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0005877-31.1996.4.05.8100
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- set/2026
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Intimação
TRF5 · 20ª Vara Federal CE · Decisão
PODER JUDICIÁRIO 20ª Vara Federal CE EXECUÇÃO FISCAL (1116) Nº 0005877-31.1996.4.05.8100 EXEQUENTE: FAZENDA NACIONAL EXECUTADO: COMERCIAL ALTERNATIVA IMPORTADORA LTDA, JOCELI FIGUEIREDO DA SILVA ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MAURO JUNIOR RIOS - CE5714 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: SAMUEL GUEIROS PESSOA - CE10541-B DECISÃO 1.DOS FATOS Trata-se de Ação de Execução Fiscal ajuizada pela UNIÃO FEDERAL/FAZENDA NACIONAL em face de COMERCIAL ALTERNATIVA IMPORTADORA LTDA. e JOCELI FIGUEIREDO DA SILVA, visando obter os valores elencados na exordial. Durante o trâmite da presente demanda fiscal, recaiu penhora sobre o apartamento residencial n.º 303 do Edifício San Martin, situado na Rua Francisco Moreira n.º 330, Praia Antônio Diogo, Fortaleza/CE, com constrição averbada na matrícula n.º 16.611 do Cartório de Registro de Imóveis da 5.ª Zona. Diante da ausência de interesse da exequente em adjudicar o bem, foi deferida a alienação por intermédio de corretor/leiloeiro credenciado pela plataforma COMPREI, com determinação de intimação das partes e início dos atos sequenciais de expropriação, além de suspensão do curso da execução para acompanhamento do resultado do procedimento, nos termos ali fixados (Id. 127452734). A exequente informou, posteriormente, a realização da alienação na plataforma comprei (comprei.pgfn.gov.br), com juntada do Auto de Alienação e da Carta de Alienação, bem como comprovantes de pagamento relacionados à entrada e às parcelas iniciais (Id 142373239 e documentos que a seguem). O leiloeiro acostou aos autos a petição de Id. 157233335 requerendo providências para formalização do ato (homologação, assinatura/expedição da carta e medidas correlatas). Consta, ainda, discussão incidental e reiterada sobre débito condominial incidente sobre a unidade, com decisão pretérita determinando que a existência do débito e sua natureza propter rem constassem expressamente das condições de venda do bem, fixando-se, apenas para esse imóvel, critério de não vil em percentual mínimo de 50% da avaliação. É o necessário. Passo a decidir. 2.FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia, nesta fase processual, cinge-se à regularidade formal do procedimento expropriatório realizado mediante alienação por iniciativa do credor (art. 879, I do CPC) operacionalizada via plataforma COMPREI, à vista da decisão que autorizou essa modalidade no caso concreto, e às providências pós-alienação necessárias à estabilização do ato e ao adequado prosseguimento da execução fiscal. No caso, verifica-se que este Juízo autorizou expressamente a alienação do imóvel por intermédio do COMPREI, acatando as condições de venda do bem propostas pela exequente, determinando a intimação das partes e autorizando a inclusão do bem na plataforma, com suspensão do curso da execução pelo prazo fixado, condicionada à posterior informação do resultado. Assim, o procedimento ora examinado se desenvolveu sob prévia moldura decisória e com controle judicial antecedente (Id. 127452734). O Auto de Alienação juntado informa que, em 17/01/2026, houve a alienação do imóvel em questão, tendo como adquirente Kellen Dayani Demarchi, pelo preço de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), na modalidade parcelada, com parcela inicial de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), previsão de 59 parcelas e indicação de que o preço corresponde a 66% da avaliação (Id. 142373241). O mesmo instrumento explicita cláusulas compatíveis com a disciplina legal, inclusive quanto à sub-rogação no preço de créditos tributários relacionados ao imóvel (art. 130, parágrafo único, CTN), e faz remissão à ordem de preferência do art. 908, §1.º, do CPC, além de consignar a dinâmica do parcelamento. A Carta de Alienação reproduz os elementos essenciais do negócio e prevê, para fins de registro, providência típica do parcelamento, com referência à necessidade de constituição de hipoteca em favor do credor, na forma do art. 98, §5.º, da Lei n.º 8.212/91 e do art. 895, §1.º, do CPC, ressalvando que as custas e emolumentos do registro de propriedade e o ITBI incumbem ao adquirente (Id. 142373242). Quanto aos pagamentos, há comprovante de recolhimento referente à primeira parcela/depósito judicial no valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), com data de arrecadação em 20/01/2026, vinculado ao processo (Id. 142373243). Também constam manifestações posteriores com comprovantes de pagamento de comissão e entrada, e juntada de comprovantes relativos à 1ª parcela, conforme noticiado pelo leiloeiro credenciado e sua patrona (Id. 142632299) Nesse cenário, o controle jurisdicional a ser exercido nesta fase não se confunde com repetição do procedimento, mas com a verificação de que i) a alienação foi praticada na forma previamente autorizada; ii) o ato contém elementos essenciais e respeita as condições impostas; iii) inexistem, até este momento e com base no que efetivamente consta no anexo, impugnações aptas a infirmar sua validade e iv) há lastro documental mínimo quanto ao pagamento da parcela inicial e às condições do parcelamento, de modo a permitir a ratificação do ato e o encaminhamento das providências de formalização e registro, preservadas as cautelas próprias do parcelamento. Também merece enfrentamento específico o tema do débito condominial. Em decisão anterior (Id. 116837643), este Juízo reconheceu o caráter propter rem das dos débitos condominiais (art. 1.345 do CC) e determinou que constasse do edital de leilão a existência do débito, com expressa atribuição de responsabilidade ao arrematante, bem como fixou, apenas para o imóvel, parâmetro de não vil em 50% da avaliação. À luz dessas peças, impõe-se esclarecer que a natureza propter rem implica que o adquirente pode ser responsabilizado pelo condomínio pelos débitos vinculados à unidade, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, sem que isso autorize, neste feito, a "liquidação" do débito condominial ou a definição de preferência/compensações fora dos limites da expropriação fiscal. O que cabe ao Juízo da execução, como já feito e ora reiterado para a etapa de registro, é assegurar transparência e ciência quanto à existência do débito e às consequências legais de sua natureza, notadamente para evitar alegações futuras de surpresa e para garantir higidez formal do procedimento, mantendo-se eventuais controvérsias quantitativas e de exigibilidade no âmbito próprio. No ponto do preço não vil, há parâmetro judicial específico anterior, de 50% da avaliação, aplicável ao bem. No Auto e Carta de Alienação consta que o preço alcançou 66% da avaliação, de modo que, sob o critério previamente estabelecido nos autos, não se identifica, pelos documentos juntados, indicativo de vilipêndio do preço. Por fim, quanto a providências requeridas de imissão na posse, embora haja pedido expresso neste sentido, não se extrai, dos documentos ora destacados, demonstração de resistência concreta por ocupantes/devedores ou de tentativa frustrada de obtenção da posse que justifique, desde logo, a expedição de mandado possessório com medidas coercitivas. Assim, a providência deve ser tratada com técnica de adequação: primeiro, consolidam-se os atos formais (assinatura do auto e da carta e encaminhamento ao registro), e eventual imissão será apreciada mediante requerimento específico e prova mínima da necessidade. Diante desse quadro, é possível homologar a alienação, determinando a regularização formal (assinatura) dos instrumentos e as intimações necessárias para estabilização do ato nos termos do CPC (inclusive para fins do art. 903), bem como disciplinar a destinação do produto da alienação na forma compatível com o parcelamento e com a LEF, sem suprir lacunas documentais nem extrapolar o objeto desta execução. 3.CONCLUSÃO Ante o exposto, HOMOLOGO a alienação judicial do apartamento n.º 303 do Edifício San Martin, matrícula n.º 16.611 no Cartório da 5 Zona de Fortaleza, realizada na plataforma COMPREI, nas condições constantes do Auto de Alienação e da Carta de Alienação apresentados pela exequente, especialmente quanto ao preço de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), modalidade parcelada, e demais cláusulas ali consignadas, inclusive quanto ao regime de registro e garantia do parcelamento, sem prejuízo de controle posterior do adimplemento e das consequências do inadimplemento nas formas previstas na lei. Determino que: I) a Secretaria submeta a assinatura judicial o Auto de Alienação e a Carta de Alienação já juntados, como títulos judiciais de aquisição, com a ressalva expressa de que, sendo a alienação parcelada, deverá constar, para fins registrais, a garantia prevista no art. 98, §5º, da Lei nº 8.212/91 e no art. 895, §1º, do CPC, salvo ulterior apresentação de termo de quitação do parcelamento, conforme já indicado no próprio instrumento. II) Seja intimada a Fazenda Nacional e executados, por seus advogados constituídos, bem como o leiloeiro/corretor credenciado que atuou na operação, dando-lhes ciência desta decisão e dos instrumentos de alienação, para os fins do art. 903 do CPC, inclusive quanto a eventual arguição de vícios no prazo legal, certificando-se nos autos. III) Expeça-se, após a assinatura, ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que proceda ao registro do título em favor da adquirente, observadas as condições do parcelamento (inclusive a garantia correspondente), bem como às averbações/cancelamentos de constrições na forma legal cabível, ressalvadas as restrições que, por sua natureza ou por determinação legal, não se cancelam automaticamente. Deverá constar, ainda, que as custas e emolumentos do registro da transmissão e a comprovação do ITBI são de responsabilidade do adquirente, nos termos do instrumento juntado. Quanto ao débito condominial, consigna-se expressamente que permanece hígida, para fins de transparência e segurança do ato expropriatório, a deliberação anterior deste Juízo no sentido de que se trata de obrigação propter rem, cuja responsabilidade pode recair sobre o adquirente perante o condomínio, competindo a este Juízo, nesta execução fiscal, apenas assegurar a ciência do adquirente e a regularidade formal do procedimento, sem liquidação/definição do quantum condominial. Assim, intime-se o adquirente para ciência de que há notícia de débito condominial e de sua natureza, conforme já determinado em decisão pretérita e informado em auto de constatação de 2025. No tocante ao produto da alienação, intime-se a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informe e comprove nos autos, de forma organizada, i) a vinculação dos depósitos já realizados (entrada e parcelas) ao processo, com indicação do identificador, guia e conta judicial e ii) o fluxo de recebimento das parcelas vincendas, a fim de viabilizar o controle do adimplemento e o abatimento progressivo do crédito exequendo, certificando-se os valores já comprovados, inclusive o depósito inicial. Fica indeferida, por ora, a expedição de mandado de imissão na posse, por ausência, nos documentos ora analisados, de demonstração concreta de resistência e/ou obstáculo atual à posse que justifique a medida nesta etapa. Nada impede novo requerimento, devidamente instruído com elementos mínimos sobre a ocupação e a resistência, após a formalização do título e as intimações ora determinadas. Expedientes Urgentes Fortaleza, datado e assinado eletronicamente. DANIELLE MACÊDO PEIXOTO DE CARVALHO Juíza Federal Substituta da 20.ª Vara
Intimação
TRF5 · 20ª Vara Federal CE · Decisão
PODER JUDICIÁRIO 20ª Vara Federal CE EXECUÇÃO FISCAL (1116) Nº 0005877-31.1996.4.05.8100 EXEQUENTE: FAZENDA NACIONAL EXECUTADO: COMERCIAL ALTERNATIVA IMPORTADORA LTDA, JOCELI FIGUEIREDO DA SILVA ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MAURO JUNIOR RIOS - CE5714 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: SAMUEL GUEIROS PESSOA - CE10541-B DECISÃO Em retificação à decisão anteriormente proferida, esclareço que a ressalva relativa à garantia prevista no art. 98, § 5º, da Lei nº 8.212/1991 e no art. 895, § 1º, do CPC não deverá constar do Auto de Alienação nem da Carta de Alienação, os quais devem permanecer inalterados como títulos judiciais de aquisição. Todavia, para fins de qualificação e registro imobiliário, fica consignado que, tratando-se de alienação realizada de forma parcelada, incide a garantia prevista nos referidos dispositivos legais, ressalvada a hipótese de ulterior apresentação de termo de quitação integral do parcelamento, conforme já indicado nos autos. A presente decisão deverá acompanhar obrigatoriamente o Auto de Alienação e a Carta de Alienação quando de sua expedição, servindo como complemento às informações necessárias para fins registrais, sem integrar o conteúdo daqueles títulos judiciais. Cumpra-se.
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