0003219-17.2018.8.19.0024

Intimação

TJRJ · Comarca de Itaguaí- Cartório da 1ª Vara Cível · Sentença

Trata-se de ação de desconstituição de registros imobiliários cumulada, subsidiariamente, com indenização, ajuizada por P.K.K. CALÇADOS LTDA. em face de WILSON DONDO, LIRIAN IZUMI JOMORI DONDO, BELMIRO JOÃO FRANCISCON, MARGARETE IZABEL KUREK FRANCISCON e COOPERATIVA DE CRÉDITO DE EMPRESÁRIOS - SICOOB/TRANSCREDI. A autora sustenta ter adquirido o lote rural nº 1.061, do Núcleo Colonial Santa Cruz, Gleba Lagoa Nova , matrícula nº 25.762, mediante escritura pública de compra e venda e cessão de direitos lavrada em 23/04/2013. Afirma que, antes do registro de seu título, o imóvel foi novamente alienado por Wilson e Lirian a Belmiro e Margarete, que registraram a aquisição e posteriormente o ofereceram em alienação fiduciária à cooperativa ré. Requer a desconstituição dos registros da segunda alienação ou, subsidiariamente, indenização correspondente ao valor de mercado do imóvel. Foi deferida tutela cautelar de indisponibilidade do bem, posteriormente mantida em agravo de instrumento. A cooperativa informou a liquidação da operação garantida pelo imóvel e a emissão de carta de anuência para cancelamento da alienação fiduciária, requerendo sua exclusão do polo passivo. Belmiro e Margarete contestaram, sustentando que adquiriram o imóvel de boa-fé, mediante título regularmente registrado, e que o documento apresentado anteriormente pela autora ao registro imobiliário destinava-se apenas à análise e ao cálculo de emolumentos, sem prenotação. Wilson e Lirian também contestaram, alegando que a promessa de compra e venda anteriormente celebrada com Vilmar Sabino da Silva foi desfeita mediante distrato em 10/01/2001; que o mandatário originário não possuía autorização para substabelecer os poderes; e que a negociação realizada posteriormente por Vilmar e Martin Alberto Nunes da Silva ocorreu sem sua ciência ou participação. As partes informaram não possuir outras provas a produzir. É O RELATÓRIO. DECIDO. A controvérsia é documental e as partes expressamente dispensaram a produção de outras provas, razão pela qual é cabível o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. A alegação de perda superveniente do interesse processual quanto à cooperativa ré não merece acolhimento. Embora a operação garantida por alienação fiduciária tenha sido liquidada e tenha sido emitida carta de anuência para cancelamento do gravame, a petição inicial dirigiu contra todos os réus pedido subsidiário de indenização. A existência de responsabilidade da instituição financeira constitui questão de mérito, devendo sua legitimidade ser aferida à luz das afirmações contidas na petição inicial. A decisão concessiva da tutela cautelar, ainda que mantida em agravo de instrumento, foi proferida em cognição sumária e não vincula o julgamento definitivo da lide. O próprio acórdão consignou que a boa-fé dos adquirentes constituía matéria de mérito, dependente da apreciação pelo juízo de origem. No mérito, é incontroverso que a escritura invocada pela autora, lavrada em 23/04/2013, não foi registrada na matrícula do imóvel. Nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos somente se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante considerado proprietário enquanto não realizado o registro. A anterioridade do negócio obrigacional, isoladamente considerada, não assegura preferência perante terceiro que, de boa-fé, adquire o mesmo imóvel do titular registral e promove o registro de seu título. Em caso de títulos contraditórios, a prioridade é determinada pela ordem de protocolo no registro imobiliário, conforme os arts. 182 e 186 da Lei nº 6.015/1973. O documento apresentado pela autora em 05/03/2015 não comprova prenotação de seu título no Livro nº 1 do Registro de Imóveis. Trata-se de formulário de análise e verificação, seguido de exigências registrais. A certidão expedida pelo próprio serviço registral confirma a inexistência de prenotação de título aquisitivo em nome da autora. Não houve, portanto, constituição de prioridade registral em seu favor. Diversamente, a promessa de compra e venda celebrada com Belmiro e Margarete foi protocolada sob o nº 45.505, em 23/03/2015, e registrada na matrícula do imóvel, seguindo-se o protocolo da escritura definitiva sob o nº 45.602, em 10/04/2015, com registro em 27/04/2015. O acervo documental também revela que a promessa de compra e venda celebrada em 1999 entre Wilson e Lirian e Vilmar Sabino da Silva foi objeto de distrato formalizado em 10/01/2001, muitos anos antes da escritura invocada pela autora. A promessa não havia sido registrada, e o distrato extinguiu os direitos obrigacionais que poderiam decorrer daquele negócio. Desse modo, Vilmar não possuía, em 2013, direitos aquisitivos sobre o imóvel que pudessem ser validamente cedidos à autora. A escritura apresentada por esta foi celebrada por Martin Alberto Nunes da Silva, que teria recebido poderes mediante substabelecimento realizado por Ivan Nunes Neves, a partir de mandato outorgado no contexto da promessa posteriormente desfeita. Além da extinção do negócio subjacente, não se comprovou que os proprietários registrais tivessem ciência, participado ou ratificado a alienação realizada em seu nome em 2013. A escritura invocada pela autora declara, ademais, que o preço de R$ 200.000,00 referente à cessão foi pago a Vilmar e Tania Sabino da Silva, e não a Wilson e Lirian. O valor atribuído à compra e venda correspondia a pagamento que teria ocorrido em 1999, no âmbito da promessa posteriormente distratada. Não há demonstração de que os proprietários registrais tenham recebido qualquer quantia da autora ou se beneficiado da negociação realizada em 2013. A investigação criminal e a denúncia posteriormente oferecida contra Vilmar e Martin não determinam, por si sós, o resultado desta demanda, diante da independência entre as responsabilidades civil e penal. Constituem, contudo, elementos convergentes com a prova documental no sentido de que a atuação potencialmente fraudulenta não foi imputada aos proprietários registrais nem aos compradores Belmiro e Margarete. Quanto a estes últimos, a autora não demonstrou que tivessem conhecimento da escritura anteriormente celebrada ou do negócio envolvendo Vilmar. A circunstância de Ivan Nunes Neves ter figurado como testemunha da escritura de promessa de compra e venda e a proximidade temporal entre os atos registrais constituem indícios insuficientes para afastar a presunção de boa-fé dos adquirentes, especialmente diante da regularidade formal da cadeia registral e da inexistência de prenotação anterior. A má-fé não se presume e incumbia à autora demonstrá-la, nos termos do art. 373, I, do CPC. A opção das partes por não produzir outras provas impõe o julgamento conforme o acervo documental existente, que não permite reconhecer conluio, simulação ou fraude praticada pelos adquirentes registrais. A Cooperativa SICOOB/TRANSCREDI, por sua vez, recebeu em garantia imóvel que constava regularmente registrado em nome dos devedores fiduciantes. Não havia na matrícula, quando constituída a garantia, registro do título invocado pela autora. Além disso, a obrigação garantida foi liquidada e a credora forneceu anuência para o cancelamento do gravame. Inexiste prova de participação da cooperativa em qualquer ilícito ou de atuação contrária à diligência exigível de instituição financeira. Não há, portanto, fundamento para desconstituir a promessa de compra e venda, a escritura definitiva ou os respectivos registros realizados em favor de Belmiro e Margarete. Também não prospera o pedido subsidiário de indenização. A autora não demonstrou ato ilícito praticado pelos réus, recebimento do preço por qualquer deles no negócio celebrado em 2013 ou nexo causal entre suas condutas e o prejuízo alegado. Eventual pretensão restitutória decorrente do pagamento realizado a Vilmar e Tania deve ser dirigida contra quem recebeu os valores ou participou da negociação inválida, não podendo ser transferida aos adquirentes registrais de boa-fé, aos proprietários que não anuíram com o ato ou à credora fiduciária. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL E EXTINTO O PROCESSO, NA FORMA DO ART. 487, I, DO CPC. Revogo a tutela cautelar anteriormente deferida e determino o cancelamento da indisponibilidade averbada na matrícula nº 25.762. Oficie-se ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Itaguaí, servindo cópia desta sentença como ofício, observado o disposto no art. 1.012, §1º, V, do CPC. Condeno a autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC, para cada um dos réus. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Havendo custas pendentes, remetam-se à Central de Arquivamento. P.I.