0007789-07.2017.8.19.0210

Intimação

TJRJ · Regional da Leopoldina- Cartório da 2ª Vara Cível · Sentença

PEDRO PAULO NUNES PIROZZI propôs ação em face de HILDETE COSTA MONTEIRO, na qual pediu o seguinte: e) ao final, seja a presente ação julgada totalmente procedente para o fim de declarar rescindido o presente contrato de locação, existente entre o Autor e a Ré, nos termos do artigo 62, I da Lei de Locação consolidando a tutela antecipada para desocupação do imóvel, além de condenar a Ré ao pagamento da quantia R$ 46.800,00 (quarenta e seis mil e oitocentos reais), além dos aluguéis que se vencerem até a data da efetiva desocupação do imóvel, acrescidos de correção monetária, juros, multa contratual, custas, custas processuais (estas deverão ser recolhidas aos cofres do Estado, face ao Pedido da Gratuidade de Justiça), e honorários advocatícios na ordem de 20% sobre o valor da causa, conforme consta do contrato de locação. Relatou como causa de pedir que seria proprietário de imóvel destinado a fins comerciais e que o teria locado à ré mediante contrato celebrado em 01/10/2016, pelo prazo de 24 meses, com término previsto para 01/08/2018. Afirmou que o aluguel mensal foi ajustado em R$ 4.500,00, com vencimento até o dia 5 do mês subsequente, incumbindo à locatária, ainda, o pagamento das despesas relativas ao fornecimento de energia elétrica. Alegou que a ré deixou de pagar os aluguéis a partir de novembro de 2016 e que as tentativas de solução extrajudicial, mediante contatos telefônicos, mensagens e notificação, não obtiveram êxito. Sustentou que a cláusula sexta do alegado instrumento contratual estabeleceria multa correspondente a cinco vezes o valor do aluguel para a hipótese de infração contratual, honorários advocatícios de 20% do débito em caso de ação de despejo e perda, pela locatária, do direito à restituição de dois meses de depósito oferecidos como garantia, na hipótese de rescisão antecipada. Afirmou que o débito alcançava R$ 46.800,00, compreendendo aluguéis atrasados, IPTU e multa por rescisão, e requereu, ainda, a inclusão das prestações vincendas até a efetiva desocupação. Com a inicial foram indexados documentos. Emenda à inicial no indexador 32 adequando o valor da causa e desistindo do pedido de tutela de urgência. Decisão no indexador 38, quando foi deferida a gratuidade de justiça, recebida a emenda à inicial e determinada a citação da ré para contestar ou requerer autorização para purgação da mora. Informação do autor no indexador 40 de que a ré desocupou o imóvel. Decisão no indexador 42 determinando a expedição de mandado de verificação e imissão do autor na posse do imóvel, além de citação da ré. Sentença no indexador 69 julgando extinto o processo sem exame do mérito quanto ao pedido de despejo, determinando o prosseguimento em relação ao pedido de cobrança. Após sucessivas diligências frustradas para localização da demandada, houve citação por edital, posteriormente convalidada pela decisão de indexador 345, que reconheceu a revelia decorrente da ausência de resposta ao edital e nomeou a Defensoria Pública para exercer a Curadoria Especial. A Curadoria Especial apresentou contestação por negativa geral no indexador 351. No indexador 355, o autor manifestou-se sobre a contestação, reiterou o pedido de procedência e apresentou planilha de atualização do débito, datada de 17/03/2026, na qual relacionou aluguéis de novembro de 2016 a maio de 2017 e indicou total de R$ 69.300,00, acrescido de honorários advocatícios de 20%, no valor de R$ 13.860,00, perfazendo R$ 83.160,00. Na mesma manifestação, declarou expressamente não possuir outras provas a produzir. Decisão de saneamento no indexador 359 que reconheceu inexistirem preliminares ou prejudiciais de mérito, declarou presentes os pressupostos processuais e as condições necessárias ao regular exercício do direito de ação e reputou saneado o processo. Registrou, ainda, que a parte autora não possuía outras provas a produzir e deferiu à Curadoria Especial prazo para eventual prova documental superveniente. Decorrido o prazo, nenhum documento foi indexado aos autos, conforme atestado na certidão de indexador 368. É O RELATÓRIO. DECIDO. Vejo que o processo se encontra formalmente perfeito, inexistindo questões processuais pendentes de apreciação. Passo, portanto, ao exame do mérito. Com efeito, a sentença proferida em 09/07/2018 extinguiu o processo, sem resolução do mérito, especificamente no que concerne à pretensão de despejo , diante da perda superveniente do interesse processual decorrente da desocupação do imóvel pela ré. Na mesma decisão ficou expressamente determinado que prosseguirá a ação relativamente ao pedido de cobrança dos alugueis/encargos da locação . Em outros termos, formou-se capítulo decisório autônomo acerca da pretensão possessória, não cabendo, nesta etapa processual, novo pronunciamento sobre rescisão da locação, expedição de mandado de despejo ou desocupação do imóvel. A cognição agora exercida restringe-se à pretensão condenatória remanescente, consistente na cobrança dos aluguéis e encargos da locação. Fixadas tais premissas, a questão consiste em verificar se o conjunto probatório existente nos autos é suficiente para reconhecer a obrigação da ré de pagar os aluguéis e demais encargos reclamados pelo autor. A Lei nº 8.245/91 estabelece como obrigação essencial do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis. No mesmo sentido, o art. 569, II, do Código Civil impõe ao locatário a obrigação de pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados. A falta de pagamento, uma vez demonstrada a relação locatícia e a exigibilidade das prestações, constitui inadimplemento da obrigação contratual. No caso concreto, a existência histórica da relação locatícia encontra respaldo nos documentos inseridos aos autos, bem como no próprio desenvolvimento processual. Instruindo a inicial foi indexado contrato locatício, confirmando as alegações iniciais de que o imóvel foi entregue à ré para exploração comercial mediante aluguel mensal de R$ 4.500,00. Não é só. Posteriormente foi reconhecido judicialmente que a ré efetivamente desocupou o imóvel, o que fundamentou a sentença, pela qual se reconheceu a perda superveniente do interesse de agir quanto ao despejo, determinando-se, simultaneamente, que a ação prosseguisse para cobrança dos aluguéis/encargos da locação . Como se nota, tanto a documentação quanto o desenvolvimento processual é compatível com a existência de relação locatícia entre as partes e com a ocupação anterior do imóvel pela demandada. A controvérsia remanescente deve ser examinada também à luz da peculiar situação processual da ré. A demandada foi citada por edital após o insucesso das diligências destinadas à sua localização e, diante de sua ausência, foi nomeada Curadoria Especial. A Defensoria Pública apresentou contestação por negativa geral, prerrogativa expressamente assegurada pelo art. 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A negativa geral impede que a ausência de impugnação específica seja interpretada, isoladamente, como admissão de todos os fatos narrados pelo autor. Isso, contudo, não significa que a defesa genérica produza prova positiva do pagamento. Uma vez demonstrada a relação jurídica locatícia e apontadas pelo credor as prestações inadimplidas, o pagamento constitui fato extintivo da obrigação. Somado a isso, não foi produzido qualquer documento indicativo de quitação dos aluguéis reclamados. De tudo isso, concluo que há suporte suficiente para reconhecer o inadimplemento dos aluguéis referentes ao período indicado pelo autor na planilha de indexador 355, compreendido entre novembro de 2016 e maio de 2017. O demonstrativo individualiza sete prestações mensais, cada qual no valor-base de R$ 4.500,00. Consequentemente, o principal correspondente aos aluguéis vencidos entre novembro de 2016 e maio de 2017 perfaz R$ 31.500,00. Esse é o montante cuja origem pode ser objetivamente reconstruída a partir dos elementos fornecidos. Quanto aos encargos contratuais, o instrumento de locação prevê que a infração de qualquer de suas cláusulas, por culpa da locatária, enseja multa equivalente a cinco vezes o valor do aluguel vigente à época da infração, além de honorários advocatícios de 20% nas hipóteses nele previstas. Reconhecido o inadimplemento dos aluguéis, resta caracterizada a infração contratual, sendo exigível a multa convencionada, que, considerado o aluguel mensal de R$ 4.500,00, corresponde a R$ 22.500,00. Do mesmo modo, o ajuizamento e prosseguimento da presente ação para cobrança das obrigações inadimplidas autoriza a incidência dos honorários advocatícios contratuais de 20%, verba de natureza material que não se confunde com os honorários sucumbenciais previstos no art. 85 do Código de Processo Civil. Por outro lado, não é cabível a multa moratória de 10% lançada individualmente sobre cada aluguel na planilha de indexador 355, pois tal encargo não corresponde à penalidade prevista na cláusula contratual examinada, que estabelece multa equivalente a cinco aluguéis pela infração contratual. Assim, a condenação deve compreender os aluguéis reconhecidos como devidos, a multa contratual de R$ 22.500,00 e os honorários advocatícios contratuais de 20%, afastando-se a multa mensal de 10% constante do demonstrativo apresentado pelo autor. ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DE COBRANÇA REMANESCENTE, NA FORMA DO ART. 487, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONDENO HILDETE COSTA MONTEIRO AO PAGAMENTO, EM FAVOR DE PEDRO PAULO NUNES PIROZZI, DOS ALUGUÉIS REFERENTES AOS MESES DE NOVEMBRO DE 2016, DEZEMBRO DE 2016, JANEIRO DE 2017, FEVEREIRO DE 2017, MARÇO DE 2017, ABRIL DE 2017 E MAIO DE 2017, NO VALOR NOMINAL DE R$ 4.500,00 (QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS) CADA, TOTALIZANDO R$ 31.500,00 (TRINTA E UM MIL E QUINHENTOS REAIS). CONDENO A RÉ, AINDA, AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DA INFRAÇÃO CONTRATUAL, EQUIVALENTE A CINCO VEZES O VALOR DO ALUGUEL VIGENTE À ÉPOCA DA INFRAÇÃO, NO MONTANTE NOMINAL DE R$ 22.500,00 (VINTE E DOIS MIL E QUINHENTOS REAIS). CONDENO A RÉ AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS DE 20% (VINTE POR CENTO), OBSERVADA A BASE DE CÁLCULO ESTABELECIDA NA CLÁUSULA CONTRATUAL E A EXTENSÃO DA OBRIGAÇÃO MATERIAL RECONHECIDA NESTA SENTENÇA. SOBRE AS OBRIGAÇÕES RECONHECIDAS INCIDIRÃO OS CONSECTÁRIOS LEGAIS, OBSERVADOS OS RESPECTIVOS TERMOS INICIAIS E A DISCIPLINA LEGAL APLICÁVEL A CADA PERÍODO. OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS ORA RECONHECIDOS NÃO SE CONFUNDEM COM OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA DECORRENTES DESTA SENTENÇA. MANTÊM-SE, QUANTO ÀS DEMAIS PRETENSÕES, AS CONCLUSÕES CONSTANTES DA FUNDAMENTAÇÃO ACIMA. CONDENO A RÉ AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, QUE FIXO EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO, NA FORMA DO ART. 85, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. P. I. SENTENÇA SUJEITA A REGISTRO DIGITAL. APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO, NÃO HAVENDO OUTROS REQUERIMENTOS, DÊ-SE BAIXA E ARQUIVEM-SE OS AUTOS ELETRÔNICOS.