0002478-80.2017.8.13.0346

Intimação

TJMG · Vara Única da Comarca de Jaboticatubas

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 0002478-80.2017.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Compra e Venda] AUTOR: DANIEL MARQUES DE MENEZES CPF: 013.519.636-19 e outros RÉU: RESERVA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. CPF: 09.347.083/0001-64 DECISÃO VISTOS ETC. Cuida-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Perdas e Danos e Multa, ajuizada por DANIEL MARQUES DE MENEZES e LUCIANA GUIMARÃES SANTOS DE MENEZES em face de RESERVA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (ID 9458201927 - fls. 1/18). Narram os autores que celebraram contrato de promessa de compra e venda com a ré para aquisição do lote nº 01 da quadra nº 14, no empreendimento Reserva Real Condomínio Golf Resort, pelo valor de R$ 380.434,00 (ID 9458201927 - fls. 1/3). Sustentam que adimpliram R$ 168.364,06 e que o prazo para entrega, com tolerância, expirou em 28/10/2013 sem conclusão das obras de infraestrutura e dos atrativos prometidos (ID 9458201927 - fls. 3/5). Requereram a rescisão do contrato, a devolução em dobro dos valores pagos, inversão de cláusula penal de 10%, lucros cessantes, suspensão das parcelas e das taxas condominiais, abstenção de negativação e indenização por danos morais (ID 9458201928 - fls. 17/19). Foi deferida a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e taxas condominiais, determinar a abstenção de negativação e ordenar o bloqueio de ativos financeiros via Bacenjud (ID 9458202445 - fls. 167/168). Citada (ID 10272370391), a ré apresentou contestação com reconvenção (ID 10282206040). Em preliminar, pleiteou gratuidade da justiça e arguiu ilegitimidade passiva quanto às taxas condominiais (ID 10282206040 - fls. 3/10). No mérito, sustentou que o loteamento e a infraestrutura básica foram entregues, conforme Termo de Verificação de Obras e Licença de Operação, inexistindo inadimplemento da vendedora nem vinculação de entrega simultânea dos clubes (ID 10282206040 - fls. 10/19). Impugnou a restituição integral, a repetição em dobro, a inversão da cláusula penal e os danos morais (ID 10282206040 - fls. 19/30). Em reconvenção, requereu a retenção de 10% a título de cláusula penal (ID 10282206040 - fls. 31/32). Interposto Agravo de Instrumento pela ré (ID 10283471277), o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu-lhe parcial provimento apenas para revogar a ordem de bloqueio de valores via Bacenjud, mantendo a suspensão das parcelas e a proibição de restrição cadastral (ID 10586240038), com trânsito em julgado certificado (ID 10602618426). Impugnação à contestação apresentada pelos autores (ID 10303857771). Intimadas as partes sobre provas, a ré requereu a desistência da perícia técnica e a admissão de prova emprestada consistente no laudo pericial produzido nos autos nº 5000261-37.2021.8.13.0346 (ID 10638386595 e ID 10638393534), reiterando a gratuidade com juntada de balanços (ID 10638386597). Vieram os autos conclusos para saneamento e organização do processo. Da Gratuidade de Justiça Requerida pela Ré O benefício da gratuidade de justiça para a pessoa jurídica condiciona-se à efetiva comprovação da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, consoante preceitua o art. 98 do Código de Processo Civil. No caso dos autos, os balanços patrimoniais e demonstrações de resultado juntados (ID 10638386597 e ID 10638386598) evidenciam ativo considerável superior a R$ 149.000.000,00, além de créditos e disponibilidades financeiras incompatíveis com a hipossuficiência jurídica alegada. Desse modo, INDEFIRO o pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré, devendo recolher as custas devidas da reconvenção em prazo oportuno. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva Quanto às Taxas Condominiais A ré suscita sua ilegitimidade passiva no que se refere ao pedido de suspensão e inexigibilidade das taxas condominiais, aduzindo que a titularidade do crédito pertence ao Condomínio Golf Resort (ID 10282206040 - fls. 5/10). Entretanto, o pedido inicial ampara-se no atraso na entrega das obras e na ausência de imissão na posse do lote, atribuindo-se à promitente vendedora a responsabilidade material pelas despesas e encargos gerados antes da efetiva disponibilização do bem aos compradores. Com efeito, a legitimidade passiva é aferida abstratamente a partir da narrativa inaugural. Saber se a cobrança anterior à entrega das chaves vincula ou desonera os adquirentes perante a vendedora constitui matéria intrinsecamente ligada ao mérito da responsabilidade contratual. Por conseguinte, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Da Legislação Aplicável e da Inversão do Ônus da Prova A relação jurídica estabelecida entre as partes enquadra-se como relação de consumo, incidindo os arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990, visto que a ré figura como fornecedora e os autores como adquirentes finais da unidade imobiliária. Presentes a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência técnica dos consumidores frente à incorporadora/loteadora quanto aos registros de engenharia, DEFIRO a inversão do ônus da prova com base no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da distribuição legal estática do art. 373 do Código de Processo Civil. Da Delimitação das Questões de Fato e de Direito Fixam-se como questões de fato controvertidas: a) A ocorrência ou não de atraso na conclusão e entrega do loteamento e das obras de infraestrutura básica prometidas no contrato; b) O alcance da oferta e do material publicitário quanto aos equipamentos de lazer (Star Club, campos de golfe, centro hípico e tênis); c) A culpa pela resolução do negócio jurídico; d) A quantificação dos valores efetivamente pagos e a configuração de danos morais indenizáveis. Fixam-se como questões de direito relevantes: a) A legalidade do prazo de tolerância e a caracterização do inadimplemento contratual absoluto; b) O direito à restituição integral ou parcial das quantias quitadas; c) A viabilidade de inversão da cláusula penal compensatória/moratória em favor dos consumidores; d) A exigibilidade das taxas condominiais e de IPTU antes da imissão definitiva na posse; e) O cabimento de repetição simples ou em dobro e a configuração do dever de indenizar por dano extrapatrimonial. Dos Meios de Prova Admitidos A ré desistiu expressamente da produção de prova pericial direta e requereu a juntada de prova emprestada consistente no laudo técnico pericial de engenharia elaborado nos autos nº 5000261-37.2021.8.13.0346 da Vara Única de Jaboticatubas (ID 10638386595 e ID 10638393534). Admite-se a utilização da prova emprestada, com fulcro no art. 372 do Código de Processo Civil, assegurado o contraditório substancial aos autores. Defiro a prova documental já encartada aos autos. Indefiro a prova oral e o depoimento pessoal por serem despiciendos à solução da lide, na forma do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil: a) INDEFIRO o pedido de gratuidade de justiça formulado pela ré, devendo a parte requerida recolher as custas da reconvenção no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição do pedido reconvencional; b) REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré; c) RECONHEÇO a incidência do Código de Defesa do Consumidor e DEFIRO a inversão do ônus da prova em favor da parte autora (art. 6º, VIII, CDC); d) ADMITO a juntada da prova emprestada consistente no laudo pericial de engenharia juntado no ID 10638393534; e) INTIMEM-SE os autores para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestarem-se sobre os documentos novos e o laudo de prova emprestada acostados pela ré no ID 10638386595 e seguintes; f) Transcorrido o prazo das partes e cumpridas as diligências, venham os autos conclusos para julgamento de mérito. INTIMEM-SE. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito