0010275-13.2019.8.19.0042

Intimação

TJRJ · Comarca de Petrópolis- Cartório da 3ª Vara Cível · Sentença

Relatório do processo distribuído sob o nº 0008839-19.2019.8.19.0042 Trata-se de ação declaratória de rescisão de negócio jurídico cumulada com indenizatória proposta por LEONARDO RANDOLFO PIRES em desfavor de JOAQUIM GOMES NETO e MARIA ANGÉLICA PINTO GOMES. Sustenta, em síntese, que em 11/01/2019 firmou instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com os réus; efetuou o pagamento do equivalente a 20% do valor do imóvel e pretendia financiar junto ao Banco Santander o restante; o Banco Santander não disponibilizou o financiamento. Requer seja declarada rescisão dos contratos; restituição dos valores pagos à título de sinal e perdimento, em favor dos réus, de 15% de R$ 170.000, chegando ao montante de R$ 144.500,00; indenização por danos materiais referentes as obras necessárias e benfeitorias. Decisão no ID. 93, indeferindo o pedido de natureza cautelar e determinando a citação. Contestação no ID. 136. Alega, em síntese, contrato já foi rescindido, como solicitado pela parte autora, em 13/03/2019; quando as partes determinaram a forma de pagamento, não incluíram qualquer previsão contratual sobre necessidade de financiamento para a conclusão do negócio celebrado entre as partes; o autor não tinha direito à posse do imóvel, somente direito de acesso ao mesmo, pois somente seria imitido na posse no momento da outorga da escritura; o autor era possuidor de má-fé, as obras foram realizadas sem permissão dos proprietários; o autor entregou aos réus o imóvel completamente destruído. Requer a improcedência dos pedidos. Réplica no ID. 209. Penhora no rosto dos autos requerida no ID. 301. Laudo pericial no ID. 516. Relatório do processo distribuído sob o nº 0010275-13.2019.8.19.0042 Trata-se de ação declaratória de rescisão de negócio jurídico cumulada com indenizatória proposta por JOAQUIM GOMES NETO e MARIA ANGÉLICA PINTO GOMES em desfavor de LEONARDO RANDOLFO PIRES. Sustenta os autores, em síntese, que em 11/01/2019 firmaram com o réu Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel; o réu quitou valor a título de sinal e princípio de pagamento, ao passo que o remanescente deveria ser quitado até o dia 09/02/2019, o que não ocorreu; embora o negócio jurídico tenha sido desfeito a pedido do próprio Réu no dia 13/03/2019, deixou o Réu de pagar a multa moratória prevista na cláusula 4ª, bem como deixou em aberto as taxas de uso do imóvel. Requer seja reconhecida a rescisão do negócio jurídico na data em que os Autores foram notificados pelo Réu (13/03/2019); seja declarado o direito dos Autores a reterem o valor do pagamento feito a título de sinal e princípio de pagamento, pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4ª, taxas de água e luz; indenização reparos dos danos causados ao imóvel; indenização por danos morais. Despacho no ID. 145 determinando a citação. Contestação com reconvenção no ID. 156, arguindo, preliminarmente, conexão. Alega, em síntese, nulidade da compra e venda por não ter sido realizada por escritura pública; deveria adimplir com sua obrigação pecuniária, somente após a apresentação por parte dos Autores (vendedores) de todas as certidões negativas exigidas por Lei e pelo Estado do Rio de Janeiro; a não obtenção do financiamento é um motivo alheio a vontade do comprador, apto a gerar desfazimento do negócio; as Arras/Sinal estabelecidas na promessa de compra e venda, são as chamadas Arras Confirmatórias ; não há que se falar em aplicação da multa moratória ante a ausência de apresentação das certidões; realizou inúmeras benfeitorias no imóvel, sendo certo, que apenas deixou de concluir parcialmente as obras pela retomada do imóvel dos autores e a efetiva entrega da posse e das chaves. Requer acolhimento da preliminar arguida, seja declarada nulidade do instrumento, sejam julgados improcedentes os pedidos autoriais, condenação da parte autora em litigância de má-fé; em reconvenção, seja declarado extinto o negócio jurídico, por culpa dos autores, restituição das Arras/Sinal. Réplica no ID. 318. Sustenta que em nenhum momento, durante sua notificação, o reconvinte menciona a necessidade de certidões, isto porque elas foram todas retiradas e entregues a ele, que agora busca se esquivar de suas responsabilidades. Requer a improcedência dos pedidos da reconvenção. Decisão no ID. 430, consignado que a prova pericial determinada no processo nº 0008839-19, conexo ao presente, servirá para a instrução de ambos os feitos e também do de nº 0019806-23.2018, igualmente em apenso. DECIDO. Embora anteriormente tenha sido deferida a produção de prova oral, a realização de audiência de instrução não se mostra necessária diante do conjunto probatório produzido no curso da demanda. A decisão que determinou a produção da prova pericial reconheceu a pertinência da prova técnica para o esclarecimento das questões relacionadas às obras realizadas no imóvel e à responsabilidade pelas intervenções, justamente por se tratar de matéria de natureza eminentemente técnica. O laudo pericial foi posteriormente produzido e examinou as intervenções realizadas no imóvel, a documentação apresentada pelo autor e os valores por ele alegados. Assim, a prova documental e pericial constante dos autos é suficiente para o julgamento da controvérsia, inexistindo fato relevante que dependa de prova testemunhal. Portanto, passo ao julgamento do mérito, não havendo falar em cerceamento de defesa. É incontroversa a celebração, em 11/01/2019, de promessa de compra e venda do imóvel pelo preço de R$ 830.000,00 (oitocentos e trinta mil reais), tendo o autor pago aos réus R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento. O contrato estabeleceu que o saldo de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) seria pago pelo comprador no ato da outorga da escritura, prevista para ocorrer até 09/02/2019, mediante a apresentação, pelos vendedores, das certidões negativas exigidas por lei. O instrumento também contém cláusula segundo a qual, caso a escritura não fosse efetivada por motivos alheios à vontade dos contratantes, a transação seria rescindida de pleno direito, com restituição do sinal. Os réus do processo distribuído sob o nº 0008839-19.2019.8.19.0042 (Joaquim e Maria Angélica), após receberem a notificação encaminhada pelo autor (Leonardo), encaminharam contranotificação e consideraram o contrato rescindido a partir de 13/03/2019. Dessa forma, o vínculo contratual já se encontrava desfeito quando do ajuizamento da demanda. A questão controvertida consiste em verificar se a não conclusão da compra e venda decorreu de circunstância alheia à vontade do autor, capaz de atrair a incidência da referida cláusula, ou se o desfazimento decorreu de fato imputável ao próprio comprador. O principal fundamento apresentado pelo autor para justificar o desfazimento do negócio foi a alegada impossibilidade de obtenção de financiamento junto ao Banco Santander. Todavia, Leonardo não comprovou sequer ter efetivamente requerido o financiamento, muito menos que este tenha sido formalmente negado pela instituição financeira. O documento por ele apresentado (ID. 40), intitulado SIMULAÇÃO PRE APROVADO NEGADA PELO SANTANDER , não comprova o alegado indeferimento. Com efeito, o documento é datado de 26/10/2018, portanto anterior à celebração do contrato entre as partes, ocorrida em 11/01/2019, e apresenta uma simulação de financiamento para imóvel no valor de R$ 830.000,00 (oitocentos e trinta mil reais), com financiamento estimado de R$ 664.000,00 (seiscentos e sessenta e quatro mil reais). Mais importante, o próprio documento contém ressalva expressa de que se trata de estimativa de um contrato de financiamento imobiliário , baseada nas taxas vigentes à época, e que não constitui proposta por parte do Santander ou de qualquer outra empresa do Grupo . Não há, portanto, comprovação documental de que o autor tenha formalizado pedido de crédito após a celebração da promessa de compra e venda e recebido posterior negativa do banco. Tampouco há prova da causa de eventual impossibilidade de obtenção do crédito. Assim, não comprovado o próprio fato alegado como fundamento para o desfazimento do negócio, não há como reconhecer que a não obtenção do financiamento constitua circunstância alheia à vontade do comprador. Além disso, sequer há no instrumento cláusula que condicione a eficácia ou a conclusão da compra e venda à aprovação de financiamento bancário. O fato de o comprador pretender utilizar recursos oriundos de financiamento para cumprir sua obrigação de pagamento não transforma, por si só, a obtenção do crédito em condição contratual. Desse modo, a impossibilidade de obtenção de crédito, além de não comprovada, não constitui fundamento contratual para a restituição do sinal. Igualmente, não foi produzida prova de que, na data prevista para a outorga da escritura, as certidões não estivessem disponíveis, houvesse certidão positiva ou qualquer restrição documental capaz de impedir a conclusão do negócio. Não se pode extrair essa conclusão de eventual dificuldade posterior na obtenção de determinada certidão. Ressalta-se que quando Leonardo encaminhou a notificação extrajudicial de 11/03/2019, não apontou a ausência de certidões como causa para o desfazimento do negócio. Ao contrário, a alegação relacionada às certidões somente foi aventada posteriormente, no contexto da defesa e da reconvenção apresentada no processo conexo. Não tendo o autor comprovado a ocorrência de circunstância alheia à sua vontade que impedisse o cumprimento do contrato, não há fundamento para afastar a regra segundo a qual a parte que deu as arras e não executou o contrato permite à outra considerá-lo desfeito, retendo-as. Consequentemente, não há fundamento para a restituição pretendida de R$ 144.500,00 (cento e quarenta e quatro mil e quinhentos reais). O pedido de ressarcimento de valores pela realização de obras no imóvel também deve ser rejeitado, ante a ausência de comprovação suficiente do prejuízo indenizável alegado. Ainda tenha havido intervenções realizadas pelo autor, não houve comprovação suficiente do efetivo desembolso do montante reclamado, tampouco da natureza necessária ou útil das obras e do correspondente benefício incorporado ao patrimônio dos réus. O expert registrou que as obras realizadas pelo autor não possuíam projeto, especificação dos serviços, responsável técnico ou aprovação junto aos órgãos competentes, caracterizando-as como obras irregulares. Consignou, ainda, que não era possível determinar o caráter nem o custo das obras, pois elas foram iniciadas e não concluídas, inexistindo material descritivo suficiente para estabelecer sua natureza e respectivo valor. Não obstante, a existência de problemas no imóvel não pode ser integralmente atribuída ao autor. Isso porque havia discussão anterior envolvendo o mesmo imóvel e obras realizadas pelo anterior adquirente, Luciano Corrêa Lago, em período anterior à celebração do contrato com Leonardo. A própria decisão que reconheceu a conexão destacou que o negócio anterior era distinto e anterior à relação contratual ora examinada. O pedido, portanto, deve ser rejeitado por ausência de comprovação suficiente do prejuízo indenizável alegado. No processo distribuído sob o nº 0010275-13.2019.8.19.0042, os autores (Joaquim e Maria Angélica) postulam o pagamento de R$ 6.400,00 (seis mil e quatrocentos reais), a título de multa moratória, sustentando que o réu (Leonardo) permaneceu em mora por 32 (trinta e dois) dias, entre 09/02/2019 e 13/03/2019, em razão do não pagamento do saldo de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais). A multa prevista na cláusula 4ª, no valor de R$ 200,00 por dia de atraso, não é devida, pois o pagamento do saldo do preço estava condicionado, pela cláusula 3ª, à apresentação das certidões necessárias à lavratura da escritura. Não tendo os autores comprovado a apresentação regular das referidas certidões, não se caracteriza a mora do réu quanto ao pagamento do saldo, razão pela qual improcede o pedido de cobrança dessa multa contratual. Incide, na hipótese, a regra do art. 476 do Código Civil, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. O pedido de pagamento de R$ 1.098,32 (um mil, noventa e oito reais e trinta e dois centavos), correspondentes às despesas de consumo de água e energia elétrica durante o período em que o réu permaneceu no imóvel merece acolhimento, em atenção ao disposto na cláusula 6ª, §1º do contrato firmado, e tendo em vista que comprovadas as despesas (ID. 34) Os autores requerem, ainda, o pagamento de R$ 80.500,00 (oitenta mil e quinhentos reais), correspondente aos custos que afirmam serem necessários para reparar danos causados pelo réu no imóvel. O pedido não merece acolhimento. Embora a prova pericial tenha constatado alterações e obras inacabadas no imóvel, não foi possível individualizar, com segurança, os danos imputáveis ao réu nem ratificar o valor indicado em laudo particular, especialmente diante da existência de problemas preexistentes e das posteriores alterações realizadas no imóvel. Ausente, portanto, prova suficiente do dano e de sua extensão, improcede o pedido de indenização. O pedido de compensação por danos morais também não merece acolhimento, pois a controvérsia decorre de inadimplemento contratual e questões de natureza patrimonial, não tendo sido demonstrada situação excepcional capaz de atingir direitos da personalidade dos autores. Os transtornos e frustrações decorrentes do desfazimento do negócio, por si sós, não configuram dano moral indenizável. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JOAQUIM GOMES NETO e MARIA ANGÉLICA PINTO GOMES em face de LEONARDO RANDOLFO PIRES, para: a) declarar o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 11/01/2019, a partir de 13/03/2019; b) declarar o direito dos autores à retenção integral da quantia de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), paga pelo réu a título de sinal e princípio de pagamento; c) condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 1.098,32 (um mil, noventa e oito reais e trinta e dois centavos), acrescida de correção monetária desde o vencimento de cada obrigação e juros de mora a partir da citação, observados os critérios legais aplicáveis; JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos, pelas razões acima aduzidas. Condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma, e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor correspondente à respectiva sucumbência, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §14, do CPC. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.I.