0005123-60.2015.8.14.0301

Intimação

TJPA · 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARÁ FÓRUM CÍVEL DA COMARCA DE BELÉM JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL Processo nº: 0005123-60.2015.8.14.0301 AUTORES: ANDRÉ HENRIQUE DE CASTRO CARVALHO e CARMINDA CÉLIA MOURA DE MOURA CARVALHO Advogado: Dr. Adriano de Castro Carvalho (OAB/PA 32.590) RÉ: ESPERANÇA INCORPORADORA LTDA Advogada: Dra. Maísa Pinheiro Correa Von Grapp (OAB/PA 11.606) RÉU: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA Advogado: Dr. Eduardo Tadeu Francez Brasil (OAB/PA 13.179-A) SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER, ajuizada por CARMINDA CÉLIA MOURA DE MOURA CARVALHO e ANDRÉ HENRIQUE DE CASTRO CARVALHO em face de ESPERANÇA INCORPORADORA LTDA., CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. e, originariamente, CIA BELÉM LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Os autores narram que celebraram, em 18/06/2009, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária integrante do empreendimento Condomínio Torre Residence, sustentando que a entrega do imóvel não ocorreu no prazo contratualmente ajustado. Afirmam que, apesar do atraso da obra, passaram a sofrer cobranças relativas ao saldo contratual e encargos moratórios, imputando às rés a responsabilidade pelo inadimplemento. Defendem a incidência do Código de Defesa do Consumidor e alegam a abusividade de diversas disposições contratuais, especialmente as relativas à mora, cobrança de multa e encargos, retenção de valores e despesas de cobrança. Requerem, em síntese, o reconhecimento da mora das rés, a resolução do contrato por culpa das fornecedoras, a restituição integral dos valores pagos, a declaração de nulidade das cláusulas reputadas abusivas, a restituição dos valores referentes à comissão de corretagem/intermediação imobiliária, além do pagamento de indenização por danos materiais e morais. Citadas, as rés apresentaram defesa. A Construtora Leal Moreira Ltda. suscitou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, argumentando não ter celebrado diretamente o contrato com os demandantes. Alegou, ainda, a prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem. No mérito, sustentou que os próprios compradores estavam inadimplentes desde período muito anterior ao termo previsto para conclusão do empreendimento, razão pela qual não poderiam imputar às rés a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do contrato. Defendeu a validade das disposições contratuais, a inexistência de danos indenizáveis e requereu a improcedência dos pedidos. A Esperança Incorporadora Ltda. apresentou defesa no mesmo sentido, sustentando, entre outros fundamentos, a regularidade da relação contratual, o inadimplemento anterior dos compradores, a validade da retenção contratualmente estipulada e a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Houve réplica. No curso do feito, os autores desistiram da demanda em relação à CIA BELÉM LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., o que foi regularmente homologada, prosseguindo o feito apenas em relação às demais demandadas. Foram realizadas duas tentativas de composição, no entanto não houve acordo. As partes foram instadas a indicar os pontos controvertidos e as provas que pretendiam produzir, tendo as demandadas sustentado a suficiência da prova documental e a possibilidade de julgamento antecipado. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Julgamento antecipado A demanda se protraiu por tempo superior ao esperado pelo Poder Judiciário e necessita de pacificação social para consolidar o Princípio Constitucional da Razoável Duração do Processo insculpido no art. 5º, LXXVIII da CRFB/88. A controvérsia é essencialmente documental e recai sobre o conteúdo do contrato, o cronograma de pagamentos, o momento em que se constituiu a mora de cada contratante, a responsabilidade pelo desfazimento do negócio e as consequências patrimoniais daí decorrentes. As partes tiveram ampla oportunidade de produzir documentos e de se manifestar sobre as questões controvertidas, não se revelando necessária a produção de prova oral ou pericial. Julgo, portanto, antecipadamente o mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. 2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A lide se apresenta como incursa em questões consumeristas e, portanto, deverá ser balizada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Os autores adquiriram unidade imobiliária como destinatários finais e as demandadas atuam profissionalmente no mercado de incorporação e construção imobiliária, enquadrando-se nos conceitos previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A aplicação do CDC, entretanto, não importa acolhimento automático das pretensões do consumidor, devendo a responsabilidade contratual ser aferida à luz das obrigações assumidas por ambos os contratantes e da prova efetivamente produzida. 3. Ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira A preliminar não merece acolhimento. Embora o instrumento tenha sido formalmente celebrado com a incorporadora, os documentos dos autos evidenciam a participação da Construtora Leal Moreira Ltda. no empreendimento imobiliário e na cadeia de fornecimento relacionada à construção e comercialização da unidade. A responsabilidade decorrente das relações de consumo não se restringe necessariamente ao fornecedor que figura formalmente no instrumento contratual, alcançando os integrantes da cadeia de fornecimento cuja atuação se relacione diretamente com o serviço ou produto oferecido ao consumidor. A própria documentação societária acostada ao processo demonstra vínculo da construtora com a incorporadora e com a execução do empreendimento. A existência ou não de responsabilidade material constitui questão de mérito e não se confunde com a legitimidade para integrar o polo passivo. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. 4. Da renúncia ao pedido relativo à taxa de corretagem Quanto à pretensão de restituição dos valores pagos a título de taxa/comissão de corretagem, verifica-se que os autores, no curso do processo, renunciaram expressamente aos valores correspondentes, conforme manifestação constante do Id. 70731468, p. 197. A renúncia ao direito sobre o qual se funda a pretensão constitui ato de disposição do direito material e acarreta a resolução do mérito, independentemente de anuência da parte contrária, nos termos do art. 487, III, “c”, do Código de Processo Civil. Desse modo, homologo a renúncia e julgo extinta, com resolução do mérito, a pretensão relativa à restituição dos valores decorrentes da taxa de corretagem, ficando prejudicada a apreciação das teses defensivas concernentes à prescrição e à própria exigibilidade da referida verba. 5. Resolução contratual e identificação do contratante responsável pelo desfazimento Os autores estruturam sua pretensão sobre a premissa de que a incorporadora teria incorrido em mora na entrega da unidade e que, consequentemente, teriam direito à resolução do negócio por culpa exclusiva das fornecedoras, com restituição integral das parcelas pagas e reparação pelos prejuízos decorrentes do atraso. O exame da documentação, entretanto, não confirma essa premissa. Embora tenha havido atraso na conclusão do empreendimento, os elementos trazidos aos autos demonstram que os compradores deixaram de cumprir obrigações pecuniárias previstas no contrato em momento anterior à configuração da mora que imputam à incorporadora. As demandadas sustentaram, desde a contestação, que os autores deixaram de pagar sucessivas parcelas ainda durante a execução do contrato, permanecendo inadimplentes por período significativo antes do termo final de entrega da obra. O empreendimento entabulado, assim como qualquer outro negócio jurídico, está inserido na ideia do sinalagma, isto é, a existência de obrigações concomitantes das partes contratantes. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da prestação da contraparte antes de cumprir a obrigação que lhe incumbia, nos termos do art. 476 do Código Civil. Não se mostra possível, portanto, reconhecer culpa exclusiva das fornecedoras pelo desfazimento do negócio quando a prova revela inadimplemento substancial dos compradores iniciado anteriormente à mora imputada à incorporadora. As partes contestantes alegaram um inadimplemento vultoso de R$ 1.021.731,13, que impossibilitaria a manutenção do contrato e os autores, em momento algum, negaram-no, tornando-o incontroverso. Tanto que o mérito da inicial é circunscrito às condições do distrato e não na eventual continuidade da avença. 6. Consequências da resolução e restituição das parcelas pagas O contrato foi celebrado em 2009, razão pela qual não incidem retroativamente as regras materiais introduzidas pela Lei nº 13.786/2018. Aplica-se, portanto, o regime jurídico existente ao tempo da contratação, interpretado à luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. Nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao CDC, mesmo quando a resolução decorre do inadimplemento do comprador, não se admite a perda integral das parcelas pagas. É legítima, todavia, a retenção de percentual razoável destinado à compensação das despesas administrativas e dos prejuízos inerentes ao desfazimento do negócio posto que há uma expectativa de conclusão não culminada no sucesso do evento positivo para ambas as partes, isto é, a empresa contratada pode conservar parte do saldo para fins de quitar as despesas intercorrentes e o tempo que o imóvel ficou indisponível à venda, conforme a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. À espécie, verifico a incidência da Exceção do Contrato Não Cumprido (exceptio non adimpleti contractus), na qual a autora impugna o atraso na entrega da obra, todavia não cumpre com as parcelas avençadas. Conduta vedada pelo ordenamento civilista pátrio, nos termos do art. 476 do CC: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Restou provado nos autos que a causa do distrato foi a existência de saldo devedor considerável para a quitação do imóvel, que em nada tem relação com tratativas da empresa ré, senão, exclusivamente, dos autores. Por conseguinte, é lícita a retenção parcial. Outrossim, o valor de 25% é legítimo, conforme entendimento da Corte Paraense: “A cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos deve ser revista à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que limita a retenção ao percentual de 25% como parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade em contratos firmados antes da Lei do Distrato” (Proc. 0057688-40.2011.8.14.0301, relatoria da Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, da 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 28/07/2025). O valor despendido pelos autores foi de R$ 107.829,46, cujo montante não foi afastado pelas rés, logo incontroverso. Deve ser restituída a soma de R$ 80.872,09 (75% do total). Entendo, por fim, que em decorrência do inadimplemento vultoso e da diligente realização do distrato pelas rés, os autores concorreram, exclusivamente, com o fim do negócio jurídico, o que, por si só, impede a caracterização de danos morais indenizáveis. Inclusive, é este o entendimento da Corte Cidadã, conforme se expõe: “O mero atraso de cinco meses na entrega do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável; aplica-se a orientação consolidada de que são necessárias circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso, razão pela qual se afasta a condenação por danos morais” (REsp 2.058.700/SP, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 09/03/26). 7. Pedido de multa pela ausência à audiência de conciliação de 2024 A Construtora Leal Moreira requereu a aplicação da multa em razão do não comparecimento dos autores à audiência realizada em 2024. O pedido não merece acolhimento. Anteriormente à audiência as próprias demandadas haviam manifestado desinteresse na realização de nova sessão conciliatória. A ausência dos autores, embora indesejável sob a perspectiva do dever de cooperação processual, não autoriza, nas circunstâncias concretas, a aplicação da sanção prevista para a hipótese específica do art. 334, § 8º, do CPC. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I e III, “c”, do Código de Processo Civil: a) REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.; b) HOMOLOGO a renúncia formulada pelos autores quanto à pretensão de restituição dos valores pagos a título de taxa/comissão de corretagem e, em consequência, EXTINGO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, quanto a esse pedido, nos termos do art. 487, III, “c”, do CPC; c) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos para DECLARAR RESOLVIDO o contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária objeto destes autos, reconhecendo que o desfazimento decorre do inadimplemento dos compradores; d) CONDENO solidariamente ESPERANÇA INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. a restituírem aos autores 75% (setenta por cento) dos valores comprovadamente pagos em favor do preço da unidade imobiliária, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), excluídos da base de cálculo os valores referentes à taxa/comissão de corretagem; e) sobre as quantias a restituir incidirá correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios legais a partir do trânsito em julgado, apurando-se o montante em cumprimento de sentença; f) INDEFIRO o pedido formulado pela CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. de aplicação aos autores da multa prevista no art. 334, § 8º, do CPC. Considerando a sucumbência recíproca, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos das demandadas, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação e ao pagamento de 50% das custas processuais. Condeno as demandadas ao pagamento de honorários em favor dos patronos dos autores, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação e 50% das custas processuais, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belém, datado e assinado digitalmente. JOSINEIDE GADELHA PAMPLONA MEDEIROS Juíza de Direito titular da 1ª Vara Cível e Empresarial da Capital