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2026-09-16 · TJPI
PROCESSO Nº 0003418-43.2017.8.18.0140 RECURSO ESPECIAL RECORRENTE: PATRI VINTE E TRÊS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: TÚLIO YKARO JERÔNIMO E SILVA DECISÃO I – RELATÓRIO Trata-se de Recurso Especial interposto nos autos do Processo nº 0003418-43.2017.8.18.0140, com fulcro no art. 105, III, “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 3ª Câmara Especializada Cível deste E. TJPI, assim ementado, in litteris: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. CASO CONCRETO REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. PARA 10%. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta, em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do comprador (impossibilidade de obtenção de financiamento), contra sentença que julgou improcedente o pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão são: (i) a possibilidade de restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão unilateral por impossibilidade de financiamento; (ii) possibilidade de redução da cláusula penal que prevê a retenção de 25% dos valores pagos para 10%; e (iii) a ocorrência de dano moral indenizável em decorrência da aplicação da referida multa. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme artigos 2º e 3º. A Súmula 543 do STJ estabelece a restituição parcial dos valores pagos em caso de culpa do comprador na rescisão. O artigo 67-A da Lei 4.591/64 prevê que a pena convencional em casos de rescisão não poderá exceder 25% da quantia paga. No entanto, a jurisprudência do STJ admite a flutuação desse percentual entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto. Na hipótese, não há comprovação de prejuízos ou gastos administrativos significativos pela vendedora, e o motivo da desistência do comprador (negativa de financiamento) é razoável e previsível. A manutenção do imóvel pela vendedora possibilita nova negociação. A aplicação da cláusula penal no percentual máximo de 25% considerando as especificidades do caso, como a ausência de fruição do imóvel pelo comprador e a possibilidade de nova venda pela vendedora, mostra-se desproporcional, sendo razoável a redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos, evitando o enriquecimento sem causa da vendedora e indenizando adequadamente eventuais despesas decorrentes do rompimento contratual. Não restou comprovada a ocorrência de dano moral indenizável, uma vez que a divergência sobre a interpretação de cláusulas contratuais, dirimida judicialmente, não configura lesão a direitos da personalidade. IV. DISPOSITIVO Recurso conhecido e parcialmente provido. Legislação relevante citada: Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 2º, 3º, 4º, I, 6º, VIII, 39, IV e 51, IV. Lei nº 4.591/64, art. 67-A. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Opostos embargos de declaração por ambas as partes, foram rejeitados os aclaratórios da requerida, ora recorrente, ao fundamento de que o acórdão havia enfrentado expressamente a matéria relativa à cláusula penal e à sua redução. Os embargos do autor foram acolhidos para suprir omissão quanto aos ônus sucumbenciais, fixando-se a sucumbência recíproca na proporção de 40% para o autor e 60% para a demandada, mantidos os honorários em 10% sobre o valor da condenação. Nas razões recursais, a parte recorrente aduziu violações aos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e ao art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964. Intimada, a parte Recorrida apresentou contrarrazões, sustentando, em síntese, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e a ausência de prequestionamento dos dispositivos legais invocados. É um breve relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Capítulo Único – Arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e ao art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 A parte recorrente aduz violação aos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e ao art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, sob o argumento de que a redução judicial da retenção contratualmente prevista de 25% para 10% teria afastado, sem justificativa suficiente, a força obrigatória do contrato, a autonomia privada e a finalidade compensatória da cláusula penal. Sustenta, ainda, divergência jurisprudencial quanto ao percentual de retenção aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei nº 13.786/2018. A seu turno, o acórdão recorrido consignou que o percentual de retenção deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso, admitindo variação entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, concluiu pela redução para 10%, considerando a ausência de comprovação de prejuízos ou gastos administrativos significativos pela vendedora, a ausência de fruição do imóvel pelo comprador e a possibilidade de nova negociação do bem. O acórdão dos embargos de declaração manteve essa conclusão, reiterando a desproporcionalidade da retenção de 25% nas circunstâncias consideradas pelo colegiado. Em juízo de conformidade, verifica-se que a controvérsia discutida no recurso está abrangida pelo Tema nº 1.465 do Superior Tribunal de Justiça, que trata da definição do percentual e da respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel firmados anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018. Com efeito, a questão jurídica discutida no recurso corresponde à matéria submetida ao referido Tema, pois o contrato objeto da controvérsia foi celebrado em 14 de julho de 2016, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, e a insurgência recursal versa precisamente sobre o percentual que pode ser retido pelo vendedor em razão do desfazimento do negócio por iniciativa do comprador. O Tema ainda não possui tese firmada e contém determinação de suspensão dos recursos que versem sobre a matéria. Dessa forma, considerando a incidência do Tema nº 1.465 do STJ e a determinação de suspensão nele registrada, o presente recurso deve permanecer sobrestado até o julgamento definitivo da controvérsia, nos termos do art. 1.030, inciso III, do Código de Processo Civil. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, considerando que não há tese firmada para o Tema nº 1.465 do STJ, e que há suspensão aplicada, determino o SOBRESTAMENTO deste recurso, com fulcro no art. 1.030, III, do CPC. Remetam-se os autos à Coordenadoria Judicial para aguardar o julgamento da questão de direito afetada e, no caso de pedidos estranhos à matéria recursal pendentes de análise, encaminhem-se os autos ao Relator originário, para as providências de sua competência. Publique-se, intimem-se e cumpra-se. Teresina-PI, data registrada no sistema eletrônico. Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí
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PROCESSO Nº 0003418-43.2017.8.18.0140 RECURSO ESPECIAL RECORRENTE: PATRI VINTE E TRÊS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: TÚLIO YKARO JERÔNIMO E SILVA DECISÃO I – RELATÓRIO Trata-se de Recurso Especial interposto nos autos do Processo nº 0003418-43.2017.8.18.0140, com fulcro no art. 105, III, “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela 3ª Câmara Especializada Cível deste E. TJPI, assim ementado, in litteris: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. CASO CONCRETO REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE 25%. PARA 10%. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta, em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do comprador (impossibilidade de obtenção de financiamento), contra sentença que julgou improcedente o pedido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão são: (i) a possibilidade de restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão unilateral por impossibilidade de financiamento; (ii) possibilidade de redução da cláusula penal que prevê a retenção de 25% dos valores pagos para 10%; e (iii) a ocorrência de dano moral indenizável em decorrência da aplicação da referida multa. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme artigos 2º e 3º. A Súmula 543 do STJ estabelece a restituição parcial dos valores pagos em caso de culpa do comprador na rescisão. O artigo 67-A da Lei 4.591/64 prevê que a pena convencional em casos de rescisão não poderá exceder 25% da quantia paga. No entanto, a jurisprudência do STJ admite a flutuação desse percentual entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso concreto. Na hipótese, não há comprovação de prejuízos ou gastos administrativos significativos pela vendedora, e o motivo da desistência do comprador (negativa de financiamento) é razoável e previsível. A manutenção do imóvel pela vendedora possibilita nova negociação. A aplicação da cláusula penal no percentual máximo de 25% considerando as especificidades do caso, como a ausência de fruição do imóvel pelo comprador e a possibilidade de nova venda pela vendedora, mostra-se desproporcional, sendo razoável a redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos, evitando o enriquecimento sem causa da vendedora e indenizando adequadamente eventuais despesas decorrentes do rompimento contratual. Não restou comprovada a ocorrência de dano moral indenizável, uma vez que a divergência sobre a interpretação de cláusulas contratuais, dirimida judicialmente, não configura lesão a direitos da personalidade. IV. DISPOSITIVO Recurso conhecido e parcialmente provido. Legislação relevante citada: Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 2º, 3º, 4º, I, 6º, VIII, 39, IV e 51, IV. Lei nº 4.591/64, art. 67-A. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Opostos embargos de declaração por ambas as partes, foram rejeitados os aclaratórios da requerida, ora recorrente, ao fundamento de que o acórdão havia enfrentado expressamente a matéria relativa à cláusula penal e à sua redução. Os embargos do autor foram acolhidos para suprir omissão quanto aos ônus sucumbenciais, fixando-se a sucumbência recíproca na proporção de 40% para o autor e 60% para a demandada, mantidos os honorários em 10% sobre o valor da condenação. Nas razões recursais, a parte recorrente aduziu violações aos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e ao art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964. Intimada, a parte Recorrida apresentou contrarrazões, sustentando, em síntese, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e a ausência de prequestionamento dos dispositivos legais invocados. É um breve relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Capítulo Único – Arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e ao art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 A parte recorrente aduz violação aos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil e ao art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, sob o argumento de que a redução judicial da retenção contratualmente prevista de 25% para 10% teria afastado, sem justificativa suficiente, a força obrigatória do contrato, a autonomia privada e a finalidade compensatória da cláusula penal. Sustenta, ainda, divergência jurisprudencial quanto ao percentual de retenção aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei nº 13.786/2018. A seu turno, o acórdão recorrido consignou que o percentual de retenção deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso, admitindo variação entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, concluiu pela redução para 10%, considerando a ausência de comprovação de prejuízos ou gastos administrativos significativos pela vendedora, a ausência de fruição do imóvel pelo comprador e a possibilidade de nova negociação do bem. O acórdão dos embargos de declaração manteve essa conclusão, reiterando a desproporcionalidade da retenção de 25% nas circunstâncias consideradas pelo colegiado. Em juízo de conformidade, verifica-se que a controvérsia discutida no recurso está abrangida pelo Tema nº 1.465 do Superior Tribunal de Justiça, que trata da definição do percentual e da respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel firmados anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018. Com efeito, a questão jurídica discutida no recurso corresponde à matéria submetida ao referido Tema, pois o contrato objeto da controvérsia foi celebrado em 14 de julho de 2016, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, e a insurgência recursal versa precisamente sobre o percentual que pode ser retido pelo vendedor em razão do desfazimento do negócio por iniciativa do comprador. O Tema ainda não possui tese firmada e contém determinação de suspensão dos recursos que versem sobre a matéria. Dessa forma, considerando a incidência do Tema nº 1.465 do STJ e a determinação de suspensão nele registrada, o presente recurso deve permanecer sobrestado até o julgamento definitivo da controvérsia, nos termos do art. 1.030, inciso III, do Código de Processo Civil. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, considerando que não há tese firmada para o Tema nº 1.465 do STJ, e que há suspensão aplicada, determino o SOBRESTAMENTO deste recurso, com fulcro no art. 1.030, III, do CPC. Remetam-se os autos à Coordenadoria Judicial para aguardar o julgamento da questão de direito afetada e, no caso de pedidos estranhos à matéria recursal pendentes de análise, encaminhem-se os autos ao Relator originário, para as providências de sua competência. Publique-se, intimem-se e cumpra-se. Teresina-PI, data registrada no sistema eletrônico. Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí