0009419-78.2022.8.19.0063

Intimação

TJRJ · Comarca de Três Rios- Cartório da 1ª Vara · Sentença

I - RELATÓRIO ROSAGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, já devidamente qualificada nos autos em epígrafe, ofereceu os presentes embargos do devedor em oposição à execução fundada em título extrajudicial em apenso que lhe move CONDOMÍNIO COLINA DAS ROSEIRAS. Em petição inicial, narra a embargante que o embargado lhe move uma ação de execução fundada em título extrajudicial, na qual é cobrada determinada quantia referente a débito condominial. Aduz, no mérito, que a documentação acostada à inicial apresenta nulidades e não constitui título executivo certo, líquido e exigível, alegando: (1) defeito na representação do condomínio em razão de nulidade da ata, por não observância do quórum mínimo nem comprovação da lista dos condôminos presentes; (2) ausência de vínculo material entre os lotes; (3) inexistência de título executivo líquido e certo a respaldar a execução; (4) irregularidade na instituição de uma mesma cota para todos os terrenos, pois cada unidade possui fração ideal diferente; e (5) ausência de registro da convenção do condomínio no registro de imóveis. Pede a procedência dos embargos com a consequente extinção da execução. Recebidos os embargos, foi apresentada impugnação, na qual o embargado aduz que eventuais irregularidades na documentação apresentada não invalidam a cobrança judicial de condomínio e pugna pela regularidade da cobrança. Pede a improcedência dos embargos. Manifestação da embargante em réplica. Sentença proferida em ID. 296, a qual foi anulada pelo acórdão de ID. 355. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre salientar que, embora os embargos versem sobre matéria de direito e de fato, não foi requerida a produção de prova em audiência, de modo que se impõe o julgamento antecipado da lide. (1) A embargante sustenta que a ata de assembleia que instituiu o condomínio é nula por ausência de observância do quórum mínimo previsto na convenção, bem como pela falta de comprovação da lista de condôminos presentes. Contudo, a jurisprudência é firme no sentido de que meras irregularidades formais, como a não juntada de lista de assinaturas dos presentes em ata de assembleia, não têm o condão de obstar a cobrança de cotas condominiais. Ademais, o condomínio apresentou documentação comprobatória de sua regular constituição, inclusive com registro no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica e atas de assembleia acostadas aos autos, tendo demonstrado, inclusive, a publicação de edital para sua regular constituição. (2) A embargante afirma que não há vínculo material entre os lotes, inexistindo condomínio de fato. Todavia, a existência de condomínio regularmente instituído, com convenção registrada e assembleias realizadas, é suficiente para legitimar a cobrança das cotas condominiais. A jurisprudência reconhece inclusive a possibilidade de cobrança em condomínios de fato, sendo certo que, no caso, há existência formal reconhecida do condomínio, não se podendo admitir que o proprietário se beneficie dos serviços prestados sem contribuir para o rateio das despesas comuns. (3) A embargante sustenta que a documentação apresentada não constitui título executivo certo, líquido e exigível. Entretanto, a execução está fundamentada em títulos líquidos, certos e exigíveis, devidamente aprovados em assembleia condominial, conforme determina o artigo 784, X, do Código de Processo Civil. O crédito condominial cobrado encontra respaldo nos estatutos normativos e nas atas de assembleia, estando presentes os requisitos legais para a execução. (4) A embargante alega que a instituição de uma mesma cota para todos os terrenos é irregular, pois cada unidade possui fração ideal diferente. Contudo, a obrigação do condômino de concorrer para as despesas condominiais na proporção da respectiva fração ideal está prevista na convenção do condomínio e na legislação de regência (art. 12 da Lei nº 4.591/1964; arts. 1.315 e 1.336, I, do Código Civil). Eventual discussão sobre a forma de rateio não afasta a exigibilidade do crédito condominial, devendo eventuais ajustes ser debatidos em assembleia, não sendo causa de extinção da execução. (5) Por fim, a embargante alega que a convenção do condomínio não foi registrada no registro de imóveis. Entretanto, a ausência de registro da convenção no cartório de imóveis não impede a cobrança de cotas condominiais, sendo entendimento consolidado que até mesmo o condomínio de fato pode promover a cobrança judicial das cotas. No caso, há existência formal reconhecida do condomínio, sendo legítima a cobrança. Fato é que a embargante é proprietária de lotes no condomínio embargado e busca obstaculizar o pagamento de cotas condominiais com base em argumentos meramente procrastinatórios, sendo inequívoco que ela se beneficia dos serviços comuns prestados pelo condomínio. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PRESENTES EMBARGOS DO DEVEDOR e determino o prosseguimento da execução. Condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, observada a gratuidade deferida. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os presentes autos. Publique-se. Intimem-se.