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TRF1 · Gab. 34 - DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região 11ª Turma Intimação automática - inteiro teor do acórdão Via DJEN PROCESSO: 0005921-86.2016.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A DESTINATÁRIO(S): CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO ALINE BRATTI NUNES - (OAB: GO34894-S) FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL SERGIO MEIRELLES BASTOS - (OAB: GO18725-A) FINALIDADE: Intimar acerca do inteiro teor do acórdão proferido (ID 465630908) nos autos do processo em epígrafe. JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 0005921-86.2016.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0005921-86.2016.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A RELATOR(A):PABLO ZUNIGA DOURADO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) 0005921-86.2016.4.01.3500 RELATÓRIO O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO, Relator: Trata-se de Apelação interposta pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL PALACE SÃO FRANCISCO contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Federal da Seção Judiciária de Goiás que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (representante do FAR). A sentença deixou de condenar a parte autora em honorários advocatícios, fundamentando-se no princípio da causalidade, uma vez que a ré permitiu a imissão na posse antes do registro imobiliário. Em suas razões recursais, o apelante aduz, em síntese, que a obrigação possui natureza propter rem, devendo recair sobre quem consta como proprietário na matrícula do imóvel, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Sustenta que não houve prova de ciência inequívoca da alienação ou da imissão na posse por terceiro e que a ausência de registro mantém a responsabilidade da CEF/FAR. Invoca o entendimento recente da Segunda Seção do STJ (Informativo 866/2025) sobre a legitimidade passiva concorrente entre o proprietário registral e o possuidor, visando preservar a coletividade condominial. Por sua vez, em sede de contrarrazões recursais, a recorrida argumenta que a responsabilidade é exclusiva da devedora fiduciante, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do Tema 886/STJ. Afirma que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, conforme prova documental de fls. 76 (relação de beneficiários), e que o imóvel não integra seu patrimônio. É o relatório. Desembargador Federal PABLO ZUNIGA DOURADO Relator PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) 0005921-86.2016.4.01.3500 VOTO O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO, Relator: A Apelação preenche os requisitos de admissibilidade, de modo que passo à análise do seu mérito. A controvérsia jurídica posta em exame cinge-se aos seguintes pontos: (i) a definição da legitimidade passiva e a natureza da obrigação condominial, avaliando a prevalência da natureza propter rem da dívida frente à possível responsabilidade concorrente entre o proprietário registral (CEF/FAR) e o possuidor direto; (ii) a aferição da ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação, especificamente quanto à eficácia da comunicação realizada pela CEF à fl. 76 para fins de aplicação do Tema Repetitivo 886/STJ; e (iii) a possibilidade de penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, independentemente da alienação fiduciária existente. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, embora possua natureza propter rem, foi objeto de detalhada modulação pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS). Naquela oportunidade, fixou-se que a responsabilidade não é definida exclusivamente pelo registro, mas pela relação jurídica material com o imóvel. Restou estabelecido que, comprovada a imissão na posse pelo adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor (ou credor fiduciário) para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo adquirente. No caso concreto, o imóvel foi alienado fiduciariamente em 17/02/2012, com imissão na posse da devedora fiduciante em 18/03/2012. Os débitos ora cobrados referem-se ao período de outubro de 2012 a janeiro de 2016, intervalo em que a posse direta era exercida pela mutuária. Ademais, o ponto fulcral para o deslinde da causa reside na comprovação da ciência do Condomínio. Diferente do alegado pelo apelante, consta à fl. 76 prova documental robusta de que a Caixa Econômica Federal informou ao Condomínio a relação de beneficiários e possuidores das unidades habitacionais. Tal comunicação supre o requisito da ciência inequívoca exigido pelo precedente vinculante do STJ. Uma vez que o Condomínio detinha a informação sobre quem efetivamente usufruía dos serviços comuns e detinha a posse direta, a ação de cobrança deveria ter sido direcionada contra a devedora fiduciante, e não contra o credor fiduciário. Embora o apelante invoque teses sobre a legitimidade concorrente, deve-se observar que, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), a Lei 9.514/97, em seu art. 27, § 8º, é clara ao atribuir ao fiduciante a responsabilidade pelos encargos condominiais até que o fiduciário venha a ser imitido na posse — fato que, no caso, somente ocorreria após eventual consolidação da propriedade, o que não se verificou. Este entendimento guarda harmonia com o decidido recentemente por este Tribunal onde se reafirmou que a listagem de beneficiários enviada ao síndico é suficiente para afastar a legitimidade da CEF/FAR. Quanto à possibilidade de penhora do imóvel (REsp 2.100.103/PR), tal medida pressupõe a prévia citação do credor fiduciário para integrar a lide em fase de execução, o que não autoriza, por si só, a manutenção da CEF no polo passivo da fase de conhecimento quando demonstrada a posse e a ciência, veja-se: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR) E ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRA PESSOA. LEGITIMIDADE PASSIVA FAR/CEF. AFASTADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. APELAÇÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta por condomínio residencial contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de cobrança ajuizada contra o FAR/CEF, em razão do reconhecimento de sua ilegitimidade passiva. A demanda objetivava a condenação do fundo ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas, devidamente corrigidas e atualizadas até a data do efetivo pagamento. 2. Nos termos do § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, "o fiduciante é responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida ao fiduciário, conforme o disposto neste artigo, até a data em que o fiduciário seja imitido na posse". 3. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem. 4. Seguindo essa orientação, este Tribunal, ao julgar casos semelhantes, posicionou-se no sentido de afastar a legitimidade e, consequentemente, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais do credor fiduciário, enquanto não houver a sua imissão na posse, ainda que não tenha sido realizado o registro no Cartório de Registro de Imóveis do contrato de alienação fiduciária. 5. Não obstante a alegação de não ser obrigado a conhecer a transação realizada entre a CEF/FAR e o terceiro na posse do bem, é incabível presumir que o condomínio desconhecia quem estava na posse do imóvel, considerando que o registro da unidade ocorreu em 14/11/2011 e o inadimplemento dos encargos condominiais corresponde ao período de 30/10/2012 a 31/12/2015. Ademais, no caso concreto, a CEF encaminhou ofício ao síndico do condomínio contendo informações sobre todas as unidades e os respectivos beneficiários do Residencial, conforme os contratos firmados com o Fundo de Arrendamento Residencial — FAR. 6. Apelação desprovida. Sem condenação em honorários, uma vez que, ante a aplicação do principio da causalidade, a parte demandada contribuiu para o ajuizamento da demanda. (AC 0001603-60.2016.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JAIME DE MORAES JARDIM, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 08/08/2025 PAG.) Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a sentença. Deixo de majorar os honorários advocatícios, uma vez que a sentença foi proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973. É o voto. Desembargador Federal PABLO ZUNIGA DOURADO Relator PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO Processo Judicial Eletrônico PROCESSO: 0005921-86.2016.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0005921-86.2016.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. TEMA REPETITIVO 886/STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DEMONSTRADA. ART. 27, § 8º DA LEI 9.514/97. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Apelação contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade passiva da CEF/FAR em ação de cobrança de taxas condominiais vencidas entre 2012 e 2016. O apelante sustenta a natureza propter rem da obrigação e a ausência de registro da alienação, enquanto a apelada defende a responsabilidade exclusiva da devedora fiduciante que detém a posse direta, alegando ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. 2. A questão jurídica cinge-se à definição da legitimidade passiva frente à natureza da obrigação condominial, avaliando a prevalência da responsabilidade do proprietário registral versus a do possuidor direto; à aferição da ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação por meio da comunicação de fl. 76; e à possibilidade de penhora do imóvel independentemente da alienação fiduciária. 3. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema Repetitivo 886/STJ). 4. No caso concreto, restou comprovada a imissão na posse da devedora fiduciante em 18/03/2012, sendo os débitos cobrados relativos ao período em que a posse direta era exercida pela mutuária. 5. A ciência inequívoca do Condomínio restou demonstrada por prova documental (fl. 76), consistente em comunicação oficial da CEF contendo a relação de beneficiários e possuidores das unidades habitacionais, suprindo o requisito exigido pelo precedente vinculante do STJ. 6. Nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, a responsabilidade pelos encargos condominiais recai sobre o fiduciante até que o fiduciário venha a ser imitido na posse, o que não ocorreu ante a ausência de consolidação da propriedade. 7. Precedente deste Tribunal em caso análogo (AC 0001603-60.2016.4.01.3500, Rel. Des. Federal Flavio Jardim, PJe 08/08/2025) reafirma que a listagem de beneficiários enviada ao síndico afasta a legitimidade passiva da CEF/FAR. 8. Apelação desprovida. ACÓRDÃO Decide a Décima Primeira Turma do TRF da 1ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do voto do relator. Brasília/DF. Desembargador Federal PABLO ZUNIGA DOURADO Relator OBSERVAÇÃO 1: DA COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS - Sem prejuízo da observância da Lei n. 11.419/2006 e Lei n. 11.105/2015, deve ser seguida a aplicação da Resolução n. 455/2022, alterada pela Resolução CNJ n. 569/2024, notadamente a seguir elencados os principais artigos. Art. 11, § 3º Nos casos em que a lei não exigir vista ou intimação pessoal, os prazos processuais serão contados a partir da publicação no DJEN, na forma do art. 224, §§ 1º e 2º, do CPC, possuindo valor meramente informacional a eventual concomitância de intimação ou comunicação por outros meios. Art. 20, § 3º-B. No caso de consulta à citação eletrônica dentro dos prazos previstos nos §§ 3º e 3º-A, o prazo para resposta começa a correr no quinto dia útil seguinte à confirmação, na forma do art. 231, IX, do CPC. Art. 20, § 4º Para os demais casos que exijam intimação pessoal, não havendo aperfeiçoamento em até 10 (dez) dias corridos a partir da data do envio da comunicação processual ao Domicílio Judicial Eletrônico, esta será considerada automaticamente realizada na data do término desse prazo, nos termos do art. 5º, § 3º, da Lei nº 11.419/2006, não se aplicando o disposto no art. 219 do CPC a esse período. OBSERVAÇÃO 2: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. Brasília-DF, 28 de agosto de 2026. (assinado digitalmente) Coordenadoria da 11ª Turma
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PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região 11ª Turma Intimação automática - inteiro teor do acórdão Via DJEN PROCESSO: 0005921-86.2016.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A DESTINATÁRIO(S): CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO ALINE BRATTI NUNES - (OAB: GO34894-S) FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL SERGIO MEIRELLES BASTOS - (OAB: GO18725-A) FINALIDADE: Intimar acerca do inteiro teor do acórdão proferido (ID 465630908) nos autos do processo em epígrafe. JUSTIÇA FEDERAL Tribunal Regional Federal da 1ª Região PROCESSO: 0005921-86.2016.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0005921-86.2016.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A RELATOR(A):PABLO ZUNIGA DOURADO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) 0005921-86.2016.4.01.3500 RELATÓRIO O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO, Relator: Trata-se de Apelação interposta pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL PALACE SÃO FRANCISCO contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Federal da Seção Judiciária de Goiás que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (representante do FAR). A sentença deixou de condenar a parte autora em honorários advocatícios, fundamentando-se no princípio da causalidade, uma vez que a ré permitiu a imissão na posse antes do registro imobiliário. Em suas razões recursais, o apelante aduz, em síntese, que a obrigação possui natureza propter rem, devendo recair sobre quem consta como proprietário na matrícula do imóvel, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Sustenta que não houve prova de ciência inequívoca da alienação ou da imissão na posse por terceiro e que a ausência de registro mantém a responsabilidade da CEF/FAR. Invoca o entendimento recente da Segunda Seção do STJ (Informativo 866/2025) sobre a legitimidade passiva concorrente entre o proprietário registral e o possuidor, visando preservar a coletividade condominial. Por sua vez, em sede de contrarrazões recursais, a recorrida argumenta que a responsabilidade é exclusiva da devedora fiduciante, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do Tema 886/STJ. Afirma que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, conforme prova documental de fls. 76 (relação de beneficiários), e que o imóvel não integra seu patrimônio. É o relatório. Desembargador Federal PABLO ZUNIGA DOURADO Relator PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO Processo Judicial Eletrônico APELAÇÃO CÍVEL (198) 0005921-86.2016.4.01.3500 VOTO O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO, Relator: A Apelação preenche os requisitos de admissibilidade, de modo que passo à análise do seu mérito. A controvérsia jurídica posta em exame cinge-se aos seguintes pontos: (i) a definição da legitimidade passiva e a natureza da obrigação condominial, avaliando a prevalência da natureza propter rem da dívida frente à possível responsabilidade concorrente entre o proprietário registral (CEF/FAR) e o possuidor direto; (ii) a aferição da ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação, especificamente quanto à eficácia da comunicação realizada pela CEF à fl. 76 para fins de aplicação do Tema Repetitivo 886/STJ; e (iii) a possibilidade de penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, independentemente da alienação fiduciária existente. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, embora possua natureza propter rem, foi objeto de detalhada modulação pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS). Naquela oportunidade, fixou-se que a responsabilidade não é definida exclusivamente pelo registro, mas pela relação jurídica material com o imóvel. Restou estabelecido que, comprovada a imissão na posse pelo adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor (ou credor fiduciário) para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo adquirente. No caso concreto, o imóvel foi alienado fiduciariamente em 17/02/2012, com imissão na posse da devedora fiduciante em 18/03/2012. Os débitos ora cobrados referem-se ao período de outubro de 2012 a janeiro de 2016, intervalo em que a posse direta era exercida pela mutuária. Ademais, o ponto fulcral para o deslinde da causa reside na comprovação da ciência do Condomínio. Diferente do alegado pelo apelante, consta à fl. 76 prova documental robusta de que a Caixa Econômica Federal informou ao Condomínio a relação de beneficiários e possuidores das unidades habitacionais. Tal comunicação supre o requisito da ciência inequívoca exigido pelo precedente vinculante do STJ. Uma vez que o Condomínio detinha a informação sobre quem efetivamente usufruía dos serviços comuns e detinha a posse direta, a ação de cobrança deveria ter sido direcionada contra a devedora fiduciante, e não contra o credor fiduciário. Embora o apelante invoque teses sobre a legitimidade concorrente, deve-se observar que, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), a Lei 9.514/97, em seu art. 27, § 8º, é clara ao atribuir ao fiduciante a responsabilidade pelos encargos condominiais até que o fiduciário venha a ser imitido na posse — fato que, no caso, somente ocorreria após eventual consolidação da propriedade, o que não se verificou. Este entendimento guarda harmonia com o decidido recentemente por este Tribunal onde se reafirmou que a listagem de beneficiários enviada ao síndico é suficiente para afastar a legitimidade da CEF/FAR. Quanto à possibilidade de penhora do imóvel (REsp 2.100.103/PR), tal medida pressupõe a prévia citação do credor fiduciário para integrar a lide em fase de execução, o que não autoriza, por si só, a manutenção da CEF no polo passivo da fase de conhecimento quando demonstrada a posse e a ciência, veja-se: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR) E ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRA PESSOA. LEGITIMIDADE PASSIVA FAR/CEF. AFASTADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. APELAÇÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta por condomínio residencial contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de cobrança ajuizada contra o FAR/CEF, em razão do reconhecimento de sua ilegitimidade passiva. A demanda objetivava a condenação do fundo ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas, devidamente corrigidas e atualizadas até a data do efetivo pagamento. 2. Nos termos do § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, "o fiduciante é responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida ao fiduciário, conforme o disposto neste artigo, até a data em que o fiduciário seja imitido na posse". 3. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem. 4. Seguindo essa orientação, este Tribunal, ao julgar casos semelhantes, posicionou-se no sentido de afastar a legitimidade e, consequentemente, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais do credor fiduciário, enquanto não houver a sua imissão na posse, ainda que não tenha sido realizado o registro no Cartório de Registro de Imóveis do contrato de alienação fiduciária. 5. Não obstante a alegação de não ser obrigado a conhecer a transação realizada entre a CEF/FAR e o terceiro na posse do bem, é incabível presumir que o condomínio desconhecia quem estava na posse do imóvel, considerando que o registro da unidade ocorreu em 14/11/2011 e o inadimplemento dos encargos condominiais corresponde ao período de 30/10/2012 a 31/12/2015. Ademais, no caso concreto, a CEF encaminhou ofício ao síndico do condomínio contendo informações sobre todas as unidades e os respectivos beneficiários do Residencial, conforme os contratos firmados com o Fundo de Arrendamento Residencial — FAR. 6. Apelação desprovida. Sem condenação em honorários, uma vez que, ante a aplicação do principio da causalidade, a parte demandada contribuiu para o ajuizamento da demanda. (AC 0001603-60.2016.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JAIME DE MORAES JARDIM, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 08/08/2025 PAG.) Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a sentença. Deixo de majorar os honorários advocatícios, uma vez que a sentença foi proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973. É o voto. Desembargador Federal PABLO ZUNIGA DOURADO Relator PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO DESEMBARGADOR FEDERAL PABLO ZUNIGA DOURADO Processo Judicial Eletrônico PROCESSO: 0005921-86.2016.4.01.3500 PROCESSO REFERÊNCIA: 0005921-86.2016.4.01.3500 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PALACE SAO FRANCISCO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ALINE BRATTI NUNES - GO34894-S POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SERGIO MEIRELLES BASTOS - GO18725-A EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. TEMA REPETITIVO 886/STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DEMONSTRADA. ART. 27, § 8º DA LEI 9.514/97. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Apelação contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade passiva da CEF/FAR em ação de cobrança de taxas condominiais vencidas entre 2012 e 2016. O apelante sustenta a natureza propter rem da obrigação e a ausência de registro da alienação, enquanto a apelada defende a responsabilidade exclusiva da devedora fiduciante que detém a posse direta, alegando ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. 2. A questão jurídica cinge-se à definição da legitimidade passiva frente à natureza da obrigação condominial, avaliando a prevalência da responsabilidade do proprietário registral versus a do possuidor direto; à aferição da ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação por meio da comunicação de fl. 76; e à possibilidade de penhora do imóvel independentemente da alienação fiduciária. 3. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema Repetitivo 886/STJ). 4. No caso concreto, restou comprovada a imissão na posse da devedora fiduciante em 18/03/2012, sendo os débitos cobrados relativos ao período em que a posse direta era exercida pela mutuária. 5. A ciência inequívoca do Condomínio restou demonstrada por prova documental (fl. 76), consistente em comunicação oficial da CEF contendo a relação de beneficiários e possuidores das unidades habitacionais, suprindo o requisito exigido pelo precedente vinculante do STJ. 6. Nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, a responsabilidade pelos encargos condominiais recai sobre o fiduciante até que o fiduciário venha a ser imitido na posse, o que não ocorreu ante a ausência de consolidação da propriedade. 7. Precedente deste Tribunal em caso análogo (AC 0001603-60.2016.4.01.3500, Rel. Des. Federal Flavio Jardim, PJe 08/08/2025) reafirma que a listagem de beneficiários enviada ao síndico afasta a legitimidade passiva da CEF/FAR. 8. Apelação desprovida. ACÓRDÃO Decide a Décima Primeira Turma do TRF da 1ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do voto do relator. Brasília/DF. Desembargador Federal PABLO ZUNIGA DOURADO Relator OBSERVAÇÃO 1: DA COMUNICAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS - Sem prejuízo da observância da Lei n. 11.419/2006 e Lei n. 11.105/2015, deve ser seguida a aplicação da Resolução n. 455/2022, alterada pela Resolução CNJ n. 569/2024, notadamente a seguir elencados os principais artigos. Art. 11, § 3º Nos casos em que a lei não exigir vista ou intimação pessoal, os prazos processuais serão contados a partir da publicação no DJEN, na forma do art. 224, §§ 1º e 2º, do CPC, possuindo valor meramente informacional a eventual concomitância de intimação ou comunicação por outros meios. Art. 20, § 3º-B. No caso de consulta à citação eletrônica dentro dos prazos previstos nos §§ 3º e 3º-A, o prazo para resposta começa a correr no quinto dia útil seguinte à confirmação, na forma do art. 231, IX, do CPC. Art. 20, § 4º Para os demais casos que exijam intimação pessoal, não havendo aperfeiçoamento em até 10 (dez) dias corridos a partir da data do envio da comunicação processual ao Domicílio Judicial Eletrônico, esta será considerada automaticamente realizada na data do término desse prazo, nos termos do art. 5º, § 3º, da Lei nº 11.419/2006, não se aplicando o disposto no art. 219 do CPC a esse período. OBSERVAÇÃO 2: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. Brasília-DF, 28 de agosto de 2026. (assinado digitalmente) Coordenadoria da 11ª Turma
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