0003065-59.2012.8.26.0300

Intimação

TJSP · Foro de Jardinópolis - 1ª Vara

Processo 0003065-59.2012.8.26.0300 (300.01.2012.003065) - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Paulo Cezar Riul - Edson Luiz Riul - - Carlos Magno Riul - - Maria Angela Riul Targa - - Alvaro Francisco Brigladori Riul - - Tatiana Aparecida Brigliadori Riul - Mauricio Gumiero - Mafran Investimentos Ltda. - I. Cuida-se de ação de extinção de condomínio cumulada com divisão e alienação judicial de bem imóvel rural proposta por PAULO CEZAR RIUL em face de EDSON LUIZ RIUL, ALVARO ANTONIO RIUL (sucedido por seus herdeiros ALVARO FRANCISCO BRIGLIADORI RIUL e TATIANA APARECIDA BRIGLIADORI RIUL), CARLOS MAGNO RIUL e ESPÓLIO DE MARIA ANGELA RIUL TARGA (fls. 2/17). Foi apresentado laudo pericial de avaliação do imóvel denominado Sítio Piratini, objeto da Matrícula n. 753 do Oficial de Registro de Imóveis de Jardinópolis/SP, com área de 89,3860 hectares, atribuindo-lhe o valor de R$ 10.900.000,00, para junho de 2026 (fls. 882/1005). MAFRAN INVESTIMENTOS LTDA., PAULO CEZAR RIUL, MAURÍCIO GUMIERO, ÁLVARO FRANCISCO BRIGLIADORI RIUL e TATIANA APARECIDA BRIGLIADORI RIUL concordaram com a avaliação. A primeira apresentou proposta de aquisição parcelada dos quinhões remanescentes, recusada pelos demais coproprietários. CARLOS MAGNO RIUL e EDSON LUIZ RIUL impugnaram o laudo, alegando inconsistências em transcrições imobiliárias pretéritas e possível sobreposição entre as Matrículas n. 753 e n. 1993, requerendo esclarecimentos periciais (fls. 1265/1278). A impugnação não comporta acolhimento. A área de 89,3860 hectares da Matrícula n. 753 decorre da averbação de retificação Av. 37/M. 753, realizada nos termos dos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973, com base em levantamento georreferenciado e anuência dos confrontantes e coproprietários, inclusive dos ora impugnantes (fls. 893/896). Enquanto não cancelado, o registro imobiliário produz seus efeitos legais (art. 252 da Lei n. 6015/1973). A presente demanda não constitui via adequada para desconstituição da averbação ou revisão do encadeamento dominial, matérias que devem ser discutidas em procedimento registral ou ação própria. Ademais, a insurgência é incompatível com a anuência anteriormente prestada pelos impugnantes. O laudo observou as normas ABNT NBR 14653-1 e 14653-3. Após vistoria do imóvel, o perito empregou os métodos comparativo direto de dados de mercado, de quantificação do custo das edificações e de capitalização da renda da cultura de abacate, alcançando o valor de R$ 10.824.244,22, arredondado para R$ 10.900.000,00 (fls. 984/1005). Os quesitos de fls. 1274/1275 versam sobre questões registrais e jurídicas estranhas ao objeto da perícia avaliatória, razão pela qual é desnecessária a complementação do trabalho técnico (arts. 370, parágrafo único, e 470, I, do CPC). Com tais fundamentos, REJEITO a impugnação de fls. 1265/1275 e HOMOLOGO o laudo pericial de fls. 882/1005. FIXO em R$ 10.900.000,00 o valor de avaliação do imóvel objeto da Matrícula n. 753 do Oficial de Registro de Imóveis de Jardinópolis/SP, na data-base de junho de 2026. EXPEÇA-SE MLE em favor do perito judicial, para levantamento do saldo relativo aos honorários periciais. Assim, DECLARO ENCERRADA a instrução processual. II. No mais, observo que a proposta de adjudicação parcelada deduzida pela coproprietária MAFRAN INVESTIMENTOS LTDA. (fls. 1255/1257) restou expressamente recusada pelos demais condôminos (fls. 1259/1260, 1264, 1307), restando inviabilizada a sua homologação consensual nos moldes do art. 1322 do Código Civil. Por outro lado, anoto que a experiência processual e a praxe forense revelam que as ações de extinção de condomínio e alienação forçada frequentemente se prolongam por um longo e extenso período, culminando, na maioria das vezes, na venda do bem por um valor muito inferior ao desejado, o que acaba frustrando todas as partes envolvidas isso quando a venda é sequer viável. Isto porque, para além da litigiosidade existente entre os condôminos nesta demanda que tramita desde o ano de 2012, a alienação judicial coercitiva sujeita o patrimônio comum a deságio expressivo em segunda praça (que pode alcançar até 50% do valor de avaliação, ex vi do art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil), além da incidência de despesas de leilão e da existência de penhoras sobre frações ideais que comprometerão o recebimento tempestivo e a repartição do produto apurado. Acrescente-se que o elevado valor do bem diminui sua liquidez, na medida em que reduz o número de potenciais arrematantes. Saliento que, para o Juízo, é mais fácil proferir uma sentença, extinguir o condomínio e determinar a venda, o que certamente entrará nas estatísticas do Conselho Nacional de Justiça dentre aqueles feitos que ficam anos congestionando o Judiciário sem qualquer solução. Todavia, é preferível, à luz das balizas que sustentam o Código de Processo Civil, buscar a solução efetiva e integral do feito, que, nesta toada, só será possível por meio da autocomposição. Dito isto, CONCEDO o prazo de 90 (noventa) dias para que as partes busquem a autocomposição extrajudicialmente. Sugiro aos senhores advogados, caso queiram, declinarem meio de contato direto para a realização das tratativas de forma mais dinâmica. Decorrido o prazo e nada vindo, venham os autos conclusos diretamente na fila para sentença. - ADV: GLAUCIA MARIA MARTINS DE MELLO (OAB 72978/SP), PEDRO JUAN LEONEL RITA (OAB 470527/SP), DANIEL ZANATTO GUMIERO (OAB 297124/SP), DANIEL ZANATTO GUMIERO (OAB 297124/SP), DANIEL ZANATTO GUMIERO (OAB 297124/SP), GLAUCIA MARIA MARTINS DE MELLO (OAB 72978/SP), ALUANA REGINA RIUL VALARINI (OAB 255684/SP), DOMICIANO RICARDO DA SILVA BERARDO (OAB 201919/SP), LILIAN CLAÚDIA JORGE (OAB 190256/SP), LILIAN CLAÚDIA JORGE (OAB 190256/SP)