2026-09-16 · TJES
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Itaguaçu - Vara Única Rua Vicente Peixoto de Mello, 32, Fórum Desembargador Getúlio Serrano, Centro, ITAGUAÇU - ES - CEP: 29690-000 Telefone:(27) 37251157 Processo nº 0013596-60.2012.8.08.0025 REQUERENTE: JOAO ALCIDES COVRE, WALDYR CESAR ZANOTTI, YOLE CARNELLI ZANOTTI Advogados do(a) REQUERENTE: HENRIQUE SOARES MACEDO - ES4925, NORMA WAICHERT MACEDO - ES23808 Advogados do(a) REQUERENTE: LEANDRO JOSE DONATO SARNAGLIA - ES18810, VILENA BECALLI DELBONI - ES14035 Advogados do(a) REQUERENTE: HENRIQUE SOARES MACEDO - ES4925, LEANDRO JOSE DONATO SARNAGLIA - ES18810, NORMA WAICHERT MACEDO - ES23808 REQUERIDO: MARIA STELA VENTURINI KIEPPER SENTENÇA Vistos, etc ... Trata-se de Ação de Usucapião ajuizada por Waldyr Cezar Zanotti e sua esposa Yole Carnelli Zanotti em face de Florêncio Kiepper e sua esposa Maria Stela Venturini Kiepper, todos qualificados nos autos, objetivando a declaração de domínio sobre uma área de terras rurais com extensão de 923.035,00 m² (conforme registro original) situada no lugar denominado "Barro Preto", zona rural deste município de Itaguaçu/ES. Alegam os autores, em síntese, que em 30.01.95 firmaram com os requeridos um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural, adquirindo a referida gleba pelo valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), integralmente quitado no ato da assinatura, afirmando que foram imitidos imediatamente na posse do bem e que, desde então, passaram a exercer sobre ele posse mansa, pacífica, ininterrupta, exclusiva e com inequívoco animus domini, cultivando lavouras de café (cerca de 6.000 cafeeiros), mantendo pastagens, casa de residência, paiol e curral. Sustentam que, a despeito de terem averbado o contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel sob o nº 1.059 do CRI local em 29.01.03 (AV-13-1.059), a outorga da escritura definitiva restou inviabilizada em decorrência de gravames hipotecários instituídos pelo proprietário registral em favor de instituição financeira, bem como por posteriores penhoras judiciais que recaíram sobre o bem por dívidas do alienante. Os autores, com arrimo no art. 1.238 do Código Civil, requereram a procedência da ação para que lhes seja declarada a propriedade do imóvel por usucapião, bem como a retificação da área do terreno para constar a metragem real apurada em levantamento topográfico atualizado. A inicial veio acompanhada de procuração e documentos (págs. 2/58, Vol.1-Parte1, ID 22168822). Despacho Inicial, pág. 64, Vol.1-Parte1, ID 22168822. As Fazendas Públicas da União, do Estado do Espírito Santo e do Município de Itaguaçu foram devidamente intimadas, sendo que o Município e a União manifestaram desinteresse na causa (pág. 74 e 82, Vol.1-Parte1, ID 22168822). Em 07.03.13, os autores requereram o aditamento da inicial para retificar a descrição geométrica do imóvel (págs. 2/6, Vol.1-Parte2, ID 22168822), indicando que a área real por eles ocupada, segundo levantamento planimétrico mais preciso, perfaz o montante de 1.127.060,00 m² (um milhão, cento e vinte e sete mil e sessenta metros quadrados), o qual foi recebido pelo Juízo. Os confrontantes indicados e terceiros interessados foram regularmente citados (págs. 27/33, Vol.1-Parte3, ID 22168822). A Fazenda Pública do Estado do Espírito Santo manifestou desinteresse na causa à pág. 35, Vol.1-Parte3, ID 22168822. Citados por edital, os réus e eventuais terceiros em lugar incerto não apresentaram contestação tempestiva (pág. 47, Vol.1-Parte3, ID 22168822). Citação do Banco do Brasil (credor) para apresentar contestação tempestiva (pág. 49/52, Vol.1-Parte3, ID 22168822), sendo que não se manifestou. Designação de Audiência de Instrução e Julgamento, pág. 23, Vol.1-Parte4, ID 22168822. Em razão da citação por Edital foi nomeado Curador Especial, pág. 31, Vol.1-Parte4, ID 22168822. Em 20.08.15, realizou-se Audiência de Instrução e Julgamento (pág. 33/41, Vol.1-Parte4, ID 22168822), oportunidade em que foram colhidos os depoimentos das testemunhas e confrontantes (Dilma Hoffmann, Paulo Henrique Duque, Paulo André Vedova e Icilda Hoffmann), os quais corroboraram a versão fática descrita na inicial quanto ao tempo, natureza e mansidão da posse exercida pelos autores. Diante do falecimento do requerido Florêncio Kiepper no curso da lide, foi determinada a citação de seu Espólio (pág. 43, Vol.1-Parte4, ID 22168822). Habilitação dos sucessores de Florêncio Kiepper, pág. 51/53, Vol.1-Parte4, ID 22168822. Em 22.10.17, o terceiro interessado, João Alcides Covre, protocolou petição de intervenção na qualidade de assistente dos réus (pág. 99/249, Vol.1-Parte4, ID 22168822, alegando ser credor de Florêncio Kiepper na Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 025.11.000408-9, ajuizada em 18.03.11, na qual obteve o arresto do imóvel em 15.02.11 e a respectiva penhora em 23/11/11. Sustentou que os autores tinham ciência da referida constrição, tanto que opuseram Embargos de Terceiro em 2014 (processo nº 0001618-18.2014.8.08.0025), julgados extintos sem resolução de mérito, com trânsito em julgado. Argumentou que a posse dos autores não seria mansa e pacífica devido às penhoras e constrições averbadas na matrícula, postulando o direito de levar o imóvel à hasta pública para a satisfação do seu crédito. Os autores impugnaram a intervenção do terceiro (págs. 42/56, Vol.2, ID 22168822), defendendo a consumação da prescrição aquisitiva em momento muito anterior à propositura da execução e da averbação de quaisquer penhoras ou atos constritivos de iniciativa de João Alcides Covre. Em 06/08/19, o Juízo admitiu o ingresso de João Alcides Covre como assistente simples e determinou a suspensão do processo de usucapião, aguardando o julgamento definitivo e trânsito em julgado dos processos conexos (págs. 72/74, Vol.2, ID 22168822). Comprovado o trânsito em julgado da decisão de extinção dos Embargos de Terceiro conexos em 19.10.20, os autores requereram o chamamento do feito à ordem (págs. 96/156, Vol.2, ID 22168822) para o prosseguimento e julgamento da lide. As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais, reiterando suas manifestações anteriores (ID's 70268358 e 80045341). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, e inexistindo outras questões preliminares ou nulidades a sanar, passo à análise do mérito da demanda. O cerne da controvérsia consiste em verificar se os autores preencheram os requisitos legais necessários para a declaração da usucapião sobre o imóvel rural matriculado sob o nº 1.059 do CRI de Itaguaçu/ES, bem como apurar se a intervenção e a oposição promovidas pelo credor assistente, João Alcides Covre, possuem o condão de descaracterizar a mansidão da posse e obstar a procedência do pedido autoral. Da Admissibilidade da Usucapião por Promitente Comprador Ab initio, cumpre asseverar que o fato de os autores figurarem como promitentes compradores do imóvel em litígio não impede o manejo da ação de usucapião. O Superior Tribunal de Justiça admite amplamente que o promitente comprador, diante de óbices intransponíveis ao registro da escritura definitiva de compra e venda (como o falecimento do vendedor ou a existência de gravames e penhoras antecedentes sobre o patrimônio deste), possa valer-se da usucapião para obter a declaração originária de domínio. O contrato de promessa de compra e venda firmado em 30.01.95, acompanhado da respectiva quitação do preço integral realizada no ato de sua assinatura, constitui justo título hábil a aparelhar a usucapião ordinária, induzindo, outrossim, a presunção legal de boa-fé dos adquirentes (art. 1.201, parágrafo único, e art. 1.242 do Código Civil). Do Exame Detalhado das Provas: Lapso Temporal, Posse e Domínio A análise acurada do acervo probatório coligido aos autos revela a presença incontroversa de posse qualificada, mansa, pacífica e contínua dos autores sobre a área rural usucapienda por período muito superior ao exigido pela legislação civil. As provas documentais constantes do processo demonstram de forma inequívoca o termo inicial da posse, a destinação econômica produtiva dada ao imóvel e a consolidação do domínio fático muito antes de qualquer investida de credores do proprietário registral. Destacam-se as seguintes evidências: A) Do Título de Transmissão da Posse e Consolidação do Registro Público O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural, firmado em 30.01.95 entre Florêncio Kiepper e sua esposa e os irmãos Zanotti (Anízio João Zanotti, Dionízio Zanotti e o autor Waldyr Cezar Zanotti), estabelece expressamente em suas cláusulas a imissão imediata dos compradores na posse do bem e a quitação integral do preço de R$ 450.000,00 no ato de sua celebração. Essa transmissão fática e jurídica da posse resta chancelada por instrumento público solene na Certidão de Registro de Imóvel Atualizada da Matrícula nº 1.059 do CRI de Itaguaçu/ES. Por meio da averbação AV.13-1.059 (posteriormente averbada em sua inteireza sob a AV.16-1.059), registrada em 29.01.03, o Oficial Registrador consignou expressamente que, em razão da avença particular datada de 30/01/1995: "ficou já transferida ao comprador toda a posse sobre o dito imóvel". A averbação em registro público do contrato de promessa de compra e venda constitui marco de publicidade indiscutível erga omnes, asseverando documentalmente que a posse fática foi transmitida aos adquirentes em 30/01/1995. B) Do Cadastro de Imóvel Rural perante o INCRA Os documentos de cadastro rural comprovam a regularidade da ocupação e a vinculação dominial dos adquirentes frente aos órgãos federais de controle agrário. Constam dos autos os Certificados de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) emitidos pelo INCRA referentes aos exercícios de 2006, 2007, 2008 e 2009, sob o código de imóvel rural nº 504.050.000.108-9. Tais certificados atestam que a "Fazenda Barro Preto II", de 92,3 hectares, vinha sendo devidamente cadastrada e mantida sob a responsabilidade e posse da família Zanotti (especificamente em nome de Anízio João Zanotti, irmão e copossuidor originário dos autores), inexistindo quaisquer contestações ou sobreposições agrárias durante o lapso temporal avaliado. C) Da Comprovação Fiscais e do Caráter Produtivo da Posse (ITR e ADA) O exercício do animus domini revela-se de maneira cristalina pelo cumprimento contínuo das obrigações fiscais e ambientais inerentes à propriedade. Os Comprovantes de Recolhimento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), referentes ao exercício de 2011, vinculados ao Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF) nº 0.221.147-5, trazem informações valiosas que respaldam a posse agropastoril qualificada. O Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) registra que o imóvel "Fazenda Barro Preto II" possuía, na época, um Grau de Utilização de 100% de sua área aproveitável, discriminando o uso produtivo de 68,7 hectares com lavouras (produtos vegetais) e 12,0 hectares dedicados a pastagens. O Ato Declaratório Ambiental (ADA) do exercício de 2011, transmitido em 28.09.11, sob o número de recibo 11132320741759, qualifica a família Zanotti na condição de proprietária/possuidora de boa-fé e declara a existência de 5,0 hectares de Área de Preservação Permanente (APP) devidamente preservada, denotando o zelo socioambiental com que geriam a gleba. Esses elementos fiscais e cadastrais, aliados à robusta prova testemunhal colhida na audiência de instrução e julgamento de 20.08.15, evidenciam que os autores Waldyr Cezar Zanotti e sua esposa Yole Carnelli Zanotti, sucedendo de forma exclusiva a posse do imóvel rural, exerceram de forma ininterrupta, por si e seus familiares, a exploração agrícola de café e pecuária na área de terras em questão desde 1995. Do Preenchimento dos Requisitos Temporais da Usucapião Os autores comprovaram de forma cabal o exercício da posse sobre o imóvel rural denominado "Barro Preto" desde 30.01.95, data em que foram imitidos na posse direta por força de disposição contratual expressa. Para a análise do prazo da prescrição aquisitiva, cumpre observar as regras de transição estatuídas no art. 2.028 do Código Civil de 2002. Considerando que entre o início da posse (30.01.95) e a entrada em vigor do Novo Código Civil (11/01/2003) transcorreram pouco menos de 8 (oito) anos (tempo inferior à metade do prazo de 20 anos previsto no art. 550 do Código Civil de 1916), aplicam-se ao caso os prazos da lei nova. No tocante à usucapião ordinária, dispõe o art. 1.242 do Código Civil vigente que adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. No caso sob exame, iniciada a posse em 30.01.95, o prazo decenal de prescrição aquisitiva consumou-se plenamente em 30.01.05. Ainda que se cogitasse a aplicação do prazo da usucapião extraordinária geral previsto no art. 1.238, caput, do Código Civil (15 anos), este ter-se-ia consumado em 30.01.10, data igualmente anterior ao ajuizamento desta ação (17.09.12) e de qualquer ato de oposição formal praticado pelo interveniente João Alcides Covre. A prova testemunhal colhida em audiência de instrução e julgamento foi uníssona e convincente em demonstrar que os autores exercem a posse sobre a integralidade da área rural de forma pública, ininterrupta, exclusiva e sem qualquer turbação direta de terceiros desde 1995. Restou evidenciado que os requerentes estabeleceram no local atividade de agricultura, explorando lavouras de café e pastagens, além de conservarem benfeitorias, agindo como se donos fossem perante toda a comunidade local. Da Inexistência de Oposição Eficaz por Parte de Terceiro Credor O credor/terceiro interessado, João Alcides Covre, assevera que a posse dos autores não reveste o caráter de mansidão e pacificidade requerido pela legislação porquanto recaíram sobre o imóvel gravames judiciais consistentes em arresto (lavrado em 15.02.11) e penhora (registrada em 23.11.11), oriundos de execução movida contra o antigo proprietário registral. Todavia, a oposição idônea a interromper o fluxo do prazo prescricional aquisitivo deve consistir em comportamento ativo do proprietário ou de terceiros interessados que vise, diretamente, contestar ou reaver a posse exercida pelo usucapiente (por meio de ações possessórias ou petitórias movidas em face do próprio possuidor). O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a constrição judicial (penhora, arresto, sequestro) ou o ajuizamento de execuções fiscais ou cíveis contra o proprietário registral do bem não consubstanciam atos de oposição oponíveis ao possuidor que pleiteia a usucapião. Tais atos processuais direcionam-se estritamente contra o devedor executado e não se prestam a contestar a posse exercida de fato por terceiro alheio àquela relação processual. Nesse sentido, colaciona-se o precedente da Corte Superior: (...) Assim, parece óbvio que o ajuizamento de execução hipotecária por credores contra o proprietário do imóvel, por não interromper o prazo prescricional da usucapião, não constitui resistência à posse ad usucapionem de quem ora pleiteia a prescrição aquisitiva. (STJ - REsp: 941464 SC 2007/0078158-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/04/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/06/2012) Ademais, constata-se que a primeira medida constritiva requerida por João Alcides Covre contra o proprietário anterior deu-se por meio do auto de arresto lavrado em 15.02.11, época em que a propriedade do imóvel por usucapião já havia se consolidado há muito no patrimônio dos autores. Como demonstrado, o prazo da usucapião ordinária exauriu-se em 30.01.05, e o da usucapião extraordinária em 30.01.10. Sendo a sentença de usucapião de natureza declaratória com eficácia retroativa (ex tunc), opera-se a aquisição do domínio pelo possuidor no exato instante em que os requisitos legais restaram satisfeitos. Desse modo, no ano de 2011, o imóvel já pertencia, de direito, aos autores Waldyr Cezar Zanotti e sua esposa Yole Carnelli Zanotti, figurando o devedor executado, Florêncio Kiepper, como mero proprietário formal em virtude do atraso na atualização do registro imobiliário. Não se admite, por conseguinte, que o patrimônio de terceiros de boa-fé responda por obrigações contraídas pelo antigo proprietário em data posterior à consumação da prescrição aquisitiva. A circunstância de os autores terem oposto Embargos de Terceiro em 2014, os quais foram julgados extintos sem resolução de mérito, em nada enfraquece o direito material aqui reconhecido, pois, a via da ação de usucapião é autônoma e soberana para declarar a aquisição originária da propriedade, restando as alegações do credor assistente completamente esvaziadas diante do preenchimento inconteste dos requisitos fáticos e temporais do instituto civil da usucapião pelos autores. Da Aquisição Originária e da Extinção dos Gravames (Efeito Liberatório) Por se tratar a usucapião de modo originário de aquisição da propriedade, não há qualquer nexo de causalidade ou continuidade entre o domínio adquirido pelos autores e a propriedade outrora titularizada pelos réus. Trata-se de uma propriedade inteiramente nova, que nasce livre de quaisquer máculas, restrições ou ônus que embaraçavam o domínio anterior. Consequentemente, por força do denominado efeito liberatório da usucapião, a declaração judicial de procedência da ação acarreta a automática extinção de todas as hipotecas, penhoras, indisponibilidades judiciais e gravames averbados na matrícula sob a égide do proprietário anterior Nas palavras assentadas pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. EFEITO LIBERATÓRIO. PENHORA. DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NÃO SUBSISTÊNCIA. 1- Recurso especial interposto em 24/5/2022 e concluso ao gabinete em 14/12/2022.2- O propósito recursal consiste em dizer se a aquisição originária da propriedade pela usucapião prevalece sobre o caráter "propter rem" do débito condominial de modo a autorizar a desconstituição de penhora incidente sobre o bem.3- Em virtude dos efeitos ex tunc do reconhecimento judicial ou extrajudicial da usucapião, a titularidade do bem é concebida ao possuidor desde o momento em que satisfeitos todos os requisitos para a aquisição originária da propriedade.4- A usucapião insere-se no rol dos modos originários de aquisição de propriedade, pois não há conexão entre o direito de propriedade que dela surge e o direito de propriedade antecedente.5- Em razão do efeito liberatório, se a propriedade anterior se extingue pela usucapião, tudo o que gravava o bem - e lhe era acessório - também se extinguirá. Precedentes.6- Não subsiste eventual penhora incidente sobre o bem objeto de usucapião, pois, extinguindo-se o direito de propriedade ao qual o gravame estava atrelado, não há como prevalecer os ônus que pendiam sobre o bem, ainda que destinados a garantir débito de natureza "propter rem".7- Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, revelando-se inconteste a consumação da usucapião, extinguiu-se o direito de propriedade anterior e, juntamente com ele, a penhora outrora realizada no âmbito da execução, em virtude da natureza originária da aquisição da propriedade, sendo certo, ainda, que os débitos condominiais executados são anteriores à própria posse dos embargantes.8- Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2051106 SP 2022/0337278-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023) Logo, todas as constrições averbadas na Matrícula nº 1.059 do CRI de Itaguaçu/ES (inclusive as hipotecas em favor do Banco do Brasil S/A, as penhoras em benefício do Estado do Espírito Santo e da União — AV.19 e AV.20 —, as ordens judiciais de indisponibilidade de bens — AV.21 a AV.31 —, e especificamente o arresto e a penhora pleiteados pelo credor/terceiro interessado João Alcides Covre devem ser integralmente cancelados, vez que lastreados em propriedade extinta que não mais subsiste. Da Retificação de Área do Imóvel Por fim, concernente ao pedido de retificação de área formulado pelos requerentes por ocasião do aditamento à petição inicial, verifico que a instrução processual logrou êxito em legitimar a pretensão. Os memoriais descritivos e levantamentos topográficos confeccionados por profissional habilitado comprovam que a área faticamente cercada e ocupada pelos autores corresponde a 1.127.060,00 m² (um milhão, cento e vinte e sete mil e sessenta metros quadrados), em substituição à área descrita precariamente no registro imobiliário original de 923.035,00 m². Considerando que os confinantes foram regularmente cientificados e não ofertaram qualquer objeção quanto aos limites e divisas do imóvel faticamente usucapido, e que a usucapião permite a regularização da área efetivamente possuída pelos requerentes, imperioso se faz o acolhimento da retificação com a subsequente determinação de abertura de matrícula correspondente às dimensões reais apuradas. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para DECLARAR o domínio e a propriedade de Waldyr Cezar Zanotti e sua esposa Yole Carnelli Zanotti sobre o imóvel rural situado no lugar denominado "Barro Preto", em Itaguaçu/ES, com a área real e retificada de 1.127.060,00 m² (um milhão, cento e vinte e sete mil e sessenta metros quadrados), delimitada e caracterizada conforme planta e memorial descritivo que passam a integrar esta sentença. Outrossim, RECONHEÇO a aquisição originária do bem pelos autores, operada retroativamente em 30.01.05, declarando, por conseguinte, a extinção de todos os ônus, gravames, hipotecas, penhoras e restrições de indisponibilidade incidentes sobre a Matrícula nº 1.059 do Cartório de Registro de Imóveis de Itaguaçu/ES, nos termos da fundamentação supra. Via de consequência, EXTINGO O PROCESSO com resolução do mérito, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, expeça-se o competente Mandado de Registro ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itaguaçu/ES, instruído com cópia desta sentença, da planta e do memorial descritivo, para que proceda à abertura de nova matrícula em nome dos autores, com a descrição retificada da área de 1.127.060,00 m². No mesmo mandado, determine-se o cancelamento de todos os gravames de garantia e constrições judiciais que recaíam sobre o imóvel na matrícula anterior de nº 1.059, em especial as hipotecas inscritas em favor do Banco do Brasil S/A, as penhoras em favor da União e do Estado do Espírito Santo, as indisponibilidades judiciais e, especificamente, o arresto e a penhora de iniciativa de João Alcides Covre (decorrentes da Execução nº 025.11.000408-9). Pelo princípio da sucumbência, condeno o terceiro interessado João Alcides Covre, que ofereceu oposição direta à pretensão autoral, ao pagamento das custas processuais proporcionais à sua intervenção e em honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, sopesados o zelo profissional e o expressivo tempo de tramitação do feito (art. 85, § 2º, do CPC). Fixo os honorários devidos ao Curador Especial nomeado aos réus revéis citados por edital, Dr. Elmar José Cordeiro de Souza, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), a serem custeados pelo Estado do Espírito Santo, ante a ausência de Defensoria Pública estruturada na Comarca à época, valendo a presente sentença como título executivo judicial. Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Itaguaçu/ES, data da assinatura eletrônica. LUÍS EDUARDO FACHETTI DE OLIVEIRA Juiz de Direito