0002306-06.2025.8.26.0441

Intimação

TJSP · Foro de Peruíbe - 1ª Vara

Processo 0002306-06.2025.8.26.0441 (processo principal 1002350-08.2025.8.26.0441) - Cumprimento de sentença - Alienação Fiduciária - José Walfran da Conceição - Isabel Vitor da Rocha - I - RELATÓRIO: Cuida-se de cumprimento definitivo de sentença deflagrado por JOSÉ WALFRAN DA CONCEIÇÃO em face de ISABEL VITOR DA ROCHA, com esteio no título executivo judicial formado nos autos da ação de alienação judicial de patrimônio comum nº 1002350-08.2025.8.26.0441 (fls. 17/22), o qual extinguiu o condomínio outrora existente entre as partes e determinou a alienação judicial dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel situado na Rua Arnaldo Ignácio (antiga Rua 15), nº 1.270, com a posterior repartição do produto da venda na proporção igualitária de 50% para cada litigante. Instaurada a presente fase executiva com expressa observância da prioridade legal de tramitação conferida ao exequente por ser pessoa idosa (fls. 1/2 e 23/24), foi determinada a realização de avaliação pericial por profissional de engenharia, a fim de aferir a extensão dos direitos possessórios e estimar o valor econômico do bem para fins de hasta pública. O laudo técnico pericial aportou aos autos às fls. 72/87, oportunidade em que o perito judicial estimou o valor da edificação residencial em R$ 22.485,34. Para tanto, o vistor consignou que o imóvel se encontraria assentado sobre área pública municipal institucional, denominada Sistema de Recreio do loteamento, atribuindo natureza de posse precária à ocupação, além de apontar divergência na identificação cadastral, assinalando que o endereço corresponderia ao Lote 19 da Quadra 10 do Bairro Nova Vatrapuá, e não à Quadra 19 mencionada no título judicial originário. Devidamente intimado, o exequente apresentou impugnação pormenorizada ao laudo às fls. 92/101, sustentando, em síntese: a existência de grave incerteza sobre a real localização do imóvel; a contradição entre a tese pericial de domínio público e o teor da Ficha Cadastral da Prefeitura (fls. 79), que expressamente rotula o patrimônio como particular e indica titularidade cadastral de terceiro; a inadequação do método avaliatório, calcado em mero rateio fiscal do metro quadrado venal de parte da construção; a disparidade em relação ao valor histórico do negócio de aquisição pelas partes em 2019 (R$ 53.000,00); a exclusão indevida de fração do lote sob alegação de ocupação por terceiros; e a extrapolação do encargo técnico mediante a emissão de conclusões estritamente jurídicas. Ao final, pugnou pela requisição de informações oficiais à Municipalidade e pela complementação ou repetição da prova pericial. O perito judicial prestou esclarecimentos às fls. 106/114, mantendo integralmente as conclusões avaliatórias e o montante de R$ 22.485,34. O expert trouxe dados de pesquisa informal com três imóveis da região para corroborar o valor do metro quadrado construtivo, asseverou que levantamentos topográficos completos e delimitações complexas de posses alheias extrapolavam o encargo de avaliação simplificada, e registrou sua não oposição à expedição de ofício à Prefeitura Municipal de Peruíbe para saneamento dos aspectos administrativos. Às fls. 118, a executada peticionou manifestando expressa concordância com os esclarecimentos periciais e requereu a designação de audiência de tentativa de conciliação para viabilizar a aquisição da cota-parte pertencente ao exequente. Por sua vez, o exequente manifestou-se às fls. 119/126, reiterando a impugnação ao valor estimado, repisando a imperiosa necessidade de ofício ao órgão municipal antes de qualquer deliberação homologatória e asseverando que a realização de audiência conciliatória pressupõe a apresentação prévia de proposta líquida, concreta e por escrito pela executada, para evitar dilações processuais inócuas. É o relatório. II - FUNDAMENTO e DECIDO: O exame detido das manifestações encartadas aos autos revela que o laudo pericial de fls. 72/87, complementado pelas informações de fls. 106/114, suscita questionamentos técnicos, registrais e cadastrais de expressiva relevância, os quais obstam a pronta homologação do valor avaliado e a imediata deflagração dos atos de alienação em hasta pública. Com efeito, a sentença exequenda determinou expressamente a alienação dos direitos possessórios incidentes sobre o imóvel situado na Rua Arnaldo Ignácio, nº 1.270, referenciado no título como Lote 19 da Quadra 19 do Bairro Antônio Novaes (fls. 17/22). Nada obstante, o senhor perito asseverou no laudo inicial que inexiste cadastro municipal correspondente à Quadra 19 do aludido loteamento, tendo vinculado o número predial ao Lote 19 da Quadra 10 do Bairro Nova Vatrapuá (fls. 72/73). Embora o vistor tenha reputado que a divergência decorreria de erro material do contrato celebrado entre as partes, não há nos autos documentação administrativa fornecida pelo ente municipal que certifique com segurança a correspondência fática e registral entre a descrição constante do título executivo judicial e o assento fiscal adotado na perícia. Soma-se a isso uma relevante incongruência acerca da natureza jurídica do solo sobre o qual se encontra erigida a edificação residencial. O laudo pericial concluiu, de forma categórica, que a moradia estaria localizada no interior de uma área pública institucional da Prefeitura Municipal de Peruíbe, especificamente no chamado Sistema de Recreio, o que retiraria qualquer valor comercial da fração de terreno (fls. 73/77). Ocorre que a própria Ficha Cadastral Analítica acostada pelo perito às fls. 79 expressamente consigna no campo de características a rubrica "Patrimônio: Particular", além de apontar a titularidade e posse cadastral em nome de terceiro estranho à lide. Há, portanto, antinomia fático-documental evidente entre a certidão fazendária municipal e as conclusões do laudo pericial, questão que não pode ser solvida com base em ilações unilaterais ou consultas informais. No que tange à metodologia de avaliação, observa-se que o expert utilizou o valor venal de IPTU atribuído pela Municipalidade à construção (R$ 32.111,50 para 44,00 m²), extraindo a razão de R$ 729,80 por metro quadrado para multiplicá-la pela área construída apurada na vistoria de 30,81 m², alcançando o total de R$ 22.485,34 (fls. 74/76). Tal critério, entretanto, constitui mera derivação matemática de parâmetros fiscais, não retratando necessariamente o efetivo valor econômico de mercado dos direitos possessórios. A fragilidade metodológica avulta quando se constata que as próprias partes adquiriram os direitos sobre o bem em janeiro de 2019 pela importância nominal de R$ 53.000,00 (fls. 4 e 17/20), inexistindo justificativa técnica segura que explique a expressiva redução pela metade do montante nominal após mais de sete anos. Outrossim, os anúncios informais coligidos pelo perito às fls. 109/111 indicam ofertas locais em patamares substancialmente superiores, evidenciando que a base econômica adotada demanda criteriosa depuração. Diante desse cenário de incerteza sobre a titularidade dominial, a correta individuação da quadra e a própria natureza da ocupação, a homologação judicial prematura da avaliação pericial e o direcionamento do bem a leilão eletrônico acarretariam séria insegurança jurídica, com risco manifesto de prejuízo aos litigantes e a terceiros adquirentes de boa-fé. Cumpre ao magistrado, no exercício dos poderes instrutórios que lhe são conferidos pelo ordenamento processual, requisitar os esclarecimentos documentais indispensáveis perante o poder público municipal antes de definir o valor de alienação ou deliberar sobre a eventual necessidade de complementação ou repetição da perícia, conforme preceituam os arts. 477, § 2º, e 480 do Código de Processo Civil. A orientação pretoriana do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo corrobora a indispensabilidade de prévia manifestação do ente público municipal quando a prova pericial suscita dúvida relevante quanto à inserção do bem em área de domínio público ou espaço institucional destinado a sistema de recreio: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. LAUDO PERICIAL QUE APONTA POSSÍVEL NATUREZA PÚBLICA DA ÁREA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO MUNICÍPIO E DA FAZENDA ESTADUAL PARA MANIFESTAÇÃO SOBRE A PROVA TÉCNICA. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. I. CASO EM EXAME. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião extraordinária, ao fundamento de que a área usucapienda estaria integralmente inserida em área destinada a "Sistema de Recreio", caracterizada como bem público. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Discute-se a validade da sentença proferida sem prévia manifestação do Município e da Fazenda Estadual acerca do laudo pericial que concluiu pela possível natureza pública do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR. Município que, anteriormente à perícia, havia informado inexistir interesse público sobre a área litigiosa. Superveniência de laudo técnico que alterou substancialmente o panorama da demanda, ao concluir que o imóvel estaria inserido em área destinada a "Sistema de Recreio". Ausência de intimação específica do Município e da Fazenda Estadual para manifestação sobre a prova pericial. Participação dos entes públicos em ações de usucapião que não tem caráter meramente formal, destinando-se justamente à verificação de eventual incidência de domínio público. Necessidade de observância do contraditório qualificado diante de possível afetação de patrimônio público e de eventual reforma do decisum. Vício procedimental configurado. IV. DISPOSITIVO. Sentença anulada, de ofício, com determinação de retorno dos autos à origem para manifestação do Município e da Fazenda Estadual acerca do laudo pericial e posterior nova apreciação do mérito. (TJSP; Apelação Cível 1014645-03.2023.8.26.0068; Relator (a): Maurício Velho; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/05/2026; Data de Registro: 27/05/2026)". A ratio decidendi do precedente colegiado do Tribunal de Justiça paulista evidencia que, havendo controvérsia fática sobre a potencial natureza pública do solo ou sobreposição a sistema de recreio, a requisição formal de esclarecimentos e documentos perante a Fazenda Municipal configura providência indispensável para a higidez dos atos processuais e para a correta delimitação do patrimônio que será objeto de deliberação judicial. Assim, impõe-se a requisição formal de informações e certidões à Prefeitura Municipal de Peruíbe e o diferimento da decisão acerca da homologação do laudo ou da necessidade de nova perícia, providência com a qual o próprio perito judicial concordou expressamente em sua manifestação técnica (fls. 114). - Apreciação do Requerimento de Conciliação e Razoável Duração do Processo: Passo à apreciação do pleito deduzido pela parte executada às fls. 118, consistente na designação de audiência de tentativa de conciliação para viabilizar a aquisição da cota-parte pertencente ao exequente. Embora o ordenamento processual estimule a solução consensual dos conflitos em qualquer fase do procedimento, nos termos do art. 139, inciso V, do Código de Processo Civil, a designação de solenidade conciliatória na fase de cumprimento de sentença não consubstancia ato obrigatório, mas faculdade conferida ao magistrado segundo critérios de conveniência, utilidade e adequação prática. No caso vertente, a executada postulou a realização da audiência de modo absolutamente genérico, sem apresentar nenhuma proposta objetiva, líquida e delimitada quanto ao valor que pretende pagar pela cota ideal de 50% do exequente, à forma de pagamento, ao prazo para adimplemento ou às garantias que ofertaria para o cumprimento da avença. Nesse contexto, a designação imediata de ato solene presencial ou telepresencial, desacompanhada de elementos mínimos que indiquem a probabilidade concreta de transação, revelaria evidente ineficiência procedimental, acarretando despesas injustificadas e retardamento desnecessário do trâmite da execução. Tal diretriz ganha contornos ainda mais imperativos diante da prioridade legal de tramitação conferida a esta demanda em virtude da condição de pessoa idosa do exequente, impondo-se a rigorosa observância da garantia fundamental à razoável duração do processo. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assentou que a realização de audiência de conciliação no cumprimento de sentença ostenta caráter facultativo e não se justifica quando inexiste proposta concreta e fundada nos autos: "AGRAVO DE INSTRUMENTO Ação de cobrança Cumprimento de sentença Decisão indeferiu o pedido de designação de audiência de conciliação A designação da audiência de tentativa de conciliação é facultativa, por inexistir norma específica determinando a sua realização em cumprimento de sentença - Inteligência do art. 139, V, do CPC Agravada não apresentou contestação na fase de conhecimento ou impugnação ao cumprimento de sentença, além de não indicar bens para a satisfação da execução, não demonstrando interesse em obter a composição do litígio - Desnecessidade de tentativa de conciliação - Decisão mantida Recurso negado. (TJSP; Agravo de Instrumento 2218910-91.2022.8.26.0000; Relator (a): Francisco Giaquinto; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2022; Data de Registro: 29/11/2022)". O entendimento deste Tribunal de Justiça confirma que a via da autocomposição permanece sempre aberta para tratativas diretas entre os causídicos constituídos, não sendo razoável movimentar o aparato judiciário para realização de audiência desprovida de bases mínimas de consenso. Dessa forma, a fim de conferir efetividade ao diálogo e resguardar a celeridade executiva, indefiro, por ora, a designação de audiência, fixando o prazo de quinze dias para que a executada apresente formalmente, por petição nos autos, sua proposta concreta, líquida e por escrito para a aquisição da cota-parte imobiliária pertencente ao exequente, abrindo-se subsequentemente oportunidade para manifestação do credor. Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE A IMPUGNAÇÃO apresentada pelo exequente (fls. 92/101 e 119/126), postergando a deliberação acerca da homologação do laudo de avaliação pericial de fls. 72/87 e indeferindo, por ora, a designação de leilão judicial e de audiência conciliatória, determinando as seguintes providências: Expeça-se, com urgência, ofício à Secretaria Municipal de Fazenda e à Secretaria de Obras e Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de Peruíbe, com cópia da Ficha Cadastral Analítica de fls. 79, do croqui de fls. 78 e do mapa de fls. 87, para que, no prazo improrrogável de 30 (trinta) dias, preste informações oficiais e instrua a resposta com certidões e plantas individualizadas, respondendo aos seguintes quesitos judiciais: a) qual é a exata qualificação cadastral, urbanística e registral do imóvel situado na Rua Arnaldo Ignácio (antiga Rua 15), nº 1.270, indicando número de inscrição fiscal, lote, quadra, bairro e loteamento aprovado; b) se o imóvel correspondente à inscrição cadastral nº 1.6.325.0258.001.581 encontra-se inserido no Lote 19 da Quadra 10 do Bairro Nova Vatrapuá ou no Lote 19 da Quadra 19 do Balneário Antônio Novaes, esclarecendo se houve renumeração de quadras, alteração de nomenclatura de logradouro ou desmembramento administrativo ao longo do histórico fiscal; c) qual é a titularidade dominial e a natureza jurídica do solo correspondente à aludida inscrição fiscal, informando se o terreno constitui bem público municipal (área institucional, área verde ou Sistema de Recreio) ou se é de domínio particular, esclarecendo o significado e a origem da menção "Patrimônio: Particular" e a anotação do terceiro Carlos Guimarães Corrêa como proprietário ou compromissário na Ficha Cadastral Analítica; d) se existe procedimento administrativo em trâmite para Regularização Fundiária Urbana (REURB), desafetação, concessão de direito real de uso, permissão, desapropriação ou ordem administrativa de desocupação incidente sobre o aludido imóvel ou sobre a respectiva quadra. Com a juntada da resposta oficial do Município de Peruíbe, dê-se vista imediata às partes e ao senhor perito judicial, pelo prazo comum de 15 (quinze) dias, para que se manifestem especificamente sobre os esclarecimentos prestados pelo poder público municipal, oportunidade em que o perito deverá complementar a manifestação técnica e, se o caso, readequar a metodologia avaliatória, indicando o efetivo valor econômico dos direitos possessórios. Intime-se a executada Isabel Vitor da Rocha, por meio de seu advogado constituído (fls. 68/70), para que, no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias, apresente nos autos proposta concreta, líquida e formal por escrito para a aquisição da meação (50%) pertencente ao exequente, com expressa indicação do valor global ofertado, da forma e das condições de pagamento e das garantias de adimplemento, com vistas a permitir a manifestação fundamentada do exequente sobre a viabilidade da transação antes de qualquer ato presencial. Apresentada a proposta pela executada, intime-se o exequente para manifestação no prazo de 10 (dez) dias. Havendo recusa justificada ou decorrido o prazo sem manifestação da executada, restará preclusa a tentativa de conciliação neste juízo, prosseguindo-se com a instrução executiva. Mantenham-se as anotações relativas à prioridade legal de tramitação do feito (art. 1.048, I, do Código de Processo Civil e Estatuto da Pessoa Idosa). Intimem-se e cumpra-se com presteza. - ADV: CYBELLE PRISCILLA DE ANDRADE (OAB 308494/SP), ADELIA ASENCIO SILVA (OAB 49266/SP), DALMO ARMANDO ROMANCIO OGNIBENE (OAB 151743/SP), DEIVID VEIGA MINGRONI (OAB 386625/SP)