0004742-85.2022.8.19.0004

Intimação

TJRJ · Comarca de São Gonçalo- Cartório da 6ª Vara Cível · Sentença

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por GUSTAVO DE SOUZA PEREIRA em face de MRV MRL RJ SG1 INCORPORACOES SPE LTDA e CONDOMÍNIO PARQUE SOL DA GUANABARA, devidamente qualificados. O autor adquiriu imóvel no empreendimento Parque Sol da Guanabara, em São Gonçalo/RJ, e, desde a entrega das chaves, passou a enfrentar graves problemas de infiltração, inicialmente na sala e, posteriormente, em um dos quartos. Apesar de ter registrado diversos chamados junto à construtora MRV entre 2020 e 2022, os reparos realizados teriam sido meramente paliativos, sem solução definitiva do problema. Segundo relata, as infiltrações se agravaram com o tempo, ocasionando danos à pintura, ao piso laminado, à porta, às instalações elétricas e a outros bens do imóvel. Afirma ainda que, após inúmeras reclamações e intervenção da ouvidoria da empresa, foi constatada a existência de furos e corrosão nas calhas do telhado, mas, mesmo assim, a ré não apresentou solução efetiva nem disponibilizou o relatório técnico prometido. O autor sustenta que as infiltrações passaram a representar risco à segurança da família, em razão do contato da água com a rede elétrica, obrigando-o a desligar a energia em períodos de chuva. Alega que o imóvel se tornou insalubre, causando transtornos contínuos a ele, sua esposa e seu filho pequeno, além de prejuízos materiais decorrentes dos danos causados pela água. Diante da persistência dos vícios construtivos e da suposta omissão da construtora, o autor requer a condenação da ré à realização imediata das obras necessárias para eliminar os vazamentos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, além da fixação de multa diária de R$ 2.000,00 em caso de descumprimento da obrigação de reparo. Deferida a gratuidade de justiça ao autor (fl. 90). Contestação da 1ª ré (fl. 118/142), na qual sustenta, preliminarmente, a ausência de interesse de agir, alegando que o autor não buscou previamente solução administrativa junto aos canais de atendimento da empresa, à ouvidoria ou à plataforma Consumidor.gov.br, ingressando diretamente com a ação judicial. Ainda em preliminar, argui a decadência do direito de reclamar por vícios aparentes, nos termos do art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor, afirmando que os supostos defeitos decorrem de infiltrações de fácil constatação e que a ação foi ajuizada após o prazo legal de 90 dias, considerando que as chaves foram entregues em abril de 2018. No mérito, a ré nega a existência de vício construtivo e sustenta que o empreendimento foi projetado, executado e aprovado pelos órgãos competentes, tendo recebido alvarás, licenças e Habite-se , o que demonstraria sua regularidade. Afirma ainda que os problemas narrados decorrem de falta de manutenção preventiva do condomínio e dos proprietários, especialmente em relação às calhas, rufos e demais áreas comuns, cuja conservação seria de responsabilidade do condomínio. Alega que o Manual do Proprietário e os documentos entregues ao síndico continham orientações sobre as manutenções periódicas necessárias, inexistindo prova de que tais procedimentos tenham sido realizados. Sustenta que a ausência dessas manutenções, previstas inclusive na NBR 5674/2012, é a verdadeira causa das infiltrações relatadas. A MRV defende que não pode ser responsabilizada indefinidamente por problemas surgidos anos após a entrega do imóvel, especialmente quando decorrentes da falta de conservação adequada. Argumenta, ainda, que não há provas de defeitos de construção nem dos danos alegados pelo autor, razão pela qual requer o reconhecimento das preliminares suscitadas e, no mérito, a total improcedência dos pedidos indenizatórios e de obrigação de fazer. A 2ª ré, por sua vez, apresentou contestação (fls. 204/214) na qual suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sustentando que não possui qualquer responsabilidade pelos vícios de infiltração e vazamentos apontados pelo autor. Argumenta que tais problemas decorrem de supostos vícios construtivos, cuja responsabilidade seria exclusivamente da construtora MRV, especialmente porque o empreendimento ainda se encontrava dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil. Alega que os alegados vazamentos não ocorreram em áreas comuns do condomínio, mas em unidade privativa do autor, inexistindo qualquer fato que justifique sua inclusão no polo passivo da demanda. Destaca, ainda, que todas as reclamações e tratativas foram realizadas diretamente entre o autor e a construtora, sem qualquer participação do condomínio, não havendo prova de responsabilidade ou mesmo de ciência dos fatos por sua administração. No mérito, sustenta a inexistência de ato ilícito, culpa ou nexo causal que possa ensejar sua responsabilização civil, afirmando que atua apenas como administrador das áreas comuns do empreendimento e que não participou da construção da edificação nem realizou intervenções relacionadas aos problemas narrados. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, argumenta que os fatos descritos, ainda que eventualmente comprovados, configurariam mero aborrecimento cotidiano, incapaz de gerar dano moral indenizável. Além disso, afirma que o autor não apresentou provas do alegado prejuízo extrapatrimonial, deixando de cumprir o ônus probatório previsto no art. 373, inciso I, do CPC. Diante disso, requer o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e a extinção do processo em relação ao condomínio, sem resolução do mérito. Subsidiariamente, pede a total improcedência dos pedidos, inclusive quanto aos danos morais, por ausência de responsabilidade e de comprovação dos danos alegados. Réplica à fl. 260. O autor e a 2ª ré requereram a produção de prova pericial (fls. 286 e 289). A 1ª ré, por sua vez, informou que não possui provas a produzir (fl. 291). Determinada a produção de prova pericial à fl. 298. Laudo pericial às fls. 392/406. Parecer do assistente técnico indicado pela 1ª ré, às fls. 417/426. O autor e a 1ª ré se manifestaram sobre o laudo às fls. 414 e 427. A 2ª ré, por sua vez, não se manifestou (fl. 430). Nada mais requerido pelas partes, vieram os autos conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. EXAMINADOS, DECIDO. Inicialmente, quanto à falta de interesse de agir alegada, rejeito a preliminar suscitada, tendo em vista que a demandante narra uma relação jurídica e falha na prestação do serviço, o que vincula o réu aos fatos e ao pedido. Além disso, não é exigido o prévio esgotamento da via administrativa para o exercício do direito de ação, conforme previsto no art. 5º, XXXV, da CRFB. Quanto à ilegitimidade passiva suscitada pela 2ª ré, Condomínio Parque Sol da Guanabara, acolho a preliminar, uma vez que, cuidando-se de vício de construção, o condomínio é igualmente vítima dos alegados danos, sendo descabida a sua presença no polo passivo da demanda. No que concerne à alegação de decadência, constata-se que os vícios de construção descritos na inicial, pelo menos em sua grande maioria, são daqueles que, por sua própria natureza, só podem ser percebidos com o passar do tempo, como infiltrações e rachaduras progressivas. Trata-se de defeitos que eram ocultos quando da entrega da obra. Nesse sentido, o STJ consolidou entendimento de que não incide o prazo decadencial do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor à pretensão indenizatória envolvendo vícios construtivos, mas sim o prazo prescricional decenal do art. 205, caput, do Código Civil. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. (...) PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO DECENAL. (...) 7. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 8. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 9. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 10. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. 11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp 1819058/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 05/12/2019). Logo, considerando que o autor recebeu o imóvel em 17/04/2020 (fl. 123) e ajuizou a ação em março de 2022 (fl. 2), ante a aplicação do prazo decenal do artigo 205 do Código Civil, tem-se que a não operou a decadência. Tratando-se a questão meritória de direito e de fato e encerrada a fase instrutória, forçoso o julgamento da lide, que pode ser composta no estado em que se encontra. Inequívoca a relação jurídica entre as partes é de consumo, já que estão presentes os requisitos subjetivos (consumidor e fornecedor - artigos 2º e 3º da Lei 8078/90) e objetivos (produto e serviço - §§ 1º e 2º do artigo 3º da mesma lei) de tal relação. Configurada a relação de consumo, aplicam-se as regras previstas no CDC. A responsabilidade objetiva encontra fundamento na Teoria do Risco do Empreendimento, sendo afastada somente se demonstrada uma das excludentes do nexo causal, o que, in casu, não ocorreu. No caso dos autos, narra o autor que seu imóvel foi acometido por diversas infiltrações, a partir de agosto de 2020 e que, apesar dos reparos realizados pela 1ª ré, o problema não foi solucionado. A ré, por sua vez, argumenta não possuir responsabilidade pelos problemas surgidos anos após a entrega do imóvel, sendo esses decorrentes da falta de conservação adequada. Afirma que não há provas de defeitos de construção nem dos danos alegados pelo autor. Compulsando os autos, verifico que o autor juntou às fls. 38/61 fotos que comprovam a infiltração em seu imóvel, o acúmulo de água e a existência de corrosão nas calhas e rachaduras no telhado. Além disso, foram informados na inicial os protocolos de reclamação junto à 1ª ré, bem como acostadas solicitações de assistência técnica (fl. 62). Produzida a prova pericial (fls. 392/406), ao ser questionado sobre a possibilidade de as avarias terem sido causadas em decorrência de falha na conservação do telhado e da área comum do prédio, o expert foi enfático ao afirmar que: O lapso temporal decorrido desde a entrega da unidade é manifestamente curto, não sendo suficiente para se atribuir as ocorrências à ausência de manutenção/ conservação em tempo corrido. (fl. 404). Verifica-se, portanto, que apesar de ter sido acionado por diversas vezes, a ré não procedeu com os reparos necessários para cessar a ocorrência de infiltrações no imóvel do autor. Constata-se, ainda, que a ré deixou de apresentar fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor, conforme o ônus que lhe incumbia, na forma do art. 373, II, do CPC. Assim, a procedência da pretensão autoral é medida que se impõe. Em relação ao pedido de condenação da ré à realização imediata das obras necessárias para a interrupção das infiltrações, verifico que foi informado nos autos que o Condomínio procedeu com a manutenção do telhado, que resultou na cessação do problema (fl. 396), operando-se, assim, a perda do objeto quanto ao pedido em referência. No que tange ao pedido de dano moral, entendo ser devido, tendo em vista que a parte autora teve frustrada a sua expectativa de uso do imóvel adquirido como de boa qualidade e em perfeitas condições de uso, vindo a ser surpreendido com a apresentação de vícios no imóvel que geraram transtornos em sua moradia. Para a fixação do montante indenizatório será considerada, de forma razoável, sua função compensatória, não se olvidando do caráter punitivo pedagógico da condenação e da vedação ao enriquecimento indevido, assim, entendo razoável a fixação dos danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). ISSO POSTO, EXTINGO O PROCESSO, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, em relação ao CONDOMÍNIO PARQUE SOL DA GUANABARA e ao pleito autoral de realização de obras necessárias para a contenção das infiltrações. Julgo PROCEDENTE o pedido para condenar a ré MRV MRL RJ SG1 INCORPORACOES SPE LTDA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros legais, a contar da citação, e correção monetária a partir da publicação da sentença, na forma da Lei nº 14.905/2024, EXTINGUINDO O PROCESSO, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Por fim, condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Com o trânsito em julgado e o cumprimento da obrigação, dê-se baixa e arquive-se. Publique-se. Intimem-se.