0011703-41.2016.8.11.0015

Intimação

TJMT · 1ª VARA CÍVEL DE SINOP · Sentença

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DE SINOP SENTENÇA Processo n. 0011703-41.2016.8.11.0015 ADMINISTRADOR(A) JUDICIAL: ALFREDO CLODOALDO DE OLIVEIRA NETO, TANIA PITOMBO DE OLIVEIRA, JOAO MANOEL PEREIRA GUERRA, MARIA APARECIDA DE FRANCA GUERRA, GENOR FRANCISCO EMILIO MENEGATTI, MARGARETE DAURA DE SOUZA MENEGATTI, NCR RADIODIFUSAO LTDA - EPP, ROGERIO ANTONIO NAVARINI, SALETE RAUBER, CLARICE RAUBER, JOSE WALNIR BARBIERI, OSMARIA DE LOURDES BARBIERI ADMINISTRADOR(A) JUDICIAL: ATIVA MULTI EMPREENDIMENTOS LTDA - ME I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, formulada no bojo de tutela cautelar antecedente, ajuizada por ALFREDO CLODOALDO DE OLIVEIRA NETO, TANIA PITOMBO DE OLIVEIRA, JOAO MANOEL PEREIRA GUERRA, MARIA APARECIDA DE FRANCA GUERRA, GENOR FRANCISCO EMILIO MENEGATTI, MARGARETE DAURA DE SOUZA MENEGATTI, NCR RADIODIFUSAO LTDA – EPP, ROGERIO ANTONIO NAVARINI, SALETE RAUBER, CLARICE RAUBER, JOSE WALNIR BARBIERI e OSMARIA DE LOURDES BARBIERI em face de ATIVA MULTI EMPREENDIMENTOS LTDA. – ME, todos devidamente qualificados nos autos. Narram os autores, em síntese, que adquiriram e quitaram lotes integrantes do empreendimento denominado Ativa Saúde Center, aprovado pelo Município de Sinop/MT e registrado na matrícula n.º 23.017 do 1º Ofício de Registro de Imóveis. Sustentam que os imóveis foram comercializados mediante apresentação de cronograma de execução das obras e promessa de implantação de empreendimento diferenciado, voltado à área da saúde, mas que as obras de infraestrutura não foram concluídas nos prazos sucessivamente anunciados. Consta que a conclusão inicialmente prevista para 2005 foi posteriormente prorrogada, inclusive mediante cronograma com previsão de término em dezembro de 2013, sem que o empreendimento viesse a ser finalizado. No pedido principal, postulam a condenação da requerida à conclusão do projeto de construção e funcionamento do empreendimento e, alternativamente, em caso de inadimplemento, a constituição de associação ou entidade semelhante destinada à execução das obras, com utilização dos lotes remanescentes pertencentes à requerida. Requerem, ainda, indenização por danos materiais, compreendendo danos emergentes e lucros cessantes, ressarcimento dos valores despendidos com a contratação de advogados e indenização por danos morais. Citada, a requerida apresentou contestação, sustentando, inicialmente, a regularidade formal do loteamento. No mérito, reconheceu que a concepção original do empreendimento não foi implementada, afirmando que o modelo destinado exclusivamente à área da saúde se mostrou economicamente inviável e que optou por alterar sua destinação para complexo comercial e residencial. Alegou, assim, a perda do objeto da obrigação de fazer e impugnou os pedidos indenizatórios. Após a apresentação das manifestações das partes, os autores requereram a produção de prova testemunhal, depoimento pessoal, prova pericial e inspeção judicial, reiterando posteriormente tais requerimentos. No Id. 61278454, noticiaram, ainda, a utilização de parte do imóvel por terceiro e renovaram especialmente o pedido de inspeção judicial. Sobreveio sentença de ID. 92424423, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando, todavia, a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda, com retorno das partes ao status quo ante, além de impor condenações indenizatórias. Interpostos recursos de apelação por ambas as partes, a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, no julgamento realizado em 09/07/2024, acolheu a preliminar de julgamento extra petita, por considerar que a resolução dos contratos não integrava a pretensão formulada pelos autores. Em consequência, anulou a sentença e determinou a remessa dos autos a este Juízo para prolação de outra sentença, em conformidade com os pedidos efetivamente formulados (ID. 193664805). Após o trânsito em julgado do acórdão (ID. 193664833), os autores apresentaram a manifestação de ID. 196267667, requerendo novo saneamento do processo, reabertura da instrução, produção de todas as provas anteriormente postuladas e designação de audiência de instrução e julgamento, além do reconhecimento da prioridade de tramitação. Em seguida, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 – DO PEDIDO DE NOVO SANEAMENTO E DA PRODUÇÃO DE PROVAS O pedido formulado no ID. 196267667 não merece acolhimento. A anulação da sentença anterior não implica, por si só, o retorno automático do processo à fase instrutória. Os efeitos da cassação devem ser compreendidos à luz dos fundamentos e do comando do acórdão. No caso, o Tribunal de Justiça reconheceu exclusivamente a ocorrência de julgamento extra petita, porquanto a sentença decretou a resolução dos contratos, embora os autores tivessem optado pelo cumprimento das obrigações assumidas pela requerida. Por essa razão, o acórdão determinou que fosse proferido novo julgamento em conformidade com os pedidos da parte autora, ordenando a remessa dos autos ao primeiro grau “para prolação de outra” sentença. Não houve determinação de reabertura da fase instrutória, realização de nova audiência de saneamento, perícia, inspeção judicial ou audiência de instrução. A circunstância é particularmente relevante porque os próprios autores, em sua apelação, haviam formulado pedido subsidiário expresso de anulação da sentença por cerceamento de defesa, para que o Juízo de origem possibilitasse a produção das provas requeridas. Antes disso, nas razões recursais, haviam discriminado os meios que pretendiam produzir — depoimento pessoal, confissão, prova pericial, testemunhal e inspeção judicial — e postulado expressamente o retorno para instrução. O Tribunal, porém, cassou a sentença pelo vício de incongruência e delimitou o comando devolutivo à prolação de novo julgamento, sem ordenar a realização das provas. Isso não significa, evidentemente, que este Juízo estivesse impedido de determinar prova que se revelasse agora indispensável. Entretanto, reexaminada de maneira autônoma a necessidade da dilação probatória, não se identifica fato controvertido relevante que dependa das provas postuladas. Nos termos dos arts. 355, inciso I, e 370 do Código de Processo Civil, incumbe ao magistrado julgar antecipadamente o mérito quando os elementos existentes forem suficientes para a formação de seu convencimento, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias. O ponto central da demanda é a existência de obrigação assumida pela requerida quanto à implantação das obras e o seu inadimplemento. Ambos estão suficientemente demonstrados por prova documental e pelas próprias alegações defensivas. A relação entre os imóveis adquiridos e o empreendimento está documentada na matrícula n.º 23.017, constante do ID. 42923987, inclusive com as respectivas transferências aos adquirentes. O instrumento contratual encontra-se no ID. 42923987, págs. 192/196, com previsão expressa acerca da conclusão das obras. Foram igualmente apresentados documentos relativos ao cronograma, aditivos e evolução do empreendimento, além da documentação fotográfica. Mais significativo, contudo, é que a própria requerida reconheceu a não implementação da concepção originalmente comercializada. Em contestação, afirmou que o empreendimento destinado à área da saúde não atingiu a concretização esperada e informou que, dos 151 lotes, apenas 23 haviam sido quitados pelos adquirentes, permanecendo 128 unidades no estoque da própria empresa. Admitiu também que a não execução das obras nos moldes originariamente previstos decorreu de opção empresarial pela alteração da destinação do empreendimento, de área médica para complexo comercial e residencial. A requerida chegou a descrever novo empreendimento composto por sete malls, nove edifícios comerciais, um hotel e dezessete edifícios residenciais de alto padrão, reconhecendo que o projeto possuiria expectativa de conclusão de aproximadamente 22 anos, com início previsto para 2014. Logo, a prova testemunhal ou o depoimento pessoal não alterariam a realidade contratual documentalmente estabelecida; a inspeção judicial apenas permitiria visualizar o estado físico atual do empreendimento, sem modificar o histórico do inadimplemento; e eventual perícia sobre valores não se mostra necessária para a definição da existência da obrigação. A petição do ID. 61278454 contém, inclusive, imagens de satélite e notícia de utilização da área pela empresa Mineração Nova Sinop Ltda., circunstância invocada pelos autores para justificar nova inspeção. A finalidade declarada para a inspeção era justamente verificar in loco a paralisação das obras de infraestrutura. Ora, se a própria requerida não nega que as obras inicialmente contratadas não foram concluídas e procura justificar esse fato pela mudança do projeto, a constatação física da paralisação não acrescenta elemento necessário à solução do mérito. Consequentemente, INDEFIRO o pedido de novo saneamento, de produção de prova testemunhal, depoimento pessoal, prova pericial e inspeção judicial, bem como a designação de audiência de instrução e julgamento, e passo ao julgamento antecipado do mérito, na forma dos arts. 355, inciso I, e 370, parágrafo único, do CPC. II.2 – DA PRELIMINAR DE INÉPCIA A requerida alegou inépcia da petição principal ao fundamento de que não teria sido atribuído novo valor à causa quando da formulação do pedido principal. A preliminar não prospera. A pretensão principal foi formulada como desdobramento da tutela cautelar antecedente, nos próprios autos, estando claramente identificados a causa de pedir — inadimplemento das obrigações relativas à implantação do empreendimento — e os provimentos pretendidos, não havendo qualquer prejuízo ao exercício do contraditório. O valor da causa já havia sido atribuído por ocasião do ajuizamento da tutela antecedente, sendo possível identificar, sem dificuldade, o conteúdo econômico e jurídico da demanda. A própria requerida apresentou extensa contestação de mérito no ID. 42925591, págs. 69/94, circunstância que igualmente evidencia a plena compreensão da controvérsia. REJEITO, portanto, a preliminar. III – DO MÉRITO III.1 – DA RELAÇÃO JURÍDICA E DO REGIME NORMATIVO APLICÁVEL Os autores adquiriram unidades imobiliárias integrantes de empreendimento desenvolvido e comercializado profissionalmente pela requerida. A documentação constante dos autos demonstra que o Ativa Saúde Center foi registrado na matrícula n.º 23.017 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Sinop/MT e que, na comercialização das unidades, foram disponibilizados aos adquirentes cronograma de execução das obras, normas das construções, convenção condominial e regulamento interno, vinculados à proposta de implantação de empreendimento destinado especialmente à área da saúde. Em relação aos adquirentes pessoas naturais, a relação possui natureza consumerista. Com efeito, o art. 2º do Código de Defesa do Consumidor considera consumidor a pessoa física ou jurídica que adquire produto ou serviço como destinatária final, enquanto o art. 3º qualifica como fornecedor aquele que desenvolve, entre outras, atividade de construção ou comercialização de produtos, abrangendo expressamente os bens imóveis. Quanto à autora NCR Radiodifusão Ltda. – EPP, mesmo que se afastasse, no caso concreto, a incidência do CDC à falta de elementos suficientes para aferir sua condição de destinatária final ou eventual vulnerabilidade, a conclusão quanto ao inadimplemento não se altera, pois a obrigação encontra fundamento autônomo no contrato, no Código Civil e na legislação de parcelamento do solo. Nos termos do art. 422 do Código Civil, os contratantes devem observar os princípios da probidade e da boa-fé durante a formação e a execução da avença; e o art. 475 confere à parte lesada pelo inadimplemento a faculdade de optar entre a resolução contratual e a exigência do cumprimento, sem prejuízo de perdas e danos. No caso, os autores optaram inequivocamente pelo cumprimento da obrigação, e não pela resolução dos contratos. Foi justamente a desconsideração dessa escolha que levou o TJMT a anular a sentença anterior. Também incide a Lei n.º 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano. O art. 2º, § 5º, da referida lei define como infraestrutura básica os equipamentos destinados ao escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Além disso, à época do registro do empreendimento, o art. 18, inciso V, da Lei n.º 6.766/1979, na redação então vigente, exigia, para o registro do loteamento, a comprovação da execução das obras determinadas pela legislação municipal ou a existência de cronograma aprovado, acompanhado da correspondente garantia de execução. No âmbito municipal, o art. 26 da Lei Complementar Municipal n.º 04/2001, reproduzido nos autos, estabelece que as obras e serviços de infraestrutura urbana devem ser executados conforme cronograma físico aprovado pela Prefeitura e fixa, em seu § 1º, prazo máximo de 18 meses para sua execução. A jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça de Mato Grosso reconhece que a aprovação administrativa do loteamento não exonera o loteador da obrigação de efetivamente entregar a infraestrutura básica, permanecendo com o empreendedor a responsabilidade primária pela sua implementação. A obrigação da requerida, portanto, possui origem contratual, consumerista e legal. III.1.a – DA VINCULAÇÃO DA OFERTA E DA OBRIGAÇÃO DE FAZER O art. 30 do Código de Defesa do Consumidor determina que toda informação ou publicidade suficientemente precisa veiculada pelo fornecedor integra o contrato, vinculando aquele que dela se utiliza. O art. 35, inciso I, assegura ao consumidor, em caso de recusa do fornecedor em cumprir a oferta, a faculdade de exigir o cumprimento forçado da obrigação. No caso concreto, não se trata de promessa vaga. O Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária de ID. 42923987, págs. 192/196 continha previsão de conclusão das obras, inclusive com disciplina de eventual prorrogação. A requerida também forneceu cronograma de execução, estando documentado nos autos que a infraestrutura deveria inicialmente ser entregue em outubro de 2005. Posteriormente, invocou prazo de 36 meses contado de 04/10/2005, conforme aditivo de 16/05/2008, e, mais tarde, apresentou novo cronograma com término previsto para dezembro de 2013. Nenhum deles foi cumprido. O inadimplemento é reforçado pelas próprias alegações da demandada. A requerida não afirma ter executado a infraestrutura originariamente assumida. Ao contrário, sustenta que a inexecução decorreu da decisão de modificar a destinação do empreendimento para complexo comercial e residencial de maior valor agregado. A alteração unilateral da estratégia empresarial, todavia, não é oponível aos adquirentes. A baixa procura comercial, a intenção de ampliar a rentabilidade do terreno ou a conclusão de que outro projeto seria economicamente mais vantajoso integram o risco da atividade empresarial e não autorizam o fornecedor a substituir unilateralmente a prestação que fundamentou a aquisição dos imóveis. A questão foi recentemente enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça em precedente de notável similitude. No julgamento do REsp n.º 2.219.808/GO, assentou-se que o inadimplemento referente às obras de infraestrutura representa vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto principal da compra e venda, podendo o adquirente exigir individualmente da empreendedora a execução das obras previstas no contrato. O STJ ressaltou expressamente a incidência dos arts. 30 e 35 do CDC, reconhecendo o direito ao cumprimento forçado da obrigação. Veja-se: [...] 17. Assim, o proprietário de unidade imobiliária possui legitimidade para pleitear a obra em áreas comuns, bem como para exigir o cumprimento de obrigações de fazer relativas ao empreendimento, uma vez que o prejuízo decorrente do inadimplemento repercute diretamente no valor de sua unidade e no exercício do seu direito de propriedade. 18. Até mesmo porque, nos termos do art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. 19. Ademais, conforme determina o art. 35 do CDC, se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, o consumidor poderá exigir o cumprimento forçado da obrigação. [...] (REsp n. 2.219.808/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/5/2026, DJEN de 13/5/2026.) A tutela específica, ademais, é prestigiada pelos arts. 497 e 499 do CPC. Nas obrigações de fazer, a regra é a concessão da prestação específica ou de providência que assegure resultado equivalente, sendo a conversão em perdas e danos medida subsidiária, admitida quando requerida pelo credor ou quando impossível a tutela específica. Não há nos autos demonstração de impossibilidade material ou jurídica de execução da infraestrutura originalmente assumida. Ao contrário, a própria requerida reconhece que 128 dos 151 lotes ainda integravam seu estoque, além de sustentar capacidade de aproveitamento econômico da área para projeto de grande porte. Assim, deve ser acolhida a pretensão de cumprimento específico. Ressalto, contudo, que a condenação deve alcançar as obras de implantação, infraestrutura e demais prestações objetivamente assumidas pela requerida nos instrumentos contratuais, cronogramas e projeto aprovado, de modo a tornar os imóveis acessíveis e aptos à utilização segundo a destinação objeto da contratação. Não se pode impor à requerida a obrigação de exploração direta de atividade hospitalar por terceiros ou de funcionamento material de estabelecimento cuja operação eventualmente dependa de outros agentes econômicos. O dever da requerida é entregar a estrutura e executar as obrigações que lhe incumbiam como responsável pelo empreendimento. III.1.b – DOS DANOS MATERIAIS E DOS LUCROS CESSANTES Os autores também postularam indenização por perdas e danos, compreendendo danos emergentes e lucros cessantes. Nos termos dos arts. 402 e 403 do Código Civil, as perdas e danos abrangem aquilo que o credor efetivamente perdeu e aquilo que razoavelmente deixou de lucrar, desde que decorrentes direta e imediatamente do inadimplemento. III.1.c – DOS DANOS EMERGENTES Não cabe considerar como dano emergente o próprio preço despendido para aquisição dos lotes. Os contratos permanecem vigentes e os imóveis permanecem pertencentes aos adquirentes, justamente porque estes optaram pelo cumprimento específico da avença. A restituição do preço pressuporia solução incompatível com a manutenção dos contratos, reproduzindo, por via indireta, o resultado da sentença anulada pelo Tribunal. Também não foram individualizados outros prejuízos patrimoniais concretos e documentalmente demonstrados que pudessem ser reconhecidos como danos emergentes. O pedido, nesse ponto, não merece acolhimento. III.1.d – DOS LUCROS CESSANTES Igualmente não comporta acolhimento o pedido de lucros cessantes. Tratando-se de lotes não edificados, não se pode presumir que a indisponibilidade ou ausência de infraestrutura teria necessariamente privado os adquirentes de renda locatícia mensal ou de outra receita certa. O Superior Tribunal de Justiça, firmou compreensão específica para hipóteses de atraso na infraestrutura de lote ou terreno não edificado, reconhecendo que os lucros cessantes não são presumidos e exigem demonstração da finalidade do negócio, da destinação do imóvel e do efetivo prejuízo direto experimentado pelo adquirente: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE FIXARAM LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ/CONSTRUTORA.Hipótese: Cinge-se a questão controvertida em averiguar se, no caso de atraso da entrega de infraestrutura relativa a imóvel não edificado (terreno/lote), é cabível presumir que houve prejuízo do adquirente a ensejar o pagamento de lucros cessantes. 1 . Incidência do óbice da súmula 7/STJ quanto à alegada culpa exclusiva de terceiro pelo atraso na entrega do empreendimento, porquanto não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior apta a afastar a responsabilidade civil: chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, desaquecimento do mercado, embargo do empreendimento, entraves administrativos, entre outros aspectos.Tais eventos encerram res inter alios acta em virtude do risco do negócio pertencer à prestadora do serviço, que constitui empresa especializada na atividade de implantação de empreendimento imobiliário, cabendo-lhe a previsão de adequado cronograma de obras, principalmente no tocante à obtenção de licenças ambientais. 2. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes (indenização estabelecida na forma de aluguel mensal, com base em valor locatício de imóvel assemelhado) decorrente do atraso na entrega das obras de infraestrutura de terreno/lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso. 3. Agravo interno acolhido para reconsiderar a deliberação monocrática agravada e, em análise ao reclamo subjacente, dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a presunção de prejuízo ao comprador, com a consequente cassação do acórdão e determinação do retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que à luz das características do imóvel não edificado e das provas constantes dos autos, analise a questão dos lucros cessantes/perda de uma chance. (STJ - AgInt no REsp: 2015374 SP 2022/0225649-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/06/2024) Em outras palavras, embora o atraso possa, em situações particulares, efetivamente causar lucro cessante, não é juridicamente admissível arbitrar automaticamente aluguel ou percentual do valor do terreno apenas em razão do inadimplemento. O próprio STJ ressalta que, se o terreno era destinado à construção futura ou à valorização imobiliária, eventual acréscimo patrimonial constitui mera expectativa enquanto não demonstrada, concretamente, vantagem que razoavelmente seria auferida. No caso, não há contratos de locação frustrados, propostas comerciais concretas, atividade econômica preexistente, exploração comprovadamente impedida ou outro parâmetro objetivo apto a revelar a renda que cada autor deixou de auferir. Nesse sentido: E M E N T A DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO DANO. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas, de um lado, por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e, de outro, por LUCIA SOLANGE FERREIRA ARCANJO, MARCIO DE NATAL ARCANJO e SORAIDE ISABEL FERREIRA, contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contratos de promessa de compra e venda de imóveis e condenar os réus à restituição das prestações pagas e ao pagamento de multa moratória de 30% sobre o valor pago. Posteriormente, o Superior Tribunal de Justiça determinou o retorno dos autos ao Tribunal de origem para verificar a comprovação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se os autores comprovaram a ocorrência de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel não edificado; e (ii) analisar a aplicação do entendimento do STJ quanto à necessidade de prova efetiva do prejuízo para a configuração de lucros cessantes. III. RAZÕES DE DECIDIR O Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de imóvel não edificado, o atraso na entrega do bem não gera automaticamente o direito a lucros cessantes, cabendo ao autor a comprovação de dano efetivo (STJ, REsp 2.015.374/SP). Nos autos, os autores não apresentam provas de planejamento econômico para exploração do imóvel ou qualquer destinação econômica que permitisse a aferição de lucros cessantes, como a expectativa razoável de retorno financeiro. A jurisprudência do STJ veda a presunção de prejuízo em casos de terrenos ou lotes não edificados, considerando que a privação do uso do imóvel, por si só, não implica lucros cessantes, salvo demonstração objetiva de perda de oportunidade econômica. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso dos autores desprovido. Tese de julgamento: Em casos de imóvel não edificado, a indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do bem depende de comprovação de dano efetivo, não sendo suficiente a mera presunção de prejuízo. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.030, V. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.015.374/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, T4 - Quarta Turma, j. 02.04.2024, DJe 10.06.2024. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10061725420208110002, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 25/11/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) Vale frisar que a prova pericial postulada não se presta a suprir essa deficiência. A perícia poderia, quando muito, quantificar economicamente um prejuízo previamente demonstrado, mas não criar a própria realidade fática do lucro que se afirma perdido. Do mesmo modo, a inspeção judicial é manifestamente incapaz de demonstrar renda pretérita que os adquirentes teriam auferido. Assim, não merece acolhimento o pedido de condenação em lucros cessantes. III.1.e – DO RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS Os autores requerem também que a requerida restitua os valores despendidos com a contratação de seus advogados, apontados nos autos no montante de R$ 105.000,00. O pedido não procede. A contratação de advogado para defesa de interesses em juízo, por si só, não constitui dano material indenizável imputável à parte adversa. A contratação de advogado para o ajuizamento ou acompanhamento da demanda constitui exercício regular do direito de acesso à Justiça, não configurando, por si só, ato ilícito ou dano material indenizável. Assim, os honorários contratuais não podem ser automaticamente repassados à parte sucumbente a título de perdas e danos, sem prejuízo da verba honorária sucumbencial fixada judicialmente. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. PRIMEIRA FASE. VALOR DA CAUSA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. OCORRÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE REAPRECIAÇÃO DE OFÍCIO QUANDO JÁ HOUVER DECISÃO ANTERIOR NÃO IMPUGNADA. OFENSA À COISA JULGADA E À PRECLUSÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. ART. 85, § 8º, DO CPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem se manifesta, de forma clara e fundamentada, sobre as questões postas em debate, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte, afastando-se a alegação de negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que os custos decorrentes da contratação de advogado para ajuizamento de ação não constituem, por si sós, danos materiais passíveis de indenização, sendo incabível a condenação da parte sucumbente ao ressarcimento dos honorários contratuais, que não se confundem com os honorários de sucumbência. Incidência da Súmula 83/STJ. [...] (REsp n. 2.130.543/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO E ATRASO NA ENTREGA PELO VENDEDOR. PRETENSÃO BUSCANDO O RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM ALUGUEL E MANUTENÇÃO DE OUTRO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE VÍCIO. NEXO DE CAUSALIDADE AFASTADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. CONCLUSÃO FUNDAMENTADA EM PREMISSAS FÁTICAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA INAFASTÁVEL DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE DE RESSARCIMENTO COMO PERDAS E DANOS. PRECEDENTES DA CORTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. Ação de indenização por danos materiais decorrentes do descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em que os compradores pleiteiam o ressarcimento de despesas incorridas com a locação e manutenção de imóvel provisório, em virtude do atraso na entrega do bem adquirido. 2. Não se configura negativa de prestação jurisdicional pela rejeição dos embargos declaratórios quando o Tribunal de origem, mesmo após determinação desta Corte, se manifesta expressamente sobre a questão controvertida - no caso, o nexo de causalidade - e adota fundamentação suficiente para solução da lide em sentido contrário ao interesse da parte, pois a divergência quanto ao resultado do julgamento não se confunde com omissão ou ausência de fundamentação. 3. Revisar a conclusão soberana do Tribunal de origem que afastou o nexo de causalidade entre o inadimplemento contratual do vendedor e os danos materiais específicos alegados pelo comprador, sob o argumento de que tais despesas decorreram de ato voluntário, antecipado ou inadequado do adquirente, e não de consequência direta e imediata da mora, exige o reexame aprofundado do conjunto fático-probatório dos autos e a reinterpretação das cláusulas contratuais que regem a dinâmica da posse e da dação em pagamento. 4. O reexame de provas e a interpretação de cláusulas contratuais são providências que transcendem os limites cognitivos do recurso especial, resultando na imprescindível aplicação dos óbices previstos nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Os custos decorrentes da contratação de advogado para o ajuizamento de ação e para a respectiva defesa judicial, por se inserirem no exercício regular dos direitos constitucionais de acesso à justiça e por já serem abrangidos pela sistemática da sucumbência estabelecida no Código de Processo Civil, em regra, não constituem danos materiais passíveis de indenização pela parte adversa. 6. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, desprovido. (REsp n. 1.974.203/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) Os honorários decorrentes da atuação judicial são disciplinados pelo contrato celebrado entre a parte e seu patrono e, em relação à parte adversa, pelo regime da sucumbência previsto no art. 85 do CPC. Improcede, portanto, o pedido. III.2 – DOS DANOS MORAIS A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual ou atraso na entrega de imóvel, isoladamente considerado, não produz automaticamente dano moral, sendo indispensável a presença de circunstâncias excepcionais capazes de atingir direitos da personalidade. O caso concreto, contudo, ultrapassa de modo acentuado o mero inadimplemento ordinário. Não se cuida de atraso de poucos meses. As obras possuíam previsão de conclusão ainda em 2005, foram objeto de sucessivas postergações e tiveram novo prazo anunciado para dezembro de 2013, também descumprido. Quando ajuizada a demanda, os autores relatavam não conseguirem sequer usufruir adequadamente das unidades, apontando dificuldades para identificar os terrenos, acessá-los, vendê-los ou construir neles. Mais grave, a requerida, em vez de demonstrar situação transitória ou causa externa inevitável, reconheceu que optou por abandonar a concepção original e substituí-la por projeto completamente distinto, cuja própria defesa estimava possuir prazo de maturação de aproximadamente 22 anos. Portanto, a excepcionalidade não deriva exclusivamente do decurso temporal, mas da soma de circunstâncias: sucessivos cronogramas descumpridos, privação prolongada do exercício útil da propriedade e alteração unilateral da própria concepção comercial que motivou a aquisição. O STJ admite que, embora o inadimplemento não gere dano moral in re ipsa, o atraso excessivo associado a circunstâncias excepcionais pode justificar a reparação extrapatrimonial: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte firmou tese contrária ao entendimento adotado pelo Tribunal de origem e assinalou que, "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ). 2. De outro lado, a Segunda Seção, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema/STJ n. 970).3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.4. Na hipótese, contudo, o atraso de mais de 2 (dois) anos, após o prazo pactuado pelas partes, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida indenização por danos morais.Precedentes.5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2079545 MG 2022/0058331-4, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023) Nesse sentido também é o entendimento do TJMT: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO EXCESSIVO E INEXECUÇÃO ABSOLUTA DO CONTRATO. OBRA NÃO INICIADA. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DANO IN RE IPSA. INDENIZAÇÃO POR ALUGUÉIS. TEMA 996 DO STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. [...] Tese de julgamento: “1. A inexecução absoluta do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, evidenciada pela ausência de início das obras após o prazo contratual e de tolerância, caracteriza inadimplemento imputável exclusivamente à incorporadora. 2. Reconhecida a culpa do promitente vendedor, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo adquirente. 3. O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável, independentemente de prova específica do prejuízo. 4. A privação do uso do imóvel adquirido enseja indenização por aluguéis durante o período de inadimplemento.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10102405120258110041, Relator: RICARDO GOMES DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/03/2026, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2026) Nesse cenário, reputo configurado o dano moral em relação aos autores pessoas naturais. Considerando a extensão temporal do inadimplemento, a gravidade da conduta, a finalidade compensatória e pedagógica da reparação e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, entendo adequado arbitrar a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor pessoa natural. Quanto à autora NCR Radiodifusão Ltda. – EPP, a solução é diversa. Embora a pessoa jurídica possa sofrer dano moral, conforme Súmula n.º 227 do STJ, a reparação pressupõe demonstração de ofensa à sua honra objetiva, isto é, à reputação, imagem ou conceito desfrutado perante terceiros. Não há prova de que o inadimplemento da requerida tenha repercutido negativamente na imagem empresarial, reputação comercial ou crédito da NCR Radiodifusão Ltda. – EPP. Por conseguinte, o pedido de dano moral da pessoa jurídica é improcedente. Também não há fundamento para condenação autônoma por dano moral coletivo. A presente demanda foi proposta pelos próprios adquirentes em defesa de suas situações jurídicas individuais e não há lesão extrapatrimonial autônoma ao patrimônio moral de coletividade indeterminada que justifique reparação distinta daquela reconhecida individualmente. III.3 – DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE CONSTITUIÇÃO DE ENTIDADE PARA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO Os autores formularam pedido subsidiário para que, diante do inadimplemento da requerida, fosse constituída associação ou entidade destinada a promover a execução das obras, utilizando-se, para seu financiamento, dos lotes ainda pertencentes à demandada. O pedido possui natureza subsidiária em relação à tutela específica. Reconhecida, nesta sentença, a obrigação da requerida de concluir as obras cuja execução assumiu, não há razão para, simultaneamente, substituir o devedor por entidade ainda inexistente ou promover desde logo transferência patrimonial de lotes. A solução adequada é, primeiramente, assegurar à parte credora o cumprimento específico, nos termos dos arts. 497 e 536 do CPC. Caso a requerida venha a descumprir definitivamente a obrigação ou seja demonstrada impossibilidade de execução direta, poderão ser avaliadas, na fase de cumprimento, as medidas de sub-rogação, execução por terceiro, transformação em resultado prático equivalente ou, em último caso, conversão em perdas e danos, na forma dos arts. 499 e 536 do CPC. O pedido subsidiário fica, portanto, prejudicado neste momento, diante do acolhimento da pretensão principal. IV – DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ALFREDO CLODOALDO DE OLIVEIRA NETO E OUTROS em face de ATIVA MULTI EMPREENDIMENTOS LTDA. – ME, para: a) CONDENAR a requerida ATIVA MULTI EMPREENDIMENTOS LTDA. – ME À OBRIGAÇÃO DE FAZER, consistente em promover a conclusão das obras de implantação e infraestrutura do empreendimento Ativa Saúde Center que lhe incumbem segundo o projeto aprovado, os instrumentos contratuais, os cronogramas de execução, as normas regedoras e demais elementos integrantes da oferta realizada aos adquirentes, de maneira a tornar as unidades imobiliárias acessíveis e aptas à utilização nos moldes da destinação originalmente contratada; a.1) Após o trânsito em julgado, INTIME-SE pessoalmente a requerida para, no prazo de 30 (trinta) dias, apresentar nos autos plano técnico atualizado de execução, subscrito por profissional habilitado, contendo descrição das obras remanescentes, respectivas etapas, licenças necessárias e cronograma físico; a.2) FIXO o prazo máximo de 18 (dezoito) meses, contado da referida intimação para cumprimento, para a conclusão das obras de infraestrutura objeto da condenação, sem prejuízo da necessidade de observância das exigências técnicas e administrativas formuladas pelo Município e pelos demais órgãos competentes; a.3) Decorrido o prazo sem cumprimento integral e injustificado, FIXO multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais), limitada a R$ 100.000,00 (cem mil reais), nos termos dos arts. 536 e 537 do CPC, sem prejuízo de posterior revisão do valor ou adoção de outras medidas executivas necessárias à efetivação da tutela específica; b) CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, a cada um dos seguintes autores pessoas naturais: ALFREDO CLODOALDO DE OLIVEIRA NETO, TANIA PITOMBO DE OLIVEIRA, JOÃO MANOEL PEREIRA GUERRA, MARIA APARECIDA DE FRANÇA GUERRA, GENOR FRANCISCO EMILIO MENEGATTI, MARGARETE DAURA DE SOUZA MENEGATTI, ROGÉRIO ANTONIO NAVARINI, SALETE RAUBER, CLARICE RAUBER, JOSÉ WALNIR BARBIERI e OSMARIA DE LOURDES BARBIERI; b.1) Sobre os danos morais incidirão correção monetária na forma do artigo 389, parágrafo único do Código Civil, a partir desta sentença (Súmula n.º 362 do STJ), e juros moratórios legais a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, na forma do artigo 406, §1º, do mesmo diploma legal; CONDENO o a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido. Em caso de interposição de recurso de apelação, INTIME-SE a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias e, após, com ou sem manifestação, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, §§ 1º e 3º, do CPC. Com o trânsito em julgado e inexistindo ulteriores requerimentos ou providências, ARQUIVEM-SE os autos na condição de findo, mediante adoção das anotações e formalidades de praxe. Intime-se. Cumpra-se, expedindo-se o necessário. SINOP/MT, data registrada no sistema. LAIO PORTES STHEL Juiz de Direito