0008058-49.2020.8.27.2722

Intimação

TJTO · 3° Núcleo de Justiça 4.0, Apoio Cível · Sentença

Procedimento Comum Cível Nº 0008058-49.2020.8.27.2722/TO AUTOR: VANESSA DE OLIVEIRA SILVA ADVOGADO(A): GRACIANO SILVA (OAB TO007990) ADVOGADO(A): RONALDO SOARES VICTOR (OAB TO005273) ADVOGADO(A): WESLANY FERREIRA RODRIGUES RIBEIRO (OAB TO007253) RÉU: GPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO(A): MONICA ARAUJO E SILVA (OAB TO004666) SENTENÇA RELATÓRIO Cuida-se de AÇÃO DE CONHECIMENTO movida por VANESSA DE OLIVEIRA SILVA em face de GPI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, partes qualificadas nos autos. Narrou a parte autora que, em 08/08/2013, celebrou termo de cessão de direitos referente ao Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno de n. 001345, referemte ao Lote 002, situado na QUADRA 111 da AVENIDA E – Residencial Jardim América – Gurupi/TO. Alega ter efetuado o pagamento de R$17.459,45 (dezessete mil quatrocentos e cinquenta e nove reais e quarenta e cinco centavos), todavia, não possui mais condições econômicas de realizar o pagamento das parcelas, razão pela qual resolveu desistir do contrato. Aduz que notificou a ré do seu interesse de rescindir o contrato pugnando a restituição parcial, porém não teve uma resposta da empresa ré. Requereu, ao final, em sede de tutela, que a ré se abstenha de efetuar cobranças referente ao imóvel, bem como inscrevê-la nos cadastros de proteção do crédito; a rescisão do contrato com a consequente transferência da titularidade junto ao órgão Municipal competente; e, no mérito, a declaração de rescisão do contrato; a condenação da ré à restituição dos valores em parcela única no valor corrigido de R$20.651,41 (vinte mil seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta e um centavos) e juros de mora a partir da notificação extrajudicial; e a confirmação da tutela. Deferida parcialmente a tutela determinando que a ré se abstenha de inscrever a autora no cadastro de inadimplentes (evento 9, DECDESPA1). Apresentada a contestação no evento 14, CONT1, a parte ré alegou preliminarmente, a impugnação à gratuidade da justiça; e, no mérito, afirma que não houve onerosidade excessiva, mas mera dificuldade financeira da autora, que teria desistido imotivadamente do negócio, devendo ser reconhecida sua responsabilidade pelo desfazimento contratual. Defende a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e das teses fixadas no IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000, com restituição dos valores pagos após a retenção das quantias relativas à cláusula penal/despesas administrativas, encargos moratórios, comissão de corretagem, IPTU e taxa de fruição, esta no percentual contratual de 0,25% ao mês. Por fim, requer que eventual restituição seja realizada de forma parcelada, observados os prazos de carência previstos na legislação, e não em parcela única. Apresentada a Réplica (evento 17, REPLICA1). O feito foi posteriormente sobrestado em razão do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000. Superado o prazo legal de suspensão (art. 980, CPC) e considerando que as teses de mérito do referido incidente já se encontram fixadas de forma definitiva por este Tribunal a suspensão foi levantada. Intimadas as partes para manifestação sobre a aplicação do IRDR ao caso e a especificação das provas que pretendem produzir (evento 27, DECDESPA1), as partes apresentaram manifestações no evento 32, PET1 e evento 33, MANIFESTACAO1 Em seguida, vieram os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, notadamente porque a controvérsia remanescente é essencialmente de direito. 1. DA CESSAÇÃO DA SUSPENSÃO DO PROCESSO (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000) O presente feito encontrava-se sobrestado em virtude da determinação de suspensão oriunda da admissão do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 0009560-46.2017.8.27.0000, no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins. Com o julgamento do referido incidente, esgotou-se a causa fática e jurídica que justificava a paralisação do feito na jurisdição estadual. Cumpre registrar, outrossim, que a matéria atinente à rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e à definição dos percentuais e base de cálculo de retenção encontra-se atualmente afetada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) sob a sistemática dos recursos repetitivos (Temas 1464, 1465 e 1466). Contudo, da leitura da determinação emanada pela Segunda Seção do STJ (a exemplo da afetação em 04/08/2026 nos autos dos REsp 2255394/MA e REsp 2255370/MA), extrai-se que a ordem de suspensão restringe-se, taxativamente, à "tramitação dos recursos especiais e dos agravos em recursos especiais nos tribunais de segunda instância e no STJ". Desse modo, não havendo óbice para o andamento de processos no 1º grau de jurisdição, o prosseguimento do feito é medida que se impõe. 2. PRELIMINARMENTE 2.1 Da impugnação à gratuidade da justiça O parte requerida impugna a concessão da justiça gratuita em favor da parte autora, sob o argumento de que esta não comprovou a sua hipossuficiência. Ocorre que na impugnação ao benefício da assistência judiciária gratuita cabe ao impugnante provar a capacidade do impugnado de suportar os encargos do processo, ou provar que houve alteração substancial na condição econômica do impugnado. (TJTO , Agravo de Instrumento, 0000832-54.2023.8.27.2700, Rel. JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA , julgado em 26/04/2023, DJe 27/04/2023 15:40:26). No caso dos autos, o impugnante não logrou êxito em demonstrar a possibilidade do impugnado de suportar os encargos do processo, motivo pelo qual rejeito a impugnação alusiva. DO MÉRITO Cinge-se a controvérsia em definir os critérios e o percentual de restituição dos valores pagos pelo autor, em razão da rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda por sua própria iniciativa/inadimplemento, tratando-se de contrato celebrado em 08/08/2013, ou seja, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018). DA INCIDÊNCIA DAS TESES VINCULANTES (IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO) Instaurado o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, com o escopo de uniformizar o entendimento da Corte sobre os critérios de restituição de valores e os efeitos patrimoniais da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos por culpa do comprador (autos nº 0009560-46.2017.827.0000/TO), foram fixadas, com a redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração na sessão de 19/11/2020, as seguintes teses: Tese 1: Os contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos configuram-se como contratos de adesão. Tese 2: As teses firmadas estão direcionadas aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio. Tese 3: Tratando-se de relação de consumo, devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor. Tese 4: Os valores a serem retidos pela empresa administradora devem respeitar o disposto no Artigo 32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018. A retenção no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista no incisos II do artigo 32-A, incluído na Lei n° 6.766, de 1979, por meio da Lei n° 13.786, de 2018, deve ser aplicada somente aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, posto que ilegal a irretroatividade de lei, e aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de reter o percentual de 10% a 25% do montante pago pelo comprador (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1). Tese 5: Incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação. Tese 6: É devido o desconto do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos do Artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/79, redação dada pela Lei 13.786/18. Tese 7: A restituição dos valores pagos ao comprador deverá ocorrer nos moldes no §1º e seguintes do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei 13.786/18) no prazo de até 12 meses, respeitadas as carências legais. O artigo 32-A da Lei no 13.786, de 2018 é aplicável apenas aos contratos firmados após a entrada em vigor em 28/12/2018, não podendo ser aplicada aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor e aos contratos firmados antes de 28/12/2018, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, deve-se aplicar o REsp n° 1300418, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557, devendo a restituição de valores ao comprador ocorrer em parcela única, após a declaração de rescisão do contrato (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1). Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18). A indenização por fruição aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei n° 13.786, de 2018, em 28/12/2018, somente é devida se expressamente prevista no Contrato de Compromisso de Compra e Venda e devidamente comprovado o proveito econômico obtido pelo devedor a partir do inadimplemento/durante o período de inadimplência (exploração comercial do imóvel, recebimento de aluguel ou uso como moradia). (acrescentado no julgamento dos Embargos do evento 527, EXTRATOATA1). Desse modo, à luz das teses firmadas no âmbito do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, o presente feito deve ser julgado com estrita observância do precedente vinculante, conforme se passa a examinar. a) Da relação de consumo e da natureza do contrato (Tese 1, 2 e 3) Aplicam-se ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de contrato de adesão (Tese 1 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000), no qual não houve efetiva possibilidade de negociação, cláusula a cláusula, pelo consumidor. As teses fixadas nesse IRDR estão direcionadas justamente aos casos, como o presente, em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio (Tese 2), tratando-se de relação de consumo (Tese 3). b) Da inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao caso concreto (Tese 4) A Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 32-A na Lei nº 6.766/79, entrou em vigor em 28/12/2018. O contrato dos autos foi celebrado antes da vigência da lei nova. Nos termos da Tese 4 do IRDR, na redação conferida pelo julgamento dos embargos de declaração, o percentual de retenção de 10% (dez por cento) previsto no art. 32-A, II, da Lei 6.766/79 restringe-se aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, sob pena de retroatividade indevida da lei (art. 5º, XXXVI, CF; art. 6º, LINDB). Não se aplica, portanto, ao caso as alterações realizadas pela Lei nº 13.786/2018. c) Do percentual de retenção aplicável (Tese 4) Com relação ao percentual de retenção cabível ao caso concreto, para os contratos celebrados antes de 28/12/2018, aplica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP), encampado pela Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, que reconhece o direito da vendedora à retenção de parcela dos valores pagos em caso de desistência imotivada do promissário comprador em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018: STJ. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.723.519 - SP (2018/0023436-5). Relatora Min. Maria Isabel Gallotti. Publicado em: 02/10/2019). Grifamos. Como se observa, o precedente do Superior Tribunal de Justiça fixou, como padrão-base para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores pagos, ressalvada a possibilidade de afastamento desse parâmetro diante das peculiaridades do caso concreto que justifique percentual diverso, dentro do espectro de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) já consagrado pela jurisprudência da Corte (EAg 1.138.183/PE). Em sede de apreciação dos embargos de declaração opostos no IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 446, VOTO1), este Tribunal de Justiça, por meio do voto-vista da Desembargadora Maysa Vendramini Rosal, sistematizou esse espectro de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) reconhecido pelo STJ em um critério objetivo e escalonado, vinculado ao percentual do preço contratual efetivamente adimplido pelo comprador, de modo a conferir maior segurança jurídica e previsibilidade na aplicação da tese aos casos concretos submetidos à jurisdição estadual, o qual foi encampado pelo Desembargador Marco Anthony Stevenson Villas Boas (processo 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, evento 527, EXTRATOATA1), e fixou-se, assim, na Tese 4 do referido IRDR, o seguinte parâmetro, de observância obrigatória por este Juízo nos termos dos arts. 927, III, e 985, I, do CPC: Pagamento de até 25% do valor do contrato — retenção de 25% do valor pago; Pagamento acima de 25% e até 50% — retenção de 17% do valor pago; Pagamento acima de 50% e até 75% — retenção de 15% do valor pago; Pagamento acima de 75% — retenção de 10% do valor pago. No caso concreto, o autor pagou R$17.459,45 (dezessete mil quatrocentos e cinquenta e nove reais e quarenta e cinco centavos) de um valor contratual de R$30.941,76 (trinta mil novecentos e quarenta e um reais e setenta e seis centavos), correspondente a aproximadamente 58% (cinquenta e oito por cento) do preço total, enquadrando-se, portanto, na faixa de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o valor pago, o qual deverá ser o percentual fixado para fins de retenção no caso concreto. Cumpre destacar, ainda, que essa retenção percentual sobre o valor pago não pode ser cumulada com qualquer outra cláusula penal ou multa compensatória adicionalmente prevista no contrato, sob pena de bis in idem. Isso porque, como esclarecido nos próprios debates que deram origem à Tese 4 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO, a retenção percentual sobre o valor pago já desempenha, ela mesma, a função de multa compensatória, destinada a recompor a vendedora pelas despesas administrativas e pelo rompimento do contrato. Pelo que a alíneas 'b, c, d' da Cláusula 16ª, §1° são indevidas e devem ser declaradas abusivas (evento 1, CONTR15). Assim, a retenção de 15% (quinze por cento) ora fixada esgota, por si só, a compensação devida à ré por eventuais despesas administrativas e pelo desfazimento do negócio, não sendo lícita a cobrança de qualquer multa ou cláusula penal adicional sobre o mesmo fato gerador. d) Da forma de restituição (Tese 7) Para os contratos anteriores a vigência da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018), a restituição observa o entendimento fixado pelo STJ no REsp 1.300.418/SC (Tema 557), segundo o qual a devolução dar-se-á em parcela única, após a declaração de rescisão contratual, e não de forma parcelada em até 12 (doze) meses — regra exclusiva dos contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018. e) Do descabimento da indenização por fruição (Tese 8) Muito embora a Cláusula 16ª, do contrato preveja indenização de 0,25% ao mês pela fruição do lote, a Tese 8 do IRDR, na redação conferida pelos embargos de declaração, exige, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, além da previsão contratual, a comprovação do proveito econômico efetivamente obtido pelo comprador durante o período de inadimplência. A Tese 8, ao condicionar a indenização por fruição à prova do "proveito econômico obtido pelo devedor a partir do inadimplemento/durante o período de inadimplência (exploração comercial do imóvel, recebimento de aluguel ou uso como moradia)", parte de um pressuposto de fato específico: o de que houve um período de inadimplência, isto é, um lapso em que o comprador, tendo parado de pagar as parcelas, continuou usufruindo do imóvel. A indenização por fruição existe justamente para neutralizar esse desequilíbrio: seria enriquecimento sem causa o comprador deixar de pagar e, simultaneamente, seguir explorando economicamente o bem (morando, alugando ou explorando comercialmente) sem qualquer contrapartida. Consoante consta nos autos, a autora não incorreu em mora antes da rescisão, conforme se vislumbra do demonstrativo de pagamentos anexo no evento 14, EXTR3. A autora saiu do contrato pagando em dia e, ainda no ato da notificação, colocou o lote "à disposição da vendedora". Não há aquele intervalo de uso gratuito pós-mora que a fruição visa compensar. Assim, é indevida a indenização por fruição. f) Do desconto do débito de IPTU (Tese 6) A Cláusula 21ª, §4° do contrato atribui ao comprador a responsabilidade pelo IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência do pacto. A ré comprovou documentalmente (evento 14, ANEXO4) débito de R$94,53 (noventa e quatro reais e cinquenta e três centavos) em aberto, referente ao período em que o autor exerceu a posse do lote. A parte autora impugnou o respectivo documento, sob a alegação de que foi apresentada certidão negativa de débito incidente sobre o respectivo imóvel (evento 1, CERT_NEG_ONUS17). Contudo, verifico que todas as parcelas do IPTU/2020 venceram depois de 26/06/2020, data da certidão. Logo, no momento em que a autora extraiu o documento, nenhuma parcela estava vencida, razão pela qual, corretamente, nada constava. A própria certidão, aliás, traz ressalva expressa nesse sentido, ao resguardar à Fazenda "o direito de constituir novos créditos [...] que porventura venham a ser apurados posteriormente à emissão da presente certidão". A certidão é uma fotografia do instante, não uma garantia de inexistência futura de débitos (evento 1, CERT_NEG_ONUS17). Não se olvida que a parte autora notificou a requerida quanto à intenção de rescindir o contrato ainda em abril de 2020 (evento 1, NOTIFICACAO14), comunicando que colocou expressamente o lote "à disposição da vendedora a partir do recebimento desta notificação". Portanto, restou incontroverso, que a partir de abril de 2020 a autora não mais usufruía do bem, tendo-o disponibilizado à ré, que voltou a poder dele dispor, vender ou transferir a terceiros. Nesse contexto, seria desproporcional e configuraria autêntico locupletamento indevido impor à consumidora o custo tributário integral de um exercício em cujos meses finais ela já não detinha a posse nem extraía qualquer proveito econômico do imóvel, o qual retornara à esfera de disponibilidade da própria vendedora. A dedução do IPTU deve, pois, guardar correspondência com o período de efetiva posse e fruição da compradora, sob pena de a ré receber de volta o bem e, cumulativamente, transferir à autora encargo relativo a lapso em que já era ela, ré, quem detinha o domínio útil e a disponibilidade do lote. Desse modo, Impõe-se, por conseguinte, a dedução proporcional do IPTU do exercício de 2020, limitada aos meses em que a autora manteve a posse do imóvel — de janeiro a abril de 2020, quando entregou o bem à ré —, na proporção de 4/12 (quatro doze avos) do valor anual, afastando-se a dedução dos oito doze avos remanescentes, correspondentes ao período em que a posse já se encontrava à disposição da vendedora, que perfaz o montante de R$31,51 (trinta e um reais e cinquenta e um centavos). No mesmo sentido: TJTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INFRAESTRUTURA ESSENCIAL NÃO CONCLUÍDA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATO ANTERIOR. RETENÇÃO DE 18%. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. IGPM. ÍNDICE ESTABELECIDO NO CONTRATO. JUROS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, declarou a resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 9.2.2015, em razão do inadimplemento da vendedora quanto à implantação de infraestrutura essencial (rede de água, reservatório e poço semiartesiano), e determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 18% e de valores relativos a IPTU, correção pelo IGPM desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês após o trânsito em julgado, além de custas e honorários. A apelante sustenta a incidência da Lei nº 13.786/2018, a alteração do percentual de retenção, a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, a substituição do índice de correção pelo INPC, a modificação do termo inicial dos juros e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a Lei nº 13.786/2018 incide sobre contrato celebrado em 2015; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção na hipótese de resolução por inadimplemento da vendedora; (iii) determinar a aplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 quanto à forma de restituição; (iv) fixar o índice de correção monetária; (v) definir o termo inicial dos juros moratórios; e (vi) reexaminar a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a natureza consumerista da relação jurídica, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à proteção contra cláusulas abusivas e à vedação de enriquecimento sem causa. 4. Afasta-se a incidência da Lei nº 13.786/2018, pois o contrato foi celebrado em 2015, antes de sua vigência, e o ato jurídico perfeito recebe proteção constitucional, vedada a retroatividade material para impor regime mais gravoso ao consumidor. 5. Considera-se que a resolução decorre de inadimplemento relevante da vendedora quanto à infraestrutura essencial, não se tratando de desistência imotivada do comprador. 6. Mantém-se a retenção de 18% sobre os valores pagos, por revelar-se moderada e compatível com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%, sendo suficiente para compensar despesas administrativas sem ensejar enriquecimento ilícito, especialmente diante da culpa preponderante da vendedora. 7. Rejeita-se a pretensão de retenção de multa contratual de 10% e de encargos moratórios, pois a resolução não decorre de culpa do consumidor. 8. Afasta-se a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, determinando-se a restituição em parcela única após o trânsito em julgado. 9. Mantém-se a correção monetária pelo IGPM desde cada desembolso, por se tratar de índice legal, idôneo e pactuado, inexistindo abusividade em sua adoção. 10. Fixa-se o termo inicial dos juros moratórios após o trânsito em julgado da decisão condenatória, momento em que a obrigação se torna exigível. 11. Admite-se a retenção de valores de IPTU apenas de forma proporcional ao período de posse direta exercida pelo comprador, por se tratar de obrigação propter rem. 12. Preserva-se a distribuição dos ônus sucumbenciais, diante do êxito predominante do autor, com majoração dos honorários advocatícios para 17% sobre o valor que a autora tem a receber, nos termos fixados na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso não provido. Teses de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito; 2. Na resolução contratual por inadimplemento da vendedora, admite-se retenção moderada entre 10% e 25%, desde que não configure enriquecimento sem causa; 3. É devida a restituição das parcelas em parcela única após o trânsito em julgado, quando afastada a incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; 4. O IGPM pactuado constitui índice válido de correção monetária, inexistindo abusividade em sua aplicação; 5. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que fixa a obrigação de restituir." __________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp 2024/0284334-8, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 17/11/2025, DJEN 24/11/2025; STJ, Súmula 543; TJTO, Apelação Cível 0032993-98.2021.8.27.2729, Rel. Eurípedes do Carmo Lamounier, j. 10/12/2024; TJTO, Apelação Cível 0009730-09.2021.8.27.2706, Rel. Jacqueline Adorno de la Cruz Barbosa, j. 18/06/2025. Ementa redigida em conformidade com a Recomendação CNJ 154/2024, com apoio de IA, e programada para não fazer buscas na internet.1 (TJTO , Apelação Cível, 0005668-22.2024.8.27.2737, Rel. MARIA CELMA LOUZEIRO TIAGO , julgado em 18/03/2026, juntado aos autos em 24/03/2026 15:24:43). Grifamos. Registre-se, por fim, o caráter módico dos valores em disputa, cujo montante anual (R$ 94,53) torna marginal o impacto econômico da proporcionalização sobre o resultado final da restituição, sem que isso, contudo, dispense o julgador de conferir tratamento juridicamente correto à questão, em observância aos princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva que devem reger a liquidação da relação contratual desfeita. g) Da correção monetária e dos juros de mora — superveniência da Lei nº 14.905/2024 (Tese 5) Definido o direito da autora à restituição dos valores pagos, resta disciplinar os critérios de sua atualização, tema que reclama especial atenção diante de alteração legislativa superveniente ao próprio precedente que rege a matéria nesta Corte. A Tese 5 fixada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO estabelece que a correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC, ao passo que os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação. Referido critério, todavia, foi assentado em momento no qual vigorava a redação primitiva do art. 406 do Código Civil, cuja "taxa legal", por construção jurisprudencial então predominante do Superior Tribunal de Justiça, era equiparada a 1% (um por cento) ao mês. A tese, portanto, refletia o arcabouço normativo vigente à época de sua fixação. Sobreveio, todavia, a Lei nº 14.905/2024, em vigor desde 30/08/2024, que alterou expressamente os arts. 389 e 406 do Código Civil, disciplinando de forma cogente e específica os critérios de correção monetária e de juros legais, nos seguintes termos: Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Parágrafo único. Não havendo índice de correção monetária previsto em lei específica, contrato ou decisão judicial, a correção será feita segundo a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Art. 406. Quando não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. §1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código. §2º Caso a taxa Selic seja negativa em determinado período, deduzido o índice de atualização monetária, o resultado será considerado igual a zero para efeitos de cálculo dos juros no período correspondente. Trata-se de norma de ordem pública, de aplicação imediata, inclusive aos processos em curso, conforme vem reconhecendo o Superior Tribunal de Justiça: A partir da produção dos efeitos da Lei n. 14.905/2024, os juros moratórios e a correção monetária devem observar os índices e a atual forma de cálculo previstos nos arts. 389 e 406 do Código Civil (STJ, AgInt no AgREsp nº 2.070.372/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 09/09/2024). Assim, sendo a presente sentença proferida após a entrada em vigor da referida lei, e diante da superveniência do novo regime legal quanto à disciplina dos juros e da correção, impõe-se a cisão temporal dos critérios de atualização do débito, observando-se, para cada período, o regime jurídico que lhe é próprio, nos seguintes moldes: Correção monetária: até 29/08/2024, incidirá a taxa Selic, de forma exclusiva, porquanto, no regime anterior à Lei nº 14.905/2024, referida taxa já compreendia, a um só tempo, tanto a atualização monetária quanto os juros decorrentes do art. 406 do Código Civil, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice. A partir de 30/08/2024, inexistindo índice contratual específico aplicável à restituição, a correção monetária observará o IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil. A correção, em qualquer caso, contar-se-á desde o desembolso de cada parcela pela autora, conforme a Tese 5 do IRDR. Juros de mora: inexigíveis antes do trânsito em julgado, conforme a Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000/TJTO e a orientação jurisprudencial aplicável aos contratos dessa natureza. A partir do trânsito em julgado desta sentença, os juros de mora observarão a taxa legal prevista no art. 406, §1º, do Código Civil — correspondente à taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária (IPCA) previsto no parágrafo único do art. 389 —, vedada a cumulação da taxa legal com outro índice de correção monetária e observado o piso de zero fixado no §2º do referido dispositivo, na hipótese de o resultado da dedução ser negativo em determinado período. Desse modo, no período anterior a 30/08/2024, a incidência da Selic como índice único afasta a cumulação do INPC com juros de 1% (um por cento) ao mês prevista originalmente na Tese 5 do IRDR, em razão da superveniência do entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça acerca da interpretação do art. 406 do Código Civil. A partir de 30/08/2024, passa a incidir o regime introduzido pela Lei nº 14.905/2024. A apuração desses valores, por depender de índices públicos de divulgação periódica, deverá ser realizada em sede de cumprimento de sentença, mediante cálculo aritmético, dispensando-se a produção de prova pericial para tanto. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, pelo que: 1. DECRETO resolvido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda n° 001345 (evento 1, CONTR15), por iniciativa/culpa do comprador, com a consequente perda da posse do lote em favor da vendedora desde 06/04/2020 (evento 1, NOTIFICACAO14); 2. Via de consequência, RATIFO e torno definitiva a tutela de urgência deferida no evento 9, DECDESPA1, bem como concedo a obrigação de fazer, a fim de que a ré se abstenha de cobrar eventuais débitos referente ao imóvel declarado rescindido. 3. DECLARO a abusividade das alíneas 'b, c, d' da Cláusula 16ª, §1° (evento 1, CONTR15). 4. CONDENO a requerida a restituir à parte autora, em parcela única, o importe correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, os quais serão apurados em sede de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, a ser atualizado da seguinte forma: 4.1. TERMOS INICIAIS: a correção monetária incidirá a partir do desembolso de cada parcela; os juros de mora, por sua vez, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, na forma da Tese 5 do IRDR nº 0009560-46.2017.8.27.0000/TJTO, aplicando-se, em razão do direito intertemporal, os critérios abaixo, ante as alterações introduzidas pela Lei nº 14.905/2024. 4.2. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO (Lei nº 14.905/2024): a) do desembolso de cada parcela até 29/08/2024: os valores serão atualizados exclusivamente pela taxa Selic, a qual, no regime então vigente, engloba correção monetária e juros, vedada a cumulação com qualquer outro índice; b) a partir de 30/08/2024: incidirá correção monetária pelo IPCA/IBGE (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e, somente a partir do trânsito em julgado desta sentença, juros de mora correspondentes à taxa legal do art. 406, §1º, do Código Civil — equivalente à taxa Selic deduzido o IPCA —, observado o piso de zero previsto no §2º do mesmo dispositivo caso o resultado da dedução seja negativo. 5. RECONHEÇO a dedução proporcional do IPTU do exercício de 2020, na proporção de 4/12 (quatro doze avos) do valor anual, que perfaz o montante de R$31,51 (trinta e um reais e cinquenta e um centavos), valor este que será deduzido do montante total da restituição reconhecida nestes autos. Tendo a parte autora decaído em parte mínima do pedido, CONDENO a parte requerida nas despesas processuais e nos honorários advocatícios que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2° e art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Suspensa sua exigibilidade em face da Requerente por ser beneficiário da gratuidade da justiça. Interposto eventual Recurso, INTIME-SE a parte recorrida para apresentação de contrarrazões no prazo legal.. Cumpridas as formalidades legais, proceda-se à baixa dos autos no sistema eletrônico com as cautelas de estilo. Atenda-se ao Provimento nº 02/2023/CGJUS/ASJCGJUS/TJTO. Intimem-se. Cumpra-se. Palmas/TO, data certificada no sistema.