0002903-36.2025.8.17.3250

Intimação

TJPE · 2ª Vara Cível e Regional da Infância e Juventude da Comarca de Santa Cruz do Capibaribe · Decisão

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível e Regional da Infância e Juventude da Comarca de Santa Cruz do Capibaribe Rod Rodovia PE 160, KM 12, SANTA CRUZ DO CAPIBARIBE - PE - CEP: 55190-000 - F:(81) 37598281 Processo nº 0002903-36.2025.8.17.3250 AUTOR(A): CARMEM JONHNSON PACHECO SILVA RÉU: ALTAS HORAS PE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas ajuizada por CARMEM JONHNSON PACHECO SILVA em face de ALTAS HORAS PE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA. Sustenta a autora que firmou com a ré, em 26/04/2021, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda Futura para aquisição da Loja 111-E, Rua E, do empreendimento Altas Horas Outlet PE (ID 215105843), tendo adimplido a quantia de R$ 30.899,33 (ID 215101539). Pleiteia o desfazimento do negócio por descumprimento de deveres de divulgação e atratividade do centro comercial, com devolução integral dos valores ou retenção máxima de 10%. Devidamente citada, a ré apresentou contestação (ID 233635063). Não se opôs à rescisão contratual, mas atribuiu a responsabilidade ao desinteresse/desistência voluntária da autora. Defendeu a legalidade das cláusulas de retenção sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), destacando a regular averbação do Patrimônio de Afetação na Matrícula nº 31.087 (ID 233635064, p. 76), e postulou a retenção da pena convencional, comissão de corretagem, taxa de fruição e débitos propter rem. A autora apresentou Réplica no ID 236387210, reeditando os fundamentos da exordial. Os autos vieram conclusos. Com fundamento no art. 357, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, fixam-se como pontos controvertidos da demanda, no plano fático, a causa determinante para o desfazimento do contrato, notadamente se decorrente de eventual inadimplemento da ré quanto à estrutura e à divulgação prometidas ou de desistência voluntária da autora, inserida no risco do negócio por ela assumido; o lapso temporal durante o qual a unidade permaneceu disponibilizada ou na posse da autora, bem como o montante efetivamente pago e a existência de eventuais débitos relativos a IPTU e taxa condominial. No plano jurídico, controverte-se acerca do regime jurídico aplicável à rescisão contratual, inclusive quanto à incidência da Lei nº 13.786/2018 e aos efeitos do Patrimônio de Afetação registrado sob o nº AV-7-31087 (ID 233635064, pág. 14); da validade e extensão das cláusulas contratuais de retenção; e da legitimidade das deduções relativas à comissão de corretagem (ID 215105843) e à taxa de fruição. Quanto ao ônus da prova, adota-se a distribuição estática estabelecida pelo art. 373 do CPC. Incumbe à autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o adimplemento das obrigações contratuais que alega ter cumprido e os elementos aptos a evidenciar o alegado descumprimento da oferta ou eventual vício na prestação dos serviços pela ré, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. À ré incumbe, por sua vez, a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pela autora, inclusive quanto à regularidade do empreendimento e à existência, pertinência e extensão dos valores cuja retenção ou dedução pretende realizar, conforme dispõe o art. 373, inciso II, do CPC. No tocante a instrução probatória do feito para deslinde da controvérsia, nas demandas que tratam de rescisão de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, a prova documental é a modalidade probatória por excelência, revestida de utilidade e indispensabilidade. A existência e os termos da promessa de compra e venda (ID 215105843), a comprovação dos pagamentos efetuados (ID 215101539), a imissão na posse da unidade comercial (ID 215101545), o destaque do valor da comissão de corretagem e a instituição do regime de Patrimônio de Afetação (ID 233635064, pág 14) constituem fatos que se comprovam exclusivamente mediante documentos escritos e registros públicos. Por outro lado, a produção de prova oral, compreendendo o depoimento pessoal das partes e a oitiva de testemunhas, não se mostra necessária ao esclarecimento dos pontos controvertidos, revelando-se inadequada ao objeto da instrução e, nas circunstâncias dos autos, desprovida de utilidade prática. O depoimento pessoal, nos termos do art. 385 do CPC, constitui meio de prova destinado à obtenção de eventual confissão da parte contrária acerca de fatos controvertidos. No caso, as alegações fáticas e as respectivas teses jurídicas já foram suficientemente delimitadas nas manifestações processuais apresentadas, especialmente na petição inicial (ID 215098921), na contestação (ID 233635063) e na réplica (ID 236387210). Não se identifica, portanto, fato relevante e ainda não esclarecido cuja apuração mediante depoimento pessoal possa contribuir para a solução da controvérsia. Também não se mostra pertinente a produção de prova testemunhal. A controvérsia envolve, em parcela substancial, a interpretação e os efeitos de instrumentos contratuais, a apuração de valores pagos e eventualmente dedutíveis, a verificação de registros imobiliários e a incidência de normas legais específicas, matérias cuja demonstração decorre, primordialmente, da prova documental já produzida. A prova testemunhal não se presta a infirmar o conteúdo de instrumentos escritos ou a substituir a documentação formal exigida para a demonstração de determinados fatos, observados os limites previstos no art. 443 do CPC. Do mesmo modo, eventual alegação de descumprimento de oferta, ausência de divulgação ou inadequação de campanha publicitária relacionada ao outlet deverá ser demonstrada, na medida de sua pertinência, por elementos objetivos de divulgação, tais como anúncios, panfletos, peças publicitárias, registros eletrônicos ou outros documentos contemporâneos aos fatos. A simples percepção ou relato testemunhal, desacompanhado de elementos objetivos de corroboração, não se mostra meio adequado para estabelecer o conteúdo de publicidade ou oferta que se afirma ter integrado a contratação. Outrossim, eventual frustração de expectativas quanto ao fluxo de clientes, volume de vendas ou rentabilidade do empreendimento situa-se no âmbito do risco inerente à própria atividade empresarial assumida voluntariamente pela adquirente. A mera insatisfação subjetiva com o retorno econômico do negócio não se confunde com descumprimento de obrigações contratuais pela empreendedora, sendo incabível converter o insucesso comercial ou as oscilações ordinárias do mercado em ilícito imputável ao fornecedor, mormente por meio de meras impressões testemunhais. Assim, inexistindo fato controvertido cuja elucidação dependa especificamente da prova oral, indefere-se a produção de depoimento pessoal e de prova testemunhal, por desnecessária ao julgamento da causa. ANTE EXPOSTO: 1. INDEFIRO A PRODUÇÃO DE PROVA ORAL (depoimento pessoal das partes e oitiva de testemunhas); 2. INTIMEM-SE AS PARTES para que, no prazo comum de 15 (cinco) dias, especifiquem eventuais outras provas que pretendam produzir, fundamentando sua pertinência e relevância, ou manifestem-se sobre o julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil; P. R. I. Preclusa esta Decisão, com ou sem manifestação das partes, retornem os autos conclusos para sentença. Santa Cruz do Capibaribe/PE, datada e assinada eletronicamente. LEONARDO BATISTA PEIXOTO Juiz de Direito