0003845-64.2022.8.17.3350

Intimação

TJPE · 2ª Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata · Sentença (Outras)

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata R TITO PEREIRA, 267, CENTRO, SÃO LOURENÇO DA MATA - PE - CEP: 54735-300 - F:(81) 31819212 Processo nº 0003845-64.2022.8.17.3350 AUTOR(A): MARIA PATRICIA ALVES DE SA, MARIA ADRIANA ALVES DE SA RÉU: ALTO D'ALDEIA AGRONEGOCIOS E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA, NEW MARINE LTDA, PAPELBAG INDUSTRIA DE SACOLAS E EMBALAGENS LTDA, RIDLLE ESPACOS INTELIGENTES LTDA, WEJ - LOGISTICA DISTRIBUIDORA E COMERCIO LTDA, INFOTECH INFORMATICA E TECNOLOGIA LTDA, BRASILSTOK DISTRIBUIDORA DE MATERIAL DE INFORMATICA E ARTIGOS DE PAPELARIA LTDA, ECO PACK INDUSTRIA DE EMBALAGEM DO NORDESTE LTDA - EPP SENTENÇA Vistos, etc. MARIA PATRÍCIA ALVES DE SÁ e MARIA ADRIANA ALVES DE SÁ ajuizaram a presente AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL em face de ALTO D'ALDEIA AGRONEGÓCIOS E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, NEW MARINE LTDA, PAPELBAG INDÚSTRIA DE SACOLAS E EMBALAGENS LTDA, RIDLLE ESPAÇOS INTELIGENTES LTDA, W E J LOGÍSTICA DISTRIBUIDORA E COMÉRCIO LTDA, INFORTECH INFORMÁTICA E TECNOLOGIA LTDA, BRASILSTOK DISTRIBUIDORA DE MATERIAL DE INFORMÁTICA E ARTIGOS DE PAPELARIA LTDA e ECO PACK INDÚSTRIA DE EMBALAGEM DO NORDESTE LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos. Narraram as autoras, em síntese, serem legítimas proprietárias do imóvel comercial localizado na Rua Duque de Caxias, nº 84, Capibaribe, São Lourenço da Mata/PE, havido por herança e partilha nos autos da Ação de Inventário nº 0009271-02.2011.8.17.0001 (ID 114889499). Afirmaram que, em 02/02/2011, firmaram contrato escrito de locação não residencial com a primeira demandada, pelo prazo originário de 54 meses, prorrogado por prazo indeterminado, estipulando-se o aluguel mensal correspondente ao rendimento da caderneta de poupança sobre o montante de R$ 3.500.000,00 (ID 114888117). Sustentaram que a locatária e demais rés que ocupam o imóvel encontram-se inadimplentes com o pagamento dos aluguéis desde o ano de 2016, resultando no envio de sucessivas notificações extrajudiciais, todas infrutíferas. Com base nesses fatos, pugnaram pela concessão de liminar de despejo e, ao final, pela procedência dos pedidos para decretar a rescisão do contrato de locação e determinar a desocupação compulsória do imóvel, além da condenação dos réus nos ônus da sucumbência. A petição inicial (ID 114402545) veio acompanhada de documentos, dentre os quais se destacam o contrato de locação (ID 114888119), o formal de partilha do inventário nº 0009271-02.2011.8.17.0001 (ID 114889499), as certidões de inteiro teor e os carnês de IPTU dos lotes, as notificações extrajudiciais dirigidas às ocupantes (IDs 114888127, 114888130, 114888131, 114889482, 114889487, 114889489, 114889491 e 114889494) e a planilha de evolução do débito (ID 114889497). Custas iniciais devidamente recolhidas no ID 115128741 e ID 115193297. A tutela de urgência foi indeferida pela decisão de ID 116598256, oportunidade em que se determinou a citação das rés para, no prazo legal, purgar a mora ou contestar. Regularmente citadas por hora certa, conforme certidão de ID 121166083, as rés ALTO D'ALDEIA AGRONEGÓCIOS E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, NEW MARINE LTDA, PAPELBAG INDÚSTRIA DE SACOLAS E EMBALAGENS LTDA, WEJ – LOGÍSTICA DISTRIBUIDORA E COMÉRCIO LTDA, INFOTECH INFORMÁTICA E TECNOLOGIA LTDA, BRASILSTOK DISTRIBUIDORA DE MATERIAL DE INFORMÁTICA E ARTIGOS DE PAPELARIA LTDA e ECO PACK INDÚSTRIA DE EMBALAGEM DO NORDESTE LTDA apresentaram contestação (ID 124792939), na qual arguiram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva das empresas não signatárias do contrato. No mérito, alegaram que o instrumento escrito foi firmado após o óbito de JOSÉ LUIZ DE SÁ e que, ainda em vida, o falecido teria ajustado verbalmente com a locatária a compra e venda do imóvel por R$ 3.500.000,00, servindo o aluguel de contraprestação até a conclusão do inventário. Sustentaram que o espólio não lhes exibiu o formal de partilha, que tiveram notícia de outros herdeiros residentes em Portugal e que, por isso, cessaram os pagamentos. Afirmaram, ainda, ter realizado benfeitorias superiores a R$ 4.000.000,00, cujo valor teria sido verbalmente ajustado para conversão em aluguéis, e que o locativo verbalmente combinado seria de R$ 3.000,00 mensais. Juntaram contratos sociais, declarações de imposto de renda, notas fiscais e registros fotográficos (ID 124792943 a ID 124793987). A parte autora apresentou réplica no ID 126889165, rebatendo as preliminares e defendendo que o contrato escrito de locação foi celebrado em 02/02/2011, data posterior ao falecimento do Sr. JOSÉ LUIZ DE SÁ (ocorrido em 09/11/2010), havendo cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias em caso de não concretização da venda. Pela decisão de saneamento de ID 131479222, a preliminar de ilegitimidade passiva foi rejeitada, delimitando-se os pontos controvertidos e intimando-se as partes para especificação de provas. A parte autora requereu o julgamento antecipado no ID 132876574, ao passo que as rés defenderam a produção de prova oral no ID 133025739, com depoimento da parte autora e testemunhas. Após frustradas as tentativas de citação pessoal da ré RIDLLE ESPAÇOS INTELIGENTES LTDA, procedeu-se à sua citação por edital (ID 194856505). Decorrido o prazo sem manifestação, foi-lhe nomeada a Defensoria Pública como Curadora Especial, a qual apresentou contestação por negativa geral no ID 212194923. A parte autora manifestou-se em réplica no ID 217321527. Instada, a Defensoria Pública informou a ausência de novas provas a produzir no ID 230112351. As partes demandadas, com exceção da RIDLLE, foram intimadas (ID 236759323) para detalharem o que pretendiam provar com a referida prova subjetiva. Na resposta, deveriam indicar precisamente cada fato específico que pretendem demonstrar por meio de tais depoimentos. O despacho ainda as advertiu de que o descumprimento do encargo ou a ausência de fundamentação idônea acarretará o imediato indeferimento do pleito e o julgamento antecipado da lide. Petição de ID 238516853 das demandadas alegando, em apertada síntese, que reiteravam os termos da especificação de provas anterior (ID 133025739), sustentando ser indispensável a oitiva de testemunhas e o depoimento pessoal das autoras para comprovar a avença verbal de compra e venda firmada com o genitor falecido das promoventes e os critérios de fixação dos aluguéis até a conclusão do inventário, razão pela qual requereram a designação de audiência de instrução e julgamento. No ID 249320746, a parte autora noticiou fato superveniente, qual seja, a instauração, perante a 2ª Promotoria de Justiça Cível de São Lourenço da Mata, do Procedimento Administrativo nº 02199.000.662/2025 e da Notícia de Fato nº 02199.000.623/2026, relativos ao estado de abandono da construção existente na parte frontal da área locada. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o que importa relatar. DECIDO. Trata-se de ação de despejo cumulada com rescisão contratual, fundada na falta de pagamento de aluguéis de imóvel comercial. A questão controvertida dispensa dilação probatória, uma vez que os elementos presentes nos autos, inclusive a prova documental, já são suficientes para emitir a sentença antecipadamente, conforme autoriza o art. 355, I, do CPC. Ademais, intimadas para especificarem as provas a produzir, as autoras informaram não ter outras provas a produzir e pugnaram pelo julgamento antecipado, ao passo que as rés requereram depoimento pessoal e oitiva de testemunhas. O requerimento de prova subjetiva não prospera. As rés foram expressamente intimadas para indicar, de forma precisa, cada fato que pretendiam demonstrar por meio dos depoimentos, sob pena de indeferimento (ID 236759323), e limitaram-se a repetir a formulação genérica anterior (ID 238516853). Mais do que isso, o objeto da prova pretendida, qual seja, as tratativas mantidas com o falecido JOSÉ LUIZ DE SÁ e o suposto acerto quanto ao valor do aluguel e à compra do imóvel, recai sobre matéria já integralmente disciplinada em instrumento escrito, com firmas reconhecidas, cuja validade jamais foi impugnada. A prova oral não se presta a desconstituir cláusula contratual escrita que as próprias rés subscreveram. A instrução requerida é, portanto, desnecessária e meramente protelatória, razão pela qual INDEFIRO a produção de prova subjetiva, na forma do art. 370, parágrafo único, do CPC. O entendimento encontra respaldo no STJ: “Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias" (AgInt no AREsp 1.930.807/SP , Relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 15/12/2021). Assim, promovo o julgamento antecipado da lide. A preliminar de ilegitimidade passiva já foi rejeitada na decisão de saneamento de ID 131479222, que se tornou estável, não havendo outras questões processuais pendentes de análise. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo a apreciar o mérito. A locação de imóvel urbano é regida pela Lei 8.245/91, que assim dispõe: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...) III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (...) Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (...) Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º O prazo será de quinze dias se: (...) b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46. A controvérsia se resume a saber se as rés estão em mora quanto aos aluguéis e se algum ajuste verbal, anterior ou paralelo ao contrato escrito, tem força para afastar as obrigações nele previstas. As autoras afirmam ser proprietárias do imóvel por sucessão hereditária e que a locatária deixou de pagar os aluguéis a partir de 2016, mesmo notificada por diversas vezes. Pedem a rescisão da locação e a retomada do bem. As rés, por sua vez, não negam que ocupam o imóvel nem que interromperam os pagamentos. Sustentam que o proprietário, ainda em vida, teria ajustado verbalmente a venda do imóvel por R$ 3.500.000,00 e fixado aluguel mensal de R$ 3.000,00; que o contrato escrito serviria apenas para aguardar o fim do inventário; que a partilha não lhes foi comunicada e que teriam notícia de outros herdeiros; e que as benfeitorias realizadas, superiores a R$ 4.000.000,00, deveriam ser convertidas em aluguéis. Nenhuma dessas teses resiste ao exame dos autos. O ponto de partida é o próprio documento que as rés subscreveram. O contrato de locação de ID 114888119 foi celebrado em 02 de janeiro de 2011 entre o ESPÓLIO DE JOSÉ LUIZ DE SÁ, representado por sua inventariante, e a locatária ALTO D'ALDEIA AGRONEGÓCIOS e ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, esta representada por sua sócia. JOSÉ LUIZ DE SÁ faleceu em 09 de novembro de 2010, vide informação constante no ID 114889499 - Pág. 5 (Formal de Partilha). O instrumento é, portanto, posterior ao óbito, e essa circunstância é decisiva: o contrato escrito não convive com um ajuste verbal anterior, ele o substitui. Se havia tratativas com o proprietário em vida, e o próprio contrato as reconhece, ao registrar, no PARÁGRAFO SEGUNDO da CLÁUSULA PRIMEIRA, que a ocupação começou em 01 de janeiro de 2010 com anuência do falecido, que "em vida estava negociando o citado imóvel com a Locatária" (ID 114888119, p. 1), foi exatamente para disciplinar o que restava daquelas negociações que as partes se sentaram para escrever, assinar e reconhecer firma no documento. Fosse a vontade das partes manter o alegado acerto verbal, bastaria não contratar. E o contrato dispõe em sentido diametralmente oposto ao alegado pelas rés. A CLÁUSULA PRIMEIRA fixa o aluguel mensal no valor resultante da aplicação da taxa de rendimento da caderneta de poupança sobre R$ 3.500.000,00, e não em R$ 3.000,00 fixos. O PARÁGRAFO SEGUNDO dessa mesma cláusula, ao tratar do período de ocupação anterior ao instrumento, estabelece que ele seria considerado carência para que a locatária, "por suas expensas", colocasse o imóvel em condições de uso, "ficando acertado que não será devido qualquer valor a título de indenização das benfeitorias". No mesmo sentido, o PARÁGRAFO SEGUNDO da CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA reafirma que nada será devido "a título de reembolso ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel". A renúncia é expressa, escrita e válida, na forma do art. 35 da Lei 8.245/91. Cai por terra, assim, a pretensão de compensar benfeitorias com aluguéis: não há crédito a compensar quando o próprio contrato exclui a indenização. Também não socorre às rés a alegação de dúvida sobre a titularidade do crédito. O formal de partilha de ID 114889499 demonstra que as autoras são as únicas herdeiras do espólio, sem qualquer registro de herdeiros residentes no exterior. Ainda que houvesse dúvida séria e fundada quanto a quem pagar, e não há, o ordenamento oferece à devedora de boa-fé a via da consignação em pagamento, prevista no art. 335, IV, do CC. As rés não consignaram um único aluguel em quinze anos de ocupação. O que fizeram, como admitem na contestação, foi simplesmente "cessar os pagamentos". Quem receia pagar mal deposita; não deixa de pagar. Quanto à opção de compra, o PARÁGRAFO PRIMEIRO da CLÁUSULA SEGUNDA condicionava seu exercício ao pagamento à vista de R$ 3.500.000,00, em até 45 dias contados da comunicação da partilha, mediante manifestação escrita com aviso de recebimento, e desde que a locatária estivesse em dia com todas as obrigações contratuais. Nenhuma dessas condições se verificou. Não há nos autos comunicação escrita de exercício da opção, comprovante de pagamento do preço, tampouco prova de adimplemento. Ao contrário, a inadimplência confessada era, por si só, obstáculo intransponível ao exercício do direito de preferência. O ônus da prova, aqui, é o do art. 373, II, do CPC. Comprovada pelas autoras a relação locatícia por meio do contrato escrito, cabia às rés demonstrar o fato extintivo do direito, qual seja, o pagamento. Não veio aos autos um recibo, um comprovante de transferência bancária, um extrato ou um depósito judicial. As declarações de imposto de renda juntadas com a defesa (IDs 124792955 a 124792959) longe de favorecer as rés, confirmam a natureza locatícia da relação, ao registrarem rendimento sob a rubrica "aluguel e royalties". As notas fiscais e as fotografias, por sua vez, não se vinculam ao imóvel nem a qualquer obrigação de indenizar que o contrato tenha previsto e, como visto, ele previu exatamente o contrário. Registre-se, ainda, que a contestação por negativa geral apresentada pela curadoria especial em favor de RIDLLE ESPAÇOS INTELIGENTES LTDA (ID 212194923), embora torne controvertidos os fatos e afaste os efeitos materiais da revelia, não tem o condão de infirmar prova documental robusta e não impugnada especificamente pelas demais rés. Por fim, as rés tiveram a oportunidade legal de evitar a rescisão. A decisão de ID 116598256 determinou a citação para, no prazo de 15 dias, purgar a mora nos termos do art. 62, II, da Lei 8.245/91. Citadas em 01 de dezembro de 2022, conforme certidão de ID 121166083, não depositaram qualquer valor. A mora, portanto, persiste íntegra desde 2016. Configurado o inadimplemento, aliás, confessado, incide o art. 9º, III, da Lei 8.245/91, impondo-se a rescisão da locação e a retomada do imóvel. E, rescindida a locação, resolve-se a sublocação, na forma do art. 15 da mesma lei, de modo que o despejo alcança todas as empresas ocupantes. A pretensão deve, pois, ser acolhida. Por fim, dada a cognição exauriente ora formada, reputo presente a probabilidade do direito autoral alegado bem como o risco ao resultado útil do processo caso tenha de se aguardar o trânsito em julgado para prestação da tutela específica ora postulada, razão pela qual é caso de antecipação dos efeitos da tutela de urgência, sobretudo porque o despejo decretado com fundamento no art. 9º da Lei 8.245/91 dispensa caução para a execução provisória, nos termos do art. 64 do mesmo diploma. ANTE O EXPOSTO, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido contido na exordial, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação de ID 114888119, celebrado entre as partes, por falta de pagamento dos aluguéis, na forma do art. 9º, III, da Lei 8.245/91; b) DECRETAR O DESPEJO das rés ALTO D'ALDEIA AGRONEGÓCIOS E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA, NEW MARINE LTDA, PAPELBAG INDÚSTRIA DE SACOLAS E EMBALAGENS LTDA, RIDLLE ESPAÇOS INTELIGENTES LTDA, WEJ – LOGÍSTICA DISTRIBUIDORA E COMÉRCIO LTDA, INFOTECH INFORMÁTICA E TECNOLOGIA LTDA, BRASILSTOK DISTRIBUIDORA DE MATERIAL DE INFORMÁTICA E ARTIGOS DE PAPELARIA LTDA e ECO PACK INDÚSTRIA DE EMBALAGEM DO NORDESTE LTDA do imóvel situado na Rua Duque de Caxias, nº 84, Capibaribe, São Lourenço da Mata/PE, com prazo de 15 dias para a desocupação voluntária, nos termos do art. 63, §1º, "b", da Lei 8.245/91, sob pena de desocupação compulsória. Como consequência, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Por oportuno, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para autorizar a execução provisória do despejo, independentemente de caução, na forma dos arts. 58, V, e 64 da Lei 8.245/91. Expeça-se o competente mandado de despejo, com prazo de 15 dias para a desocupação voluntária. Decorrido o prazo sem a desocupação voluntária, fica desde já autorizado o emprego de força policial e a medida de arrombamento, caso estritamente necessários para o cumprimento da ordem judicial, devendo-se oficiar ao Comando da Polícia Militar do 20º BPM para prestar o apoio indispensável, com as cautelas de praxe. Vale a presente decisão como ofício requisitório ao Comando do 20º BPM. Ante a sucumbência, custas pelas demandadas (reembolso às autoras). Condeno as rés, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Ciência à DP. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as custas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Ato judicial com força de mandado/ofício. São Lourenço da Mata, data da assinatura eletrônica. Juiz(a) de Direito mbv