0009675-47.2026.4.05.8100

Intimação

TRF5 · 28ª Vara Federal CE · Sentença

PODER JUDICIÁRIO 28ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 0009675-47.2026.4.05.8100 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL RUY DO CEARA ADVOGADO do(a) AUTOR: DEYGLES LUIZ PEIXOTO RODRIGUES - CE43729 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação de cobrança, processada pelo rito da Lei nº 9.099/95 c/c a Lei nº 10.259/2001, ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL R.C. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, por meio da qual a parte autora postula a condenação da ré ao pagamento de R$ 18.185,03 (dezoito mil, cento e oitenta e cinco reais e três centavos), relativos a taxas condominiais ordinárias, extraordinárias e taxas extras da unidade 102, Bloco C, vencidas entre fevereiro/2024 e setembro/2025, acrescido de multa, juros, correção monetária e honorários, bem como das parcelas vincendas no curso do feito. Sustenta a parte autora que a titularidade do imóvel gerador do débito pertence à ré, conforme matrícula do imóvel juntada aos autos, o que atrairia a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da CF/88) e legitimaria a CEF a figurar no polo passivo, na condição de proprietária. Citada, a CEF apresentou contestação, sustentando, em síntese: (i) que, nos termos do Tema 886/STJ (REsp 1.345.331/RS), a responsabilidade pelas despesas condominiais recairia sobre quem exerce a posse direta do imóvel, de modo que, enquanto não consolidada a propriedade em seu favor, a obrigação seria do mutuário/arrendatário e, após eventual revenda, do adquirente, nos limites legais; (ii) subsidiariamente, requer a inclusão dos efetivos responsáveis no polo passivo; (iii) impugna os critérios de atualização do débito, defendendo correção monetária pela poupança (TR), juros de 1% ao mês e multa limitada a 2% (art. 1.336, § 1º, do Código Civil); e (iv) requer a condenação da parte autora em custas e honorários. Decorrido o prazo para manifestação, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório, no essencial. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO II.1 - Do julgamento antecipado do mérito A controvérsia é essencialmente de direito e de fato comprovável documentalmente, estando os autos suficientemente instruídos para o deslinde da causa, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, sendo desnecessária qualquer dilação probatória. II.2 - Do mérito II.2.1 - Da responsabilidade da CEF: da titularidade do imóvel no período do débito Cinge-se a controvérsia à definição do responsável pelo pagamento das cotas condominiais da unidade 102, Bloco C, do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL R.C., vencidas entre fevereiro/2024 e setembro/2025, conforme demonstrativo de débitos, no valor de R$ 18.185,03. É pacífico, na doutrina e na jurisprudência, que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada à titularidade do direito real sobre a unidade, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e do art. 12, caput, da Lei nº 4.591/64. Responde pelo débito condominial, em regra, quem detiver a propriedade do imóvel no período de vencimento das parcelas. No caso concreto, a certidão de matrícula nº 33.120, do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE, demonstra que, por Carta de Arrematação Extrajudicial datada de 06/11/2018, registrada sob o R-13, em 08/01/2019, a antiga mutuária M.N.B.M. transferiu o imóvel objeto da presente demanda à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, pelo valor de R$ 160.000,00, com o correspondente cancelamento da hipoteca que gravava o bem (AV-12 e R-13/33.120). Esse registro é corroborado pelos próprios sistemas internos da ré: o "Quadro Resumo" do contrato habitacional (ID 4ca1dd02-0d9a-56bc-a92f-c1af43312a69) indica, no campo "Situações Especiais do Contrato", o código 044 - "IMÓVEL ADJUDICADO/ARREMATADO/CONSOLIDADO PELO CREDOR" -, com alteração contratual datada de 24/08/2018 relativa à "Arrematação do Imóvel pelo Credor"; no mesmo sentido, o demonstrativo SIACI registra que o "Contrato [foi] Executado - Imóvel Retomado pelo Agente em: 24/08/2018", e a planilha de evolução do financiamento descreve, na mesma data, o evento "144 - LIQUIDAÇÃO POR ARREMATAÇÃO PELO CREDOR". Não há, na certidão de matrícula, qualquer registro de alienação do imóvel pela CEF a terceiro posterior a 2019, de modo que, até a data de expedição da certidão (19/01/2026), a ré permanece como titular do domínio, o que abrange todo o período do débito ora cobrado (fevereiro/2024 a setembro/2025). A alegação da ré de que o imóvel teria sido "excluído da base da CEF em 2015" não infirma essa conclusão. O próprio histórico por ela juntado (SIMOV) revela que a exclusão datada de 18/08/2015 decorreu do cancelamento de uma adjudicação anterior, de 2002 - como confirma a Averbação nº 10 da matrícula, de 31/08/2012, que cancelou "para todos os fins de direito a ADJUDICAÇÃO de que dá notícia o Registro nº 07", por determinação judicial proferida nos autos do processo nº 0004445-30.2003.4.05.8100. Tal exclusão de 2015 é, portanto, evento anterior e estranho à nova e definitiva arrematação extrajudicial ocorrida em 2018/2019 (R-13/33.120), que reconsolidou a propriedade em favor da CEF e que permanece hígida, sem qualquer registro de baixa ou revenda até a presente data - circunstância também retratada na situação especial nº 087 do contrato ("SIT FINANCIAMENTO C/LIMINAR TRANSITADA EM JULGADO"), indicativa de que a controvérsia registral pretérita já foi superada judicialmente, subsistindo a consolidação da propriedade em favor da ré. Sendo a própria CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a titular registral do domínio desde 2019 - e não um promissário comprador ou arrendatário na posse do bem -, é inaplicável ao caso a tese defensiva fundada no Tema 886/STJ (REsp 1.345.331/RS), cujo objeto é distinto: aquele precedente disciplina a responsabilidade em contratos de promessa de compra e venda não registrados, hipótese em que se perquire a quem cabe a posse direta e a ciência inequívoca do condomínio quanto à transação, o que não é o caso dos autos. Tampouco se aplica a tese de limitação da responsabilidade do adquirente a até 10% do valor de avaliação do imóvel, pois tal argumento pressuporia a alienação do bem a terceiro após a consolidação da propriedade em favor da CEF, hipótese não demonstrada nos autos - ao contrário, a certidão de matrícula evidencia que a própria ré permanece como proprietária registral. Por conseguinte, é a CEF parte legítima e responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas entre fevereiro/2024 e setembro/2025, restando prejudicado o pedido subsidiário de inclusão de terceiros no polo passivo, por ausência de amparo fático. II.2.2 - Dos critérios de atualização do débito: multa, juros, correção monetária e honorários Fixada a responsabilidade da ré, cumpre examinar os critérios de apuração do débito, tal como impugnados na contestação. Quanto à multa moratória, o demonstrativo de débitos aplicou o percentual de 2% sobre o valor principal de cada parcela, em conformidade com o teto do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, que veda a estipulação de multa superior a 2%. Ainda que a Convenção de Condomínio originária previsse multa de 10% (art. 12, § 4º,), tal previsão foi superada pelo Código Civil de 2002, sendo, de todo modo, mais benéfico à ré o percentual de 2% efetivamente cobrado. Nada há a reparar quanto a este item. Quanto aos juros moratórios, foi aplicado o percentual de 1% ao mês, em conformidade com o art. 12, § 4º, da Convenção de Condomínio, que prevê expressamente "juros de 1% (hum por cento) ao mês", em harmonia, inclusive, com o percentual defendido pela própria ré em sua contestação. Também aqui nada há a reparar. Quanto à correção monetária, a autora aplicou o índice IPCA. A ré, por sua vez, sustenta que a Convenção estabeleceria atualização pela poupança (TR), com base no que denomina "Artigo 49" da Convenção. Todavia, da análise do inteiro teor da Convenção de Condomínio efetivamente juntada aos autos, não se localiza dispositivo com tal numeração e conteúdo - o art. 49 ali constante versa sobre a desobstrução de áreas comuns, e não sobre índices de correção monetária -, tampouco qualquer outro dispositivo que defina expressamente o índice de atualização das cotas em atraso. Cabia à ré, que alegou fato modificativo do direito da autora, o ônus de comprovar a cláusula em que se funda sua tese (art. 373, II, do CPC), o que não fez. Assim, subsiste a correção monetária pelo IPCA aplicada pela parte autora, índice comumente utilizado para recomposição de perdas inflacionárias em obrigações civis, à falta de prova de estipulação diversa. Por fim, quanto às rubricas "Honorários Administrativos (20%)" e "Honorários Jurídicos (20%)", que totalizam R$ 3.030,84, integrantes do demonstrativo de débitos, não se identifica, na Convenção de Condomínio juntada aos autos, qualquer disposição que autorize sua cobrança do condômino inadimplente. Cuida-se de encargo distinto da multa e dos juros moratórios expressamente pactuados, cuja instituição depende de previsão convencional ou deliberação assemblear específica, cujo ônus de prova, por se tratar de fato constitutivo do próprio direito, competia à parte autora (art. 373, I, do CPC), o que não restou demonstrado. Tampouco se trata de honorários de sucumbência, que, de todo modo, não seriam devidos em primeiro grau nos Juizados Especiais Federais, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001. Tais parcelas devem, assim, ser excluídas da condenação, sem prejuízo de eventual cobrança em ação própria, caso comprovada sua base convencional. Dessa forma, o valor devido pela ré corresponde à soma das parcelas principais, da multa, dos juros moratórios e da correção monetária discriminados no demonstrativo de débitos, no montante de R$ 15.154,19 (quinze mil, cento e cinquenta e quatro reais e dezenove centavos), assim decomposto: R$ 12.444,00 de principal; R$ 248,88 de multa (2%); R$ 1.802,71 de juros moratórios (1% a.m.); e R$ 658,60 de correção monetária (IPCA). II.2.3 - Das parcelas vincendas Nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, as cotas condominiais que se vencerem no curso do processo, enquanto perdurar a inadimplência, consideram-se incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa, devendo ser apuradas e liquidadas em fase de cumprimento de sentença, mediante planilha de cálculo atualizada a ser apresentada pela parte autora, observados os mesmos critérios de multa (2%), juros (1% a.m.) e correção monetária (IPCA) ora reconhecidos, excluídas as rubricas de honorários administrativos e advocatícios, pelas razões já expostas. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL R.C. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, para CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 15.154,19 (quinze mil, cento e cinquenta e quatro reais e dezenove centavos), referente às cotas condominiais da unidade 102, Bloco C, vencidas entre fevereiro/2024 e setembro/2025, já computados multa (2%), juros moratórios (1% ao mês) e correção monetária (IPCA), excluídas as rubricas de honorários administrativos e advocatícios por ausência de comprovação de sua base convencional, bem como ao pagamento das parcelas vincendas no curso do processo, nos termos do art. 323 do CPC, a serem apuradas em fase de cumprimento de sentença, com os mesmos critérios de atualização. Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, em razão do disposto no art. 55 da Lei nº 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001. Fica mantida a gratuidade da justiça já deferida à parte autora nos autos. Havendo interesse recursal, a parte sucumbente poderá interpor recurso inominado, no prazo de 10 (dez) dias, para a Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da Seção Judiciária do Ceará, nos termos do art. 41 da Lei nº 9.099/95 c/c o art. 1º da Lei nº 10.259/2001. Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Intimem-se. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Juiz Federal (Documento assinado digitalmente)