0003995-71.1998.8.26.0590

Intimação

TJSP · Foro de São Vicente - 3ª Vara Cível

Processo 0003995-71.1998.8.26.0590 (590.01.1998.003995) - Falência de Empresários, Sociedades Empresáriais, Microempresas e Empresas de Pequeno Porte - Recuperação judicial e Falência - Tratex Transporte e Extracao de Areia Ltda - Tele Eletrica Figueiredo Comercio e Instalacao Ltda - Credpri Factoring Fomento Mercantil Ltda - Telecomunicações de São Paulo Sa Telesp e outros - Ricardo Siqueira dos Santos - Condomínio Edifício Montanari e outros - Drefer Construtora e Incorporadora Ltda EPP - Alcides Oswaldo Mirio e outro - Imprensa Oficial do Estado Sa Imesp - LECAPE LEILÕES representada por Leonardo Campos Penin - Adelino Gomes Filho - - Daniel Araújo Rodrigues - - Dagomar Martins - - Ana Maria Ruzzon Martins - - Gessé Zeferino Gonçalves - - João Alves dos Santos - - Almir Fagundes Basseda - - Antonio Ferreira de Lima - - Maria do Carmo da Costa Souza - - Elcio Marcelino - - Abenil Aparecido Antunes de Oliveira - - Otávio Gabriel - - Jose Francisco Testa - - Franklin Matias Barbeito - - Nilton Santos - - Kleber Adilson Vaz Vasques - - Carlos Augusto Alves de Carvalho - - Otávio Tadeu Siqueirea - - Deraldino Evangelista da Silva - - Valdemir Jesus dos Santos - - Zoraldo Cavalcante Pereira - - Comave Escavacoes Ltda - - Equipe A Locação e Comércio de Máquina - - Concreplan Concreteira Planalto Ltda - - Companhia de Processamento de Dados do Estado de São Paulo - Prodesp e outro - Vistos. Trata-se de falência processada sob o regime do Decreto-lei nº 7.661/1945. Após o histórico retratado no despacho de fls. 6583/6591, foi efetivada, naquela ocasião, a conversão dos autos ao meio digital. Em seguida, autorizada a formalização de contrato de prestação de serviços advocatícios, com honorários ad exitum de 25%, para a cobrança de crédito da massa em face de operadora de telefonia, à luz da concordância do Ministério Público (fls. 6654, 6669/6670, 6671 e 6683), seguiu-se a realização de leilão judicial eletrônico dos quatro imóveis arrecadados e ainda não alienados, conforme edital retificado de fls. 6689/6692, com avaliações atualizadas para março de 2025 e lance mínimo de 60% da avaliação em segunda praça, admitido o parcelamento em até 30 vezes com entrada mínima de 25% (fls. 6660). Realizado o certame, apenas o lote de terreno nº 19 da quadra 20 do loteamento Parque São Vicente foi arrematado, em segunda praça, por R$ 739.201,96, restando negativas as praças dos demais bens (fls. 6754/6767). Homologada a arrematação (fls. 6768/6769), a própria arrematante requereu a sua anulação, ao argumento de vício essencial no edital e na publicidade eletrônica do certame, que veiculavam inscrição cadastral, fotografia e avaliação correspondentes a imóvel diverso (fls. 6783/6787). O leiloeiro não se opôs (fls. 6794/6798); o síndico impugnou o pedido (fls. 6800/6803); o Ministério Público opinou pela anulação (fls. 6815/6818). Pela decisão de fls. 6824/6827 foi declarada a nulidade da arrematação, com restituição integral dos valores, inclusive da comissão do leiloeiro. Na sequência, deferiu-se a reavaliação dos imóveis situados nesta comarca e indeferiu-se a das unidades nºs 31 e 32 do Edifício Montanari, em São Paulo; destituído o gestor anterior, foram nomeados novo perito avaliador e novo leiloeiro (fls. 6846/6847 e 6865/6866), com honorários periciais arbitrados em R$ 3.500,00 (fls. 6904 e 6912). Pedido de habilitação formulado por sociedade empresária que declarou interesse na aquisição dos bens foi indeferido, por se tratar de interesse meramente econômico (fls. 6954, 6978 e 6979). O novo laudo de avaliação (fls. 6994/7042) apurou, para fevereiro de 2026, o valor de R$ 1.101.000,00 para o lote 19 do Parque São Vicente e de R$ 456.500,00 para o terreno da Cidade Náutica, noticiando o perito que a edificação antes existente neste último fora demolida e que o imóvel se encontra ocupado por empresa distribuidora de gás. Paralelamente, certificou-se o ajuizamento de ação de usucapião por terceiro sobre o lote 19, extinta por indeferimento da petição inicial (fls. 7204, 7210 e 7216/7221). Em complementação determinada a requerimento do síndico (fls. 7049/7050, 7203 e 7226), o perito avaliou a benfeitoria demolida em R$ 475.165,87 totalizando o imóvel, com a edificação, R$ 932.000,00 e estimou o valor locativo mensal em R$ 6.250,00, com data-base em fevereiro de 2026 (fls. 7233/7247). Com a concordância do síndico (fls. 7254) e o parecer favorável do Ministério Público (fls. 7257/7258), o laudo e sua complementação foram homologados (fls. 7260), expedindo-se o mandado de levantamento em favor do expert (fls. 7275 e 7281) e intimando-se o leiloeiro para as providências do novo certame. O leiloeiro, então, requereu a intimação do patrono do Condomínio Edifício Montanari para juntada do cálculo atualizado da dívida condominial incidente sobre as unidades arrecadadas (fls. 7282), sobrevindo o despacho de fls. 7283, que determinou a apresentação de demonstrativo atualizado do débito e de certidão atualizada da matrícula. Por fim, o síndico peticionou a fls. 7289 informando que o débito condominial habilitado nos autos corresponde a R$ 5.308,97 e sustentando que, por se tratar de processo falimentar, seria desnecessária a apresentação do valor atualizado dos débitos que integram o passivo. É o relatório. DECIDO. 1) A falência foi decretada em 30/11/1999 e permanece regida pelo Decreto-lei nº 7.661/1945, por força do art. 192, caput, da Lei nº 11.101/2005. O requerimento de fls. 7289 está correto ao apontar que o crédito condominial habilitado R$ 5.308,97, em valores de janeiro de 2000, na classe quirografária integra o passivo tal como fixado na respectiva habilitação, atualizando-se apenas pelos critérios legais por ocasião do pagamento. As cotas vencidas após a quebra, porém, não integram o passivo habilitado: constituem encargos da própria massa, na dicção do art. 124, § 1º, III, do Decreto-lei nº 7.661/1945, conforme há muito reconhecido pelo C. STJ: "os débitos condominiais não são da pessoa do falido, mas sim relativos ao imóvel de propriedade do falido, constituindo-se em encargos da massa" (REsp n. 709.497/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 25/09/2006, DJ de 09/10/2006). Na mesma linha, sob a lei nova, "os débitos condominiais vencidos após o decreto falimentar são dívidas da massa falida (e não do falido)", de natureza extraconcursal (REsp n. 2.189.141, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 10/06/2025, DJEN de 23/06/2025). Num e noutro caso, contudo, o credor condominial satisfaz-se dentro do regime falimentar, e não fora dele, pois a execução individual de débitos condominiais, "sejam concursais ou extraconcursais, não pode prosseguir após a decretação da falência" (REsp n. 2.189.141, já citado). Assentadas essas premissas, a providência requerida pelo leiloeiro a fls. 7282 revela-se desnecessária à alienação. Isso porque o edital do novo certame consignará, como adiante se estabelece, cláusula expressa de sub-rogação dos débitos condominiais no preço da arrematação, com exoneração do arrematante; e, exonerado o adquirente qualquer que seja o montante da dívida, o valor atualizado do débito deixa de ser variável econômica do leilão. A exigência do art. 886, VI, do CPC satisfaz-se, nessa modelo, com a declaração da existência do ônus e da cláusula que o desloca para o preço, sendo dispensável a prévia quantificação. A opção pela sub-rogação, e não pela transferência do débito ao arrematante, alternativa que a jurisprudência igualmente admite quando expressa no edital (REsp n. 2.042.756/SP, Relator para o acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJEN de 29/11/2024, mantido pela Segunda Seção no AgInt nos EREsp n. 2.042.756, DJEN de 18/05/2026), justifica-se precisamente pela longa aparente inadimplência acumulada desde a quebra: transferir ao adquirente passivo condominial de décadas afastaria os interessados e frustraria, mais uma vez, a realização do ativo. Assim, acolho o requerimento de fls. 7289, pelos fundamentos aqui expostos, revogando a determinação de fls. 7283, ficando dispensada, inclusive, a vinda de certidões atualizadas das matrículas. 2) Determino que se dê ciência desta deliberação ao Condomínio Edifício Montanari, na pessoa do patrono constituído na respectiva habilitação ou, na falta, por via postal. 3) Passo a disciplinar o conteúdo do novo edital. 3.1) Em primeiro lugar, quanto aos débitos tributários: os valores de IPTU incidentes sobre os imóveis serão declarados no edital e ficarão sub-rogados no preço da arrematação, vedada qualquer cláusula que os transfira ao arrematante, porquanto, nos termos da tese fixada pela Primeira Seção do C. STJ no Tema Repetitivo 1.134/STJ (julgado em 09/10/2024, com trânsito em julgado), "é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação", diante do art. 130, parágrafo único, do CTN, precedente qualificado, de observância obrigatória (art. 927 do CPC). 3.2) Em segundo lugar, quanto aos débitos condominiais das unidades 31 e 32: o edital declarará a existência e o valor do crédito habilitado e das cotas vencidas após a quebra, conforme vier a ser apurado, e consignará cláusula expressa de que tais débitos ficam sub-rogados no preço da arrematação, exonerado o arrematante, na esteira da orientação consolidada de que "as dívidas condominiais anteriores à alienação judicial não havendo ressalvas no edital de praça serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel" (REsp n. 1.092.605/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 28/06/2011, DJe de 01/08/2011) e do art. 908, § 1º, do CPC. Constará ainda, em prestígio da transparência e para prevenir litígio futuro, a ressalva de que a sub-rogação não confere ao credor condominial direito automático sobre o produto: o pagamento observará a ordem do concurso falimentar, uma vez que, como decidiu o C. STJ para o regime do Decreto-lei nº 7.661/1945, "o produto da arrematação do imóvel que originou o débito condominial não pode reverter automaticamente, isto é, por sub-rogação, para o seu pagamento, pois antes dos encargos da massa devem ser pagos os créditos acidentários, trabalhistas e fiscais" (REsp n. 709.497/SP, já citado; no mesmo sentido, quanto à ordem de preferências sobre o preço, REsp n. 2.055.406/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 09/03/2026, DJEN de 12/03/2026). 3.3) Em terceiro lugar, quanto à descrição dos bens: o edital individualizará cada imóvel pela matrícula, pela inscrição cadastral conferida junto ao órgão municipal e por imagens fidedignas e atuais, com estrita correspondência entre a descrição, a publicidade eletrônica e o objeto do certame. Quanto ao imóvel da Cidade Náutica, consignará que a avaliação homologada de R$ 456.500,00 corresponde ao terreno no estado atual, dada a demolição da benfeitoria (fls. 7233/7247), registrando-se a ocupação existente. 3.4) Por fim, quanto ao regime de lances, o Decreto-lei nº 7.661/1945 não contém regra sobre limite de preço no leilão judicial, e a vedação do seu art. 123, § 2º, "somente incide na hipótese de alienação especial, diversa do leilão público (artigo 117) e da venda por meio de propostas (artigo 118)", sendo adequada, na omissão, a aplicação das disposições da Lei nº 11.101/2005 (REsp n. 2.073.251, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 05/08/2025, DJEN de 08/08/2025). Mesmo nas falências do regime antigo, concluída a arrecadação, os bens podem ser alienados independentemente da consolidação do quadro geral de credores, nos termos do art. 192, § 1º, da Lei nº 11.101/2005 (REsp n. 2.073.566, DJEN de 08/08/2025). Adoto, pois, o regime do art. 142, §§ 3º-A e 3º-B, da Lei nº 11.101/2005, na redação da Lei nº 14.112/2020: o leilão eletrônico realizar-se-á em três chamadas sucessivas a primeira por valor não inferior ao da avaliação homologada; a segunda, não inferior a 50% desse valor; e a terceira, por qualquer preço , não se aplicando à alienação o conceito de preço vil, próprio da execução civil comum (art. 891, parágrafo único, do CPC; AREsp n. 2.711.858, Terceira Turma, DJEN de 29/08/2025), e condicionando-se o recebimento de eventual impugnação fundada no valor de venda à apresentação de oferta firme do impugnante ou de terceiro, pois, como decidiu o C. STJ, "não se mostra possível anular o leilão com base na alegação de arrematação por preço irrisório sem a respectiva proposta de melhor oferta" (REsp n. 2.174.514, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/09/2025, DJEN de 19/09/2025). 3.5) Ficam mantidas, no mais, as condições de pagamento parcelado já deferidas a fls. 6660, com entrada mínima de 25% e saldo em até 30 parcelas, garantido por hipoteca do próprio bem. 4) Dessa forma, intime-se o leiloeiro, por e-mail, para que, no prazo de 15 dias, apresente a minuta do edital em conformidade com esta decisão, com a indicação das datas das praças, para aprovação do Juízo. Dê-se ciência ao síndico. Ciência ao Ministério Público pelo Portal Eletrônico. Intimem-se. - ADV: MILTON JOSE FERREIRA DE MELLO (OAB 67699/SP), MANOEL HUMBERTO ARAUJO FEITOSA (OAB 81981/SP), MANOEL HUMBERTO ARAUJO FEITOSA (OAB 81981/SP), MANOEL HUMBERTO ARAUJO FEITOSA (OAB 81981/SP), ELIZABETH ZORER DE AGUIAR (OAB 70422/SP), TEREZA RODRIGUES JARDIM (OAB 96923/SP), LUNA ANGELICA DELFINI (OAB 65108/SP), EDELVIRA PEREIRA DE AZEVEDO (OAB 48189/SP), CARLOS DE LENA (OAB 42199/SP), ALCIDES OSWALDO MIRIO (OAB 27127/SP), PATRICIA MARIA SOARES DE OLIVEIRA (OAB 233018/SP), FLAVIA FERNANDA NOBREGA DE LENA MOLINARI (OAB 191740/SP), CRISTINA MENNA BARRETO PIRES (OAB 97049/SP), RUBENS ANTUNES LOPES JUNIOR (OAB 99543/SP), HAROLDO FERREIRA DE MENDONÇA FILHO (OAB 271747/SP), LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO (OAB 75081/SP), ANDRESSA FERREIRA LOPES (OAB 308266/SP), CARLOS ROBERTO GOMIDE PIMENTEL (OAB 61835/RJ), CARLOS ROBERTO GOMIDE PIMENTEL (OAB 61835/RJ), MARILTON DA SILVA THOMAZ (OAB 58266/RJ), MARILTON DA SILVA THOMAZ (OAB 58266/RJ), ANTONIO MIGUEL PINAUD DE OLIVEIRA CUNHA (OAB 79593/RJ), MONICA CRISTINA PEDRO DOS SANTOS (OAB 100265/SP), CLEBER DOTOLI VACCARI (OAB 131508/SP), LUCIANO GRIZZO (OAB 137667/SP), ARMANDO FERNANDES FILHO (OAB 132744/SP), PAULA PEIXOTO CAVALIERI (OAB 132205/SP), PAULA PEIXOTO CAVALIERI (OAB 132205/SP), LUIS CARLOS BERNARDINO TEIXEIRA (OAB 139715/SP), VALERIA BOLOGNINI (OAB 131155/SP), ALVARO BEM HAJA DA FONSECA (OAB 124366/SP), CARLOS ROSSETO JUNIOR (OAB 118908/SP), OLIVINO JORGE SAVARY (OAB 111645/SP), ABILIO SILVA LOPES (OAB 101685/SP), LEONARDO DE CAMPOS PENIN (OAB 177754/SP), RICARDO SIQUEIRA SALLES DOS SANTOS (OAB 140600/SP), RICARDO SIQUEIRA SALLES DOS SANTOS (OAB 140600/SP), JOSE MIGUEL FERREIRA JUNIOR (OAB 146274/SP), CLAUDELICE ALVES DE OLIVEIRA DELCHIARO (OAB 151056/SP), ROGÉRIO LISBOA SINGH (OAB 155851/SP), ROGÉRIO LISBOA SINGH (OAB 155851/SP), LUCIANE DELA COLETA GRIZZO (OAB 158662/SP), FABRÍCIO RIBEIRO FERNANDES (OAB 161031/SP), LUIS AUGUSTO ZANONI DOS SANTOS (OAB 165477/SP), FABIANA CARVALHO DOS SANTOS (OAB 168547/SP)