0013160-07.2020.8.27.2737

Intimação

TJTO · Juizado Especial Cível de Porto Nacional · Sentença

Procedimento do Juizado Especial Cível Nº 0013160-07.2020.8.27.2737/TO AUTOR: THALLISON LUSTOSA LAGO ADVOGADO(A): THALLISON LUSTOSA LAGO (OAB TO010659) RÉU: MÔNACO INCORPORADORA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO(A): LUCAS SILVA MONTEIRO (OAB TO008752) ADVOGADO(A): MAURÍCIO HAEFFNER (OAB TO003245) SENTENÇA I - RELATÓRIO Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. II - FUNDAMENTAÇÃO Do Julgamento Antecipado A controvérsia é essencialmente documental e as partes, em audiência, postularam o julgamento antecipado da demanda, afirmando não possuir outras provas a produzir, estando o feito suficientemente instruído para julgamento. Não há necessidade de produção de prova oral ou pericial, razão pela qual, com fundamento no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente, julgo antecipadamente o mérito. Da Impugnação à Justiça Gratuita e Inversão do Ônus da Prova A princípio, a gratuidade da justiça será analisada por ocasião de eventual recurso das partes, desde que satisfatoriamente comprovada a alegada hipossuficiência econômica. Assim, por ora, deixa-se de apreciar a impugnação à Justiça gratuita oposta em sede de contestação. Nesse ponto, convém lembrar que em sede de Juizado Especial, não há, em primeira instância, o pagamento de custas processuais iniciais (art. 55 da Lei nº 9.099/95). Assim, rejeito a impugnação à gratuidade da justiça. Quanto à inversão do ônus da prova, embora a relação jurídica seja de consumo, sua aplicação não se mostra indispensável ao julgamento. A controvérsia pode ser solucionada a partir dos documentos apresentados pelas partes, especialmente o contrato, os comprovantes de pagamento e a contestação. Desse modo, a causa será apreciada conforme a distribuição ordinária prevista no art. 373 do CPC, sem prejuízo da incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Da Relação de Consumo e da Resolução Contratual A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, pois a parte reclamante se enquadra no conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC, enquanto a parte reclamada exerce atividade de incorporação, comercialização e negociação de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora do art. 3º do mesmo diploma legal. Incidem, portanto, as normas de proteção do consumidor, especialmente os arts. 6º, inciso V, 47, 51, inciso IV, e 53 do CDC. A relação contratual teve início com a celebração do contrato particular de compromisso de compra e venda nº 000172, em 05 de fevereiro de 2015, tendo por objeto o lote 14 da quadra 06 do Loteamento Residencial Mônaco, com área de 309,37m2. Posteriormente, em 2018, a parte reclamante e reclamada firmaram termo aditivo ao contrato originário, permanecendo vinculadas ao mesmo negócio jurídico relativo ao referido lote. O valor total do negócio foi estipulado em R$ 85.343,37 (oitenta e cinco mil, trezentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), parcelado em 172 (cento e setenta e duas) parcelas mensais, conforme contrato acostado no evento 1, CONTR6. A parte reclamante comprovou o pagamento de R$ 16.139,43 (dezesseis mil, cento e trinta e nove reais e quarenta e três centavos), correspondente ao sinal e às parcelas adimplidas, conforme extrato de pagamento juntado no evento 1, ANEXOS PET INI7. A parte reclamante pretende a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos, afirmando que deixou de adimplir as parcelas por não possuir condições financeiras de prosseguir com a contratação. Não há prova de que a parte reclamada tenha dado causa à relação contratual. Dos elementos constantes dos autos, infere-se que o desfazimento decorreu da iniciativa da parte compradora. A resolução por iniciativa do comprador, contudo, não autoriza a perda integral dos valores pagos nem a aplicação cumulativa de todas as penalidades previstas no instrumento contratual. A Súmula 543 Superior Tribunal de Justiça dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Dessa forma, é cabível a resolução contratual, com restituição parcial dos valores efetivamente pagos pela parte reclamante. Da Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 O contrato originário foi celebrado em fevereiro de 2015, tendo sido firmado termo aditivo em janeiro de 2018. A existência do termo aditivo, por si sí, não transforma a relação contratual originária em novo negócio jurídico, especialmente porque o instrumento permanece vinculado ao contrato inicial e ao mesmo imóvel. Assim, a análise da relação contratual deve considerar a relação jurídica estabelecida desde 2015, antes da vigência da Lei nº 13.786/2018. Por essa razão, as disposições introduzidas pela denominada Lei do Distrato não incidem sobre a relação contratual examinada, especialmente aquelas relativas aos percentuais de retenção e à forma parcelada de restituição. A aplicação da legislação posterior aos efeitos de contrato celebrado anteriormente violaria o art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, bem como o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). DESCABIMENTO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA VIGÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. APLICAÇÃO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ADEQUAÇÃO DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES PELA VENDEDORA. PERCENTUAL DE 25% DO TOTAL PAGO PELO CONSUMIDOR. PARÂMETRO ADMITIDO PELO STJ. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. CABIMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA. MANUTENÇÃO ÍNDICE. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça, em março de 2019, ao julgar os temas 970 e 971, decidiu questão de ordem suscitada, definindo que "não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal". A 2ª Seção do STJ, no julgamento do REsp nº1.635.428/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, que: "(...) A nova lei só poderá atingir contratos celebrados posteriormente à entrada em vigor. Não poderá, jamais, atingir contratos anteriores, nem mesmo os efeitos futuros desse contrato, porque a retroatividade - ainda que mínima - é vedada no direito brasileiro para normas que não sejam constitucionais originárias.". 2. Assim, não restam dúvidas quanto a inaplicabilidade das disposições da Lei nº13.786/2018 ao caso, ficando afastados também, a incidência das teses fixadas por esta Egrégia Corte de Justiça, no julgamento do IRDR nº 0008560- 46.2017.827.0000, que fazem referência à novel legislação; uma vez que, o contrato aqui discutido foi entabulado anteriormente à vigência do diploma legal. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, e que a rescisão seja por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor, de parte das prestações pagas pelo consumidor, deve ser arbitrado entre 10% e 25%. (REsp n.1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção do STJ, 28.8.2019). Na hipótese dos autos, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador mostra-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. Outrossim, a jurisprudência do STJ possui entendimento de que, à luz do Código de Defesa do Consumidor, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. Além disso, com a resolução do compromisso de compra e venda, impondo-se o retorno das partes à situação anterior, a restituição dos valores pagos pelo Comprador abrange os encargos moratórios sobre os valores pagos em atraso, e não apenas as parcelas adimplidas previstas pelo valor em período de normalidade. 5. Entretanto, razão assiste ao vendedor/apelante quanto ao termo inicial de incidência dos juros moratórios a serem fixados a partir do trânsito em julgado. Sendo que, o STJ firmou entendimento, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, de que "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, DJe 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 6. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. (TJTO , Apelação Cível, 0016139-29.2021.8.27.2729, Rel. EURÍPEDES DO CARMO LAMOUNIER , julgado em 02/08/2023, juntado aos autos 10/08/2023 14:28:38) Portanto, a análise do feito deve ser feita à luz do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência aplicável aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Da Cláusula Penal e da Retenção dos Valores Pagos A Cláusula 16ª prevê diversas consequências para a resolução contratual, incluindo perda do sinal, multa compensatória, retenção de valores, cobrança de taxa de fruição, dedução de encargos e restituição parcelada. Entretanto, a aplicação cumulativa dessas penalidades mostra-se excessiva e incompatível com os arts. 6º, inciso V, 39, inciso V, e 51, inciso IV, do CDC. Também deve ser observado o art. 413 do Código Civil, segundo o qual a penalidade deve ser reduzida equitativamente quando se mostrar manifestamente excessiva. Não se declara, contudo, a nulidade integral da Cláusula 16ª. O que se afasta é a aplicação, no caso concreto, das previsões que resultem em cumulação excessiva de penalidades ou em perda desproporcional dos valores pagos. Considerando que a resolução decorreu da iniciativa do comprador, admite-se a retenção de parte dos valores pagos, desde que fixada em patamar moderado e proporcional. Com efeito, a orientação firmada é no sentido de que, em hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual que, em regra, varia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, afastando-se cláusulas que imponham ônus excessivo ao consumidor ou configurem enriquecimento sem causa do fornecedor. No caso em exame, a parte reclamante comprovou o pagamento de R$ 16.139,43 (dezesseis mil, cento e trinta e nove reais e quarenta e três centavos) diretamente à parte reclamada. Não há comprovação, por parte da fornecedora, de prejuízos extraordinários que justifiquem retenção superior ao padrão jurisprudencial. Portanto, estabeleço a retenção de 18% (dezoito por cento), que mostra-se adequada e suficiente para compensar as despesas administrativas decorrentes da contratação e da resolução, sem impor ao consumidor perda excessiva. O percentual também se revela compatível com os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil. A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins reconheceu, em hipótese de contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, a possibilidade de limitação da retenção ao percentual de 18%, com restituição dos valores em parcela única: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INFRAESTRUTURA ESSENCIAL NÃO CONCLUÍDA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATO ANTERIOR. RETENÇÃO DE 18%. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. IGPM. ÍNDICE ESTABELECIDO NO CONTRATO. JUROS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou a resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 9.2.2015, em razão do inadimplemento da vendedora quanto à implantação de infraestrutura essencial (rede de água, reservatório e poço semiartesiano), e determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 18% e de valores relativos a IPTU, correção pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês após o trânsito em julgado, além de custas e honorários. A apelante sustenta a incidência da Lei nº 13.786/2018, a alteração do percentual de retenção, a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, a substituição do índice de correção pelo INPC, a modificação do termo inicial dos juros e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 incide sobre contrato celebrado em 2015; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção na hipótese de resolução por inadimplemento da vendedora; (iii) determinar a aplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 quanto à forma de restituição; (iv) fixar o índice de correção monetária; (v) definir o termo inicial dos juros moratórios; e (vi) reexaminar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a natureza consumerista da relação jurídica, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à proteção contra cláusulas abusivas e à vedação de enriquecimento sem causa. 4. Afasta-se a incidência da Lei nº 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado em 2015, antes de sua vigência, e o ato jurídico perfeito recebe proteção constitucional, vedada a retroatividade material para impor regime mais gravoso ao consumidor. 5. Considera-se que a resolução decorre de inadimplemento relevante da vendedora quanto à infraestrutura essencial, não se tratando de desistência imotivada do comprador. 6. Mantém-se a retenção de 18% sobre os valores pagos, por revelar-se moderada e compatível com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%, sendo suficiente para compensar despesas administrativas sem ensejar enriquecimento ilícito, especialmente diante da culpa preponderante da vendedora. 7. (...). 8. (...). 9. (...). 10. (...). 11. (...). 12. (...). IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso não provido. Teses de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito; 2. Na resolução contratual por inadimplemento da vendedora, admite-se retenção moderada entre 10% e 25%, desde que não configure enriquecimento sem causa; 3. É devida a restituição das parcelas em parcela única após o trânsito em julgado, quando afastada a incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; 4. O IGPM pactuado constitui índice válido de correção monetária, inexistindo abusividade em sua aplicação; 5. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que fixa a obrigação de restituir." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2024/0284334-8, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; STJ, Súmula 543; TJTO, Apelação Cível 0032993-98.2021.8.27.2729, Rel. Eurípedes do Carmo Lamounier, j. 10/12/2024; TJTO, Apelação Cível 0009730-09.2021.8.27.2706, Rel. Jacqueline Adorno de la Cruz Barbosa, j. 18/06/2025. Ementa redigida em conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet.(TJTO , Apelação Cível, 0005668-22.2024.8.27.2737, Rel. MARIA CELMA LOUZEIRO TIAGO , julgado em 18/03/2026, juntado aos autos em 24/03/2026 15:24:43) A retenção, portanto, deve ser única, afastando-se a incidência de perda do sinal, multa compensatória, da taxa de fruição, dos encargos moratórios autônomos e quaisquer outros descontos não comprovados. Do Sinal do Negócio O demonstrativo de pagamentos juntado nos autos registra expressamente o pagamento de R$ 3.155,57 (três mil, cento e cinquenta e cinco reais e cinquenta e sete centavos) a título de "Sinal de Negócio". Referida quantia integra o total de R$ 16.139,43 (dezesseis mil, cento e trinta e nove reais e quarenta e três centavos) comprovadamente pago pela parte reclamante em razão do contrato. A parte reclamada pretende a retenção integral do sinal. Entretanto, a retenção integral e autônoma do sinal, cumulada com percentual de retenção sobre as parcelas pagas, multa compensatória e taxa de fruição, implicaria dupla ou múltipla compensação pelo mesmo fato e imporia desvantagem exagerada à parte consumidora. O sinal pago constitui parte do preço do negócio e deve integrar o conjunto dos valores pagos pelo comprador. Não é possível, portanto, determinar sua perda integral como penalidade autônoma, além da retenção percentual fixada sobre o total desembolsado. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE RESCISÃO/DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO). IMPROCEDÊNCIA DAS PRELIMINARES. CULPA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO DA PORCENTAGEM ESTABELECIDA NO CONTRATO. PORCENTAGEM DENTRO DOS DITAMES ESTABELECIDOS PELO STJ. INAPLICABILIDADE DO IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000. PEDIDOS E CAUSA DE PEDIR TRATA-SE DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE IN CASU. ENTENDIMENTO DO STJ. RECURSO CONHECIDO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, proposta por adquirentes inadimplentes. A sentença reconheceu a culpa exclusiva dos compradores pela rescisão e determinou a devolução parcial dos valores pagos, com retenção de percentual contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável ao caso o IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000, com consequente cassação da sentença; (ii) verificar a adequação da via eleita e a presença de interesse de agir; (iii) verificar se a parte impugnante traz elementos para a revogação da gratuidade da justiça (iv) avaliar a validade da cláusula de retenção contratual e o percentual razoável a ser aplicado; (v) verificar possibilidade de retenção das arras. III. RAZÕES DE DECIDIR O IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 trata de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano por desistência imotivada do comprador, com devolução de parcelas pagas, e não se aplica ao presente caso, em que a demanda versa sobre inadimplemento e cláusulas abusivas, conforme entendimento consolidado do TJTO.A via eleita mostra-se adequada, pois a ação de restituição parcial dos valores pagos é admissível mesmo na hipótese de culpa do comprador, sendo assegurado o direito à facilitação da defesa, conforme preceitos do Código de Defesa do Consumidor.Inexiste prova nos autos de alteração da situação econômica da parte beneficiária da gratuidade de justiça, sendo ônus do impugnante comprovar tal fato, razão pela qual a preliminar de revogação do benefício é rejeitada.Restando incontroverso que a rescisão decorreu de inadimplemento por parte do comprador, aplica-se a Súmula 543 do STJ, que impõe a devolução imediata e parcial dos valores pagos.A restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 23%, encontra respaldo na jurisprudência do STJ (Súmula 543) e nas decisões do TJTO, sendo considerada adequada, proporcional e válida no caso concreto.É indevida a retenção das arras confirmatórias, pois estas têm natureza de início de pagamento e não configuram perdas e danos, não se confundindo com arras penitenciais - entendimento do STJ (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020).Não se aplica a Lei nº 13.786/2018 aos contratos firmados antes da sua vigência, tampouco as teses do IRDR já mencionado, o que afasta a incidência de seus dispositivos e orientações.Os honorários advocatícios fixados na sentença observam os critérios legais e devem ser mantidos, inexistindo abusividade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso improvido. Sentença mantida. Tese de julgamento: O IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 não se aplica a ações fundadas em inadimplemento contratual e cláusulas abusivas, distintas da hipótese de desistência imotivada do comprador. Em contratos de compra e venda de imóvel urbano, é admissível ação de restituição parcial dos valores pagos mesmo quando a rescisão decorre de culpa do comprador. É válida a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo a restituição ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ. É vedada a retenção de arras confirmatórias na hipótese de inadimplemento do comprador. Cabe ao impugnante o ônus de demonstrar a inexistência dos requisitos da gratuidade da justiça, nos termos do CPC. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV e LXXIV; CPC, arts. 100. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJTO, Agravo de Instrumento, 0006117-91.2024.8.27.2700, Rel. EDILENE PEREIRA DE AMORIM ALFAIX NATÁRIO, julgado em 21/08/2024, juntado aos autos em 25/08/2024; TJ/MG, AP 10384150065777001, Rel. Des. VALÉRIA RODRIGUES QUEIROZ, julgamento em 08/08/2019; Apelação Cível 0002448-84.2017.8.27.2729, Rel. ADOLFO AMARO MENDES, GAB. DO DES. ADOLFO AMARO MENDES, julgado em 09/09/2020, DJe 27/09/2020; Apelação Cível 0006922-49.2021.8.27.2700, Rel. EURÍPEDES LAMOUNIER, GAB. DO DES. EURÍPEDES LAMOUNIER, julgado em 09/12/2021, DJe 15/12/2021; TJTO, Apelação Cível, 0018370-39.2019.8.27.0000, Rel. MARCO ANTHONY STEVESON VILLAS BOAS, julgado em 09/06/2020, DJe 10/07/2020; AgInt no REsp n. 2.020.261/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/9/2023.1 (TJTO , Apelação Cível, 0017387-25.2024.8.27.2729, Rel. EURÍPEDES DO CARMO LAMOUNIER , julgado em 11/06/2025, juntado aos autos em 17/06/2025 19:19:44) Assim, o valor pago a título de sinal permanecerá incluído no total dos valores pagos e estará sujeito apenas à retenção única de 18% (dezoito por cento), sem perda integral ou desconto autônomo adicional. Da Taxa de Fruição A parte reclamada pretende a retenção de valores a título de fruição do imóvel. Não há, entretanto, prova de que a parte reclamante tenha utilizado economicamente o lote, nele construído ou obtido qualquer vantagem patrimonial com a posse. A previsão contratual, por si só, não comprova a efetiva fruição do imóvel. Tratando-se de terreno não edificado, ausente prova de uso econômico concreto, não se justifica a cobrança de taxa de ocupação ou fruição. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM. PREVISÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer c/c consignação em pagamento e indenização por danos morais, declarou a rescisão contratual e condenou a vendedora à restituição de valores pagos, com correção pelo IGPM, afastando a cobrança de taxa de fruição e o pedido de danos morais. 2. A controvérsia recursal envolve a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote não edificado e a substituição do índice de correção monetária contratualmente pactuado (IGPM) pelo INPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato rescindido que envolve lote urbano não edificado; e (ii) saber se a correção monetária dos valores a serem restituídos deve observar o IGPM pactuado ou o INPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e pressupõe proveito econômico do bem pelo adquirente. Em lote não edificado, sem uso ou exploração econômica, não há prejuízo do vendedor nem enriquecimento do comprador. 5. A jurisprudência consolidada da Terceira Turma do STJ afasta a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, mesmo após a Lei nº 13.786/2018, por ausência de enriquecimento sem causa. 6. A retenção de valores a título de cláusula penal já compensa a resolução contratual, sendo indevida a cumulação com taxa de fruição sem prova de uso efetivo do imóvel. 7. (...) 8. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. É indevida a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano não edificado, por ausência de proveito econômico do adquirente. 2. (...)." (TJTO , Apelação Cível, 0013414-34.2024.8.27.2706, Rel. ETELVINA MARIA SAMPAIO FELIPE , julgado em 29/04/2026, juntado aos autos em 12/05/2026 13:35:00) Dessa forma, impõe-se o afastamento integral da taxa de fruição. Dos Encargos Tributários A parte reclamada postula o abatimento de valores relativo ao Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU e outros encargos incidentes sobre o imóvel. O documento juntado no evento 12, EXTR2 indica a existência de débitos, mas não comprova que a parte reclamada tenha quitado tais valores. Além disso, o extrato aponta valores pagos de R$ 0,00 (zero reais) e está vinculado a cadastro em nome de terceiro, não demonstrado, de forma segura, que os débitos tenham sido suportados pela parte reclamada em benefício da parte reclamante. A existência de débito não se confunde com o efetivo pagamento pela fornecedora. Sem prova do desembolso, não há crédito a ser compensado ou descontado da restituição. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RETENÇÃO DE IPTU/ITU. PRECLUSÃO TEMPORAL. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em exame: 1. Recursos de apelação interpostos por Joaquim Osmar Torres de Oliveira e Leonardo Rizzo Participações Imobiliárias Ltda contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda, determinou a reintegração do imóvel à autora e fixou a restituição dos valores pagos com retenção de 20%. O primeiro apelante pleiteia indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. O segundo busca a retenção de valores referentes ao IPTU/ITU. II. Questão em discussão: 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se Joaquim Osmar Torres de Oliveira tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; e (ii) saber se Leonardo Rizzo Participações Imobiliárias Ltda pode deduzir os valores pagos a título de IPTU/ITU da quantia a ser restituída ao réu. III. Razões de decidir: 3. O pedido de indenização por benfeitorias encontra-se precluso, pois deveria ter sido objeto de agravo de instrumento ou preliminar de apelação, conforme arts. 356, §5º, e 1.009, §1º, do CPC. 4. A dedução dos valores pagos a título de IPTU/ITU é cabível, desde que comprovado o pagamento dos tributos pela apelante, sob pena de locupletamento ilícito. IV. Dispositivo e tese: 5. Apelação de Joaquim Osmar Torres de Oliveira não conhecida. Apelação de Leonardo Rizzo Participações Imobiliárias Ltda conhecida e parcialmente provida. Tese de julgamento: "1. O pedido de indenização por benfeitorias deve ser formulado oportunamente, sob pena de preclusão." "2. A dedução de tributos sobre o imóvel na restituição contratual exige comprovação do pagamento pela parte requerente." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 356, §5º; 1.009, §1º; 322, §2º. Jurisprudência relevante citada: Não indicada no acórdão.1 (TJTO , Apelação Cível, 0035192-64.2019.8.27.2729, Rel. EURÍPEDES DO CARMO LAMOUNIER , julgado em 05/03/2025, juntado aos autos em 17/03/2025 09:34:56) Logo, ante a inexistência de comprovação de pagamento pela parte reclamada, não autorizo a dedução de valores relativos a IPTU ou outros encargos não comprovadamente pagos. Da Forma de Restituição dos Valores Pagos Conforme anteriormente mencionado, a Súmula 543 do STJ estabelece a restituição parcial caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Por isso, a restituição será parcial, mediante retenção de 18% (dezoito por cento) dos valores pagos diretamente à parte reclamada. Consequentemente, o valor a ser restituído à parte requerente corresponde, inicialmente, a 82% (oitenta e dois por cento) dos valores comprovadamente pagos (evento 1, ANEXOS PET INI7), que totalizam R$ 13.234,33 (treze mil, duzentos e trinta e quatro reais e trinta e três centavos), sem prejuízo da atualização monetária. Ademais, a restituição deverá ocorrer em parcela única, pois a devolução parcelada transfere ao consumidor os efeitos da resolução contratual e prolonga indevidamente a recomposição patrimonial. A correção monetária deve observar o índice pactuado contratualmente, qual seja, o IGP-M/FGV, desde cada desembolso, conforme contratualmente previsto na Cláusula 2ª. Os juros moratórios serão de 1% (um por cento) ao mês, que incidirão a partir do trânsito em julgado, considerando que a resolução foi requerida por iniciativa da parte compradora. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro nos arts. 2º, 3º e 6º, incisos V e VIII, 47 e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, nos arts. 355, inciso I, 373 e 492 do Código de Processo Civil, no art. 413 do Código Civil, no art. 6º da LINDB e na Súmula 543 do STJ, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, e: a) DECLARO a resolução do contrato de promessa de compra e venda nº 000172 e o respectivo instrumento de cessão e transferência de direitos aquisitivos, relativos ao lote nº 14, da quadra nº 06, do Loteamento Residencial Mônaco; b) CONDENO a parte reclamada a restituir à parte reclamante 82% (oitenta e dois por cento) dos valores comprovadamente pagos diretamente à parte reclamada, em parcela única, inicialmente apurados em R$ 13.234,33 (treze mil, duzentos e trinta e quatro reais e trinta e três centavos), em parcela única, com correção monetária pelo IGP-M/FGV desde cada desembolso e juros moratórios, a partir do trânsito em julgado, de 1% (um por cento) ao mês; c) AFASTO, para fins de apuração do valor devido, a incidência de perda integral do sinal/entrada, multa compensatória, da taxa de fruição, dos encargos moratórios autônomos, da dedução de IPTU ou outros encargos não comprovadamente pagos e dos demais descontos contratuais não demonstrados, preservada apenas a retenção única de 18% (dezoito por cento) dos valores pagos; d) CONFIRMO a tutela anteriormente deferida quanto à suspensão das cobranças relacionadas ao contrato e à abstenção de inscrição do nome da parte requerente em cadastros restritivos em razão das obrigações dele decorrentes. Nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil c/c a Lei n° 9.099/95, DECLARO A RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em razão do acolhimento parcial dos pedidos da parte reclamante. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 55º da Lei nº 9.099/95. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, cumpridas as providências necessárias, arquivem-se. Porto Nacional/TO, data certificada pelo sistema.