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TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 0003680-18.2016.8.11.0012 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Perdas e Danos, Crédito Rural, Indenização por Dano Moral, Propriedade] Relator: Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA Turma Julgadora: [DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES] Parte(s): [ESPÓLIO DE JUSTINO MARTINS PINTO - CPF: 012.943.500-72 (APELADO), FERNANDA SILVA FERREIRA - CPF: 030.998.411-45 (ADVOGADO), IVAN FORTES DE BARROS - CPF: 328.044.231-15 (ADVOGADO), IVO MARCELO SPINOLA DA ROSA - CPF: 627.442.241-20 (ADVOGADO), ETELVINA DA SILVA PINTO - CPF: 856.477.131-49 (APELADO), CLAUDIMAR MARTINS PINTO - CPF: 460.716.601-49 (APELADO), LUIZ CARLOS DE ANDRADE - CPF: 043.725.778-93 (APELANTE), HELENO GALDINO LUCAS - CPF: 450.839.599-68 (ADVOGADO), MARCIO ANTONIO LUCIANO PIRES PEREIRA - CPF: 273.603.258-62 (ADVOGADO), JACQUELINE PENTEADO QUIOZINI DE ANDRADE - CPF: 029.888.549-20 (APELANTE), CLAUDIMAR MARTINS PINTO - CPF: 460.716.601-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)] A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Resolução de contrato de compra e venda de imóvel rural. Inadimplemento do comprador. Exceção de contrato não cumprido. Inaplicabilidade. Lucros cessantes. Benfeitorias. Honorários advocatícios. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, condenando os compradores ao pagamento de lucros cessantes, assegurando-lhes restituição das parcelas pagas e indenização por benfeitorias, sem direito de retenção. Os apelantes suscitam nulidade processual por recolhimento tardio das custas e, no mérito, defendem a exceção de contrato não cumprido, o direito de retenção pelas benfeitorias, a revisão dos consectários da resolução contratual e dos honorários sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recolhimento tardio das custas processuais acarreta nulidade do processo; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de baixa dos gravames pelos vendedores autoriza a exceção de contrato não cumprido; (iii) determinar a legitimidade da condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iv) verificar a existência de direito de retenção pelas benfeitorias; e (v) analisar a regularidade da fixação dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. O pagamento parcial das custas, seguido de regularização após intimação judicial e antes da sentença, sana o vício processual e prestigia a primazia do julgamento do mérito. 4. A exceção de contrato não cumprido exige simultaneidade das prestações, adimplemento ou aptidão para adimplir da parte que a invoca e proporcionalidade entre o inadimplemento da contraparte e a suspensão da própria obrigação, requisitos não demonstrados pelos compradores. 5. Embora a obrigação dos vendedores de promover a baixa dos gravames possuísse prazo próprio, o contrato previa apenas o abatimento proporcional do débito, e não a suspensão integral do pagamento do preço. 6. O inadimplemento substancial dos compradores, correspondente a parcela significativa do preço ajustado, justifica a resolução contratual e afasta a incidência da exceção de contrato não cumprido. 7. A indenização pela fruição indevida do imóvel possui natureza compensatória, visa evitar o enriquecimento sem causa e pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio, inexistindo julgamento extra petita. 8. O direito de retenção exige demonstração de que as benfeitorias indenizáveis foram realizadas durante a posse de boa-fé e de sua natureza, requisitos não comprovados nos autos, razão pela qual é cabível apenas a indenização a ser apurada em liquidação de sentença. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O recolhimento tardio das custas não acarreta nulidade quando o vício é sanado antes da sentença mediante prévia intimação da parte. 2. A exceção de contrato não cumprido não se aplica quando o contratante suspende integralmente sua prestação sem observar a proporcionalidade prevista no contrato. 3. A indenização pela ocupação indevida do imóvel pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio como forma de recompor a perda da fruição do bem. 4. O possuidor de boa-fé faz jus à iEmenta: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Resolução de contrato de compra e venda de imóvel rural. Inadimplemento do comprador. Exceção de contrato não cumprido. Inaplicabilidade. Lucros cessantes. Benfeitorias. Honorários advocatícios. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, condenando os compradores ao pagamento de lucros cessantes, assegurando-lhes restituição das parcelas pagas e indenização por benfeitorias, sem direito de retenção. Os apelantes suscitam nulidade processual por recolhimento tardio das custas e, no mérito, defendem a exceção de contrato não cumprido, o direito de retenção pelas benfeitorias, a revisão dos consectários da resolução contratual e dos honorários sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recolhimento tardio das custas processuais acarreta nulidade do processo; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de baixa dos gravames pelos vendedores autoriza a exceção de contrato não cumprido; (iii) determinar a legitimidade da condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iv) verificar a existência de direito de retenção pelas benfeitorias; e (v) analisar a regularidade da fixação dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. O pagamento parcial das custas, seguido de regularização após intimação judicial e antes da sentença, sana o vício processual e prestigia a primazia do julgamento do mérito. 4. A exceção de contrato não cumprido exige simultaneidade das prestações, adimplemento ou aptidão para adimplir da parte que a invoca e proporcionalidade entre o inadimplemento da contraparte e a suspensão da própria obrigação, requisitos não demonstrados pelos compradores. 5. Embora a obrigação dos vendedores de promover a baixa dos gravames possuísse prazo próprio, o contrato previa apenas o abatimento proporcional do débito, e não a suspensão integral do pagamento do preço. 6. O inadimplemento substancial dos compradores, correspondente a parcela significativa do preço ajustado, justifica a resolução contratual e afasta a incidência da exceção de contrato não cumprido. 7. A indenização pela fruição indevida do imóvel possui natureza compensatória, visa evitar o enriquecimento sem causa e pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio, inexistindo julgamento extra petita. 8. O direito de retenção exige demonstração de que as benfeitorias indenizáveis foram realizadas durante a posse de boa-fé e de sua natureza, requisitos não comprovados nos autos, razão pela qual é cabível apenas a indenização a ser apurada em liquidação de sentença. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O recolhimento tardio das custas não acarreta nulidade quando o vício é sanado antes da sentença mediante prévia intimação da parte. 2. A exceção de contrato não cumprido não se aplica quando o contratante suspende integralmente sua prestação sem observar a proporcionalidade prevista no contrato. 3. A indenização pela ocupação indevida do imóvel pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio como forma de recompor a perda da fruição do bem. 4. O possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias, sem direito de retenção quando ausentes os requisitos legais”. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 85, §§ 2º e 14, 139, IX, 290 e 485, IV; CC, arts. 476, 1.219 e 1.220. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.906.378/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11.05.2021; STJ, REsp 1.758.795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.282.332/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15.05.2023; STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.03.2023; TJMT, AI n. 1047181-26.2025.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 09.04.2026. ndenização pelas benfeitorias, sem direito de retenção quando ausentes os requisitos legais”. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 85, §§ 2º e 14, 139, IX, 290 e 485, IV; CC, arts. 476, 1.219 e 1.220. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.906.378/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11.05.2021; STJ, REsp 1.758.795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.282.332/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15.05.2023; STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.03.2023; TJMT, AI n. 1047181-26.2025.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 09.04.2026. R E L A T Ó R I O Ilustres membros desta Primeira Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação interposto por LUIZ CARLOS DE ANDRADE e JAQUELINE PENTEADO QUIOZINI DE ANDRADE contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Xavantina/MT, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse, Perdas e Danos e Danos morais, movida por JUSTINO MARTINS PINTO e ETELVINA DA SILVA PINTO, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Segundo a inicial, as partes celebraram, em 10/01/2014, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com Alienação Fiduciária (Contrato nº 03/2014), tendo por objeto imóvel rural de 200 hectares, denominado "Fazenda Vista Alegre", matrícula nº 302 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Nova Xavantina/MT, pelo preço de R$ 2.150.000,00, a ser pago em quatro parcelas: R$ 100.000,00 a título de sinal (10/02/2014), R$ 700.000,00 (30/04/2014), R$ 700.000,00 (30/04/2015) e R$ 650.000,00 (30/04/2016). Os autores alegaram que os réus deixaram de efetuar o pagamento integral da parcela vencida em 30/04/2015, tendo quitado apenas R$ 409.137,01 dos R$ 700.000,00 devidos, e não realizaram qualquer pagamento relativo à parcela final. Somado ao sinal e à segunda parcela, os réus teriam pago, ao todo, R$ 1.209.137,01 do preço total ajustado. Por tal razão, pleitearam a resolução do contrato por inadimplemento dos compradores, a reintegração de posse do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, lucros cessantes e danos morais. Após a instrução processual e da anulação da primeira sentença por este Colegiado, o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, reintegrar os autores na posse do imóvel, condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a notificação extrajudicial até a desocupação, bem como dos tributos incidentes no período de ocupação, determinar a restituição das parcelas pagas pelos réus, com correção monetária e abatimento das arras e dos lucros cessantes, assegurar indenização pelas benfeitorias sem direito de retenção, a ser apurada em liquidação de sentença, e reconhecer a sucumbência recíproca, fixando o rateio das custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa (ID 384755886). Irresignados, os apelantes interpuseram o presente recurso, no qual suscitam, preliminarmente, a nulidade do processo por ausência de pressuposto processual, em razão do alegado recolhimento tardio das custas iniciais. No mérito, defendem a ocorrência da exceção de contrato não cumprido, em virtude do descumprimento da Cláusula 9ª pelos apelados, o direito de retenção do imóvel até a efetiva indenização das benfeitorias realizadas, a restituição das parcelas pagas com incidência de correção monetária, juros de mora desde a citação e aplicação da cláusula penal prevista na Cláusula 13ª, bem como a nulidade da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, por suposta violação ao art. 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil, em razão de a sentença ter arbitrado verba única de 10% sobre o valor da causa, dividida entre os patronos de ambas as partes (ID 384755892). Contrarrazões apresentadas pelos apelados, pugnando pelo desprovimento do recurso. Preparo recursal recolhido (ID 385844356). É o relatório. V O T O R E L A T O R Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL Os apelantes sustentam, preliminarmente, que o processo deveria ter sido extinto sem resolução do mérito, ao argumento de que os apelados, após lhes ser indeferida a gratuidade de justiça e deferido o parcelamento das custas processuais iniciais em 6 (seis) parcelas, efetuaram o recolhimento apenas da primeira parcela, mantendo-se inertes quanto às demais até as vésperas da prolação da sentença, e somente as quitaram após nova intimação judicial. Alegam, assim, incidir a hipótese do art. 485, IV, do CPC, por ausência de pressuposto processual de desenvolvimento válido e regular do feito. Compulsando os autos, verifica-se que o Juízo a quo, ao deferir o parcelamento das custas (ID 273755125 – pág. 20), admitiu expressamente a regularização escalonada do preparo inicial, tendo os apelados comprovado o recolhimento da primeira parcela (ID 273755125 – pág. 68). Muito embora as parcelas subsequentes tenham sido quitadas apenas após nova intimação judicial, e já em momento próximo à prolação da sentença, o certo é que a mora foi integralmente sanada antes do julgamento, mediante a atuação supletiva do próprio Juízo, que determinou a intimação pessoal da parte para regularização do débito remanescente — providência compatível com o dever de saneamento previsto no art. 139, IX, do CPC, e com o princípio da primazia da resolução do mérito (art. 4º, CPC). Não houve, na decisão recorrida, extinção do feito nem prejuízo ao regular prosseguimento da instrução, tendo o processo seguido seu curso regular até o julgamento de mérito, o que evidencia que o vício, ainda que existente, foi tempestivamente sanado antes do desfecho da causa. Nesse contexto, rejeito a preliminar, por não se verificar, na espécie, qualquer nulidade apta a comprometer a validade do processo, tendo em vista que (i) o cancelamento da distribuição por ausência de recolhimento de custas, quando já houve pagamento parcial, exige prévia intimação pessoal da parte para complementação — o que efetivamente ocorreu nos autos —, e (ii) a extinção do feito sem tal providência é que configuraria a nulidade, e não o contrário, conforme pacífica orientação jurisprudencial: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS INICIAIS. CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO. CITAÇÃO. INTIMAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DO AUTOR PELO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA. 1- Recurso especial interposto em 14/08/2020 e concluso ao gabinete em 24/11/2020. 2- O propósito recursal consiste em dizer se: a) nos termos do art. 290 do CPC, o cancelamento da distribuição pelo não recolhimento das custas iniciais exige a prévia citação ou intimação do réu; e b) o cancelamento da distribuição impõe ao autor a obrigação de arcar com os ônus de sucumbência. 3- O cancelamento da distribuição, a teor do art. 290 do CPC, prescinde da citação ou intimação da parte ré, bastando a constatação da ausência do recolhimento das custas iniciais e da inércia da parte autora, após intimada, em regularizar o preparo. 4- A extinção do processo sem resolução do mérito com fundamento no art. 290 e no inciso IV do art. 485, ambos do CPC, em virtude do não recolhimento das custas iniciais não implica a condenação do autor ao pagamento dos ônus sucumbenciais, ainda que, por erro, haja sido determinada a oitiva da outra parte. 5- Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1906378 MG 2020/0305039-0, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 14/05/2021) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO SEM PRÉVIA INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DE CUSTAS. VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL E AO CONTRADITÓRIO. NULIDADE RECONHECIDA. PRELIMINAR ACOLHIDA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DA RECONVENÇÃO. RECURSO PROVIDO. [...] 3. A ausência de recolhimento das custas processuais constitui vício sanável, nos termos do art. 290 do CPC, que exige prévia intimação da parte, por meio de seu advogado, para pagamento no prazo de quinze dias, sob pena de cancelamento da distribuição. 4. A extinção imediata da reconvenção, sem a prévia intimação para regularização, configura cerceamento de defesa, violando os princípios constitucionais do devido processo legal e do contraditório. 5. O art. 139, IX, do CPC impõe ao juiz o dever de determinar o suprimento de vícios processuais, privilegiando o princípio da primazia do julgamento de mérito, previsto no art. 4º do mesmo diploma legal. (TJ-MT - Apelação Cível nº 10003737320198110096, Rel. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 30/04/2025, DJe 03/05/2025) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. CUSTAS PROCESSUAIS PARCELADAS. INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO. [...] 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a ausência de recolhimento integral das custas processuais, quando houve pagamento parcial, exige a prévia intimação pessoal da parte para a devida complementação, não se aplicando a regra do art. 290 do CPC, que dispensa tal ato apenas nos casos de ausência total de pagamento. 5. O pagamento de cinco das seis parcelas devidas demonstra o inequívoco interesse da parte no prosseguimento do feito, sendo a extinção do processo [...] uma medida desproporcional e contrária aos princípios da instrumentalidade das formas, da razoabilidade e da economia processual. (TJ-MT - Apelação Cível nº 10047108820248110045, Rel. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 30/10/2025, DJe 30/10/2025) No caso concreto, tendo havido pagamento parcial das custas e posterior intimação para complementação — providência efetivamente adotada pelo Juízo a quo —, a hipótese não se enquadra na regra excepcional do art. 290 do CPC (que dispensa a intimação apenas na ausência total de recolhimento), mas sim na exigência de prévia intimação pessoal para regularização, a qual foi devidamente observada nos autos, tendo o vício sido sanado antes da prolação da sentença. Rejeito, portanto, a preliminar. MÉRITO Para melhor compreensão da controvérsia, mostra-se necessário situar temporalmente as obrigações assumidas pelas partes. O contrato foi celebrado em 10/01/2014, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel rural denominado Fazenda Vista Alegre, matriculado sob o nº 302, com transferência da posse aos compradores e preço ajustado em R$ 2.150.000,00, a ser pago em quatro parcelas, com vencimentos em 10/02/2014, 30/04/2014, 30/04/2015 e 30/04/2016. A estrutura contratual estabeleceu obrigações recíprocas e distintas. De um lado, incumbia aos vendedores, nos termos da Cláusula Nona, alíneas “a” e “b”, fornecer a documentação necessária e liquidar e cancelar os ônus e gravames incidentes sobre o imóvel até 30/04/2014, tendo sido expressamente prevista, para a hipótese de subsistência de dívida que impedisse a escrituração e o registro, a possibilidade de o comprador descontar o respectivo valor dos pagamentos futuros. De outro, os compradores assumiram, entre outras obrigações, o dever de levar o instrumento a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, no prazo contratualmente estabelecido, arcando com as respectivas despesas e emolumentos, providência diretamente relacionada à constituição da alienação fiduciária que integrava a estrutura de garantia do negócio. A sequência temporal dessas obrigações é relevante para o exame da exceção de contrato não cumprido. A obrigação atribuída aos vendedores pela Cláusula Nona tinha como termo final 30/04/2014, mesma data em que venceu a segunda parcela do preço. A terceira parcela, no valor de R$ 700.000,00, somente venceu em 30/04/2015 e foi então paga apenas parcialmente, no total de R$ 409.137,01, permanecendo saldo de R$ 290.862,99. Posteriormente, também permaneceu inadimplida a parcela final, no valor de R$ 650.000,00, vencida em 30/04/2016. Os próprios compradores reconheceram, nas alegações finais, que a parcela de 30/04/2015 foi quitada apenas parcialmente, atribuindo esse fato ao alegado descumprimento dos vendedores quanto à Cláusula Nona. Essa sucessão temporal não afasta, por si só, a possibilidade de que eventual descumprimento dos vendedores repercutisse sobre pagamentos posteriores, até porque a própria Cláusula Nona previu expressamente o desconto de valores nos pagamentos futuros. Todavia, evidencia que a controvérsia não pode ser resolvida pela simples afirmação de que o inadimplemento dos vendedores, alegado pelos apelantes como configurado a partir de 30/04/2014, autorizaria indistintamente a suspensão das prestações subsequentes. Era necessário demonstrar a correspondência entre a obrigação não cumprida, o eventual débito que permanecesse sobre o imóvel e o montante efetivamente descontado ou retido dos pagamentos. Com efeito, a partir de 30/04/2015, os compradores deixaram de adimplir integralmente parcela expressiva do preço e, posteriormente, deixaram de pagar a parcela final de 30/04/2016. A medida adotada, portanto, ao menos segundo a forma como exercida pelos compradores, não se limitou ao desconto pontual e proporcional do valor de eventual débito que impedisse a escrituração ou o registro, conforme previsto na Cláusula Nona, mas resultou na retenção de parcela substancial do preço e, posteriormente, na ausência de pagamento da última prestação. É relevante, ainda, que a invocação mais ampla dessa justificativa somente foi formalizada posteriormente, quando, em contranotificação de 30/06/2016, os compradores afirmaram que os vendedores não teriam promovido a baixa da constrição incidente sobre o imóvel e chegaram a sustentar que sequer estariam obrigados a cumprir suas obrigações contratuais desde 30/04/2014. Tal manifestação revela que a pretensão defensiva não se restringia ao exercício da faculdade de desconto proporcional expressamente prevista no contrato, mas buscava conferir ao alegado inadimplemento dos vendedores efeito muito mais abrangente, consistente na suspensão das próprias obrigações de pagamento. Por fim, a execução hipotecária posteriormente ajuizada em 2019 não se confunde temporalmente com o inadimplemento ora discutido. As principais obrigações de pagamento venceram entre 2014 e 2016, ao passo que a execução mencionada somente foi instaurada em 2019, razão pela qual eventual obstáculo decorrente desse fato superveniente não pode, sem demonstração de nexo específico, ser utilizado para justificar retroativamente a retenção das parcelas que já haviam vencido e deixado de ser integralmente pagas nos anos anteriores. É nesse contexto temporal e contratual que deve ser examinada a alegação dos apelantes de incidência da exceptio non adimpleti contractus, especialmente porque a avença não previu, como consequência automática do eventual inadimplemento dos vendedores, a suspensão integral e indefinida do pagamento do preço, mas estabeleceu mecanismo específico de compensação mediante desconto dos valores correspondentes nos pagamentos futuros. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO Sustentam os apelantes que a resolução contratual decretada em primeiro grau partiu de premissa equivocada, porquanto o inadimplemento por eles perpetrado — consistente na retenção de parte da parcela vencida em 30/04/2015 — não decorreu de mero inadimplemento voluntário, mas sim de descumprimento anterior e essencial dos próprios apelados, que teriam deixado de liquidar, até 30/04/2014, os ônus e gravames incidentes sobre a matrícula do imóvel (notadamente o gravame em favor do Banco do Brasil S.A. mencionado na Cláusula Primeira do contrato), obrigação prevista na Cláusula Nona, alínea “a”. Nessa linha, invocam a exceção de contrato não cumprido (art. 476, CC), argumentando que, não tendo os vendedores cumprido sua obrigação de saneamento registral, não poderiam exigir dos compradores o cumprimento pontual e integral das prestações subsequentes, o que afastaria a caracterização de mora imputável exclusivamente aos apelantes e, por consequência, a própria resolução contratual decretada por culpa unilateral destes. A sentença recorrida enfrentou a matéria sob o fundamento de que a obrigação dos vendedores relativa à outorga da escritura e ao saneamento dos ônus registrais somente se tornaria exigível após a quitação integral do preço pactuado, de modo que, não tendo os compradores promovido o pagamento integral das parcelas, não lhes assistiria o direito de exigir o cumprimento da obrigação correlata dos vendedores, tampouco de a invocar como excludente de sua própria mora. Assentou o Juízo a quo, dessa forma, que o inadimplemento contratual haveria partido exclusivamente dos réus, circunstância que, por si só, justificaria a resolução do contrato com a integralidade das consequências dela decorrentes. A exceptio non adimpleti contractus, positivada no art. 476 do Código Civil, constitui corolário da boa-fé objetiva e da sinalagmaticidade própria dos contratos bilaterais, autorizando que, nos ajustes em que as prestações das partes guardem relação de reciprocidade e simultaneidade, nenhum dos contratantes seja compelido a cumprir sua obrigação antes que o outro tenha cumprido a que lhe compete. Trata-se de mecanismo de autotutela contratual, exercitável extrajudicialmente e oponível como defesa em juízo, que suspende a exigibilidade da prestação do excipiente enquanto o exceto não demonstrar o cumprimento da sua. A aplicação do instituto pressupõe, todavia, a satisfação de requisitos cumulativos, sedimentados na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: (i) simultaneidade das obrigações recíprocas, de modo que a prestação de uma parte seja exigível concomitantemente à da outra, sem que exista prazo ou condição que distancie os vencimentos; (ii) que a parte que invoca a exceção tenha, ela própria, cumprido — ou esteja apta a cumprir — a sua obrigação, já que não se admite que o contratante inadimplente se valha da exceção para justificar seu próprio inadimplemento; e (iii) proporcionalidade entre a suspensão da prestação e o inadimplemento alegado da parte contrária, não se admitindo a paralisação integral e desproporcional da obrigação diante de descumprimento parcial ou de menor envergadura da contraparte. Como bem assentou o Superior Tribunal de Justiça, a inadimplência recíproca ou a ausência de simultaneidade entre as prestações contratadas afasta a aplicação do art. 476 do Código Civil, ainda que se trate, em tese, de contrato bilateral apto a comportar a exceção: RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. [...] 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". [...] 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. (STJ - REsp 1.758.795/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22/06/2021, DJe 25/06/2021) Na mesma linha, a Corte Superior reconhece a validade da exceção quando efetivamente demonstrada falha ou descumprimento da contraparte apto a justificar a suspensão da prestação contraposta: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PARCELA DE CONTRATO DE SERRALHERIA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. OBSERVÂNCIA. [...] 1. Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus, disciplinada pelo art. 476 do Código Civil, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia. 2. No caso, o Tribunal a quo concluiu não ser devida a parcela cobrada na execução, em razão da inconteste demonstração de falha na prestação do serviço contratado, a justificar a exceptio non adimpleti contractus. (STJ - AgInt no AREsp 2.282.332/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15/05/2023, DJe 22/05/2023) Verifica-se, portanto, que a exceção não opera de forma automática ou genérica: sua incidência depende de exame concreto da estrutura obrigacional do contrato e da efetiva demonstração, por quem a invoca, de que cumpriu — ou estava apto a cumprir — sua própria obrigação, e de que existe correspondência real entre o descumprimento alheio alegado e a suspensão da prestação própria. Ao contrário do que assentou a sentença, a leitura sistemática do instrumento contratual não autoriza afirmar que a obrigação dos vendedores de saneamento dos ônus registrais estivesse condicionada à quitação integral do preço. Com efeito, a Cláusula Nona, alínea “a”, fixou prazo próprio e autônomo — 30/04/2014 — para que os vendedores liquidassem os gravames incidentes sobre a matrícula do imóvel e viabilizassem a lavratura da escritura, termo que coincide, não por acaso, com o vencimento da segunda parcela do preço (também 30/04/2014), e não com a quitação da última parcela (30/04/2016), conforme evidenciado, ademais, pela Cláusula Oitava, que autoriza a transmudação do instrumento em escritura pública já após o pagamento da segunda parcela. Também a Cláusula Primeira revela que o gravame em favor do Banco do Brasil S.A. era circunstância conhecida e aceita pelas partes desde a celebração do negócio, e não vício superveniente ou ocultado pelos vendedores. Não obstante, a mesma Cláusula Nona, “a”, ao disciplinar a consequência do eventual descumprimento dessa obrigação pelos vendedores, não instituiu em favor do comprador a faculdade de suspender integralmente os pagamentos, tampouco de resolver o contrato ou postergar indefinidamente suas prestações — mecanismo que, se fosse essa a intenção das partes, deveria estar expressamente pactuado, tal como o foi na Cláusula Terceira, que restringe a resolução por iniciativa do comprador à hipótese de vício insanável na documentação dos vendedores, categoria mais grave e distinta de mero gravame pendente de baixa. Nesse ponto, cumpre observar que as disposições contratuais devem ser interpretadas de acordo com o conteúdo efetivamente convencionado pelas partes, não sendo possível extrair de cláusula que prevê mecanismo específico de abatimento uma faculdade mais ampla de suspensão integral das obrigações de pagamento. A interpretação do ajuste deve guardar correspondência com os seus limites objetivos, especialmente quando a própria avença estabeleceu, de forma expressa, a consequência aplicável ao eventual inadimplemento dos vendedores. Não é dado ao intérprete, sob o pretexto de conferir eficácia à cláusula contratual, ampliar o conteúdo da obrigação ou da consequência nela prevista para alcançar faculdade que as partes não estabeleceram. Se as partes convencionaram que o comprador poderia descontar dos pagamentos futuros o valor da dívida que impedisse a escrituração e o registro, não cabe ampliar essa previsão para autorizar, sem expressa disposição contratual, a retenção integral ou indefinida das parcelas do preço. O que as partes efetivamente convencionaram foi um mecanismo de compensação proporcional: constatada dívida que impedisse a escrituração e o registro, poderia o comprador descontar o respectivo valor dos pagamentos futuros — remédio de natureza obrigacional distinta e mais restrita do que a suspensão ampla do adimplemento. A própria redação da cláusula impõe, para a incidência desse remédio, dois requisitos cumulativos: (a) a existência de dívida remanescente sobre o imóvel; e (b) que essa dívida, especificamente, seja apta a impedir a escrituração ou o registro. Não é toda e qualquer pendência registral que autoriza o desconto — apenas aquela que concretamente obste a lavratura do título translativo —, de modo que a mera subsistência de anotação na matrícula, sem prova de que ela efetivamente inviabilizava a escritura, não basta para justificar o exercício do direito de abatimento, tampouco, com maior razão, a suspensão integral de parcela do preço. Consta dos autos, é certo, que o apelante Luiz Carlos de Andrade encaminhou aos apelados, em 30/06/2016, contranotificação em resposta à Notificação Extrajudicial nº 458.729 (Registro de Títulos e Documentos de Maringá/PR), na qual invocou expressamente a Cláusula Nona, “a”, afirmando que os vendedores não haviam promovido a baixa da constrição incidente sobre o imóvel, o que acarretaria a impossibilidade de transferência do bem, e sustentando que sequer precisaria cumprir suas obrigações contratuais desde 30/04/2014, “tendo em vista a inadimplência dos CONTRANOTIFICADOS”. Referido documento, contudo, longe de socorrer a tese defensiva, evidencia a sua fragilidade sob três aspectos. Primeiro, cuida-se de manifestação reativa, e não contemporânea ao inadimplemento: foi formulada apenas em resposta à cobrança de mora promovida pelos próprios vendedores, quase um ano depois de a parcela vencida em 30/04/2015 ter sido paga de forma fracionada e incompleta (com pagamentos residuais até 22/07/2015), e já após o vencimento integral da parcela final, ajustada para 30/04/2016 — não se tratando, portanto, do exercício contemporâneo e transparente do direito de desconto no momento da própria retenção, mas de justificativa apresentada posteriormente, em réplica a notificação alheia. Segundo, a contranotificação não quantifica o débito remanescente nem estabelece qualquer correlação entre o valor do gravame alegadamente pendente e o montante das parcelas retidas pelo comprador, persistindo, também sob esse novo elemento probatório, a ausência de demonstração de proporcionalidade já apontada. Terceiro, e mais relevante, o próprio teor do documento revela que o comprador reivindicava para si um direito mais amplo do que aquele efetivamente pactuado — a saber, a integral exoneração de suas obrigações contratuais (“sequer precisasse cumpri-las desde 30/04/2014”) —, quando o remédio contratualmente previsto na Cláusula Nona, “a”, autorizava apenas o desconto proporcional do valor do débito nos pagamentos futuros, e não a suspensão total e indefinida do preço. Cumpria aos compradores, ainda que tenham comunicado formalmente sua irresignação, ao menos: (i) demonstrar qual era a dívida que persistia gravando o imóvel após o termo contratual e seu valor específico; e (ii) demonstrar que o montante retido guardasse proporcionalidade com esse débito (R$ 290.862,99, correspondente à diferença entre os R$ 700.000,00 devidos na parcela vencida em 30/04/2015 e os R$ 409.137,01 efetivamente pagos, somado à integralidade da parcela final de R$ 650.000,00) — providências que, ainda à luz da contranotificação juntada aos autos, não restaram atendidas. Registre-se, a título meramente informativo, que as razões de apelação buscaram conferir maior desenvolvimento a essa tese quanto à identificação e ao valor do gravame, associando-o à cédula rural pignoratícia e hipotecária de 28º grau (Registro n. 63 da matrícula 302), objeto da execução hipotecária n. 1000089-26.2019.8.11.0012, ajuizada pelo Banco do Brasil S.A. em face de terceiro, no âmbito da qual os apelados figuram como garantidores hipotecários. Tal desenvolvimento argumentativo, contudo, não foi submetido ao Juízo a quo por ocasião das alegações finais que precederam a sentença recorrida (ID 384755879), nas quais os apelantes limitaram-se a mencionar, de forma genérica, a existência da execução e a alegada “ocultação de débitos” pelos apelados, sem qualquer quantificação do valor do gravame remanescente ou demonstração de proporcionalidade com o montante das parcelas retidas. Não tendo sido a matéria submetida, com a necessária precisão, ao contraditório em primeiro grau, tal desenvolvimento não pode servir de fundamento autônomo para a reforma do julgado, sob pena de indevida supressão de instância, permanecendo a conclusão ora adotada assentada, tão somente, na ausência de demonstração de proporcionalidade já exposta. Reforça essa conclusão precedente desta própria Corte estadual, em caso de contornos assemelhados ao presente — contrato de compra e venda de imóvel rural com alegação de exceção de contrato não cumprido fundada em demora na baixa de gravame: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE [...] Não prospera a alegação de exceção de contrato não cumprido baseada em demora na baixa de gravame quando evidenciada a quitação do financiamento pelos vendedores antes do vencimento do saldo final devedor, cabendo ao comprador, na dúvida, promover a consignação em pagamento. É inaplicável a Teoria do Adimplemento Substancial quando a parcela inadimplida representa proporção significativa do preço ajustado (cerca de 40% do valor total do negócio), não se tratando de descumprimento ínfimo. (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1047181-26.2025.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 09/04/2026). No presente caso, o comportamento dos apelantes é ainda mais distante do exercício regular do direito de exceção: não promoveram consignação em pagamento do valor controvertido, não notificaram os vendedores especificando o débito a ser abatido, e permaneceram inertes quanto ao saldo devedor da parcela de 2015 e à integralidade da parcela final (vencida em 2016), cujo somatório ultrapassa 40% do valor total do negócio — proporção que, à semelhança do precedente citado, afasta qualquer cogitação de descumprimento ínfimo apto a ser tolerado sob a ótica do adimplemento substancial, hipótese sequer invocada nos presentes autos. Assim, ainda que se reconheça que a fundamentação da sentença recorrida tenha incorrido em imprecisão ao vincular a obrigação dos vendedores à quitação integral do preço — premissa que, de fato, não encontra amparo na literalidade contratual —, a conclusão de mérito quanto à caracterização do inadimplemento dos compradores como causa idônea da resolução contratual deve ser mantida, porquanto a suspensão promovida pelos apelantes extrapolou, sem demonstração de proporcionalidade ou correspondência de valores, o único remédio contratualmente previsto para a hipótese de descumprimento da Cláusula Nona pelos vendedores. No caso, verifica-se inadimplemento predominantemente atribuível aos compradores, que, a pretexto de um descumprimento pontual e de proporção não comprovada por parte dos vendedores, deixaram de adimplir parcela substancial do preço ajustado, circunstância que afasta o simples retorno das partes ao status quo ante sem a incidência dos ônus contratuais. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a resolução contratual por inadimplemento dos apelantes, com fundamentação parcialmente diversa da adotada na sentença recorrida quanto à exigibilidade da obrigação da Cláusula Nona pelos vendedores, sem prejuízo da conclusão quanto à responsabilidade dos compradores pela resolução do ajuste. INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DA NÃO USUFRUIÇÃO DO IMÓVEL Sustentam os apelantes que a condenação ao pagamento de lucros cessantes, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor da avença, configura julgamento extra petita, por ter adotado critério diverso do requerido na inicial, que se baseava no valor do arrendamento de terras para cultivo de soja. Subsidiariamente, requerem a redução da indenização ou sua adequação ao parâmetro de arrendamento anual indicado na exordial. A sentença recorrida enfrentou a matéria sob o fundamento de que a permanência dos réus na posse do imóvel, mesmo após a resolução contratual decorrente de seu próprio inadimplemento, impõe a obrigação de indenizar os autores pelos frutos que estes deixaram de perceber, sob pena de se homologar a utilização gratuita do bem por quem descumpriu as obrigações assumidas. Assentou o Juízo a quo que o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor da avença constitui critério legítimo e amplamente utilizado pela jurisprudência para as hipóteses de fruição indevida de imóvel por ocupante inadimplente, distinto da figura do arrendamento rural, e adequado a compensar a privação do uso econômico do bem pelos legítimos proprietários. A indenização pelo tempo de fruição indevida do imóvel — também chamada de taxa de ocupação — constitui mecanismo de reequilíbrio contratual e de vedação ao enriquecimento sem causa, destinado a recompor o prejuízo suportado pelo proprietário que, em razão da permanência do ocupante inadimplente no bem, fica impossibilitado de dele extrair a utilidade econômica que naturalmente lhe corresponderia. Tem, para esse efeito, natureza jurídica assemelhada à de aluguéis, distinguindo-se de institutos correlatos, como a cláusula penal compensatória pelo desfazimento do negócio e o percentual de retenção sobre os valores pagos, com os quais pode inclusive ser cumulada, por se tratar de rubricas de finalidades distintas — uma visa a recompor as despesas gerais do negócio desfeito, e a outra, a remunerar o período de ocupação indevida do bem. É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que essa indenização deve incidir desde a caracterização da mora até a efetiva desocupação, sendo apurada, à falta de critério legal expresso, com base em parâmetro objetivo e razoável — usualmente um percentual mensal sobre o valor do imóvel ou do negócio —, tal como reconhecido nos seguintes precedentes: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. [...] TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL E FINAL. [...] 4. A taxa de fruição constitui mecanismo de reequilíbrio contratual destinado a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente que permanece ocupando o imóvel após o descumprimento de suas obrigações contratuais. 5. Embora o contrato tenha sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já reconhecia, mesmo anteriormente à vigência da nova legislação, a possibilidade de cobrança de indenização pela ocupação do imóvel como forma de restaurar o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. [...] Tese de julgamento: [...] "2. A taxa de fruição, destinada a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente que permanece na posse do imóvel, deve incidir desde a data do inadimplemento até a efetiva desocupação, independentemente de o contrato ter sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça que reconhece tal indenização como mecanismo de reequilíbrio contratual." (TJ-MT - Apelação Cível nº 10018906720208110003, Rel. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 05/11/2025) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. [...] 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. (STJ - REsp 2.024.829/SC, Relª. Minª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07/03/2023) No caso concreto, a alegação de julgamento extra petita não se sustenta. A leitura da petição inicial revela que os próprios autores, ao formular o pedido indenizatório, apresentaram dois parâmetros de cálculo: o valor médio de arrendamento de terras na região para cultivo de soja e, expressamente, “em 0,5% a.m., sobre o valor total do negócio, a ser calculado desde a data da posse até a efetiva entrega do bem”. A sentença, ao adotar precisamente esse segundo critério, não decidiu fora dos limites da demanda, mas apenas escolheu, entre as alternativas de cálculo já apresentadas pelos próprios autores, aquela que reputou mais adequada — o que não configura julgamento extra petita, mas legítimo exercício do poder de apreciação do pedido dentro de seus próprios contornos. Some-se a isso que o critério adotado sequer é estranho à economia do próprio contrato celebrado entre as partes: a Cláusula Sexta, Parágrafo Sexto, do instrumento particular estipulou, como taxa de ocupação devida pelo comprador em caso de permanência no imóvel após sua retomada, o percentual de 1% ao mês sobre o valor do bem — de modo que o parâmetro de 0,5% a.m. fixado na sentença representa, na verdade, metade do que as próprias partes, em livre negociação, reputaram razoável e não abusivo para a mesma finalidade. Não há, portanto, desproporcionalidade a corrigir, tampouco fundamento para a substituição do critério por arrendamento anual calculado pela saca de soja, parâmetro estranho à natureza da indenização por fruição indevida — que compensa a privação do uso econômico do bem pelo proprietário, e não fixa remuneração por exploração agrícola consentida, esta sim própria do contrato de arrendamento rural, inaplicável à hipótese dos autos, em que a posse dos réus deixou de ostentar amparo contratual válido desde a resolução do ajuste. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a condenação por lucros cessantes/indenização por fruição no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor da avença, tal como fixado na sentença. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS Sustentam os apelantes o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, com o consequente direito de retenção até a efetivação do pagamento. Já na contestação, os réus haviam especificado as benfeitorias por eles executadas, discriminando-as como: (a) uma casa de aproximadamente 130m², construída em alvenaria, no valor aproximado de R$ 80.000,00; (b) um barracão de aproximadamente 100m², também em alvenaria, no valor aproximado de R$ 45.000,00; (c) um poço artesiano, no valor aproximado de R$ 8.000,00; e (d) atos de conservação do solo e aplicação de calcário, no valor aproximado de R$ 120.000,00, requerendo que, pelo princípio da eventualidade, caso declarada a resolução contratual por seu inadimplemento, tais benfeitorias, bem como todas as demais que viessem a ser apuradas em liquidação de sentença, fossem indenizadas por seus valores atualizados, com deferimento do direito de retenção do imóvel até a efetivação da indenização devida. A sentença recorrida, ao enfrentar a matéria, reconheceu que os réus exerceram posse de boa-fé até a resolução do contrato, assegurando-lhes indenização pelas benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença. Contudo, afastou o direito de retenção por ausência de prova de que as benfeitorias foram realizadas antes da constituição em mora e de elementos que permitissem aferir sua natureza. O direito de retenção por benfeitorias, disciplinado nos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, constitui prerrogativa assegurada ao possuidor de boa-fé como garantia do recebimento da indenização a que faz jus pelas benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no bem, autorizando-o a permanecer na posse da coisa até que seja efetivamente ressarcido. Cuida-se, contudo, de direito não absoluto, cuja incidência pressupõe a demonstração de que a boa-fé possessória persistia no momento em que as benfeitorias foram executadas — o que, como já assentado no capítulo anterior deste voto, deixa de se verificar a partir da notificação extrajudicial que constitui o possuidor em mora, marco a partir do qual a permanência no imóvel passa a ostentar natureza precária e contestada, insuscetível de gerar, para benfeitorias supervenientes, o mesmo tratamento conferido ao possuidor de boa-fé. Ademais, ainda que reconhecido o direito à indenização pelas benfeitorias, disso não decorre, de forma automática, o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, notadamente quando a resolução contratual advém do inadimplemento do próprio adquirente e o crédito indenizatório permanece ilíquido, a depender de apuração técnica em fase própria — não se podendo condicionar a reintegração de posse, efeito lógico e imediato da resolução contratual reconhecida, ao prévio adimplemento de valor ainda não liquidado, tal como reiteradamente reconhecido pela jurisprudência desta Corte estadual: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RETENÇÃO DE VALORES E DEVOLUÇÃO PROPORCIONAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM FASE DE LIQUIDAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO AUTOMÁTICO À RETENÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO DE POSSE AO DEPÓSITO PRÉVIO DE VALORES ILÍQUIDOS. [...] 5. O eventual direito à indenização por benfeitorias não implica, automaticamente, o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, especialmente quando a resolução contratual decorre de inadimplemento do adquirente e os valores indenizáveis ainda se mostram ilíquidos. 6. A exigência de depósito prévio de valores ainda ilíquidos como condição para a reintegração de posse não encontra amparo jurídico, devendo a forma e o momento de satisfação do crédito ser definidos na fase de liquidação ou de cumprimento da sentença. [...] Tese de julgamento: [...] "2. Reconhecida a rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, a restituição da posse ao proprietário constitui efeito lógico da resolução, sendo indevido condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio de indenização por benfeitorias ainda ilíquidas." (TJ-MT, N.U 1015928-31.2024.8.11.0040, Rel. Desa. Anglizey Solivan de Oliveira, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 04/02/2026) Não se ignora, por outro lado, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o direito de retenção quando efetivamente comprovada a boa-fé possessória contemporânea às benfeitorias realizadas: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. POSSE. DIREITO ASSEGURADO MEDIANTE AÇÃO TRANSITADA EM JULGADO. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. BOA-FÉ RECONHECIDA. POSSIBILIDADE. [...] IV. [...] A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de reconhecer que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito. (STJ - AgInt no AREsp 809.492/PR, Rel. Ministra Assusete Magalhães, 2ª Turma, j. 26/09/2017, DJe 06/10/2017) Tal precedente, todavia, não socorre a pretensão recursal, na medida em que ali a boa-fé possessória fora expressamente reconhecida pelas instâncias ordinárias com base em circunstância peculiar — decisão transitada em julgado que assegurara a posse à parte retentora —, situação distinta da dos autos, em que a boa-fé possessória, embora inicialmente existente por força do contrato válido, cessou, para os fins do art. 1.219 do Código Civil, a partir da notificação extrajudicial de mora, sem que os apelantes tenham comprovado que as benfeitorias discriminadas na contestação — a casa, o barracão, o poço artesiano e os atos de conservação do solo — foram executadas em momento anterior a esse marco. Ainda que se admitisse, para fins de argumentação, a existência do direito de retenção, é de se registrar que sua eventual incidência não eximiria os apelantes do pagamento da indenização por fruição do imóvel (lucros cessantes) já reconhecida no capítulo anterior, tampouco autorizaria a compensação integral entre os dois créditos sem os limites fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. [...] 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. [...] 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. (STJ - REsp 1.854.120/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 09/02/2021) Nesse contexto, correta a sentença ao reconhecer aos apelantes o direito à indenização pelas benfeitorias discriminadas na contestação — casa, barracão, poço artesiano e atos de conservação do solo/aplicação de calcário —, a serem apuradas em liquidação mediante avaliação técnica que considere os materiais empregados, o estado de acabamento e o valor de mercado, mas correta, também, ao afastar o direito de retenção, ante a ausência de prova de que tais benfeitorias antecederam a notificação extrajudicial de mora, ônus que competia exclusivamente aos apelantes e do qual não se desincumbiram, e ante a própria natureza ilíquida do crédito indenizatório, que não pode condicionar a reintegração de posse decorrente da resolução contratual já reconhecida. Deixo consignada, todavia, importante ressalva: a negativa do direito de retenção resolve exclusivamente a questão possessória, autorizando a imediata reintegração dos apelados na posse do imóvel, mas não os desonera do dever de preservar, até a efetiva apuração pericial em liquidação de sentença, a integridade das benfeitorias cujo direito indenizatório já restou reconhecido em favor dos apelantes. Não poderão os apelados, uma vez reintegrados na posse, promover a demolição, remoção, descaracterização ou qualquer outra forma de alteração das benfeitorias existentes que comprometa sua identificação e mensuração pericial, sob pena de responderem pelos prejuízos daí advindos, na medida em que a ausência de retenção não pode ser interpretada como autorização para o esvaziamento prático de direito indenizatório já reconhecido em decisão judicial. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença, sem direito de retenção, com a ressalva ora consignada quanto ao dever de preservação do estado das benfeitorias até a efetiva liquidação. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS Sustentam os apelantes que a restituição das quantias pagas deve ser realizada com incidência de correção monetária e juros moratórios contados desde a citação, além da aplicação da multa prevista na Cláusula Décima Terceira do contrato (2% sobre o valor total do negócio), em seu favor, como acréscimo à devolução a que fazem jus. A sentença recorrida, ao dispor sobre a matéria, determinou a restituição das quantias pagas pelos réus (R$ 1.209.137,01), em parcela única, com correção monetária pelo INPC incidente desde a data de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, estes últimos contados a partir do trânsito em julgado da decisão, ressalvada a possibilidade de abatimento do valor das arras e da condenação em lucros cessantes, tudo em conformidade com a orientação da Súmula 543 do STJ e do entendimento firmado no REsp 1.300.418/SC, que impõem a devolução imediata e em parcela única das quantias pagas pelo promitente comprador, independentemente de quem tenha dado causa à resolução, com correção incidente desde o efetivo desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa do promitente vendedor. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF), pacificou o entendimento de que, tratando-se de restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda resolvido por inadimplemento do comprador, os juros moratórios somente incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece o dever de restituir, porquanto apenas nesse momento se torna líquida e exigível a obrigação de devolução, não se caracterizando mora anterior a esse marco. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – [...] TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] A correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, e os juros de mora deste valor devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ. (TJ-MT, Apelação Cível nº 10008812420188110041, Rel. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 08/06/2022) RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. [...] CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO PELO ÍNDICE CONTRATUAL. JUROS DE MORA PELA SELIC. TEMA 1.002/STJ. [...] A correção monetária apenas recompõe o valor da moeda e deve incidir desde cada desembolso [...] Na rescisão por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, quando a SELIC passa a ser o índice exclusivo, por englobar juros e correção monetária, conforme o Tema 1.002 do STJ. (TJ-MT, N.U 1014018-46.2025.8.11.0003, Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 29/07/2026) Correto, portanto, o critério adotado na sentença quanto ao termo inicial dos juros — o trânsito em julgado, e não a citação, como pretendem os apelantes —, o que já basta para afastar a pretensão recursal nesse ponto específico. Impõe-se, contudo, adequar os critérios de atualização do débito de restituição à correta interpretação do art. 406 do Código Civil, na redação anterior e posterior à Lei nº 14.905/2024, observando-se que, não havendo índice de correção monetária estipulado no contrato para a hipótese de restituição, aplica-se integralmente o regime legal e jurisprudencial pertinente. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o art. 406 do Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a Selic a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional — taxa que, nesse período, opera como índice único e composto, abrangendo simultaneamente correção monetária e juros, sendo vedada sua cumulação com outro índice de atualização, sob pena de bis in idem. Tratando-se, pois, de índice legal aplicável à própria formação do débito de restituição — que, nos termos da Súmula 543/STJ, nasce a cada desembolso realizado pelos apelantes —, a Selic deve incidir desde a data de cada pagamento, e não apenas a partir do trânsito em julgado, sendo incorreta, nesse particular, a fixação do INPC pela sentença recorrida. A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024 (30/08/2024), o legislador alterou esse regime, passando a exigir a decomposição entre correção monetária, calculada pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), e juros de mora, calculados pela taxa legal, correspondente à Selic deduzida do IPCA acumulado no período (art. 406, §1º, CC). Assim, a atualização do débito de restituição das quantias pagas pelos apelantes deverá observar os seguintes marcos: (i) da data de cada desembolso até 29/08/2024, incidência exclusiva da taxa Selic, como índice único e composto de correção monetária e juros, vedada sua cumulação com qualquer outro índice, tal como já reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça mesmo antes da vigência da lei nova; e (ii) a partir de 30/08/2024, correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa Selic deduzida do IPCA acumulado no período, na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, cabendo ao Juízo de liquidação ou de cumprimento de sentença operacionalizar esses marcos temporais até a data do efetivo pagamento. Quanto à pretensão de incidência da multa prevista na Cláusula Décima Terceira em favor dos próprios apelantes, a leitura do dispositivo contratual revela a impropriedade do pleito: a cláusula penal ali estipulada — 2% sobre o valor total do contrato — incide expressamente contra a parte que deixar de cumprir as obrigações assumidas, em favor da parte lesada, e não em benefício do próprio inadimplente. Reconhecido que o descumprimento contratual partiu dos apelantes, descabe sua aplicação em seu benefício, sob pena de subverter a finalidade sancionatória da cláusula. Rejeita-se, também nesse ponto, a pretensão recursal. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS Sustentam os apelantes que a fixação de honorários em verba única de 10% sobre o valor atualizado da causa, rateada em 50%/50% entre as partes, viola o piso mínimo do art. 85, §2º, do CPC, na medida em que resultaria em apenas 5% para o patrono de cada litigante, configurando indevida compensação vedada pelo art. 85, §14, do CPC. A sentença recorrida fixou os honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, com rateio de 50% para cada parte, em razão da sucumbência recíproca reconhecida. A alegação não prospera, pois confunde dois institutos distintos, hoje pacificados na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: o percentual de fixação da verba honorária (art. 85, §2º, CPC), que exige que o valor total dos honorários observe os limites de 10% a 20%, e o percentual de rateio decorrente da sucumbência recíproca (art. 86, CPC), que disciplina apenas a forma de distribuição dessa verba total entre as partes, podendo resultar em qualquer proporção conforme o decaimento de cada litigante. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EM PROPORÇÃO IGUAL (50% PARA CADA PARTE). PERCENTUAL DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS E PERCENTUAL DE RATEIO DE DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. DISTINÇÃO. DESPROVIMENTO. [...] 3. A definição da proporção do decaimento (percentual do rateio para cada parte) não se confunde com o percentual de fixação dos honorários. Precedentes. 4. Hipótese em que os honorários advocatícios foram fixados em 10% sobre o valor da causa, e o rateio dos honorários, em razão da sucumbência recíproca, resulta em 5% para cada litigante. 5. Há sofisma no entendimento de que o resultado do rateio jamais poderia ficar abaixo de 10% do valor da causa sob pena de se violar o percentual mínimo da fixação de honorários, pois obrigaria o juiz a sempre fixar honorários em 20% para as situações em que ocorrer sucumbência recíproca na mesma proporcionalidade, o que impediria a ponderação sobre o trabalho do advogado levando em conta o grau de zelo, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, tornando inviável a aplicação dos critérios de proporcionalidade e razoabilidade na busca do devido arbitramento. (STJ - REsp 2.136.125/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11/06/2024) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 2. Em caso de sucumbência recíproca, o rateio dos honorários pode resultar em percentual inferior ao mínimo de 10% (sobre o valor da causa ou da condenação) para cada litigante. Precedentes. (AgInt no AREsp n. 3.082.182/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 22/6/2026.) No caso, a verba honorária foi corretamente fixada em 10% sobre o valor da causa, e o fato de o rateio resultar em 5% para cada patrono não viola o art. 85, §2º, do CPC, que incide sobre o valor total da verba, não sobre o resultado individual da divisão. Também não se configura a compensação vedada pelo art. 85, §14, do CPC, que pressupõe o abatimento recíproco entre créditos autônomos e integrais, hipótese distinta do simples rateio proporcional de verba única corretamente arbitrada. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a fixação dos honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, com rateio de 50% para cada parte. DISPOSITIVO Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença recorrida em sua integralidade. De ofício, determino a adequação dos índices de correção monetária e juros moratórios incidentes sobre o débito de restituição das quantias pagas pelos apelantes, que deverão observar os seguintes marcos: (i) da data de cada desembolso até 29/08/2024, incidência exclusiva da taxa Selic, como índice único e composto de correção monetária e juros; e (ii) a partir de 30/08/2024, correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa Selic deduzida do IPCA acumulado no período, na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, cabendo ao Juízo de origem, na fase de liquidação ou cumprimento de sentença, operacionalizar tais marcos temporais. Fica consignada, ainda, a ressalva de que a negativa do direito de retenção autoriza a imediata reintegração dos apelados na posse do imóvel, mas não os desonera do dever de preservar, até a efetiva apuração pericial em liquidação de sentença, a integridade das benfeitorias cujo direito indenizatório restou reconhecido em favor dos apelantes, sob pena de responderem pelos prejuízos decorrentes de eventual demolição, remoção ou descaracterização que comprometa sua mensuração. Tendo em vista o integral desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do trabalho adicional realizado pelos patronos dos apelados nesta fase recursal, passando a verba honorária, no que se refere à sucumbência recursal, para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantendo-se a proporção de rateio já fixada na sentença em razão da sucumbência recíproca ali reconhecida. Ficam prequestionados, para os efeitos do art. 1.025 do Código de Processo Civil, todos os dispositivos legais e constitucionais invocados pelas partes, na medida em que as questões a eles pertinentes foram devidamente enfrentadas no presente voto. A ausência de menção expressa a cada dispositivo não caracteriza omissão, porquanto o julgador não está obrigado a rebater, individualmente, todos os argumentos deduzidos pelas partes, bastando que enfrente fundamentadamente a controvérsia submetida a julgamento. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
TJMT · Primeira Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 0003680-18.2016.8.11.0012 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Perdas e Danos, Crédito Rural, Indenização por Dano Moral, Propriedade] Relator: Des(a). RICARDO GOMES DE ALMEIDA Turma Julgadora: [DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES] Parte(s): [ESPÓLIO DE JUSTINO MARTINS PINTO - CPF: 012.943.500-72 (APELADO), FERNANDA SILVA FERREIRA - CPF: 030.998.411-45 (ADVOGADO), IVAN FORTES DE BARROS - CPF: 328.044.231-15 (ADVOGADO), IVO MARCELO SPINOLA DA ROSA - CPF: 627.442.241-20 (ADVOGADO), ETELVINA DA SILVA PINTO - CPF: 856.477.131-49 (APELADO), CLAUDIMAR MARTINS PINTO - CPF: 460.716.601-49 (APELADO), LUIZ CARLOS DE ANDRADE - CPF: 043.725.778-93 (APELANTE), HELENO GALDINO LUCAS - CPF: 450.839.599-68 (ADVOGADO), MARCIO ANTONIO LUCIANO PIRES PEREIRA - CPF: 273.603.258-62 (ADVOGADO), JACQUELINE PENTEADO QUIOZINI DE ANDRADE - CPF: 029.888.549-20 (APELANTE), CLAUDIMAR MARTINS PINTO - CPF: 460.716.601-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)] A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Resolução de contrato de compra e venda de imóvel rural. Inadimplemento do comprador. Exceção de contrato não cumprido. Inaplicabilidade. Lucros cessantes. Benfeitorias. Honorários advocatícios. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, condenando os compradores ao pagamento de lucros cessantes, assegurando-lhes restituição das parcelas pagas e indenização por benfeitorias, sem direito de retenção. Os apelantes suscitam nulidade processual por recolhimento tardio das custas e, no mérito, defendem a exceção de contrato não cumprido, o direito de retenção pelas benfeitorias, a revisão dos consectários da resolução contratual e dos honorários sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recolhimento tardio das custas processuais acarreta nulidade do processo; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de baixa dos gravames pelos vendedores autoriza a exceção de contrato não cumprido; (iii) determinar a legitimidade da condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iv) verificar a existência de direito de retenção pelas benfeitorias; e (v) analisar a regularidade da fixação dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. O pagamento parcial das custas, seguido de regularização após intimação judicial e antes da sentença, sana o vício processual e prestigia a primazia do julgamento do mérito. 4. A exceção de contrato não cumprido exige simultaneidade das prestações, adimplemento ou aptidão para adimplir da parte que a invoca e proporcionalidade entre o inadimplemento da contraparte e a suspensão da própria obrigação, requisitos não demonstrados pelos compradores. 5. Embora a obrigação dos vendedores de promover a baixa dos gravames possuísse prazo próprio, o contrato previa apenas o abatimento proporcional do débito, e não a suspensão integral do pagamento do preço. 6. O inadimplemento substancial dos compradores, correspondente a parcela significativa do preço ajustado, justifica a resolução contratual e afasta a incidência da exceção de contrato não cumprido. 7. A indenização pela fruição indevida do imóvel possui natureza compensatória, visa evitar o enriquecimento sem causa e pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio, inexistindo julgamento extra petita. 8. O direito de retenção exige demonstração de que as benfeitorias indenizáveis foram realizadas durante a posse de boa-fé e de sua natureza, requisitos não comprovados nos autos, razão pela qual é cabível apenas a indenização a ser apurada em liquidação de sentença. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O recolhimento tardio das custas não acarreta nulidade quando o vício é sanado antes da sentença mediante prévia intimação da parte. 2. A exceção de contrato não cumprido não se aplica quando o contratante suspende integralmente sua prestação sem observar a proporcionalidade prevista no contrato. 3. A indenização pela ocupação indevida do imóvel pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio como forma de recompor a perda da fruição do bem. 4. O possuidor de boa-fé faz jus à iEmenta: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Resolução de contrato de compra e venda de imóvel rural. Inadimplemento do comprador. Exceção de contrato não cumprido. Inaplicabilidade. Lucros cessantes. Benfeitorias. Honorários advocatícios. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, condenando os compradores ao pagamento de lucros cessantes, assegurando-lhes restituição das parcelas pagas e indenização por benfeitorias, sem direito de retenção. Os apelantes suscitam nulidade processual por recolhimento tardio das custas e, no mérito, defendem a exceção de contrato não cumprido, o direito de retenção pelas benfeitorias, a revisão dos consectários da resolução contratual e dos honorários sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recolhimento tardio das custas processuais acarreta nulidade do processo; (ii) estabelecer se o descumprimento da obrigação de baixa dos gravames pelos vendedores autoriza a exceção de contrato não cumprido; (iii) determinar a legitimidade da condenação ao pagamento de lucros cessantes; (iv) verificar a existência de direito de retenção pelas benfeitorias; e (v) analisar a regularidade da fixação dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. O pagamento parcial das custas, seguido de regularização após intimação judicial e antes da sentença, sana o vício processual e prestigia a primazia do julgamento do mérito. 4. A exceção de contrato não cumprido exige simultaneidade das prestações, adimplemento ou aptidão para adimplir da parte que a invoca e proporcionalidade entre o inadimplemento da contraparte e a suspensão da própria obrigação, requisitos não demonstrados pelos compradores. 5. Embora a obrigação dos vendedores de promover a baixa dos gravames possuísse prazo próprio, o contrato previa apenas o abatimento proporcional do débito, e não a suspensão integral do pagamento do preço. 6. O inadimplemento substancial dos compradores, correspondente a parcela significativa do preço ajustado, justifica a resolução contratual e afasta a incidência da exceção de contrato não cumprido. 7. A indenização pela fruição indevida do imóvel possui natureza compensatória, visa evitar o enriquecimento sem causa e pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio, inexistindo julgamento extra petita. 8. O direito de retenção exige demonstração de que as benfeitorias indenizáveis foram realizadas durante a posse de boa-fé e de sua natureza, requisitos não comprovados nos autos, razão pela qual é cabível apenas a indenização a ser apurada em liquidação de sentença. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O recolhimento tardio das custas não acarreta nulidade quando o vício é sanado antes da sentença mediante prévia intimação da parte. 2. A exceção de contrato não cumprido não se aplica quando o contratante suspende integralmente sua prestação sem observar a proporcionalidade prevista no contrato. 3. A indenização pela ocupação indevida do imóvel pode ser fixada em percentual mensal sobre o valor do negócio como forma de recompor a perda da fruição do bem. 4. O possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias, sem direito de retenção quando ausentes os requisitos legais”. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 85, §§ 2º e 14, 139, IX, 290 e 485, IV; CC, arts. 476, 1.219 e 1.220. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.906.378/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11.05.2021; STJ, REsp 1.758.795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.282.332/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15.05.2023; STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.03.2023; TJMT, AI n. 1047181-26.2025.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 09.04.2026. ndenização pelas benfeitorias, sem direito de retenção quando ausentes os requisitos legais”. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 85, §§ 2º e 14, 139, IX, 290 e 485, IV; CC, arts. 476, 1.219 e 1.220. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.906.378/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11.05.2021; STJ, REsp 1.758.795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.282.332/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15.05.2023; STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.03.2023; TJMT, AI n. 1047181-26.2025.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, j. 09.04.2026. R E L A T Ó R I O Ilustres membros desta Primeira Câmara de Direito Privado: Trata-se de recurso de apelação interposto por LUIZ CARLOS DE ANDRADE e JAQUELINE PENTEADO QUIOZINI DE ANDRADE contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Nova Xavantina/MT, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse, Perdas e Danos e Danos morais, movida por JUSTINO MARTINS PINTO e ETELVINA DA SILVA PINTO, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Segundo a inicial, as partes celebraram, em 10/01/2014, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com Alienação Fiduciária (Contrato nº 03/2014), tendo por objeto imóvel rural de 200 hectares, denominado "Fazenda Vista Alegre", matrícula nº 302 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Nova Xavantina/MT, pelo preço de R$ 2.150.000,00, a ser pago em quatro parcelas: R$ 100.000,00 a título de sinal (10/02/2014), R$ 700.000,00 (30/04/2014), R$ 700.000,00 (30/04/2015) e R$ 650.000,00 (30/04/2016). Os autores alegaram que os réus deixaram de efetuar o pagamento integral da parcela vencida em 30/04/2015, tendo quitado apenas R$ 409.137,01 dos R$ 700.000,00 devidos, e não realizaram qualquer pagamento relativo à parcela final. Somado ao sinal e à segunda parcela, os réus teriam pago, ao todo, R$ 1.209.137,01 do preço total ajustado. Por tal razão, pleitearam a resolução do contrato por inadimplemento dos compradores, a reintegração de posse do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, lucros cessantes e danos morais. Após a instrução processual e da anulação da primeira sentença por este Colegiado, o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, reintegrar os autores na posse do imóvel, condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a notificação extrajudicial até a desocupação, bem como dos tributos incidentes no período de ocupação, determinar a restituição das parcelas pagas pelos réus, com correção monetária e abatimento das arras e dos lucros cessantes, assegurar indenização pelas benfeitorias sem direito de retenção, a ser apurada em liquidação de sentença, e reconhecer a sucumbência recíproca, fixando o rateio das custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa (ID 384755886). Irresignados, os apelantes interpuseram o presente recurso, no qual suscitam, preliminarmente, a nulidade do processo por ausência de pressuposto processual, em razão do alegado recolhimento tardio das custas iniciais. No mérito, defendem a ocorrência da exceção de contrato não cumprido, em virtude do descumprimento da Cláusula 9ª pelos apelados, o direito de retenção do imóvel até a efetiva indenização das benfeitorias realizadas, a restituição das parcelas pagas com incidência de correção monetária, juros de mora desde a citação e aplicação da cláusula penal prevista na Cláusula 13ª, bem como a nulidade da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, por suposta violação ao art. 85, §§ 2º e 14, do Código de Processo Civil, em razão de a sentença ter arbitrado verba única de 10% sobre o valor da causa, dividida entre os patronos de ambas as partes (ID 384755892). Contrarrazões apresentadas pelos apelados, pugnando pelo desprovimento do recurso. Preparo recursal recolhido (ID 385844356). É o relatório. V O T O R E L A T O R Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL Os apelantes sustentam, preliminarmente, que o processo deveria ter sido extinto sem resolução do mérito, ao argumento de que os apelados, após lhes ser indeferida a gratuidade de justiça e deferido o parcelamento das custas processuais iniciais em 6 (seis) parcelas, efetuaram o recolhimento apenas da primeira parcela, mantendo-se inertes quanto às demais até as vésperas da prolação da sentença, e somente as quitaram após nova intimação judicial. Alegam, assim, incidir a hipótese do art. 485, IV, do CPC, por ausência de pressuposto processual de desenvolvimento válido e regular do feito. Compulsando os autos, verifica-se que o Juízo a quo, ao deferir o parcelamento das custas (ID 273755125 – pág. 20), admitiu expressamente a regularização escalonada do preparo inicial, tendo os apelados comprovado o recolhimento da primeira parcela (ID 273755125 – pág. 68). Muito embora as parcelas subsequentes tenham sido quitadas apenas após nova intimação judicial, e já em momento próximo à prolação da sentença, o certo é que a mora foi integralmente sanada antes do julgamento, mediante a atuação supletiva do próprio Juízo, que determinou a intimação pessoal da parte para regularização do débito remanescente — providência compatível com o dever de saneamento previsto no art. 139, IX, do CPC, e com o princípio da primazia da resolução do mérito (art. 4º, CPC). Não houve, na decisão recorrida, extinção do feito nem prejuízo ao regular prosseguimento da instrução, tendo o processo seguido seu curso regular até o julgamento de mérito, o que evidencia que o vício, ainda que existente, foi tempestivamente sanado antes do desfecho da causa. Nesse contexto, rejeito a preliminar, por não se verificar, na espécie, qualquer nulidade apta a comprometer a validade do processo, tendo em vista que (i) o cancelamento da distribuição por ausência de recolhimento de custas, quando já houve pagamento parcial, exige prévia intimação pessoal da parte para complementação — o que efetivamente ocorreu nos autos —, e (ii) a extinção do feito sem tal providência é que configuraria a nulidade, e não o contrário, conforme pacífica orientação jurisprudencial: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS INICIAIS. CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO. CITAÇÃO. INTIMAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DO AUTOR PELO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA. 1- Recurso especial interposto em 14/08/2020 e concluso ao gabinete em 24/11/2020. 2- O propósito recursal consiste em dizer se: a) nos termos do art. 290 do CPC, o cancelamento da distribuição pelo não recolhimento das custas iniciais exige a prévia citação ou intimação do réu; e b) o cancelamento da distribuição impõe ao autor a obrigação de arcar com os ônus de sucumbência. 3- O cancelamento da distribuição, a teor do art. 290 do CPC, prescinde da citação ou intimação da parte ré, bastando a constatação da ausência do recolhimento das custas iniciais e da inércia da parte autora, após intimada, em regularizar o preparo. 4- A extinção do processo sem resolução do mérito com fundamento no art. 290 e no inciso IV do art. 485, ambos do CPC, em virtude do não recolhimento das custas iniciais não implica a condenação do autor ao pagamento dos ônus sucumbenciais, ainda que, por erro, haja sido determinada a oitiva da outra parte. 5- Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1906378 MG 2020/0305039-0, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 14/05/2021) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DA RECONVENÇÃO SEM PRÉVIA INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DE CUSTAS. VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL E AO CONTRADITÓRIO. NULIDADE RECONHECIDA. PRELIMINAR ACOLHIDA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DA RECONVENÇÃO. RECURSO PROVIDO. [...] 3. A ausência de recolhimento das custas processuais constitui vício sanável, nos termos do art. 290 do CPC, que exige prévia intimação da parte, por meio de seu advogado, para pagamento no prazo de quinze dias, sob pena de cancelamento da distribuição. 4. A extinção imediata da reconvenção, sem a prévia intimação para regularização, configura cerceamento de defesa, violando os princípios constitucionais do devido processo legal e do contraditório. 5. O art. 139, IX, do CPC impõe ao juiz o dever de determinar o suprimento de vícios processuais, privilegiando o princípio da primazia do julgamento de mérito, previsto no art. 4º do mesmo diploma legal. (TJ-MT - Apelação Cível nº 10003737320198110096, Rel. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 30/04/2025, DJe 03/05/2025) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. CUSTAS PROCESSUAIS PARCELADAS. INADIMPLEMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. INTIMAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO. [...] 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a ausência de recolhimento integral das custas processuais, quando houve pagamento parcial, exige a prévia intimação pessoal da parte para a devida complementação, não se aplicando a regra do art. 290 do CPC, que dispensa tal ato apenas nos casos de ausência total de pagamento. 5. O pagamento de cinco das seis parcelas devidas demonstra o inequívoco interesse da parte no prosseguimento do feito, sendo a extinção do processo [...] uma medida desproporcional e contrária aos princípios da instrumentalidade das formas, da razoabilidade e da economia processual. (TJ-MT - Apelação Cível nº 10047108820248110045, Rel. Sebastião Barbosa Farias, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 30/10/2025, DJe 30/10/2025) No caso concreto, tendo havido pagamento parcial das custas e posterior intimação para complementação — providência efetivamente adotada pelo Juízo a quo —, a hipótese não se enquadra na regra excepcional do art. 290 do CPC (que dispensa a intimação apenas na ausência total de recolhimento), mas sim na exigência de prévia intimação pessoal para regularização, a qual foi devidamente observada nos autos, tendo o vício sido sanado antes da prolação da sentença. Rejeito, portanto, a preliminar. MÉRITO Para melhor compreensão da controvérsia, mostra-se necessário situar temporalmente as obrigações assumidas pelas partes. O contrato foi celebrado em 10/01/2014, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, tendo por objeto o imóvel rural denominado Fazenda Vista Alegre, matriculado sob o nº 302, com transferência da posse aos compradores e preço ajustado em R$ 2.150.000,00, a ser pago em quatro parcelas, com vencimentos em 10/02/2014, 30/04/2014, 30/04/2015 e 30/04/2016. A estrutura contratual estabeleceu obrigações recíprocas e distintas. De um lado, incumbia aos vendedores, nos termos da Cláusula Nona, alíneas “a” e “b”, fornecer a documentação necessária e liquidar e cancelar os ônus e gravames incidentes sobre o imóvel até 30/04/2014, tendo sido expressamente prevista, para a hipótese de subsistência de dívida que impedisse a escrituração e o registro, a possibilidade de o comprador descontar o respectivo valor dos pagamentos futuros. De outro, os compradores assumiram, entre outras obrigações, o dever de levar o instrumento a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, no prazo contratualmente estabelecido, arcando com as respectivas despesas e emolumentos, providência diretamente relacionada à constituição da alienação fiduciária que integrava a estrutura de garantia do negócio. A sequência temporal dessas obrigações é relevante para o exame da exceção de contrato não cumprido. A obrigação atribuída aos vendedores pela Cláusula Nona tinha como termo final 30/04/2014, mesma data em que venceu a segunda parcela do preço. A terceira parcela, no valor de R$ 700.000,00, somente venceu em 30/04/2015 e foi então paga apenas parcialmente, no total de R$ 409.137,01, permanecendo saldo de R$ 290.862,99. Posteriormente, também permaneceu inadimplida a parcela final, no valor de R$ 650.000,00, vencida em 30/04/2016. Os próprios compradores reconheceram, nas alegações finais, que a parcela de 30/04/2015 foi quitada apenas parcialmente, atribuindo esse fato ao alegado descumprimento dos vendedores quanto à Cláusula Nona. Essa sucessão temporal não afasta, por si só, a possibilidade de que eventual descumprimento dos vendedores repercutisse sobre pagamentos posteriores, até porque a própria Cláusula Nona previu expressamente o desconto de valores nos pagamentos futuros. Todavia, evidencia que a controvérsia não pode ser resolvida pela simples afirmação de que o inadimplemento dos vendedores, alegado pelos apelantes como configurado a partir de 30/04/2014, autorizaria indistintamente a suspensão das prestações subsequentes. Era necessário demonstrar a correspondência entre a obrigação não cumprida, o eventual débito que permanecesse sobre o imóvel e o montante efetivamente descontado ou retido dos pagamentos. Com efeito, a partir de 30/04/2015, os compradores deixaram de adimplir integralmente parcela expressiva do preço e, posteriormente, deixaram de pagar a parcela final de 30/04/2016. A medida adotada, portanto, ao menos segundo a forma como exercida pelos compradores, não se limitou ao desconto pontual e proporcional do valor de eventual débito que impedisse a escrituração ou o registro, conforme previsto na Cláusula Nona, mas resultou na retenção de parcela substancial do preço e, posteriormente, na ausência de pagamento da última prestação. É relevante, ainda, que a invocação mais ampla dessa justificativa somente foi formalizada posteriormente, quando, em contranotificação de 30/06/2016, os compradores afirmaram que os vendedores não teriam promovido a baixa da constrição incidente sobre o imóvel e chegaram a sustentar que sequer estariam obrigados a cumprir suas obrigações contratuais desde 30/04/2014. Tal manifestação revela que a pretensão defensiva não se restringia ao exercício da faculdade de desconto proporcional expressamente prevista no contrato, mas buscava conferir ao alegado inadimplemento dos vendedores efeito muito mais abrangente, consistente na suspensão das próprias obrigações de pagamento. Por fim, a execução hipotecária posteriormente ajuizada em 2019 não se confunde temporalmente com o inadimplemento ora discutido. As principais obrigações de pagamento venceram entre 2014 e 2016, ao passo que a execução mencionada somente foi instaurada em 2019, razão pela qual eventual obstáculo decorrente desse fato superveniente não pode, sem demonstração de nexo específico, ser utilizado para justificar retroativamente a retenção das parcelas que já haviam vencido e deixado de ser integralmente pagas nos anos anteriores. É nesse contexto temporal e contratual que deve ser examinada a alegação dos apelantes de incidência da exceptio non adimpleti contractus, especialmente porque a avença não previu, como consequência automática do eventual inadimplemento dos vendedores, a suspensão integral e indefinida do pagamento do preço, mas estabeleceu mecanismo específico de compensação mediante desconto dos valores correspondentes nos pagamentos futuros. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO Sustentam os apelantes que a resolução contratual decretada em primeiro grau partiu de premissa equivocada, porquanto o inadimplemento por eles perpetrado — consistente na retenção de parte da parcela vencida em 30/04/2015 — não decorreu de mero inadimplemento voluntário, mas sim de descumprimento anterior e essencial dos próprios apelados, que teriam deixado de liquidar, até 30/04/2014, os ônus e gravames incidentes sobre a matrícula do imóvel (notadamente o gravame em favor do Banco do Brasil S.A. mencionado na Cláusula Primeira do contrato), obrigação prevista na Cláusula Nona, alínea “a”. Nessa linha, invocam a exceção de contrato não cumprido (art. 476, CC), argumentando que, não tendo os vendedores cumprido sua obrigação de saneamento registral, não poderiam exigir dos compradores o cumprimento pontual e integral das prestações subsequentes, o que afastaria a caracterização de mora imputável exclusivamente aos apelantes e, por consequência, a própria resolução contratual decretada por culpa unilateral destes. A sentença recorrida enfrentou a matéria sob o fundamento de que a obrigação dos vendedores relativa à outorga da escritura e ao saneamento dos ônus registrais somente se tornaria exigível após a quitação integral do preço pactuado, de modo que, não tendo os compradores promovido o pagamento integral das parcelas, não lhes assistiria o direito de exigir o cumprimento da obrigação correlata dos vendedores, tampouco de a invocar como excludente de sua própria mora. Assentou o Juízo a quo, dessa forma, que o inadimplemento contratual haveria partido exclusivamente dos réus, circunstância que, por si só, justificaria a resolução do contrato com a integralidade das consequências dela decorrentes. A exceptio non adimpleti contractus, positivada no art. 476 do Código Civil, constitui corolário da boa-fé objetiva e da sinalagmaticidade própria dos contratos bilaterais, autorizando que, nos ajustes em que as prestações das partes guardem relação de reciprocidade e simultaneidade, nenhum dos contratantes seja compelido a cumprir sua obrigação antes que o outro tenha cumprido a que lhe compete. Trata-se de mecanismo de autotutela contratual, exercitável extrajudicialmente e oponível como defesa em juízo, que suspende a exigibilidade da prestação do excipiente enquanto o exceto não demonstrar o cumprimento da sua. A aplicação do instituto pressupõe, todavia, a satisfação de requisitos cumulativos, sedimentados na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: (i) simultaneidade das obrigações recíprocas, de modo que a prestação de uma parte seja exigível concomitantemente à da outra, sem que exista prazo ou condição que distancie os vencimentos; (ii) que a parte que invoca a exceção tenha, ela própria, cumprido — ou esteja apta a cumprir — a sua obrigação, já que não se admite que o contratante inadimplente se valha da exceção para justificar seu próprio inadimplemento; e (iii) proporcionalidade entre a suspensão da prestação e o inadimplemento alegado da parte contrária, não se admitindo a paralisação integral e desproporcional da obrigação diante de descumprimento parcial ou de menor envergadura da contraparte. Como bem assentou o Superior Tribunal de Justiça, a inadimplência recíproca ou a ausência de simultaneidade entre as prestações contratadas afasta a aplicação do art. 476 do Código Civil, ainda que se trate, em tese, de contrato bilateral apto a comportar a exceção: RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. [...] 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". [...] 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. (STJ - REsp 1.758.795/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22/06/2021, DJe 25/06/2021) Na mesma linha, a Corte Superior reconhece a validade da exceção quando efetivamente demonstrada falha ou descumprimento da contraparte apto a justificar a suspensão da prestação contraposta: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PARCELA DE CONTRATO DE SERRALHERIA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. OBSERVÂNCIA. [...] 1. Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus, disciplinada pelo art. 476 do Código Civil, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia. 2. No caso, o Tribunal a quo concluiu não ser devida a parcela cobrada na execução, em razão da inconteste demonstração de falha na prestação do serviço contratado, a justificar a exceptio non adimpleti contractus. (STJ - AgInt no AREsp 2.282.332/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, j. 15/05/2023, DJe 22/05/2023) Verifica-se, portanto, que a exceção não opera de forma automática ou genérica: sua incidência depende de exame concreto da estrutura obrigacional do contrato e da efetiva demonstração, por quem a invoca, de que cumpriu — ou estava apto a cumprir — sua própria obrigação, e de que existe correspondência real entre o descumprimento alheio alegado e a suspensão da prestação própria. Ao contrário do que assentou a sentença, a leitura sistemática do instrumento contratual não autoriza afirmar que a obrigação dos vendedores de saneamento dos ônus registrais estivesse condicionada à quitação integral do preço. Com efeito, a Cláusula Nona, alínea “a”, fixou prazo próprio e autônomo — 30/04/2014 — para que os vendedores liquidassem os gravames incidentes sobre a matrícula do imóvel e viabilizassem a lavratura da escritura, termo que coincide, não por acaso, com o vencimento da segunda parcela do preço (também 30/04/2014), e não com a quitação da última parcela (30/04/2016), conforme evidenciado, ademais, pela Cláusula Oitava, que autoriza a transmudação do instrumento em escritura pública já após o pagamento da segunda parcela. Também a Cláusula Primeira revela que o gravame em favor do Banco do Brasil S.A. era circunstância conhecida e aceita pelas partes desde a celebração do negócio, e não vício superveniente ou ocultado pelos vendedores. Não obstante, a mesma Cláusula Nona, “a”, ao disciplinar a consequência do eventual descumprimento dessa obrigação pelos vendedores, não instituiu em favor do comprador a faculdade de suspender integralmente os pagamentos, tampouco de resolver o contrato ou postergar indefinidamente suas prestações — mecanismo que, se fosse essa a intenção das partes, deveria estar expressamente pactuado, tal como o foi na Cláusula Terceira, que restringe a resolução por iniciativa do comprador à hipótese de vício insanável na documentação dos vendedores, categoria mais grave e distinta de mero gravame pendente de baixa. Nesse ponto, cumpre observar que as disposições contratuais devem ser interpretadas de acordo com o conteúdo efetivamente convencionado pelas partes, não sendo possível extrair de cláusula que prevê mecanismo específico de abatimento uma faculdade mais ampla de suspensão integral das obrigações de pagamento. A interpretação do ajuste deve guardar correspondência com os seus limites objetivos, especialmente quando a própria avença estabeleceu, de forma expressa, a consequência aplicável ao eventual inadimplemento dos vendedores. Não é dado ao intérprete, sob o pretexto de conferir eficácia à cláusula contratual, ampliar o conteúdo da obrigação ou da consequência nela prevista para alcançar faculdade que as partes não estabeleceram. Se as partes convencionaram que o comprador poderia descontar dos pagamentos futuros o valor da dívida que impedisse a escrituração e o registro, não cabe ampliar essa previsão para autorizar, sem expressa disposição contratual, a retenção integral ou indefinida das parcelas do preço. O que as partes efetivamente convencionaram foi um mecanismo de compensação proporcional: constatada dívida que impedisse a escrituração e o registro, poderia o comprador descontar o respectivo valor dos pagamentos futuros — remédio de natureza obrigacional distinta e mais restrita do que a suspensão ampla do adimplemento. A própria redação da cláusula impõe, para a incidência desse remédio, dois requisitos cumulativos: (a) a existência de dívida remanescente sobre o imóvel; e (b) que essa dívida, especificamente, seja apta a impedir a escrituração ou o registro. Não é toda e qualquer pendência registral que autoriza o desconto — apenas aquela que concretamente obste a lavratura do título translativo —, de modo que a mera subsistência de anotação na matrícula, sem prova de que ela efetivamente inviabilizava a escritura, não basta para justificar o exercício do direito de abatimento, tampouco, com maior razão, a suspensão integral de parcela do preço. Consta dos autos, é certo, que o apelante Luiz Carlos de Andrade encaminhou aos apelados, em 30/06/2016, contranotificação em resposta à Notificação Extrajudicial nº 458.729 (Registro de Títulos e Documentos de Maringá/PR), na qual invocou expressamente a Cláusula Nona, “a”, afirmando que os vendedores não haviam promovido a baixa da constrição incidente sobre o imóvel, o que acarretaria a impossibilidade de transferência do bem, e sustentando que sequer precisaria cumprir suas obrigações contratuais desde 30/04/2014, “tendo em vista a inadimplência dos CONTRANOTIFICADOS”. Referido documento, contudo, longe de socorrer a tese defensiva, evidencia a sua fragilidade sob três aspectos. Primeiro, cuida-se de manifestação reativa, e não contemporânea ao inadimplemento: foi formulada apenas em resposta à cobrança de mora promovida pelos próprios vendedores, quase um ano depois de a parcela vencida em 30/04/2015 ter sido paga de forma fracionada e incompleta (com pagamentos residuais até 22/07/2015), e já após o vencimento integral da parcela final, ajustada para 30/04/2016 — não se tratando, portanto, do exercício contemporâneo e transparente do direito de desconto no momento da própria retenção, mas de justificativa apresentada posteriormente, em réplica a notificação alheia. Segundo, a contranotificação não quantifica o débito remanescente nem estabelece qualquer correlação entre o valor do gravame alegadamente pendente e o montante das parcelas retidas pelo comprador, persistindo, também sob esse novo elemento probatório, a ausência de demonstração de proporcionalidade já apontada. Terceiro, e mais relevante, o próprio teor do documento revela que o comprador reivindicava para si um direito mais amplo do que aquele efetivamente pactuado — a saber, a integral exoneração de suas obrigações contratuais (“sequer precisasse cumpri-las desde 30/04/2014”) —, quando o remédio contratualmente previsto na Cláusula Nona, “a”, autorizava apenas o desconto proporcional do valor do débito nos pagamentos futuros, e não a suspensão total e indefinida do preço. Cumpria aos compradores, ainda que tenham comunicado formalmente sua irresignação, ao menos: (i) demonstrar qual era a dívida que persistia gravando o imóvel após o termo contratual e seu valor específico; e (ii) demonstrar que o montante retido guardasse proporcionalidade com esse débito (R$ 290.862,99, correspondente à diferença entre os R$ 700.000,00 devidos na parcela vencida em 30/04/2015 e os R$ 409.137,01 efetivamente pagos, somado à integralidade da parcela final de R$ 650.000,00) — providências que, ainda à luz da contranotificação juntada aos autos, não restaram atendidas. Registre-se, a título meramente informativo, que as razões de apelação buscaram conferir maior desenvolvimento a essa tese quanto à identificação e ao valor do gravame, associando-o à cédula rural pignoratícia e hipotecária de 28º grau (Registro n. 63 da matrícula 302), objeto da execução hipotecária n. 1000089-26.2019.8.11.0012, ajuizada pelo Banco do Brasil S.A. em face de terceiro, no âmbito da qual os apelados figuram como garantidores hipotecários. Tal desenvolvimento argumentativo, contudo, não foi submetido ao Juízo a quo por ocasião das alegações finais que precederam a sentença recorrida (ID 384755879), nas quais os apelantes limitaram-se a mencionar, de forma genérica, a existência da execução e a alegada “ocultação de débitos” pelos apelados, sem qualquer quantificação do valor do gravame remanescente ou demonstração de proporcionalidade com o montante das parcelas retidas. Não tendo sido a matéria submetida, com a necessária precisão, ao contraditório em primeiro grau, tal desenvolvimento não pode servir de fundamento autônomo para a reforma do julgado, sob pena de indevida supressão de instância, permanecendo a conclusão ora adotada assentada, tão somente, na ausência de demonstração de proporcionalidade já exposta. Reforça essa conclusão precedente desta própria Corte estadual, em caso de contornos assemelhados ao presente — contrato de compra e venda de imóvel rural com alegação de exceção de contrato não cumprido fundada em demora na baixa de gravame: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE [...] Não prospera a alegação de exceção de contrato não cumprido baseada em demora na baixa de gravame quando evidenciada a quitação do financiamento pelos vendedores antes do vencimento do saldo final devedor, cabendo ao comprador, na dúvida, promover a consignação em pagamento. É inaplicável a Teoria do Adimplemento Substancial quando a parcela inadimplida representa proporção significativa do preço ajustado (cerca de 40% do valor total do negócio), não se tratando de descumprimento ínfimo. (TJMT, Agravo de Instrumento n. 1047181-26.2025.8.11.0000, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 09/04/2026). No presente caso, o comportamento dos apelantes é ainda mais distante do exercício regular do direito de exceção: não promoveram consignação em pagamento do valor controvertido, não notificaram os vendedores especificando o débito a ser abatido, e permaneceram inertes quanto ao saldo devedor da parcela de 2015 e à integralidade da parcela final (vencida em 2016), cujo somatório ultrapassa 40% do valor total do negócio — proporção que, à semelhança do precedente citado, afasta qualquer cogitação de descumprimento ínfimo apto a ser tolerado sob a ótica do adimplemento substancial, hipótese sequer invocada nos presentes autos. Assim, ainda que se reconheça que a fundamentação da sentença recorrida tenha incorrido em imprecisão ao vincular a obrigação dos vendedores à quitação integral do preço — premissa que, de fato, não encontra amparo na literalidade contratual —, a conclusão de mérito quanto à caracterização do inadimplemento dos compradores como causa idônea da resolução contratual deve ser mantida, porquanto a suspensão promovida pelos apelantes extrapolou, sem demonstração de proporcionalidade ou correspondência de valores, o único remédio contratualmente previsto para a hipótese de descumprimento da Cláusula Nona pelos vendedores. No caso, verifica-se inadimplemento predominantemente atribuível aos compradores, que, a pretexto de um descumprimento pontual e de proporção não comprovada por parte dos vendedores, deixaram de adimplir parcela substancial do preço ajustado, circunstância que afasta o simples retorno das partes ao status quo ante sem a incidência dos ônus contratuais. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a resolução contratual por inadimplemento dos apelantes, com fundamentação parcialmente diversa da adotada na sentença recorrida quanto à exigibilidade da obrigação da Cláusula Nona pelos vendedores, sem prejuízo da conclusão quanto à responsabilidade dos compradores pela resolução do ajuste. INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DA NÃO USUFRUIÇÃO DO IMÓVEL Sustentam os apelantes que a condenação ao pagamento de lucros cessantes, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor da avença, configura julgamento extra petita, por ter adotado critério diverso do requerido na inicial, que se baseava no valor do arrendamento de terras para cultivo de soja. Subsidiariamente, requerem a redução da indenização ou sua adequação ao parâmetro de arrendamento anual indicado na exordial. A sentença recorrida enfrentou a matéria sob o fundamento de que a permanência dos réus na posse do imóvel, mesmo após a resolução contratual decorrente de seu próprio inadimplemento, impõe a obrigação de indenizar os autores pelos frutos que estes deixaram de perceber, sob pena de se homologar a utilização gratuita do bem por quem descumpriu as obrigações assumidas. Assentou o Juízo a quo que o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor da avença constitui critério legítimo e amplamente utilizado pela jurisprudência para as hipóteses de fruição indevida de imóvel por ocupante inadimplente, distinto da figura do arrendamento rural, e adequado a compensar a privação do uso econômico do bem pelos legítimos proprietários. A indenização pelo tempo de fruição indevida do imóvel — também chamada de taxa de ocupação — constitui mecanismo de reequilíbrio contratual e de vedação ao enriquecimento sem causa, destinado a recompor o prejuízo suportado pelo proprietário que, em razão da permanência do ocupante inadimplente no bem, fica impossibilitado de dele extrair a utilidade econômica que naturalmente lhe corresponderia. Tem, para esse efeito, natureza jurídica assemelhada à de aluguéis, distinguindo-se de institutos correlatos, como a cláusula penal compensatória pelo desfazimento do negócio e o percentual de retenção sobre os valores pagos, com os quais pode inclusive ser cumulada, por se tratar de rubricas de finalidades distintas — uma visa a recompor as despesas gerais do negócio desfeito, e a outra, a remunerar o período de ocupação indevida do bem. É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que essa indenização deve incidir desde a caracterização da mora até a efetiva desocupação, sendo apurada, à falta de critério legal expresso, com base em parâmetro objetivo e razoável — usualmente um percentual mensal sobre o valor do imóvel ou do negócio —, tal como reconhecido nos seguintes precedentes: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. [...] TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL E FINAL. [...] 4. A taxa de fruição constitui mecanismo de reequilíbrio contratual destinado a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente que permanece ocupando o imóvel após o descumprimento de suas obrigações contratuais. 5. Embora o contrato tenha sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já reconhecia, mesmo anteriormente à vigência da nova legislação, a possibilidade de cobrança de indenização pela ocupação do imóvel como forma de restaurar o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual. [...] Tese de julgamento: [...] "2. A taxa de fruição, destinada a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente que permanece na posse do imóvel, deve incidir desde a data do inadimplemento até a efetiva desocupação, independentemente de o contrato ter sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça que reconhece tal indenização como mecanismo de reequilíbrio contratual." (TJ-MT - Apelação Cível nº 10018906720208110003, Rel. Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 05/11/2025) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. [...] 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. (STJ - REsp 2.024.829/SC, Relª. Minª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07/03/2023) No caso concreto, a alegação de julgamento extra petita não se sustenta. A leitura da petição inicial revela que os próprios autores, ao formular o pedido indenizatório, apresentaram dois parâmetros de cálculo: o valor médio de arrendamento de terras na região para cultivo de soja e, expressamente, “em 0,5% a.m., sobre o valor total do negócio, a ser calculado desde a data da posse até a efetiva entrega do bem”. A sentença, ao adotar precisamente esse segundo critério, não decidiu fora dos limites da demanda, mas apenas escolheu, entre as alternativas de cálculo já apresentadas pelos próprios autores, aquela que reputou mais adequada — o que não configura julgamento extra petita, mas legítimo exercício do poder de apreciação do pedido dentro de seus próprios contornos. Some-se a isso que o critério adotado sequer é estranho à economia do próprio contrato celebrado entre as partes: a Cláusula Sexta, Parágrafo Sexto, do instrumento particular estipulou, como taxa de ocupação devida pelo comprador em caso de permanência no imóvel após sua retomada, o percentual de 1% ao mês sobre o valor do bem — de modo que o parâmetro de 0,5% a.m. fixado na sentença representa, na verdade, metade do que as próprias partes, em livre negociação, reputaram razoável e não abusivo para a mesma finalidade. Não há, portanto, desproporcionalidade a corrigir, tampouco fundamento para a substituição do critério por arrendamento anual calculado pela saca de soja, parâmetro estranho à natureza da indenização por fruição indevida — que compensa a privação do uso econômico do bem pelo proprietário, e não fixa remuneração por exploração agrícola consentida, esta sim própria do contrato de arrendamento rural, inaplicável à hipótese dos autos, em que a posse dos réus deixou de ostentar amparo contratual válido desde a resolução do ajuste. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a condenação por lucros cessantes/indenização por fruição no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor da avença, tal como fixado na sentença. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS Sustentam os apelantes o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, com o consequente direito de retenção até a efetivação do pagamento. Já na contestação, os réus haviam especificado as benfeitorias por eles executadas, discriminando-as como: (a) uma casa de aproximadamente 130m², construída em alvenaria, no valor aproximado de R$ 80.000,00; (b) um barracão de aproximadamente 100m², também em alvenaria, no valor aproximado de R$ 45.000,00; (c) um poço artesiano, no valor aproximado de R$ 8.000,00; e (d) atos de conservação do solo e aplicação de calcário, no valor aproximado de R$ 120.000,00, requerendo que, pelo princípio da eventualidade, caso declarada a resolução contratual por seu inadimplemento, tais benfeitorias, bem como todas as demais que viessem a ser apuradas em liquidação de sentença, fossem indenizadas por seus valores atualizados, com deferimento do direito de retenção do imóvel até a efetivação da indenização devida. A sentença recorrida, ao enfrentar a matéria, reconheceu que os réus exerceram posse de boa-fé até a resolução do contrato, assegurando-lhes indenização pelas benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença. Contudo, afastou o direito de retenção por ausência de prova de que as benfeitorias foram realizadas antes da constituição em mora e de elementos que permitissem aferir sua natureza. O direito de retenção por benfeitorias, disciplinado nos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, constitui prerrogativa assegurada ao possuidor de boa-fé como garantia do recebimento da indenização a que faz jus pelas benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no bem, autorizando-o a permanecer na posse da coisa até que seja efetivamente ressarcido. Cuida-se, contudo, de direito não absoluto, cuja incidência pressupõe a demonstração de que a boa-fé possessória persistia no momento em que as benfeitorias foram executadas — o que, como já assentado no capítulo anterior deste voto, deixa de se verificar a partir da notificação extrajudicial que constitui o possuidor em mora, marco a partir do qual a permanência no imóvel passa a ostentar natureza precária e contestada, insuscetível de gerar, para benfeitorias supervenientes, o mesmo tratamento conferido ao possuidor de boa-fé. Ademais, ainda que reconhecido o direito à indenização pelas benfeitorias, disso não decorre, de forma automática, o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, notadamente quando a resolução contratual advém do inadimplemento do próprio adquirente e o crédito indenizatório permanece ilíquido, a depender de apuração técnica em fase própria — não se podendo condicionar a reintegração de posse, efeito lógico e imediato da resolução contratual reconhecida, ao prévio adimplemento de valor ainda não liquidado, tal como reiteradamente reconhecido pela jurisprudência desta Corte estadual: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RETENÇÃO DE VALORES E DEVOLUÇÃO PROPORCIONAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL RECONHECIDO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM FASE DE LIQUIDAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO AUTOMÁTICO À RETENÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO DE POSSE AO DEPÓSITO PRÉVIO DE VALORES ILÍQUIDOS. [...] 5. O eventual direito à indenização por benfeitorias não implica, automaticamente, o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento, especialmente quando a resolução contratual decorre de inadimplemento do adquirente e os valores indenizáveis ainda se mostram ilíquidos. 6. A exigência de depósito prévio de valores ainda ilíquidos como condição para a reintegração de posse não encontra amparo jurídico, devendo a forma e o momento de satisfação do crédito ser definidos na fase de liquidação ou de cumprimento da sentença. [...] Tese de julgamento: [...] "2. Reconhecida a rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, a restituição da posse ao proprietário constitui efeito lógico da resolução, sendo indevido condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio de indenização por benfeitorias ainda ilíquidas." (TJ-MT, N.U 1015928-31.2024.8.11.0040, Rel. Desa. Anglizey Solivan de Oliveira, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 04/02/2026) Não se ignora, por outro lado, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o direito de retenção quando efetivamente comprovada a boa-fé possessória contemporânea às benfeitorias realizadas: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. POSSE. DIREITO ASSEGURADO MEDIANTE AÇÃO TRANSITADA EM JULGADO. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. BOA-FÉ RECONHECIDA. POSSIBILIDADE. [...] IV. [...] A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de reconhecer que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito. (STJ - AgInt no AREsp 809.492/PR, Rel. Ministra Assusete Magalhães, 2ª Turma, j. 26/09/2017, DJe 06/10/2017) Tal precedente, todavia, não socorre a pretensão recursal, na medida em que ali a boa-fé possessória fora expressamente reconhecida pelas instâncias ordinárias com base em circunstância peculiar — decisão transitada em julgado que assegurara a posse à parte retentora —, situação distinta da dos autos, em que a boa-fé possessória, embora inicialmente existente por força do contrato válido, cessou, para os fins do art. 1.219 do Código Civil, a partir da notificação extrajudicial de mora, sem que os apelantes tenham comprovado que as benfeitorias discriminadas na contestação — a casa, o barracão, o poço artesiano e os atos de conservação do solo — foram executadas em momento anterior a esse marco. Ainda que se admitisse, para fins de argumentação, a existência do direito de retenção, é de se registrar que sua eventual incidência não eximiria os apelantes do pagamento da indenização por fruição do imóvel (lucros cessantes) já reconhecida no capítulo anterior, tampouco autorizaria a compensação integral entre os dois créditos sem os limites fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. [...] 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. [...] 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. (STJ - REsp 1.854.120/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 09/02/2021) Nesse contexto, correta a sentença ao reconhecer aos apelantes o direito à indenização pelas benfeitorias discriminadas na contestação — casa, barracão, poço artesiano e atos de conservação do solo/aplicação de calcário —, a serem apuradas em liquidação mediante avaliação técnica que considere os materiais empregados, o estado de acabamento e o valor de mercado, mas correta, também, ao afastar o direito de retenção, ante a ausência de prova de que tais benfeitorias antecederam a notificação extrajudicial de mora, ônus que competia exclusivamente aos apelantes e do qual não se desincumbiram, e ante a própria natureza ilíquida do crédito indenizatório, que não pode condicionar a reintegração de posse decorrente da resolução contratual já reconhecida. Deixo consignada, todavia, importante ressalva: a negativa do direito de retenção resolve exclusivamente a questão possessória, autorizando a imediata reintegração dos apelados na posse do imóvel, mas não os desonera do dever de preservar, até a efetiva apuração pericial em liquidação de sentença, a integridade das benfeitorias cujo direito indenizatório já restou reconhecido em favor dos apelantes. Não poderão os apelados, uma vez reintegrados na posse, promover a demolição, remoção, descaracterização ou qualquer outra forma de alteração das benfeitorias existentes que comprometa sua identificação e mensuração pericial, sob pena de responderem pelos prejuízos daí advindos, na medida em que a ausência de retenção não pode ser interpretada como autorização para o esvaziamento prático de direito indenizatório já reconhecido em decisão judicial. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença, sem direito de retenção, com a ressalva ora consignada quanto ao dever de preservação do estado das benfeitorias até a efetiva liquidação. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS Sustentam os apelantes que a restituição das quantias pagas deve ser realizada com incidência de correção monetária e juros moratórios contados desde a citação, além da aplicação da multa prevista na Cláusula Décima Terceira do contrato (2% sobre o valor total do negócio), em seu favor, como acréscimo à devolução a que fazem jus. A sentença recorrida, ao dispor sobre a matéria, determinou a restituição das quantias pagas pelos réus (R$ 1.209.137,01), em parcela única, com correção monetária pelo INPC incidente desde a data de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, estes últimos contados a partir do trânsito em julgado da decisão, ressalvada a possibilidade de abatimento do valor das arras e da condenação em lucros cessantes, tudo em conformidade com a orientação da Súmula 543 do STJ e do entendimento firmado no REsp 1.300.418/SC, que impõem a devolução imediata e em parcela única das quantias pagas pelo promitente comprador, independentemente de quem tenha dado causa à resolução, com correção incidente desde o efetivo desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa do promitente vendedor. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF), pacificou o entendimento de que, tratando-se de restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda resolvido por inadimplemento do comprador, os juros moratórios somente incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece o dever de restituir, porquanto apenas nesse momento se torna líquida e exigível a obrigação de devolução, não se caracterizando mora anterior a esse marco. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – [...] TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] A correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, e os juros de mora deste valor devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ. (TJ-MT, Apelação Cível nº 10008812420188110041, Rel. Antonia Siqueira Gonçalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 08/06/2022) RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. [...] CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO PELO ÍNDICE CONTRATUAL. JUROS DE MORA PELA SELIC. TEMA 1.002/STJ. [...] A correção monetária apenas recompõe o valor da moeda e deve incidir desde cada desembolso [...] Na rescisão por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, quando a SELIC passa a ser o índice exclusivo, por englobar juros e correção monetária, conforme o Tema 1.002 do STJ. (TJ-MT, N.U 1014018-46.2025.8.11.0003, Rel. Rubens de Oliveira Santos Filho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 29/07/2026) Correto, portanto, o critério adotado na sentença quanto ao termo inicial dos juros — o trânsito em julgado, e não a citação, como pretendem os apelantes —, o que já basta para afastar a pretensão recursal nesse ponto específico. Impõe-se, contudo, adequar os critérios de atualização do débito de restituição à correta interpretação do art. 406 do Código Civil, na redação anterior e posterior à Lei nº 14.905/2024, observando-se que, não havendo índice de correção monetária estipulado no contrato para a hipótese de restituição, aplica-se integralmente o regime legal e jurisprudencial pertinente. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o art. 406 do Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a Selic a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional — taxa que, nesse período, opera como índice único e composto, abrangendo simultaneamente correção monetária e juros, sendo vedada sua cumulação com outro índice de atualização, sob pena de bis in idem. Tratando-se, pois, de índice legal aplicável à própria formação do débito de restituição — que, nos termos da Súmula 543/STJ, nasce a cada desembolso realizado pelos apelantes —, a Selic deve incidir desde a data de cada pagamento, e não apenas a partir do trânsito em julgado, sendo incorreta, nesse particular, a fixação do INPC pela sentença recorrida. A partir da vigência da Lei nº 14.905/2024 (30/08/2024), o legislador alterou esse regime, passando a exigir a decomposição entre correção monetária, calculada pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), e juros de mora, calculados pela taxa legal, correspondente à Selic deduzida do IPCA acumulado no período (art. 406, §1º, CC). Assim, a atualização do débito de restituição das quantias pagas pelos apelantes deverá observar os seguintes marcos: (i) da data de cada desembolso até 29/08/2024, incidência exclusiva da taxa Selic, como índice único e composto de correção monetária e juros, vedada sua cumulação com qualquer outro índice, tal como já reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça mesmo antes da vigência da lei nova; e (ii) a partir de 30/08/2024, correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa Selic deduzida do IPCA acumulado no período, na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, cabendo ao Juízo de liquidação ou de cumprimento de sentença operacionalizar esses marcos temporais até a data do efetivo pagamento. Quanto à pretensão de incidência da multa prevista na Cláusula Décima Terceira em favor dos próprios apelantes, a leitura do dispositivo contratual revela a impropriedade do pleito: a cláusula penal ali estipulada — 2% sobre o valor total do contrato — incide expressamente contra a parte que deixar de cumprir as obrigações assumidas, em favor da parte lesada, e não em benefício do próprio inadimplente. Reconhecido que o descumprimento contratual partiu dos apelantes, descabe sua aplicação em seu benefício, sob pena de subverter a finalidade sancionatória da cláusula. Rejeita-se, também nesse ponto, a pretensão recursal. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS Sustentam os apelantes que a fixação de honorários em verba única de 10% sobre o valor atualizado da causa, rateada em 50%/50% entre as partes, viola o piso mínimo do art. 85, §2º, do CPC, na medida em que resultaria em apenas 5% para o patrono de cada litigante, configurando indevida compensação vedada pelo art. 85, §14, do CPC. A sentença recorrida fixou os honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, com rateio de 50% para cada parte, em razão da sucumbência recíproca reconhecida. A alegação não prospera, pois confunde dois institutos distintos, hoje pacificados na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: o percentual de fixação da verba honorária (art. 85, §2º, CPC), que exige que o valor total dos honorários observe os limites de 10% a 20%, e o percentual de rateio decorrente da sucumbência recíproca (art. 86, CPC), que disciplina apenas a forma de distribuição dessa verba total entre as partes, podendo resultar em qualquer proporção conforme o decaimento de cada litigante. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EM PROPORÇÃO IGUAL (50% PARA CADA PARTE). PERCENTUAL DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS E PERCENTUAL DE RATEIO DE DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. DISTINÇÃO. DESPROVIMENTO. [...] 3. A definição da proporção do decaimento (percentual do rateio para cada parte) não se confunde com o percentual de fixação dos honorários. Precedentes. 4. Hipótese em que os honorários advocatícios foram fixados em 10% sobre o valor da causa, e o rateio dos honorários, em razão da sucumbência recíproca, resulta em 5% para cada litigante. 5. Há sofisma no entendimento de que o resultado do rateio jamais poderia ficar abaixo de 10% do valor da causa sob pena de se violar o percentual mínimo da fixação de honorários, pois obrigaria o juiz a sempre fixar honorários em 20% para as situações em que ocorrer sucumbência recíproca na mesma proporcionalidade, o que impediria a ponderação sobre o trabalho do advogado levando em conta o grau de zelo, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, tornando inviável a aplicação dos critérios de proporcionalidade e razoabilidade na busca do devido arbitramento. (STJ - REsp 2.136.125/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 11/06/2024) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 2. Em caso de sucumbência recíproca, o rateio dos honorários pode resultar em percentual inferior ao mínimo de 10% (sobre o valor da causa ou da condenação) para cada litigante. Precedentes. (AgInt no AREsp n. 3.082.182/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 22/6/2026.) No caso, a verba honorária foi corretamente fixada em 10% sobre o valor da causa, e o fato de o rateio resultar em 5% para cada patrono não viola o art. 85, §2º, do CPC, que incide sobre o valor total da verba, não sobre o resultado individual da divisão. Também não se configura a compensação vedada pelo art. 85, §14, do CPC, que pressupõe o abatimento recíproco entre créditos autônomos e integrais, hipótese distinta do simples rateio proporcional de verba única corretamente arbitrada. Nego provimento ao recurso neste capítulo, mantida a fixação dos honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, com rateio de 50% para cada parte. DISPOSITIVO Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença recorrida em sua integralidade. De ofício, determino a adequação dos índices de correção monetária e juros moratórios incidentes sobre o débito de restituição das quantias pagas pelos apelantes, que deverão observar os seguintes marcos: (i) da data de cada desembolso até 29/08/2024, incidência exclusiva da taxa Selic, como índice único e composto de correção monetária e juros; e (ii) a partir de 30/08/2024, correção monetária pelo IPCA e juros de mora correspondentes à taxa Selic deduzida do IPCA acumulado no período, na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, cabendo ao Juízo de origem, na fase de liquidação ou cumprimento de sentença, operacionalizar tais marcos temporais. Fica consignada, ainda, a ressalva de que a negativa do direito de retenção autoriza a imediata reintegração dos apelados na posse do imóvel, mas não os desonera do dever de preservar, até a efetiva apuração pericial em liquidação de sentença, a integridade das benfeitorias cujo direito indenizatório restou reconhecido em favor dos apelantes, sob pena de responderem pelos prejuízos decorrentes de eventual demolição, remoção ou descaracterização que comprometa sua mensuração. Tendo em vista o integral desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do trabalho adicional realizado pelos patronos dos apelados nesta fase recursal, passando a verba honorária, no que se refere à sucumbência recursal, para 12% sobre o valor atualizado da causa, mantendo-se a proporção de rateio já fixada na sentença em razão da sucumbência recíproca ali reconhecida. Ficam prequestionados, para os efeitos do art. 1.025 do Código de Processo Civil, todos os dispositivos legais e constitucionais invocados pelas partes, na medida em que as questões a eles pertinentes foram devidamente enfrentadas no presente voto. A ausência de menção expressa a cada dispositivo não caracteriza omissão, porquanto o julgador não está obrigado a rebater, individualmente, todos os argumentos deduzidos pelas partes, bastando que enfrente fundamentadamente a controvérsia submetida a julgamento. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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