câmara Cível. data de julgamento: 10/02/2026). Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade cumulada com indenização, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa da promitente vendedora, e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso e abandono das obras de infraestrutura do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável ao contrato, se a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) aferir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afastando-se ou não a culpa da vendedora por caso fortuito ou força maior; e (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação das condenações impostas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lote, pois o loteador se enquadra no conceito de fornecedor e o adquirente no de consumidor. 4. Entraves administrativos e variações climáticas constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega da obra. 5. A culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6. O completo abandono do empreendimento, que frustra de forma aguda e duradoura a legítima expectativa dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. (TJES. AP. 0027162-60.2019.8.08.0048. Des.ª Rel.ª HELOISA CARIELLO. 2ª Câmara Cível. Data de Julgamento: 17/11/2025). Destarte, correta a sentença ao reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor e afastar a aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto, porquanto a controvérsia não versa sobre a execução da garantia fiduciária, mas sobre a responsabilidade contratual da própria fornecedora pelo inadimplemento da obrigação assumida. 4. Das consequências da resolução contratual 4.1. Da restituição dos valores Reconhecida a responsabilidade exclusiva da recorrente pela resolução do contrato, impõe-se o exame das consequências patrimoniais decorrentes do inadimplemento. Sobre o tema, encontra plena incidência a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula nº 543, segundo a qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso em exame, restou demonstrado que a resolução contratual decorreu do inadimplemento da própria loteadora, razão pela qual revela-se correta a determinação de restituição integral dos valores desembolsados pelos adquirentes, sem qualquer retenção, porquanto inadmissível transferir aos consumidores os prejuízos decorrentes do descumprimento contratual imputável exclusivamente à fornecedora. Não prospera, por conseguinte, a pretensão subsidiária da recorrente de retenção parcial das quantias pagas, uma vez que tal providência somente se mostra admissível nas hipóteses em que o desfazimento do contrato decorre da iniciativa ou da culpa do adquirente, o que manifestamente não ocorreu na espécie. No tocante ao montante da restituição, entretanto, assiste razão à recorrente ao sustentar que o valor consignado na sentença não corresponde às parcelas efetivamente pleiteadas pelos autores a esse título. Com efeito, da leitura da petição inicial verifica-se que os autores postularam a restituição das parcelas efetivamente pagas, no montante de R$ 27.732,78, ao passo que o valor de R$ 79.732,78 corresponde ao valor atribuído à causa, obtido mediante a soma econômica dos pedidos formulados. Assim, embora correta a conclusão da sentença quanto ao dever de restituição integral, mostra-se necessária a adequação do valor consignado no dispositivo ao efetivo pedido deduzido na exordial. Assim, embora deva ser mantida a condenação à restituição integral dos valores efetivamente desembolsados pelos autores, a quantificação da condenação deve observar precisamente o montante comprovadamente pago e expressamente postulado na petição inicial, sob pena de se admitir condenação superior ao próprio pedido formulado pela parte autora. 4.2. Da multa contratual Também não merece acolhida a insurgência da recorrente quanto à condenação ao pagamento da multa contratual. É certo que a cláusula penal prevista no contrato foi originalmente estipulada em favor da promitente vendedora para as hipóteses de inadimplemento do adquirente. Todavia, consolidou-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da equivalência material das prestações e do equilíbrio contratual, revela-se possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando o inadimplemento decorre da conduta da própria fornecedora. Tal compreensão impede que a estipulação contratual produza efeitos exclusivamente em benefício de uma das partes, preservando a reciprocidade das obrigações assumidas e concretizando a vedação ao enriquecimento sem causa. No caso concreto, uma vez reconhecida a mora exclusiva da loteadora na entrega do empreendimento, correta a sentença ao determinar a incidência da multa contratual em favor dos adquirentes, inexistindo qualquer fundamento apto a justificar sua exclusão. 4.3. Dos danos morais No tocante aos danos morais, a orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja compensação por danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais aptas a evidenciar efetiva violação aos direitos da personalidade. Todavia, a hipótese dos autos extrapola o simples descumprimento contratual. No caso concreto, o atraso não se limitou à mora ordinária na entrega do empreendimento, mas revelou verdadeiro inadimplemento contratual, marcado pela ausência de conclusão da infraestrutura prometida e pela persistência das cobranças contratuais, circunstâncias que extrapolam os meros dissabores inerentes às relações negociais. Conforme demonstrado ao longo da instrução processual, os autores permaneceram privados da fruição do imóvel por período significativamente superior ao prazo contratualmente estabelecido, sem que a recorrente concluísse a implantação da infraestrutura prometida. Além disso, mesmo diante do prolongado atraso na entrega do empreendimento, a recorrente persistiu na cobrança das parcelas contratuais, frustrando a legítima expectativa dos adquirentes quanto à concretização do negócio jurídico e impondo-lhes situação de incerteza que ultrapassa os meros dissabores inerentes às relações negociais. Trata-se, portanto, de situação excepcional, apta a caracterizar dano moral indenizável, em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a compensação mostra-se cabível quando o inadimplemento contratual assume contornos particularmente gravosos, como ocorre nas hipóteses de atraso excessivo ou de inadimplemento absoluto do empreendimento,senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material. 2. Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1927462/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 20/05/2021). Quanto ao valor arbitrado, verifica-se que a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se compatível com as circunstâncias do caso concreto, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem importar enriquecimento sem causa da parte lesada ou se mostrar insuficiente para desestimular a reiteração da conduta ilícita. Diante de todo o conjunto probatório produzido, não há elementos aptos a infirmar a conclusão adotada pelo Juízo de origem quanto à responsabilidade exclusiva da apelante pela resolução contratual, impondo-se apenas a adequação do valor da condenação referente à restituição das parcelas pagas. CONCLUSÃO Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para adequar o valor da condenação referente à restituição das parcelas pagas ao montante efetivamente postulado na petição inicial e comprovado nos autos correspondente ao montante de R$ 27.732,78 (vinte e sete mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e oito centavos), mantidos, no mais, todos os termos da r. sentença. Deixo de aplicar a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, prevista no §11 do art. 85 do CPC, já que somente é cabível no caso de não conhecimento integral ou não provimento do recurso (Tema Repetitivo nº 1.059 do STJ). É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS VOGAIS Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal) Acompanhar
TJES · Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA · Acórdão
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 0014617-21.2020.8.08.0048 APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (4) APELADO: LUIZ FERNANDO RODRIGUES e outros (3) RELATOR(A): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA LOTEADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM DA CONDENAÇÃO AO VALOR EFETIVAMENTE POSTULADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote por culpa da loteadora, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita; (ii) estabelecer se a resolução contratual decorreu de culpa da loteadora ou de hipóteses de caso fortuito ou força maior; (iii) determinar se incidem o Código de Defesa do Consumidor ou exclusivamente a Lei nº 9.514/97 e o Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ; (iv) verificar as consequências patrimoniais da resolução contratual, especialmente quanto à restituição dos valores pagos e à multa contratual; e (v) aferir a configuração e o cabimento da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se caracteriza julgamento extra petita quando a sentença aprecia os pedidos formulados na petição inicial, sendo eventual equívoco na quantificação da condenação matéria de mérito, e não de incongruência entre pedido e provimento jurisdicional. 4. A loteadora não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos adquirentes, limitando-se a invocar genericamente dificuldades operacionais, entraves administrativos, condições climáticas e pandemia, circunstâncias que constituem fortuito interno e não afastam a responsabilidade pelo inadimplemento contratual. 5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, pois os adquirentes são destinatários finais do empreendimento e a loteadora atua como fornecedora, não sendo a existência de alienação fiduciária suficiente para afastar a incidência da legislação consumerista. 6. O Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça não incide quando a resolução contratual decorre do inadimplemento da própria vendedora, e não da execução da garantia fiduciária em razão do inadimplemento do devedor fiduciante. 7. Reconhecida a culpa exclusiva da loteadora pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas efetivamente pagas pelos adquirentes, sendo inviável qualquer retenção, devendo, contudo, a condenação observar o valor efetivamente pedido na petição inicial e comprovado nos autos. 8. A cláusula penal estipulada em favor da vendedora pode ser invertida em benefício dos consumidores quando o inadimplemento decorre da conduta da própria fornecedora, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da equivalência material das prestações e do equilíbrio contratual. 9. O atraso excessivo, a não conclusão da infraestrutura do empreendimento e a persistência das cobranças contratuais configuram circunstâncias excepcionais que ultrapassam o mero inadimplemento contratual e caracterizam dano moral indenizável, sendo adequada a indenização fixada. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Não há julgamento extra petita quando a sentença decide os pedidos formulados, ainda que haja necessidade de adequação do valor da condenação ao efetivo pedido. 2. Entraves administrativos, dificuldades operacionais, condições climáticas ordinárias e riscos inerentes à atividade empresarial constituem fortuito interno e não afastam a responsabilidade da loteadora pelo atraso na entrega do empreendimento. 3. O Código de Defesa do Consumidor incide sobre contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que garantido por alienação fiduciária, quando a controvérsia decorre do inadimplemento da fornecedora. 4. O Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ não se aplica à resolução contratual fundada na culpa exclusiva da vendedora. 5. A culpa exclusiva da promitente vendedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, observados os limites do pedido formulado na petição inicial. 6. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando o inadimplemento decorre da conduta do fornecedor. 7. O atraso excessivo e o inadimplemento qualificado da obrigação de entrega do empreendimento configuram dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 373, II, 492 e 85, § 11; CDC, arts. 2º e 3º; CC, art. 475; Lei nº 9.514/97. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, Rel. Min. Raul Araújo; STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, Tema Repetitivo nº 1.059; STJ, Tema Repetitivo nº 971; STJ, AgInt no REsp 1.927.462/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.05.2021, DJe 20.05.2021; TJES, Apelação nº 5002865-93.2022.8.08.0048, Rel. Des.ª Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 10.02.2026; TJES, Apelação nº 0027162-60.2019.8.08.0048, Rel. Des.ª Heloisa Cariello, 2ª Câmara Cível, j. 17.11.2025. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: A unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso,tao somente para adequar o valor da condenacao referente a restituicao das parcelas pagas ao montante efetivamente postulado na peticao inicial e comprovado nos autos correspondente ao montante de R$ 27.732,78 (vinte e sete mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e oito centavos), mantidos, no mais, todos os termos da r. sentenca, nos termos do voto da Relatora. Órgão julgador vencedor: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA Composição de julgamento: Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, com vistas ao reexame de sentença de Id n. 19757633, integrada pelos aclaratórios de Id n. 19758042, prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização ajuizada por LUIZ FERNANDO RODRIGUES e KEDMA LUIZA RIBEIRO MARQUES RODRIGUES em face da ora recorrente e outros, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o pacto de compra e venda por culpa da ré, condenando-a à restituição integral de R$ 79.732,78, ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor atualizado do contrato e à indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e passo ao exame das questões devolvidas a esta instância revisora, as quais serão analisadas individualmente. Registre-se, por oportuno, que a alegação de nulidade da sentença por suposto julgamento extra petita, embora suscitada pela recorrente, confunde-se com o próprio mérito recursal, por demandar a análise do conteúdo da decisão impugnada e dos limites objetivos da lide, razão pela qual será examinada juntamente com as demais teses recursais. 1. Da alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita A recorrente sustenta a nulidade da sentença ao argumento de que o Juízo de origem teria incorrido em julgamento extra petita, porquanto teria condenado a ré à restituição de valor superior ao efetivamente postulado pelos autores, utilizando, segundo afirma, premissas incompatíveis com a controvérsia posta em juízo. A alegação, contudo, não merece acolhimento. Nos termos dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, o magistrado deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em objeto diverso ou em quantidade superior ao que foi postulado. A caracterização do julgamento extra petita pressupõe, portanto, que o provimento jurisdicional extrapole os limites objetivos da demanda, concedendo tutela distinta daquela deduzida pela parte autora. Na hipótese dos autos, entretanto, não se verifica tal vício, pois a sentença apreciou exatamente os pedidos formulados na petição inicial, quais sejam, a rescisão do contrato de compra e venda, a restituição dos valores pagos, a condenação ao pagamento da multa contratual e a indenização por danos morais, inexistindo pronunciamento judicial acerca de pretensão estranha à causa de pedir ou aos pedidos deduzidos pelos autores. A circunstância de a recorrente impugnar o montante fixado a título de restituição não conduz, por si só, ao reconhecimento de julgamento extra petita, porquanto eventual desacerto na quantificação da condenação não se confunde com vício de incongruência entre o provimento jurisdicional e os limites objetivos da demanda. Trata-se de matéria relacionada ao acerto da condenação, cuja análise será realizada em momento oportuno. Desse modo, inexistindo decisão que tenha concedido providência diversa da postulada ou apreciado questão estranha à lide, afasto a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita. 2. Da responsabilidade da apelante pela resolução contratual Superada a alegação de nulidade da sentença, passa-se ao exame da responsabilidade da apelante pela resolução do contrato. No caso dos autos, é incontroverso que as partes celebraram contrato particular de compra e venda de lote integrante do empreendimento imobiliário desenvolvido pela recorrente, obrigando-se esta à implantação da infraestrutura do loteamento e à entrega do bem dentro do prazo contratualmente ajustado. Conforme previsto no instrumento contratual, a conclusão das obras estava prevista para o mês de maio de 2018, admitida a prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos da cláusula de tolerância pactuada entre as partes. Ocorre que, mesmo após o transcurso do prazo contratual acrescido do período de tolerância, o empreendimento não foi entregue aos adquirentes, circunstância, aliás, que não é efetivamente controvertida pela própria recorrente. Em suas razões de defesa e, posteriormente, no presente recurso, a apelante procura justificar o atraso na conclusão das obras, atribuindo-o a fatores extraordinários, dentre os quais destaca dificuldades mercadológicas, entraves administrativos, intensos períodos chuvosos e, ainda, os impactos decorrentes da pandemia da COVID-19, sustentando tratar-se de hipóteses de caso fortuito e força maior aptas a afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Todavia, tais alegações não se mostram suficientes para afastar a conclusão adotada pelo Juízo de origem. Isso porque, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à recorrente comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelos autores, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente. Com efeito, embora tenha invocado, de forma genérica, a ocorrência de fatores externos que teriam impactado o cronograma do empreendimento, a apelante não produziu prova concreta apta a demonstrar a efetiva repercussão desses eventos sobre a execução específica das obras relativas ao loteamento objeto da presente demanda, tampouco comprovou a adoção de providências efetivas destinadas à superação dos obstáculos alegadamente enfrentados ou à conclusão do empreendimento em prazo razoável. Não bastasse isso, a própria linha defensiva adotada pela recorrente evidencia o descumprimento da obrigação contratualmente assumida, limitando-se a apresentar justificativas para o atraso verificado, sem, contudo, infirmar o fato objetivo de que o lote não foi disponibilizado aos adquirentes dentro do prazo convencionado. A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que fatos inerentes ao próprio risco da atividade empresarial, tais como dificuldades operacionais, entraves administrativos e condições climáticas ordinariamente previsíveis, inserem-se no âmbito do denominado fortuito interno, circunstância que, por si só, não tem o condão de afastar a responsabilidade da incorporadora ou loteadora pelo inadimplemento contratual. Nesse sentido, confira-se o julgamento do AgInt no AREsp nº 2.057.346/RO, de relatoria do Ministro Raul Araújo, no qual se assentou que o fortuito interno não exclui a responsabilidade do fornecedor, por constituir risco inerente à atividade econômica desenvolvida. Diante desse contexto, correta a conclusão alcançada pela sentença ao reconhecer que a resolução contratual decorreu do inadimplemento imputável à própria loteadora, circunstância que atrai as consequências jurídicas próprias da resolução por culpa exclusiva da promitente vendedora. 3. Da alegada inaplicabilidade do CDC e da incidência da Lei nº 9.514/97 A recorrente sustenta que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se submete às disposições do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a incidência exclusiva da Lei nº 9.514/97, por se tratar de contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel. Afirma, ainda, que a solução da controvérsia deve observar o regime jurídico específico da consolidação da propriedade fiduciária, bem como a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095. A pretensão, contudo, não merece prosperar. Inicialmente, cumpre observar que a relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta inequívoca natureza consumerista. Os autores figuram como destinatários finais do empreendimento imobiliário comercializado pela recorrente, ao passo que esta desenvolve, de forma profissional e habitual, atividade de incorporação e comercialização de imóveis, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Nessa perspectiva, a existência de pacto acessório de alienação fiduciária não tem o condão de descaracterizar a relação de consumo estabelecida entre as partes, tampouco de afastar a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando a controvérsia decorre do alegado inadimplemento contratual imputado ao próprio fornecedor. Com efeito, a Lei nº 9.514/97 disciplina o regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis, estabelecendo os mecanismos destinados à constituição, consolidação e execução da garantia fiduciária nas hipóteses de inadimplemento do devedor fiduciante. Diversamente, a controvérsia ora examinada não decorre da execução da garantia fiduciária nem da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. O que se discute nos presentes autos é a resolução do contrato de compra e venda motivada pelo inadimplemento da própria loteadora, em razão da não entrega do empreendimento no prazo contratualmente ajustado, circunstância que atrai a incidência das normas gerais de responsabilidade contratual e da disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor. Por essa razão, também não assiste razão à recorrente ao invocar o Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Não se pode admitir que o regime jurídico da alienação fiduciária seja invocado para eximir o fornecedor das consequências decorrentes do seu próprio inadimplemento contratual, sob pena de conferir à garantia fiduciária finalidade diversa daquela prevista na Lei nº 9.514/97. Isso porque a tese firmada naquele precedente destina-se às hipóteses em que a resolução da relação contratual decorre da execução da garantia fiduciária disciplinada pela Lei nº 9.514/97, estabelecendo as consequências jurídicas do inadimplemento do devedor fiduciante e da consolidação da propriedade fiduciária. A hipótese ora examinada, contudo, apresenta contornos fáticos e jurídicos diversos, uma vez que a extinção do vínculo contratual decorre do inadimplemento atribuído à própria vendedora, consistente na ausência de conclusão e entrega do empreendimento dentro do prazo convencionado. Nessas circunstâncias, não há falar em incidência da disciplina específica da consolidação da propriedade fiduciária, mas sim na aplicação das regras próprias da resolução contratual por culpa do fornecedor, situação que atrai a incidência da orientação consolidada na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor". A esse respeito, destaco a orientação deste e. Tribunal de Justiça em julgado similar: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971/STJ). DANO MORAL CONFIGURADO PELO ATRASO EXCESSIVO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS EMPRESAS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME (...). 4. Afastada a alegação de inexistência de grupo econômico, pois o CDC não exige relação hierárquica formal, bastando a atuação conjunta e a identidade de propósitos no empreendimento, o que restou comprovado. 5. Inaplicável o Tema 1095/STJ (REsp nº 1.891.498/SP), pois a resolução contratual não decorreu de inadimplemento do comprador, mas de mora exclusiva das vendedoras, configurando distinguishing e mantendo a incidência do CDC. (...). 7. Correta a sentença ao reconhecer a culpa exclusiva das apelantes pela rescisão contratual, aplicando-se o art. 475 do Código Civil e a Súmula 543/STJ, que assegura a restituição integral e imediata das parcelas pagas quando a culpa é do promitente vendedor. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. (TJES. AP. 5002865-93.2022.8.08.0048. Des. Rel.ª ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA. 4ª Câmara Cível. data de julgamento: 10/02/2026). Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. DANO MORAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de nulidade cumulada com indenização, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, por culpa da promitente vendedora, e a condenou à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, em razão do atraso e abandono das obras de infraestrutura do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável ao contrato, se a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) aferir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afastando-se ou não a culpa da vendedora por caso fortuito ou força maior; e (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação das condenações impostas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de lote, pois o loteador se enquadra no conceito de fornecedor e o adquirente no de consumidor. 4. Entraves administrativos e variações climáticas constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial da construção civil, e não configuram caso fortuito ou força maior capazes de afastar a responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega da obra. 5. A culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6. O completo abandono do empreendimento, que frustra de forma aguda e duradoura a legítima expectativa dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. (TJES. AP. 0027162-60.2019.8.08.0048. Des.ª Rel.ª HELOISA CARIELLO. 2ª Câmara Cível. Data de Julgamento: 17/11/2025). Destarte, correta a sentença ao reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor e afastar a aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/97 ao caso concreto, porquanto a controvérsia não versa sobre a execução da garantia fiduciária, mas sobre a responsabilidade contratual da própria fornecedora pelo inadimplemento da obrigação assumida. 4. Das consequências da resolução contratual 4.1. Da restituição dos valores Reconhecida a responsabilidade exclusiva da recorrente pela resolução do contrato, impõe-se o exame das consequências patrimoniais decorrentes do inadimplemento. Sobre o tema, encontra plena incidência a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula nº 543, segundo a qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso em exame, restou demonstrado que a resolução contratual decorreu do inadimplemento da própria loteadora, razão pela qual revela-se correta a determinação de restituição integral dos valores desembolsados pelos adquirentes, sem qualquer retenção, porquanto inadmissível transferir aos consumidores os prejuízos decorrentes do descumprimento contratual imputável exclusivamente à fornecedora. Não prospera, por conseguinte, a pretensão subsidiária da recorrente de retenção parcial das quantias pagas, uma vez que tal providência somente se mostra admissível nas hipóteses em que o desfazimento do contrato decorre da iniciativa ou da culpa do adquirente, o que manifestamente não ocorreu na espécie. No tocante ao montante da restituição, entretanto, assiste razão à recorrente ao sustentar que o valor consignado na sentença não corresponde às parcelas efetivamente pleiteadas pelos autores a esse título. Com efeito, da leitura da petição inicial verifica-se que os autores postularam a restituição das parcelas efetivamente pagas, no montante de R$ 27.732,78, ao passo que o valor de R$ 79.732,78 corresponde ao valor atribuído à causa, obtido mediante a soma econômica dos pedidos formulados. Assim, embora correta a conclusão da sentença quanto ao dever de restituição integral, mostra-se necessária a adequação do valor consignado no dispositivo ao efetivo pedido deduzido na exordial. Assim, embora deva ser mantida a condenação à restituição integral dos valores efetivamente desembolsados pelos autores, a quantificação da condenação deve observar precisamente o montante comprovadamente pago e expressamente postulado na petição inicial, sob pena de se admitir condenação superior ao próprio pedido formulado pela parte autora. 4.2. Da multa contratual Também não merece acolhida a insurgência da recorrente quanto à condenação ao pagamento da multa contratual. É certo que a cláusula penal prevista no contrato foi originalmente estipulada em favor da promitente vendedora para as hipóteses de inadimplemento do adquirente. Todavia, consolidou-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da equivalência material das prestações e do equilíbrio contratual, revela-se possível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando o inadimplemento decorre da conduta da própria fornecedora. Tal compreensão impede que a estipulação contratual produza efeitos exclusivamente em benefício de uma das partes, preservando a reciprocidade das obrigações assumidas e concretizando a vedação ao enriquecimento sem causa. No caso concreto, uma vez reconhecida a mora exclusiva da loteadora na entrega do empreendimento, correta a sentença ao determinar a incidência da multa contratual em favor dos adquirentes, inexistindo qualquer fundamento apto a justificar sua exclusão. 4.3. Dos danos morais No tocante aos danos morais, a orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja compensação por danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais aptas a evidenciar efetiva violação aos direitos da personalidade. Todavia, a hipótese dos autos extrapola o simples descumprimento contratual. No caso concreto, o atraso não se limitou à mora ordinária na entrega do empreendimento, mas revelou verdadeiro inadimplemento contratual, marcado pela ausência de conclusão da infraestrutura prometida e pela persistência das cobranças contratuais, circunstâncias que extrapolam os meros dissabores inerentes às relações negociais. Conforme demonstrado ao longo da instrução processual, os autores permaneceram privados da fruição do imóvel por período significativamente superior ao prazo contratualmente estabelecido, sem que a recorrente concluísse a implantação da infraestrutura prometida. Além disso, mesmo diante do prolongado atraso na entrega do empreendimento, a recorrente persistiu na cobrança das parcelas contratuais, frustrando a legítima expectativa dos adquirentes quanto à concretização do negócio jurídico e impondo-lhes situação de incerteza que ultrapassa os meros dissabores inerentes às relações negociais. Trata-se, portanto, de situação excepcional, apta a caracterizar dano moral indenizável, em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a compensação mostra-se cabível quando o inadimplemento contratual assume contornos particularmente gravosos, como ocorre nas hipóteses de atraso excessivo ou de inadimplemento absoluto do empreendimento,senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material. 2. Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1927462/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 20/05/2021). Quanto ao valor arbitrado, verifica-se que a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se compatível com as circunstâncias do caso concreto, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil, sem importar enriquecimento sem causa da parte lesada ou se mostrar insuficiente para desestimular a reiteração da conduta ilícita. Diante de todo o conjunto probatório produzido, não há elementos aptos a infirmar a conclusão adotada pelo Juízo de origem quanto à responsabilidade exclusiva da apelante pela resolução contratual, impondo-se apenas a adequação do valor da condenação referente à restituição das parcelas pagas. CONCLUSÃO Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para adequar o valor da condenação referente à restituição das parcelas pagas ao montante efetivamente postulado na petição inicial e comprovado nos autos correspondente ao montante de R$ 27.732,78 (vinte e sete mil, setecentos e trinta e dois reais e setenta e oito centavos), mantidos, no mais, todos os termos da r. sentença. Deixo de aplicar a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, prevista no §11 do art. 85 do CPC, já que somente é cabível no caso de não conhecimento integral ou não provimento do recurso (Tema Repetitivo nº 1.059 do STJ). É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS VOGAIS Gabinete Des. ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal) Acompanhar
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