0002456-38.2019.8.16.0194

Intimação

TJPR · 12ª Vara Cível de Curitiba · Conclusão

Vistos e examinados estes autos de ação d e c l a r a t ó r i a n° 0002456-38.2019.8.16.0194. ASTRA ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO L T D A ajuizou ação anulatória em face de CONSISTE IN- C O R P O R A D O R A DE IMÓVEIS LTDA - ME; RODRIGO C A R L O S KLEMTZ DE ABREU; MIRIAN RODRIGUEZ DE A B R E U ; LEONARDO CESAR BANA e HEYDE FRANCINE P I N T O BANA, aduzindo, em síntese, que firmou com a “ C o n s i s t e Incorporadora” um instrumento particular de “ p e r m u t a ” concernente ao apartamento 302 do “Edifício B a u h a u s Condominiun”, englobando as respectivas vagas d e garagem. O preço atribuído ao imóvel (R$ 5 5 4 . 0 1 6 , 3 6 ) seria resgatado da seguinte forma: V a l o r F o r m a R $ 104.897,95 S i n a l de negócio 1 R $ 379.118,41 B e n s e serviço 2 R $ 70.000,00 B e n s e serviços 3 1 Pago parceladamente conforme cláusula “4.1.a”; 2 Fornecimento de esquadrias e instalação de contramarco e vidros tempera- d o s ; 3 Fornecimento de esquadrias e/ou acessórios de aço, cobertura de vido, c o r r i m ã o e afins;Ajustaram o termo final para o dia 31 de m a r ç o de 2013 e desde agosto de 2015, Roberto Maurício B r e d t , sócio da autora, já constava perante o Condomínio c o m o responsável pelos encargos gerados pela unidade. Em novembro de 2015 a autora recebeu u m a listagem de serviços para regularização, o que foi c o n c l u í d o no mês seguinte 4 , mediante recibo outorgado p o r Michelle Munhoz, preposta da “Consiste”. A partir de então, buscou obter a transfe- r ê n c i a do imóvel, porém a requerida se esquivou sob ale- g a ç ã o de pendências, manejando uma notificação judicial 5 p o r seu procurador à época, o requerido Leonardo César B a n a . Nesse interregno, mesmo desconhecendo o t e o r da notificação, a requerente atendeu as solicitações d o Condomínio e da “Consiste”, desembolsando R$ 1 9 . 7 0 0 , 0 0 (dezenove mil e setecentos reais) para que a e m p r e s a “Platner Esquadrias de Alumínio” concluísse os s u p o s t o s serviços deficientes. Estranhamente a empresa contratada foi i m p e d i d a de realizar os serviços, vindo a lume a aliena- 4 Dezembro de 2015; 5 Autos nº 0028441-11.2106.8.16.0001 da Décima Nona Vara Cível;ç ã o 6 da unidade prometida à autora no dia 19 de dezem- b r o de 2017 para Leonardo Bana e Heyde Francine Bana p o r escritura outorgada pela Consiste, representada pelos s ó c i o s Rodrigo Klemtz e Marian de Abreu. Assim, dada a atuação de Leonardo Bana c o m o procurador judicial da “Consiste”, entende a reque- r e n t e que houve simulação apta à anulação do negócio s u b j a c e n t e . De conseguinte, deseja: a) A anulação da escritura de compra e venda outorgada em f a v o r de Leonardo Cesar Bana e Heyde Francine Pinto Bana e seu registro na matrícula; b) A declaração de cumprimento da prestação que recaiu so- b r e a requerente Astra Esquadrias de Alumínios Ltda e a a d j u d i c a ç ã o do imóvel à autora; c) O s lucros cessantes aferíveis na razão de 0,5% (meio por c e n t o ) sobre o valor do imóvel 7 , do dia 15 de dezembro de 2 0 1 5 8 até a efetiva imissão na posse do bem. Clamando por urgência, pugna pela aver- b a ç ã o da demanda na matrícula do imóvel. Instruiu o de- l o n g a d o arrazoado com documentos 9 . 6 Ao preço de R$ 554.000,00; 7 R$ 755.000,00 na data do ajuizamento da ação; 8 Data da conclusão dos serviços; 9 Ref. 1.2 a 1.31 e 17.2 a 17.7;A tutela provisória foi deferida para au- t o r i z a r a averbação da lide na matrícula do imóvel litigi- o s o , deflagrando o contraditório 10 . Os réus ofertaram contestação conjunta 11 . S u s c i t a r a m , em preliminar, a ilegitimidade passiva de Mi- r i a n Rodriguez de Abreu que figura na escritura objurga- d a como simples anuente. Afirmam que o endereço forne- c i d o pela autora é incorreto e que sua situação jurídica é d e “empresa inapta”. No mérito expõe a mora da autora que c u l m i n o u com o abandono da obra em razão de sua insol- v ê n c i a (inclusive com abandono de outras obras no perío- d o e acúmulo de dívidas trabalhistas que superam a um m i l h ã o de reais 12 ) . Além disso, constatou que a requerida, m e s m o inadimplente, vinha se valendo do imóvel para “ a p l i c a r golpes na praça” (cessão desautorizada para ter- c e i r o s 13 ) , razão pela qual buscou notificá-la judicialmen- te 14 . Com a denúncia do contrato, procurou u m a empresa especializada que atestou a má qualidade d o s serviços e dos produtos utilizados pela autora, cor- 10 Decisão proferida no evento 19.1; 11 Contestação com reconvenção no evento 75.1, com documentos nos eventos 7 5 . 2 a 75.140; 12 Vide fl. 65 do evento 75.1; 13 Cessão em favor de Maria Aparecida Fernandes em julho de 2016 (fl. 55 de r e f . 75.1); 14 interpelação judicial a u t u a d a sob o n. 0028441-11.2016.8.16.0001, da 19ª Vara Cível de Curitiba;r o b o r a n d o o inadimplemento absoluto, incúria que é con- s e n s o dentre os condôminos. Disso seguiu a alienação para Leonardo e H e y d e que já residiam no condomínio e procuravam imó- v e l no mesmo lugar, mais adequado ao planejamento fa- m i l i a r . Por ser conhecido em razão de assessoria jurídica p r e s t a d a em favor da alienante, seguiu válido ajuste em r e l a ç ã o à unidade já desvinculada da promessa revogada, a f a s t a n d o a aludida simulação 15 Ademais, a autora não vinha adimplindo a s parcelas que lhe recaia no ajuste, notadamente encar- g o s condominiais e tributários (IPTU), compelindo a pro- m i t e n t e - v e n d e d o r a a transigir a dívida em junho de 2017 ( R $ 16.164,89), para evitar ser demandada, corroborando q u e a promissária-compradora nunca se portou com ani- m u s domini. Por outro lado, aproveitou-se a autora da a u s ê n c i a do administrador da vendedora que se encontra- v a no exterior, para obtenção de recibo de entrega de o b r a 16 que – conforme registrado na notificação judicial – n ã o corresponde à realidade. 15 Vide fl. 71 de ref. 75.1; 16 Documento encartado no mov. 1.15 (cf. fl. 67 do ev. 75.1);Com isso, enfatizando o inadimplemento a b s o l u t o e refutando o alegado vício social (simulação), p e d e a improcedência do pedido. Por meio de reconvenção, a requerida C o n s i s t e (tão somente), pugna – na hipótese de não se re- c o n h e c e r a denúncia unilateral do contrato – pela resci- s ã o culposa em face ao inadimplemento absoluto da con- t r a t a d a (promissária-compradora), com a condenação às p e r d a s e danos. Sobre a contestação e em resposta à re- c o n v e n ç ã o , manifestou-se a autora-reconvinda, juntando d o c u m e n t o s 17 . Ordenou-se o recolhimento das custas da r e c o n v e n ç ã o e anotações de estilo 18 , o que foi cumprido 19 . Após a intervenção da autora-reconvinda 20 , m a n i f e s t o u - s e a ré-reconvinte, trazendo documentos 21 . Instados à conciliação 22 e colhidas suces- s i v a s intervenções, o feito foi convertido em diligência 23 . 17 Impugnação à contestação e contestação à reconvenção no evento 85.1, com d o c u m e n t o s nos eventos 85.2 a 85.5; 18 Deliberação no mov. 90.1; 19 Certidão no mov. 111.1; 20 “Contestação à Reconvenção”, ref. 103.1; 21 Impugnação à contestação à reconvenção no mov. 104.1, com documentos n o s eventos 104.2 a 104.13; 22 Deliberação no mov. 113.1; 23 Referência 232.1;Trouxeram os litigantes, então, documen- t o s 24 , juntando-se a resposta ao ofício expedido ao Banco B r a d e s c o 25 . Superada a questão relativa ao endereço d a autora 26 , o agravo de instrumento manejado pela parte r e q u e r i d a sequer foi conhecido 27 , vindo os autos, depois d a s derradeiras intervenções das partes 28 , conclusão para d e l i b e r a ç ã o . S Ã O OS FATOS EM SÍNTESE. I – DO CONTEXTO SUBJACENTE. O s articulados trazem uma retórica circu- l a r , demasiadamente delongada e carente de objetividade. D i f i c u l t a m a identificação da causa petendi e a delimita- ç ã o da oposição ofertada. D e qualquer modo podemos verificar a e x i s t ê n c i a de uma promessa de outorga futura de escritu- r a sobre uma unidade integrante do Edifício “Bauhaus C o n d o m i n i u m ” que não foi concretizada, posto que objeto d e escritura pública de compra e venda para terceiros. 24 Referências 235.1/235.8 e 237.1/237.10; 25 Referência 262.1; 26 Referência 273.1; 27 Referências 322.1 e 322.2; 28 Referências 325.1, 326.1 e 335.1;A autora, dizendo-se vítima de simulação, d e s e j a que seja reconhecido o vício social e anulado o ne- g ó c i o jurídico, posto que se sente prejudicada. A proprie- t á r i a , a seu turno, sustenta que o preço seria pago parte e m serviços que não foram prestados, por isso, tendo por r e s c i n d i d o o pacto mediante notificação judicial, o alie- n o u para terceiros. T o d o s os envolvidos nos negócios jurídi- c o s figuram na lide. I I I – DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA L I D E . E m que pese a conclusão para saneamento, e s t u d a n d o os autos, vislumbrei a desnecessidade da dila- ç ã o probatória. Conforme alhures mencionado 29 , por força d e instrumento particular firmado no dia 26 de abril de 2 0 1 1 , a requerida “Consiste Incorporadora de Imóveis L t d a ” 30 , comprometeu-se a vender (outorgar escritura) pa- r a “Astra Esquadrias de Alumínio Ltda” 31 o apartamento n º 302 do Edifício “Bauhaus Condominium”, englobando a s vagas de garagens nº 49 e 50, ao preço de R$ 554.016,36 29 Ref. 14.1 e 19.1; 30 Representada por Rodrigo Carlos Klemtz de Abreu; 31 Representada por Roberto Maurício Bredt;( q u i n h e n t o s e cinquenta e quatro mil, dezesseis reais e t r i n t a e seis centavos) 32 , passível de resgate na seguinte f o r m a : V a l o r F o r m a R $ 104.897,95 S i n a l de negócio 33 R $ 379.118,41 B e n s e serviço 34 R $ 70.000,00 B e n s e serviços 35 Ficou previsto que a obra seria entregue n o dia 31 de março de 2013 36 , admitida a carência (tole- r â n c i a ) de 120 dias 37 . Assim, ajustaram a promessa de compra e v e n d a em caráter “irrevogável e irretratável” 38 remanes- c e n d o os contratantes jungidos desde então. A proposta “detalhada” mencionado na p r o m e s s a de compra e venda veio aos autos 39 e, atendendo à deliberação inaugural 40 , demonstraram-se os seguintes d e s e m b o l s o s : 32 Cláusula “3”, fl. 1 de ref. 1.8; 33 R$ 22.448,97, mediante cheque emitido na data da assinatura do contrato; R $ 22.448,97, mediante boleto para o dia 15 de junho de 2011; R$ 60.000,00, e m 6 parcelas de R$ 10.000,00, mensalmente exigíveis entre 15 de julho a 15 d e dezembro de 2011 (parcelas corrigidas pelo C. D. I.) – Cláusula “4.1-a”; 34 Fornecimento de esquadrias e instalação de contramarco e vidros tempera- d o s – Cláusula “4.1-b” (fl. 2 de ref. 1.8); 35 Fornecimento de esquadrias e/ou acessórios de aço, cobertura de vido, c o r r i m ã o e afins – Cláusula “4.1-c” (fl. 2 de ref. 1.8); 36 Cláusula “6”, fl. 2 de ref. 1.8; 37 Cláusula “6”, fl. 4 de ref. 1.8; 38 Cláusula 16, fl. 7 de ref. 1.8; 39 Cláusula “4.1-b”, fl. 2 de ref. 1.8 e 17.4; 40 Ref. 14.1;F o r m a V a l o r T E D – 01/07/2011 41 R $ 22.500,00 T E D – 25/10/2011 42 R $ 22.500,00 T E D – 06/03/2013 43 R $ 12.000,00 T E D – 20/06/2013 44 R $ 18.000,00 T O T A L R $ 75.000,00 O saldo (R$ 30.000,00) foi abatido no pe- d i d o (proposta técnica) P13-8870-R3-AL 45 . Disse a autora que foi vítima de engodo, p o i s , a despeito das reclamações, prestou a assistência n e c e s s á r i a , expedindo termo de garantia no dia 9 de de- z e m b r o de 2015 46 , obtendo, em contrapartida, o recibo de e n t r e g a de obra: 41 Ref. 17.7; 42 Ref. 17.7; 43 Ref. 17.7; 44 Ref. 17.7; 45 Vide cláusula “7”, de fl. 4 do mov. 17.6; 46 Ref. 1.14;O termo de quitação contém ressalvas, po- r é m , de pequena monta. Por isso, espantou-se com a quebra da p r o m e s s a de compra e venda e mais ainda com a aliena- ç ã o , por escritura pública lavrada em notas do Sexto Ta- b e l i o n a t o de Curitiba no dia 18 de dezembro de 2017, jus- t a m e n t e em favor de Leonardo Cesar Bana (e esposa) que e s t a v a ciente da existência de uma promessa subjacente a o imóvel, tanto que figurou como procurador da “Con- s i s t e ” na notificação judicial manejada em fave da reque- r e n t e 47 . O negócio jurídico que almeja invalidar f o i instrumentalizado perante o Sexto Ofício Notarial de C u r i t i b a no dia 18 de dezembro de 2017 48 e já está gerando e f e i t o erga omnes com o registro na matrícula como se vis- l u m b r a no “R-1-63.281” 49 . Foi nesse contexto meramente indiciário ( d e probabilidade), que optei por deferir a anotação da l i d e na matrícula, inclusive como forma de proteção para e v e n t u a i s incautos. 47 Procuração no mov. 1.19 e notificação nos eventos 1.16 a 1.18; 48 Escritura pública no evento 17.2; 49 Matrícula no movimento 17.3;Contudo, com a resposta, veio contunden- t e postura corroborada por considerável gama informativa d o c u m e n t a l . Disseram os réus que a carapaça de vítima n ã o é apropriada à autora que abandonou a obra, deixan- d o de solver o preço, gerou prejuízo para a incorporadora i n c l u s i v e das contribuições que deveria ter assumido d e s d e então (condomínio e tributos). Mais ainda, afirmou que o autor se apro- v e i t o u da ausência de Michelle Munhoz para dela obter u m “Recibo de Entrega de Obra” que ostenta para de- m o n s t r a r o cumprimento de sua contraprestação no sina- l a g m a 50 . Ora, é cediço que todos os pactos bilate- r a i s trazem, implícita ou explicitamente, a condição reso- l u t i v a . Assim, se o contrato dispõe sobre a revogação pe- l o inadimplemento, a cláusula resolutória é expressa, se n a d a dispuser, é tácita (CC; art. 474 51 ) . Esta, entretanto, não se opera automati- c a m e n t e (ipso jure), depende do pedido da parte (CC; art. 50 Recibo de entrega no mov. 1.15; 51 CC; Art. 474: “A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita d e p e n d e de interpelação judicial”;475 52 ) e, na hipótese de rescisão mediante imputação de c u l p a , depende de intervenção judicial. É corolário lógico d o sinalagma que “a parte lesada pelo inadimplemento p o d e pedir a resolução do contrato, se não preferir exi- g i r - l h e o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, i n d e n i z a ç ã o por perdas e danos”. No caso em apreço, temos na ação o pedi- d o de validação do contrato e seu cumprimento e na re- c o n v e n ç ã o o pedido de resolução culposa do mesmo con- t r a t o . Tínhamos fundamento para nos aprofun- d a r m o s na imputação de inadimplemento, pois, se efeti- v a m e n t e invencível a oposição, o destino dado à unidade s e tornaria desinfluente para a autora. Assim, para aferição desta questão preju- d i c i a l (prejudicialidade interna), era mister que as partes o r g a n i z a s s e m os argumentos com as provas trazidas aos a u t o s , o que certamente auxiliaria o Juízo na aferição da p e r t i n ê n c i a de provas e distribuição de ônus. E no que tange à organização do elemento t e m á t i c o , a investigação do adimplemento das respectivas p r e s t a ç õ e s na promessa originária seria investigada de 52 CC; Art. 475: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do c o n t r a t o , se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos c a s o s , indenização por perdas e danos”;f o r m a prejudicial e condicionante ao sequente vício soci- a l . Foi nesse contexto que determinei a jun- t a d a s dos seguintes documentos pelos litigantes 53 : P a r t e Autora P a r t e Requerida I n d i q u e de forma ordenada, c o m referência dos documentos r e s p e c t i v o s : I n d i q u e de forma ordenada, c o m referência dos documentos r e s p e c t i v o s : a) a prova da quitação do preço n o que tange aos pagamentos e m espécie; a ) os valores recebidos em es- p é c i e ; b ) a prova da quitação do preço e m serviços e produtos; b ) os valores recebidos em ser- v i ç o ; c ) esclarecimentos quanto as p e n d ê n c i a s da obra. c ) as pendências apuradas, q u a n t i f i c a n d o (ainda que de f o r m a provisória) o percentual e x e c u t a d o e o percentual pen- d e n t e ; d) os pagamentos de responsa- b i l i d a d e da autora que foram s o l v i d o s pela requerida. Com relação aos documentos juntados pela a u t o r a , percebe-se que o item “a” foi atendido pela res- p o s t a ao ofício expedido ao Banco Bradesco 54 . 53 Referência 232.1 (fls. 18 e 19); 54 Referência 262.1;Contudo, quanto ao item “b”, disse a au- t o r a 55 : Trouxe simples propostas técnicas 56 que, e m b o r a não tenham sido impugnadas pela parte requerida a o ser oportunizada sua manifestação 57 , não comprovam a q u i t a ç ã o do preço em serviços e produtos como solicitado p e l o Juízo. Quanto ao item “c” se limitou a fazer re- f e r ê n c i a a documentos constantes dos autos. Sendo assim, devo apenas concluir que a a u t o r a se descuidou do seu ônus probatório quanto ao f a t o constitutivo do seu direito 58 . Mostrando-se invencível a oposição corre- l a t a à imputação de inadimplemento, o destino dado à u n i d a d e se torna desinfluente para a autora, prejudicando a análise do suposto de vício social. 55 Referência 235.1 (fl. 04); 56 Referências 235.5 a 235.7; 57 Referência 242.1; 58 CPC; Art. 373: “O ônus da prova incumbe:”; I – “ao autor, quanto ao fato c o n s t i t u t i v o do seu direito”;Com relação aos documentos juntados pela p a r t e requerida, é certo que o item “a” foi atendido 59 , até p o r q u e a resposta ao ofício expedido ao Banco Bradesco 60 n ã o foi objeto de controvérsia. Vede que o item “b” foi cumprido com a a p r e s e n t a ç ã o de “valor estimado” 61 , mesmo porque a autora n ã o trouxe documentos aptos a comprovar os valores efe- t i v a m e n t e pagos. O item “c” foi cumprido em parte, pois, e m b o r a tenha arrolado diversos valores 62 , a parte deman- d a d a não indicou o percentual executado e o percentual p e n d e n t e como postulado. Apenas o item “d” foi cumprido 63 . A produção de prova oral para comprova- ç ã o daquilo que deveria constar documentalmente do pro- c e s s o se mostra prescindível. A prova pericial postulada, dada a aliena- ç ã o do imóvel para terceiro, resta prejudicada, inclusive, p e l o decurso do tempo. 59 Referência 237.1 (fl. 05); 60 Referência 262.1; 61 Referência 237.1 (fl. 06); 62 Referência 237.1 (fl. 06); 63 Referência 237.1 (fls. 06 e 07);Desnecessária a dilação probatória. P r e p o n d e r a na espécie, portanto, a inves- t i g a ç ã o da legalidade da justificativa invocada pela parte r e q u e r i d a para se opor à pretensão da autora e vice-versa q u a n t o à reconvenção. T r a t a - se de matéria de cunho jurídico, de s o r t e que a prova documental já produzida é suficiente p a r a a solução da lide, impondo-se o julgamento anteci- p a d o (CPC; art. 355, I). DELIBERAÇÃO. E m face ao exposto, visando evitar even- t u a l arguição de cerceamento de defesa ou de violação ao p r i n c í p i o da não surpresa, decorrido o prazo de 15 (quin- z e ) dias para eventual recurso, tornem os autos conclusos p a r a sentença. I n t i m e - s e . C u r i t i b a , 24 de agosto de 2026. M A R C E L O FERREIRA J u i z de Direito