0011556-03.2017.8.26.0002

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 4ª e 16ª Varas Cíveis - Regional II - Santo Amaro · DESPACHO/DECISÃO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0011556-03.2017.8.26.0002/SP EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO CASABELLA ADVOGADO(A): CARLA ANDREA DE ALMEIDA OURIQUE GARCIA (OAB SP122197) EXECUTADO: ALESSANDRA ANDREI ADVOGADO(A): CAIO TARABAY SANCHES (OAB SP231551) ADVOGADO(A): FERNANDA MARIA LANCIA SOUSA (OAB SP108666) INTERESSADO: FOCUS MONITORAMENTO LTDA ADVOGADO(A): RHUAN MATHEUS BEZERRA DOS SANTOS INTERESSADO: RAFAEL SHERTZMAN ADVOGADO(A): FERNANDA MARIA LANCIA SOUSA INTERESSADO: FELIPE SHERTZMAN ADVOGADO(A): FERNANDA MARIA LANCIA SOUSA DESPACHO/DECISÃO Vistos. A hasta pública designada para a alienação do imóvel penhorado restou infrutífera (440.2). Por ocasião da comunicação do resultado negativo, o leiloeiro prestou esclarecimentos técnicos informando que, não obstante a existência de consultas e procura pelo bem, a ausência de lances decorreu da expressiva defasagem temporal da avaliação anterior, realizada em outubro de 2020, que, após a incidência de correção monetária, atingiu o valor de R$ 3.304.437,84 em outubro de 2025, distanciando-se do real valor de mercado. Acostou estudo mercadológico que concluiu pelo valor contemporâneo de mercado de R$ 1.689.736,00, sugerindo a adoção dessa estimativa para novas praças, a fixação de lance em patamar de cinquenta por cento na segunda praça, a viabilização de lances parcelados e que seja dada a quitação ao arrematante em relação a qualquer débito condominial excedente ao valor da arrematação (440.1). A executada Alessandra refutou a estimativa apresentada pelo leiloeiro, sustentando que a avaliação não atendeu ao contraditório formal e postulando pela realização de nova avaliação por perito do juízo (444.1). O exequente, por sua vez, anuiu com a adoção da nova avaliação mercadológica no importe de R$ 1.689.736,00 e as diretrizes propostas para viabilização da hasta (452.1). É o relatório. Decido. Inicialmente, o pedido de substituição do leiloeiro nomeado nos autos não comporta acolhimento. Com efeito, a atuação do leiloeiro nomeado nestes autos deu-se em estrita consonância com os deveres legais previstos no art. 884 do Código de Processo Civil, inexistindo qualquer elemento concreto que evidencie inaptidão profissional. O fato de a primeira e a segunda praças terem restado negativas decorre, notoriamente, da conjuntura que envolve a unidade penhorada, consubstanciada no vultoso montante da dívida condominial e tributária acumulada, e na superavaliação provocada pela atualização puramente nominal de laudo antigo, e não de qualquer deficiência de publicidade ou negligência atribuível ao leiloeiro. Assim, ausente qualquer demonstração de infração aos deveres inerentes à função desempenhada pelo leiloeiro, a manutenção de sua atuação nestes autos é medida de rigor. No que tange ao valor de mercado do imóvel penhorado, verifico que sua avaliação originária foi realizada em 21 de outubro de 2020, e a unidade foi estimada em R$ 2.021.000,00 (95.115). Tal montante, devidamente corrigido, perfaz, atualmente, R$ 3.304.437,84. Ocorre que a evolução do mercado imobiliário e as condições específicas do edifício não acompanharam a distorção decorrente da atualização meramente contábil, resultando em sobreavaliação artificial do bem, fator preponderante para a frustração das praças anteriores (440.2). O laudo de avaliação mercadológica acostado aos autos (440.3) foi elaborado por profissional habilitado, observando expressamente os critérios técnicos da NBR 14.653 e as normas do IBAPE/SP. Utilizou-se o método comparativo direto de dados de mercado a partir de amostras de imóveis assemelhados na mesma região, aplicando-se o devido fator de oferta para apurar a estimativa real de negociação, o que resultou no valor venal de mercado de R$ 1.689.736,00. As insurgências deduzidas pela executada fundam-se em pesquisas genéricas de anúncios em portais virtuais, revelando-se inaptas para desconstituir o estudo fundamentado apresentado pelo leiloeiro. Ademais, o credor não apenas manifestou expressa concordância com a estimativa apurada no laudo mercadológico, mas submeteu a matéria à Assembleia Geral Extraordinária e obteve aprovação unânime dos condôminos quanto à adoção do valor de R$ 1.689.736,00 como base para o praceamento (452.2). O ordenamento processual admite expressamente a dispensa de perícia judicial quando o valor médio de mercado for demonstrado mediante pesquisa mercadológica idônea aceita pelas partes (art. 871, incisos I e IV, do Código de Processo Civil). Outrossim, verificado substancial descompasso entre a correção monetária e o real valor do bem, incide a regra do art. 873, incisos II e III, do Código de Processo Civil, que autoriza a reavaliação para adequar a constrição à realidade fática atual. Por conseguinte, HOMOLOGO o valor de avaliação do imóvel de R$ 1.689.736,00 (um milhão, seiscentos e oitenta e nove mil, setecentos e trinta e seis reais) apresentado no laudo 440.3. Para assegurar a máxima efetividade à nova hasta pública, acolho a proposta apresentada para fixar o preço mínimo em segunda praça no patamar de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação homologada. Admite-se expressamente a apresentação de propostas para aquisição em prestações, nos termos do art. 895 do Código de Processo Civil. Ademais, ante a expressa e unânime deliberação dos condôminos em Assembleia Geral Extraordinária (452.2), deverá constar no edital de leilão cláusula expressa garantindo ao arrematante a isenção de responsabilidade pelo saldo residual das cotas condominiais que exceder o produto arrecadado no leilão. Intime-se o leiloeiro para que apresente, no prazo de 15 dias, a minuta do edital de leilão, em conformidade com a legislação aplicável e as determinações deste juízo. Havendo débito de IPTU, cadastre-se no registro do processo o Município do local do Imóvel para fins de intimação via Portal Eletrônico, conforme Comunicado nº 418/2020. Aguarde-se o praceamento do bem, caso nada seja requerido antes. Int.